2021 QCCQ 8388, 2021 QCCQ 8388

Plouffe-Demers c. 6169970 Canada inc. 2021 QCCQ 8388 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LAVAL « Chambre civile » N° : 540-32-700527-177 DATE : 13 juillet 2021 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DU JUGE PATRICK CHOQUETTE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ FRANCINE PLOUFFE-DEMERS Demanderesse/Défenderesse reconventionnelle c. 6169970 CANADA INC.

Défenderesse/Demanderesse reconventionnelle ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Francine Plouffe-Demers réclame 15 000 $ à 6169970 Canada inc. (6169970). [ 2 ] Elle demande 4 887,50 $ à 6169970 qui aurait fait défaut de livrer les deux abonnements au Club de golf Ste-Rose, promis au contrat préliminaire, [1] en marge de l’achat de son unité de copropriétés au projet Rosa Nova. [ 3 ] Elle reproche également à 6169970, le vendeur et promoteur de Rosa Nova, d’avoir été négligent et de mauvaise foi dans la correction d’une déficience au système de climatisation rendant la

partie « solarium » inutilisable en période estivale. Madame Plouffe- Demers réclame 5 925,52 $ pour perte de jouissance et préjudice et 4 187,98 $ à

titre de dommages punitifs. [ 4 ] 6169970 conteste la réclamation et se porte demanderesse reconventionnelle pour la somme de 5 000 $ représentant la retenue contractuelle visant à garantir la correction de la déficience au système de climatisation. [ 5 ] 6169970 ajoute avoir satisfait son obligation de livrer les abonnements de golf d’abord en 2015, et d’en avoir obtenu le report en 2016 à la demande de Madame Plouffe-Demers et son conjoint Daniel Demers. [ 6 ] Quant à la correction de la déficience du système de climatisation, elle ajoute avoir agi de façon diligente, mais que la configuration des lieux et les exigences de la demanderesse rendaient difficile l’accord sur une solution mutuellement acceptable. [ 7 ] Le problème a finalement été résolu en juillet 2017 par l’ajout d’une unité de climatisation additionnelle, solution dont Madame Plouffe-Demers se déclare pleinement satisfaite depuis.

LES QUESTIONS EN LITIGE a) 6169970 a-t-elle satisfait son obligation de livrer les deux abonnements au Club de golf Ste-Rose?

b) À la suite de la correction de la déficience du système de climatisation, 6169970 est-elle en droit de recevoir la retenue contractuelle de 5 000 $?

c) Madame Plouffe-Demers est-elle en droit de réclamer une indemnité pour perte de jouissance et dommages punitifs à la suite du délai pour exécuter les travaux correctifs? d) 6169970 a-t-elle agi de mauvaise foi? ANALYSE a) 6169970 a-t-elle satisfait son obligation de livrer les deux abonnements au Club de golf Ste-Rose? [ 8 ] Francine Plouffe-Demers et son conjoint, Daniel Demers, signent avec 6169970 un contrat de vente préliminaire [2] le 26 avril 2012, pour l’achat d’un luxueux penthouse à être érigé dans le projet de copropriété Rosa Nova à Laval, en bordure du Club de golf Ste- Rose.

[ 9 ] Ce contrat préliminaire prévoit la clôture de l’acte de vente au mois d’octobre 2013. On y trouve également la clause suivante : « Abonnements au Club de golf ou au club sportif régional (quantité limitée). Les acheteurs précisent par une annotation manuscrite : « 2 memberships au golf ». [ 10 ] L’acte de vente n’est signé devant notaire que le 26 juin 2015.

Madame Plouffe- Demers et Monsieur Demers emménagent dans leur unité vers le 2 juillet suivant. [ 11 ] Madame Plouffe-Demers avance qu’il n’y a aucune condition ni terme pour l’utilisation des adhésions de golf et qu’elle pouvait les reporter à sa guise, ce que 6169970 conteste affirmant qu’il était convenu que leur utilisation corresponde à l’année d’occupation. [ 12 ] Ils sont par ailleurs en communication avec Joe Valentino, un des dirigeants de 6169970 depuis à tout le moins mars 2015, pour changer les modalités de l’adhésion de golf pour la saison 2015, en deux séries de livrets de billets catégorie Platine , utilisables sept jours sur sept. [3] [ 13 ] Alors que Monsieur Valentino accepte d’intercéder auprès de l’opérateur du Club de golf de Sainte Rose, le Groupe Beaudet, pour modifier cette condition d’utilisation, [4] ce dernier s’y refuse, mais accepte néanmoins de rendre disponibles les deux adhésions durant un an de calendrier, à compter de la date d’activation en 2015. [ 14 ] Cette option ne convient pas à Madame Plouffe-Demers et son conjoint Daniel Demers qui tentent d’intercéder directement auprès de Groupe Beaudet afin cette fois d’obtenir le report de l’utilisation des adhésions de golf pour la saison d’été 2016. [ 15 ] Le 30 octobre 2015, Joe Valentino confirme par écrit à Daniel Demers que « Rosa Nova vous fournira deux passes de golf pour la saison été 2016 au golf Ste-Rose ». [5] [ 16 ] En raison d’importants problèmes de santé qui ont affligé Madame Plouffe-Demers à l’automne 2015 et au printemps 2016, Daniel Demers demande à nouveau le report des adhésions à la saison 2017. [ 17 ] Le 3 juin 2016, Joe Valentino répond : Avec l’achat de votre condo, vous avez 2 memberships au Golf Ste-Rose.

En 2015, vous avez nous demandé de transferrer le membership pour 2016 pour des raisons personnel. Je vous écrit pour vous aviser que les memberships sont activé pour la saison 2016. Si vous aimeriez les changer pour 2017, il faut discuter avec les administrateurs du golf.

Nous ne pouvons riens plus faire sur ce sujet [6] . (reproduit textuellement) [ 18 ] Le jour même, Daniel Demers écrit pour remercier Monsieur Valentino de ses démarches et lui signifier qu’il va s’occuper de la suite des choses. [7] [ 19 ] À la suite de plusieurs interventions auprès de Monsieur Dominic Gravel, le directeur des opérations du golf Ste-Rose pour Groupe Beaudet, ce dernier informe Daniel Demers qu’il est en principe disposé à reporter les adhésions pour 2017 sujet toutefois à ce que l’accord soit validé par la direction. [8] [ 20 ] Sylvain Beaudet fait ultérieurement savoir qu’il n’accepte pas un nouveau report pour 2017. [ 21 ] En juin 2017, John LaSchiazza, l’autre dirigeant de 6169970, intercède à nouveau auprès de Groupe Beaudet en faveur de la demande de report des adhésions. [ 22 ] Groupe Beaudet accepterait de mettre les deux adhésions en vigueur au 20 juin 2017 en contrepartie d’un engagement de 6169970 d’acheter plusieurs forfaits pour un montant de 12 500 $ payables avant le 31 juillet. [9] Cette offre n’est pas retenue. [ 23 ] Le Tribunal est d’avis que Madame Plouffe-Demers ne peut reporter la prise d’effet des adhésions au gré de ses aléas personnels. [ 24 ] Selon la grille de confirmation des droits de joute et abonnements expédiée par 6169970 à Groupe Beaudet le 7 mai 2015, [10] il apparaît au Tribunal qu’à défaut qu’une telle condition ait été stipulée explicitement, que leur utilisation a été comprise par les copropriétaires s’en étant prévalue, comme concomitante avec l’occupation à la copropriété Rosa Nova durant la saison estivale 2015. [ 25 ] À la réquisition expresse de Daniel Demers, 6169970 est intercédé auprès du groupe Beaudet pour obtenir le report des droits de joute/adhésion de 2015 à 2016. [ 26 ] Ce n’est qu’en juin 2016 que, pour des motifs liés à l’état de santé de Madame Plouffe-Demers, que son conjoint demande à nouveau le report des droits de jeu pour la saison 2017. [ 27 ] À ce moment, 6169970 avait entièrement exécuté son obligation. 6169970 n’est pas responsable du séjour hivernal prolongé de Madame Plouffe-Demers et son conjoint en Floride ni de son état de santé ou de tout autre motif qui pourrait l’empêcher de s’adonner à la pratique de cette activité. [ 28 ] Ils auraient d’ailleurs pu s’y adonner en 2015 même s’ils étaient occupés à préparer leur déménagement, situation qui n’est pas différente de celle des autres copropriétaires qui se sont prévalus de leurs droits de joute. [ 29 ] Cette portion de la réclamation est rejetée.

b) À la suite de la correction de la déficience du système de climatisation, 6169970 est-elle en droit de recevoir la retenue contractuelle de 5 000 $? [ 30 ] Quant au fonctionnement de la climatisation, il n’est pas contesté que l’unité de propriété, un penthouse de grand luxe, soit exposée au soleil, du côté solarium, de l’avant-midi jusqu’au coucher du soleil. [ 31 ] Contrairement aux autres pièces de l’unité, la climatisation ne peut atteindre le point de consigne donné au thermostat et la température qui y règne en été en limite son usage. [ 32 ] Une retenue de 5 000 $ avait été convenue afin que 6169970 puisse « faire la démonstration du bon fonctionnement du système de ventilation/climatisation/chauffage au plus tard le 30 juin 2015». [11] Cette échéance n’est pas respectée. [ 33 ] Le 30 octobre 2015, les parties signent une convention réglant certains différends prévalant entre eux et conviennent d’une nouvelle date butoir pour ajuster « selon les règles de l’industrie » le système de ventilation/climatisation avant le 31 août 2016. [12] [ 34 ] À nouveau, 6169970 ne respecte pas la date butoir.

Voici les principales étapes du cheminement. [ 35 ] En mars 2016, l’ingénieur Sylvain Paquet, mandaté par 6169970, inspecte le système de climatisation/ventilation du penthouse. Son rapport écrit est daté du 14 avril 2016.

Daniel Demers n’a connaissance de ses recommandations qu’au mois d’août 2016. [13] [ 36 ] À la suite de l’inspection de Sylvain Paquet, 6169970 procède à des modifications au niveau des diffuseurs d’air et des thermostats du penthouse et considère avoir réglé la question. [ 37 ] Pour Daniel Demers il n’en est rien et la température du solarium est de plusieurs degrés supérieure au point de consigne au thermostat lors des journées ensoleillées. [14] [ 38 ] Le 15 juillet 2016, John LaSchiazza écrit ce qui suit à Daniel Demers : Je considère que mon travail est complété dans ce dossier.

Les ajustements au système ont été fait pour respecter les besoins du design.

SVP, libérez le $ 5 000 retenus. [15] (Reproduit textuellement) [ 39 ] Daniel Demers retient alors les services de l’ingénieur Vincent Robert qui conclut notamment que l’unité de climatisation desservant le solarium est insuffisante et devrait être interchangée avec celle de la mezzanine. [16] [ 40 ] Le 8 août 2016, Daniel Demers avise John LaSchiazza des recommandations de son propre ingénieur et qu’il doit rencontrer, dès le lendemain, un entrepreneur qui analysera l’ampleur des travaux à exécuter. [ 41 ] Le jour même John LaSchiazza lui répond : 6169970 Canada a fait ce qu’il fallait pour résoudre la situation.

Les travaux avaient votre approbation, ainsi que l’appui technique nécessaire. 6169970 Canada considère le dossier clos. [17] [ 42 ] Le 10 août 2016, Daniel Demers s’entretient avec l’ingénieur Sylvain Paquet qui lui relate les recommandations de son rapport du mois d’avril 2016.

Monsieur Demers comprend que les deux ingénieurs sont d’accord que les unités de climatisation de la mezzanine et du solarium ont probablement été interverties l’une étant d’une capacité insuffisante et l’autre trop puissante pour la mezzanine. [18] [ 43 ] Le 11 août 2016, Daniel Demers, pour Francine Plouffe-Demers met en demeure 6169970 d’exécuter les travaux correctifs nécessaires et avise qu’il référera le dossier à l’ACQ afin de faire respecter le plan de garantie Qualité Habitation. [ 44 ] Il précise également que les modifications des diffuseurs et de l’emplacement de thermostat avaient été acceptées en ignorant que 6169970 avait en main des recommandations de son ingénieur Sylvain Paquet qui reconnaissait la capacité insuffisante de l’unité de climatisation/ventilation desservant le solarium. [ 45 ] Le 19 août 2016, Daniel Demers transmet à John LaSchiazza copie d’une soumission pour l’installation d’une unité de climatisation additionnelle dont le condensateur serait situé sur le toit de l’immeuble. [19] [ 46 ] Le 22 août 2016, 6169970 rejette la proposition technique du 19 août. [20] [ 47 ] À la suite de sa visite des lieux le 16 octobre 2016, l’inspecteur de l’ACQ statut que « l’entrepreneur devra faire les vérifications nécessaires et les correctifs requis, selon les règles de l’art, et l’usage courant du marché » d’ici le 16 décembre 2016. [ 48 ] Le 10 janvier 2017, l’inspecteur de l’ACQ, constate que les travaux correctifs n’ont pas été exécutés et relance 6169970 « afin de régler la situation » . [21] [ 49 ] À la suite de discussions, communications et réunions entre les intervenants intéressés et le sous-traitant de 6169970 en climatisation/ventilation, une solution fait consensus soit l’installation d’une thermopompe dont le condensateur sera sur le toit et une unité intérieure installée dans le solarium, le tout aux frais de 6169970. [22] [ 50 ] Le 27 avril 2017, Daniel Demers pour Francine Plouffe-Demers et John LaSchiazza pour 6169970 signent une convention décrivant

sommairement les travaux correctifs exécutés aux frais de 6169970 et qui doivent être « entièrement complétés au plus tard durant la semaine du 29 mai 2017 ». [23] [ 51 ] L’entente prévoit également que Francine Plouffe-Demers versera à 6169970 la somme de 5 000 $ si les travaux sont exécutés

selon l’échéancier prévu. [ 52 ] Le 12 juillet 2017, John LaSchiazza écrit à Daniel Demers et Francine Plouffe-Demers pour requérir le paiement de 5 000 $ puisque le dernier élément prévu à la convention est installé le jour même. [24] [ 53 ] Le 13 juillet 2017, Daniel Demers lui répond ainsi : Je te remercie d’avoir finalement complété les travaux de correction de la climatisation dans le 1003. Étant une personne qui respecte sa parole, je te remettrai le montant pour lequel je m’étais engagé. Par contre, je tiens te dire que tu as été de mauvaise foi dans ce dossier.

Tu connaissais la solution et tu m’as caché la vérité, malgré mes demandes répétées. Suite à sa visite du 23 mars 2016 de son rapport du 14 avril 2016, M. Paquet avait clairement identifié la problématique ainsi que la piste de solution. Tu as volontairement ignoré et caché son rapport et retardé la résolution du problème pendant 16 mois !

Mauvaise foi ! [25] (Reproduit textuellement) (Soulignement ajouté) [ 54 ] Lors de l’instruction, Daniel Demers reconnaît que les travaux ont entièrement réglé le problème de ventilation/climatisation du solarium et que la température obtenue est celle du point de consigne donnée au thermostat. [ 55 ] Il refuse toutefois de libérer la retenue de 5 000 $.

Il ajoute que malgré son courriel du 13 juillet 2017, il faut savoir lire entre les lignes et que cet engagement est conditionnel au respect de l’échéancier. [ 56 ] Il n’est pas contesté que lorsqu’il agit aux présentes, Daniel Demers le fait pour et au nom de son épouse Francine Plouffe- Demers. [ 57 ] La phrase « Étant une personne qui respecte sa parole, je te remettrai le montant pour lequel je m’étais engagé » ne porte à aucune équivoque et n’est pas sujette à interprétation.

Il n’y a aucun sens caché et cet engagement est inconditionnel. [ 58 ] L’obligation est exécutée. 6169970 a droit à la libération de la retenue de 5 000 $. Son exécution tardive toutefois, est une autre question.

c) Madame Plouffe-Demers est-elle en droit de réclamer une indemnité pour perte de jouissance et dommages punitifs à la suite du délai pour exécuter les travaux correctifs? 6169970 a-t-elle agi de mauvaise foi? [ 59 ] 6169970 n’a pas respecté l’échéance initiale du 30 juin 2015 ni celle du 30 août 2016. [ 60 ] 6169970 n’a pas davantage rencontré l’échéance imposée par l’ACQ au 16 décembre 2016 ni celle de l’entente finale voulant que les travaux soient entièrement exécutés au plus tard durant la semaine du 29 mai 2017. [ 61 ] L’exécution tardive d’une obligation peut également être génératrice de dommages. [26] [ 62 ] Dans ce cas, Francine Plouffe-Demers a dû, durant la saison estivale, subir les inconvénients d’une chaleur excessive dans la portion solarium. [ 63 ] Les données des températures pour l’été 2016 ainsi que les relevés de chaleur colligés durant cette période révèlent une température pouvant avoisiner 30°C au centre du solarium. [27] [ 64 ] Cette situation n’est pas acceptable et l’est encore moins dans un appartement penthouse luxueux de ce type. [ 65 ] Selon Daniel Demers, la perte de jouissance de cette

partie de l’appartement représente 92 jours durant l’été 2015, 122 jours durant l’été 2016 et 42 jours durant l’été 2017 pour un total de 256 jours.

Cette preuve n’a pas été contredite et est concluante. [ 66 ] Daniel Demers propose un calcul mathématique pour déterminer la perte de jouissance du solarium en multipliant le coût d’acquisition de l’appartement par la superficie et le nombre de jours « inutilisables » sur un temps d’amortissement de 15 ans. [ 67 ] Ce calcul peut permettre d’apprécier de façon générale la valeur du préjudice lié à la perte de jouissance, mais est sujet à un ajustement puisque, Daniel Demers augmente le prix d’achat notarié d’une somme de 123 100 $ relativement à des travaux supplémentaires « payés comptant » .

Le Tribunal utilisera le prix d’achat notarié de 960 041 $. [28] [ 68 ] Le calcul est donc le suivant : 960 000 $ [29] x 11.7 % [30] x 4.676 % [31] = 5 252 $. [ 69 ] Cela dit, en usant de sa discrétion dans l’évaluation du préjudice subi pour perte de jouissance, troubles et inconvénients, le Tribunal en arrive à une évaluation dans des paramètres semblables. [ 70 ] Quant à la réclamation pour dommages punitifs, celle-ci n’est possible que lorsque ceux-ci sont spécifiquement prévus à une loi et s’apprécient en tenant compte de toutes les circonstances appropriées notamment la gravité de la faute du débiteur, de sa situation patrimoniale ou de l’étendue de la réparation à laquelle il est déjà tenue envers le créancier. [32]

[ 71 ] En l’occurrence cette référence à une loi, soit la Charte des droits et libertés de la personne [33] (la Charte ) , vise plus particulièrement le droit à la libre jouissance des biens prévu à l’

article 6 . [ 72 ] L’

article 49 de la Charte prévoit qu’en cas d’atteinte illicite et intentionnelle, le tribunal peut, en outre, condamner son auteur à des dommages-intérêts punitifs. [ 73 ] En l’occurrence, le Tribunal n’est pas convaincu que l’atteinte à la libre jouissance du solarium soit illicite et intentionnelle. Certes, le délai pour résoudre le problème est de plus de deux ans, mais 6169970 a exécuté les travaux correctifs à ses frais.

Le fait pour 6169970 d’avoir priorisé une solution moins coûteuse ne traduit pas une faute intentionnelle visant à priver madame Plouffe-Demers de la libre jouissance des lieux. [ 74 ] De plus, le préjudice causé à madame Plouffe-Demers est compensé par l’octroi des dommages au présent jugement. [ 75 ] Daniel Demers reproche à 6169970 de lui avoir caché le contenu du rapport de son ingénieur, Sylvain Paquet, et de s’être obstiné à considérer le dossier clos après la tentative consistant à modifier la configuration des diffuseurs et l’emplacement de thermostat. [ 76 ] 6169970 n’avait pas l’obligation de donner copie du rapport de Sylvain Paquet.

La situation devenait litigieuse et le contexte de la réclamation des adhésions de golf ne faisait rien pour calmer le jeu. [ 77 ] Soulignons toutefois que l’ingénieur Paquet en a donné un compte rendu verbal à Daniel Demers en août 2016 avec l’autorisation de 6169970. [ 78 ] La solution finale retenue n’était aucune de celles proposées par Sylvain Paquet ou par l’ingénieur Vincent Robert.

Celle-ci devait répondre à la fois aux exigences techniques de performance, éviter de devoir démolir des sections de murs pour remplacer les équipements et conduits de ventilation et affecter au minimum l’apparence des lieux. [ 79 ] La preuve retenue par le Tribunal ne permet pas de conclure que 6169970 a intentionnellement retardé ce processus. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 80 ] ACCUEILLE en

partie la demande de Francine Plouffe-Demers pour 5 252 $; [ 81 ] ACCUEILLE la demande reconventionnelle de 6169970 Canada inc. pour 5 000 $; OPÉRANT COMPENSATION JUDICIAIRE ENTRE LES DEUX MONTANTS, LE TRIBUNAL : [ 82 ] CONDAMNE 6169970 Canada inc. à payer à Francine Plouffe-Demers 252 $ avec intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec à compter du 30 août 2016. [ 83 ] LE TOUT SANS FRAIS de justice vu le résultat mitigé. __________________________________ PATRICK CHOQUETTE, J.C.Q. Dates d’audiences : 7 juin 2019, 26 et 30 avril 2021