2010 QCCQ 11170, 2010 QCCQ 11170

9002-0090 Québec inc. c. Lepage 2010 QCCQ 11170 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE TERREBONNE LOCALITÉ DE ST-JÉRÔME « Chambre civile » N° : 700-32-021025-083 DATE : 18 novembre 2010 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE JULIE MESSIER, J.C.Q. ______________________________________________________________________ 9002-0090 QUÉBEC INC.

Partie demanderesse c. NATHALIE LEPAGE - et- JEAN LAVOIE

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] 9002-0090 Québec inc. (9002) réclame à Nathalie Lepage et Jean Lavoie (Lepage-Lavoie) la somme de 4 124,01 $ représentant leur portion du coût de travaux de pavage de la rue devant le terrain vendu par acte notarié par 9002 à Lepage-Lavoie. [ 2 ] Lepage-Lavoie contestent, plaidant que le prix convenu verbalement devait être situé entre 2 000 $ et 2 500 $, et offrent de payer 2 5000 $. [ 3 ] 9002 poursuit également dans treize autres dossiers, d'autres propriétaires de lots.

Les mêmes motifs sont soulevés dans chacun de ces dossiers autant en demande qu'en défense. [ 4 ] Tribunal a procédé ainsi pour l'audition des 14 dossiers : ▪ Le demandeur a présenté sa position devant tous les défendeurs. ▪ Leblanc-Martel servant de porte-parole à l'ensemble des défendeurs ont résumé la position de chacun. ▪ Tous les défendeurs se sont ensuite retirés de la salle et ont été appelés chacun leur tour afin de présenter leur description entourant la signature de la promesse d'achat et la signature du contrat notarié.

Les faits [ 5 ] 9002 est une entreprise commerciale qui fait la vente immobilière de lots à St-Colomban. Les défendeurs ont acheté un lot de 9002. Pour ce faire, ils ont au préalable rencontré un des deux vendeurs de 9002, soit Ruggeri ou Lepage.

Dans tous les cas les vendeurs ont fait signer une promesse d'achat aux acheteurs. [ 6 ] Il appert des quatorze dossiers que les acheteurs pouvaient ajouter des clauses à l'offre, telle une condition suspensive de la promesse d'achat à l'acceptation du financement. [ 7 ] L'Annexe B 1 de la promesse d'achat indique dans tous les dossiers l'information concernant l'obligation de l'acheteur quant au pavage : «

ANNEXE B CLAUSES SPÉCIALES À ÊTRE INCORPORÉES À L'ACTE DE VENTE 1. - Autoriser le vendeur à prendre les ententes nécessaires avec la municipalité de Saint-Colomban, pour le pavage des rues, l'acquéreur subrogeant le vendeur dans tous ses droits pour signer les ententes et documents nécessaires à cet effet. Le pavage sera fait lorsque 80 % des propriétés seront construites dans cette phase du protocole d'entente ou lors de la demande faite par la municipalité. Le premier des événements à survenir étant la date à retenir pour le pavage.

Le coût de pavage total sera partagé à parts égales entre chaque propriétaire de lot construisable et devra être remboursé au vendeur sur première réquisition faite par le vendeur. Cette obligation lira tout acquéreur subséquent de l'immeuble.

Advenant le non- paiement dans les trente (30) jours de la demande faite par le vendeur, le montant portera intérêts au taux de 15 % l'an, et l'acquéreur devra rembourser en plus du montant dû en capital, les intérêts sur les intérêts, les frais judiciaires et extrajudiciaires. (…) » [ 8 ] Tous les défendeurs ont témoigné à l'effet qu'une discussion entre eux et leur vendeur a été tenue sur cette clause. [ 9 ] Tous indiquent avoir recherché une confirmation du coût à venir, certains ont insisté afin qu'un prix maximum soit inscrit, ce qui fut refusé dans tous les cas par le vendeur.

Par la suite, les vendeurs ont tous signé un contrat de vente notarié qui reprenait dans son intégrité la clause de pavage prévue à la promesse d'achat. [ 10 ] En résumé, les acheteurs plaident avoir reçu l'assurance que le coût du pavage se situerait entre 2 000 $ et 2 500 $. [ 11 ] Le Tribunal a questionné précisément tous les défendeurs sur les représentations qui furent faites par le vendeur et ensuite chez le notaire et a reçu les réponses suivantes : Dossier Réponse du vendeur et du notaire quant au coût à venir d'asphaltage Mathieu Leblanc Guilaine Martel Vendeur : Estimé entre 2 000 $ - 2 500 $ Notaire : Leblanc n'a pas posé de question.

Marie-Ève Desroches Mario Lafrance Vendeur : Approximativement 2 500 $ – 3 000 $ mais jamais 15 000 $ Notaire : Avait son propre notaire qui lui a dit qu'il ne pouvait préciser un montant, car il n'était pas connu. Pascal Hamel Nathalie Deschênes Vendeur : S'il se fie aux Phases I et II devrait être entre 2 000 $ 2 500 $. Notaire : Lui explique la clause. Johathan Richard Isabelle Brunet Vendeur : Coût de l'asphalte était indéterminé – estimé à 2 000 $ - 2 500. Il a demandé que cette estimation soit reflétée au contrat ce qui fut refusé, car on lui précise que le coût demeure inconnu.

Notaire : À nouveau, demande que l'estimé soit inscrit ce qui est refusé puisque le montant final n'est pas connu. Lise Vaillant Jacques Bonneau Vendeur : Maximum 2 300 $, Lepage ne se serait pas basé sur aucun document ou projet antérieur pour avancer ce prix. Notaire : Lecture du contrat, Vaillant ne pose pas de question. Mélanie Charron Benoît Lalande Vendeur : Coût de l'asphalte serait le même que la Phase I. Notaire : Lalande a oublié si le contrat lui a été lu, mais lui n'aurait pas posé de question sur le coût de pavage.

Lyne Rochefort François Ouellet Vendeur : Coût entre 2 000 $ - 2 500 $, mettre de côté 2 500 $, car c'est ce que la Phase I a coûté. Refus de mettre le prix à la promesse de vente. Notaire : Lecture - aucune question de Rochefort. Ginette Pilon Joseph Fernandes Vendeur : Coût entre 2 000 $ et 2 500 $ maximum. Refuse de le mettre à la promesse d'achat. Pilon plaide que malgré le refus de l'écrire, l'engagement verbal est ferme. Notaire : Lecture – aucune question Nathalie Majeau Yannick Blanchette Vendeur : Environ 2 000 $ - 2 500 $ - une autre phase a coûté 2 800 $. Notaire : Lecture, pas de question.

Nathalie Lepage Jean Lavoie Vendeur : Exigeait que le prix soit inscrit à la clause de pavage. Refus de M. Ruggeri. Notaire : Lecture, pas de question Sofia Mendoza Vendeur : Grosso modo – 2 000 $ - 2 500 $. Jean Leblanc Vendeur : Monsieur témoigne initialement que son vendeur lui a garanti un coût à 2 500 $, puis il se reprend, indique qu'il s'agissait plutôt d'un maximum non garanti à 100 %. Dominique Fréchette Julie Anne Roy Vendeur : Entre 2 000 $ et 2 500 $ Notaire : Lecture pas de question.

Brigitte Nadon, Stéphane Aubin, Hubert Ducharme Vendeur : Le vendeur lui a indiqué que le coût pouvait tourner autour de 2 000 $ - 2 500 $. Aucune promesse ne pouvait lui être faite. Depuis, ce terrain a été revendu à Hubert Ducharme qui lui s'attend à payer 2 500 $, parce que les autres défendeurs lui ont indiqué que c'est le montant qui leur avait été suggéré. Dossier Réponse du vendeur et du notaire quant au coût à venir d'asphaltage [ 12 ] 9002 répond à tous ces témoignages qu'en tout temps leur position était claire envers le client, il ne pouvait promettre un prix, car il demeurait inconnu.

Il pouvait seulement l'estimer par rapport à d'autres projets, mais refusait de se lier quant à cette estimation. [ 13 ] Les articles pertinents du Code civil du Québec et de la

Loi sur la protection du consommateur aux fins du dossier sont les suivants : Code civil du Québec 2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Celui qui prétend qu'un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. 2804. La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante. 2813.

L'acte authentique est celui qui a été reçu ou attesté par un officier public compétent selon les lois du Québec ou du Canada, avec les formalités requises par la loi. L'acte dont l'apparence matérielle respecte ces exigences est présumé authentique. 2814.6 Sont authentiques, notamment les documents suivants, s'ils respectent les exigences de la loi: (…) 6° L'acte notarié; (…) 2818. Les énonciations, dans l'acte authentique, des faits que l'officier public avait mission de constater ou d'inscrire, font preuve à l'égard de tous. 2819.

L'acte notarié, pour être authentique, doit être signé par toutes les parties; il fait alors preuve, à l'égard de tous, de l'acte juridique qu'il renferme et des déclarations des parties qui s'y rapportent directement. Lorsque les parties ne peuvent pas signer, leur déclaration ou consentement doit être reçu en présence d'un témoin qui signe. Ne peuvent servir de témoins, les mineurs, les majeurs inaptes à consentir, de même que les personnes qui ont un intérêt dans l'acte. 2821.

L'inscription de faux n'est nécessaire que pour contredire les énonciations dans l'acte authentique des faits que l'officier public avait mission de constater. Elle n'est pas requise pour contester la qualité de l'officier public et des témoins ou la signature de l'officier public. 2826. L'acte sous seing privé est celui qui constate un acte juridique et qui porte la signature des parties; il n'est soumis à aucune autre formalité. 2829. L'acte sous seing privé fait preuve, à l'égard de ceux contre qui il est prouvé, de l'acte juridique qu'il renferme et des déclarations

des parties qui s'y rapportent directement. 2863. Les parties à un acte juridique constaté par un écrit ne peuvent, par témoignage, le contredire ou en changer les termes, à moins qu'il n'y ait un commencement de preuve. 2865. Le commencement de preuve peut résulter d'un aveu ou d'un écrit émanant de la

partie adverse, de son témoignage ou de la présentation d'un élément matériel, lorsqu'un tel moyen rend vraisemblable le fait allégué.

Loi sur la protection du consommateur 2. La présente loi s'applique à tout contrat conclu entre un consommateur et un commerçant dans le cours des activités de son commerce et ayant pour objet un bien ou un service. 41. Un bien ou un service fourni doit être conforme à une déclaration ou à un message publicitaire faits à son sujet par le commerçant ou le fabricant. Une déclaration ou un message publicitaire lie ce commerçant ou ce fabricant. 42. Une déclaration écrite ou verbale faite par le représentant d'un commerçant ou d'un fabricant à propos d'un bien ou d'un service lie ce commerçant ou ce fabricant. 272.

Si le commerçant ou le fabricant manque à une obligation que lui impose la présente loi, un règlement ou un engagement volontaire souscrit en vertu de l'article 314 ou dont l'application a été étendue par un décret pris en vertu de l'article 315.1, le consommateur, sous réserve des autres recours prévus par la présente loi, peut demander, selon le cas:

a) l'exécution de l'obligation;

b) l'autorisation de la faire exécuter aux frais du commerçant ou du fabricant;

c) la réduction de son obligation;

d) la résiliation du contrat;

e) la résolution du contrat; ou

f) la nullité du contrat, sans préjudice de sa demande en dommages-intérêts dans tous les cas. Il peut également demander des dommages-intérêts punitifs. LES MOTIFS [ 14 ] Le demandeur a prouvé l'objet de sa réclamation par prépondérance de preuve par le dépôt de l'entente notariée et de la promesse de vente. [ 15 ] Quant aux défendeurs, il n'y a aucun début de preuve par aveu ou écrite leur permettant de contredire la promesse de vente signée.

Ils n'ont pas fait d'inscription en faux quant à l'acte notarié. [ 16 ] Le seul écrit déposé provient d'un témoin qui a demandé à Lepage d'inscrire à l'endos d'une feuille montrant les différents lots les coûts y afférents (D-2 dossier Leblanc). Or, sur cette feuille, il appert que le vendeur a indiqué « pavage des rues 2 500 $ + ou - ». [ 17 ] Il appert de l'ensemble des témoignages qu'en tout temps, les vendeurs de 9002 n'ont offert qu'une approximation des coûts de pavage afin de permettre aux clients de se préparer à cette dépense. Jamais, ils n'ont accepté de changer cette approximation en engagement.

Il n'y a donc eu aucune fausse représentation des vendeurs. [ 18 ] Le Tribunal reconnaît la validité des contrats écrits intervenus entre les parties qui prévoient un coût de pavage à être partagé entre les acheteurs de terrains, coût non déterminé au moment des signatures. Cette clause n'est pas abusive, ne justifiant pas une intervention du Tribunal. Le taux d'intérêt de 15 % est maintenu. [ 19 ] En conséquence de tout ce qui précède, le Tribunal conclut que seuls les contrats écrits, soit la promesse d'achat et l'acte de vente notarié lient les parties. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : CONDAMNE la

partie défenderesse à payer à la

partie demanderesse la somme de 4 124,01 $ conjointement, au taux de 15 % l'an, et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec , à compter de la mise en demeure du 28 mai 2008 ainsi que les frais de 172 $. __________________________________ JULIE MESSIER, J.C.Q.

Date d’audience : Le 25 octobre 2010