2022 QCCQ 9335, 2022 QCCQ 9335

Viele c. Garbeau 2022 QCCQ 9335 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-160721-199 DATE : 30 novembre 2022 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE DANIEL BOURGEOIS, J.C.Q. ______________________________________________________________________ WILLIAM VIELE Demandeur c.

GABRIELLA GARBEAU Défenderesse JUGEMENT [ 1 ] Le demandeur monsieur William Viele (« Viele ») [1] réclame de la défenderesse madame Gabriella Garbeau (« Garbeau ») la somme de 9 356,69 $ à la suite de la résiliation par cette dernière du bail d’un local qu’elle louait, lequel était situé au 4689, rue Henri-Bourassa, à Montréal (le « Local »). [ 2 ] Cette somme 9 356,69 $ est ventilée comme suit : - 590 $, c’est-à-dire le solde qui restait à payer sur un acompte de 1 760 $ que devait verser Garbeau à la signature du bail à

titre de dépôt à valoir sur les deux derniers mois du bail; - 890 $ pour le mois de mars 2019; - 890 $ pour le loyer du mois d’avril 2019; - 3 736,69 $ pour dommages causés par la négligence de Garbeau pour ne pas avoir chauffé suffisamment le Local durant son absence; - 3 000 $ à

titre de dommages, soit les coûts engagés par Viele pour remettre en état le Local; - 250 $, soit une estimation des coûts d’électricité pour le mois de mars 2019. [ 3 ] Quant à Garbeau, elle nie devoir ces sommes. Se portant à son tour demanderesse reconventionnelle, elle réclame de Viele la somme de 12 000 $, invoquant qu’un dégât d’eau qui s’est produit en janvier 2019 a rendu inutilisable le Local, ce qui aurait eu comme conséquence la perte d’inventaire et une perte de profit de son commerce qu’elle y exploitait.

LES FAITS [ 4 ] Les parties étaient liées par un bail commercial pour la période du 1 er juillet 2018 au 31 juin 2019. Le loyer convenu était de 890 $ par mois. [ 5 ] Il n’est pas contesté qu’entre les 10 et 19 janvier 2019, Garbeau avise Viele que des gouttes d’eau coulent du plafond.

Le 21 janvier 2019, la situation est telle que la défenderesse doit placer des chaudières d’eau à différents endroits afin de recueillir l’eau qui s’écoulait. [ 6 ] Il est également en preuve que Viele intervient et mandate différentes firmes et entrepreneurs afin, d’une part, de découvrir l’origine du dégât d’eau et, d’autre part, de procéder à la réfection du plafond et des planchers du Local. [ 7 ] En ce qui concerne les travaux de réfection, la preuve, non contestée à cet égard, démontre que les travaux pour la réparation du plafond se sont terminés le 28 février 2019 et le 20 mars 2019 pour ce qui est des planchers. [ 8 ] En ce qui concerne le sous-sol, Viele témoigne que l’ajusteur d’assurance aurait découvert qu’il y faisait trop froid et que cela aurait occasionné le bris des tuyaux.

Pour cette raison, le demandeur réclame 3 736,69 $ puisque, selon ce dernier, les tuyaux et le chauffe-eau ont dû être changés puisqu’ils étaient inutilisables.

[ 9 ] Garbeau nie ces faits. Le 27 février 2019, elle transmet un avis à Viele, par lequel elle signifie son intention, d’une part, de ne pas renouveler le bail et, d’autre part, de demander la résiliation immédiate de ce dernier en vertu de l’article 10.2 du bail. [ 10 ] Garbeau invoque en effet que, compte tenu de l’état du plancher et l’affaissement du plafond, elle considère qu’il s’agit-là de la destruction d’une

partie substantielle de l’immeuble, condition essentielle prévue au bail pour résilier ce dernier. [ 11 ] Par cette lettre du 27 février 2019, elle réclame également le remboursement du loyer du mois de février 2019 au montant de 890 $ et la moitié du mois de janvier soit la somme de 445 $. [ 12 ] Elle demande également le remboursement du dépôt de sécurité de 1 780 $, soit pour les deux derniers mois de loyer prévus au bail. Enfin, elle réclame aussi un montant de 575 $, soit des paiements effectués à Hydro-Québec durant les travaux de réfection ainsi qu’une somme de 3 000 $ à

titre de dommages, puisque les travaux de réfection l’auraient empêché d’exploiter son commerce normalement. [ 13 ] Comme il est précisé au début des présentes, la demande reconventionnelle totale de la défenderesse s’élève à 12 000 $. ANALYSE En ce qui concerne les règles générales de la preuve, les articles 2803 et 2804 du Code civil du Québec (« C.c.Q. ») prévoient ce qui suit : 2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Celui qui prétend qu’un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. 2804.

La preuve qui rend l’existence d’un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n’exige une preuve plus convaincante. [ 14 ] En ce qui concerne les baux commerciaux, la Cour d’appel, dans l’arrêt Leblond c.

Dionne [2] a précisé que les obligations entre locateur et locataire sont d’abord régies par les clauses de leur bail et, en cas de silence de celui-ci, par les dispositions supplétives applicables au contrat de louage. [ 15 ] À cet égard, les articles du C.c.Q. en matière de bail commercial ne sont pas d’ordre public, les parties pouvant à leur guise prévoir des droits et obligations différentes [3] . [ 16 ] En l’instance, le bail prévoit ce qui suit : 4.

Loyer et Dépôt de Sécurité (…) Le locataire a déposé au compte du locateur un montant de 1 760,00 $ applicable en acompte sur le loyer pour les deux derniers mois du bail. (…) 9. Responsabilité et assurances 9.1 Le locateur n’est responsable d’aucun dommage que le locataire ou une personne autorisée par celui-ci à entrer dans les lieux loués puissent subir, à moins que le dommage ne découle d’une faute qu’il aurait commise.

Le locataire s’engage à indemniser le locateur de toute réclamation qui pourrait lui être faite pour des dommages qu’il aurait causés. 9.2 Le locataire s’engage à souscrire et à maintenir en vigueur pendant toute la durée du bail une police d’assurance responsabilité d’un montant minimal de ( 2 000 000.00$ ).

Le locataire s’engage également à souscrire et à maintenir en vigueur pendant toute la durée du bail une police d’assurance couvrant la pleine valeur des biens et équipements qui lui appartiennent ou qui sont sous sa garde dans les lieux loués. 9.4 Le locateur pourra, en tout temps au cours du bail, demander une preuve des assurances imposées par les clauses 9.2 et 9.3. 10. Résiliation (…) 10.2 Le locataire peut, par avis écrit, mettre fin au bail pour l’un ou l’autre des motifs suivants : • la faillite du locateur ou le fait qu’il se prévale de la protection prévue à la

Loi sur la faillite ; • le fait que le locateur modifie substantiellement l’état des lieux loués ou de l’immeuble ; • la destruction, par cas fortuit ou autrement, de l’immeuble ou d’une

partie substantielle de l’immeuble. 10.3

En cas de résiliation du bail, par le locataire ou le locateur, les obligations découlant du présent contrat cessent dès que la

partie qui choisit de mettre fin au bail signifie sa décision. Toutefois, les sommes déjà échues demeurent dues et exigibles.

(…) 15. Fin du bail et reconduction 15.1 À l’expiration du bail, le locataire remettra les lieux loués au locateur dans l’état où ils se trouvaient au début du bail, compte tenu toutefois de l’usure normale. Le locateur pourra, à sa discrétion, conserver les améliorations locatives effectuées par le locataire, sans compensation, ou encore exiger que le locataire les retire à ses frais. (…) [ 17 ] En ce qui concerne les obligations des parties prévues au C.c.Q. , il y a lieu de produire ci-après les articles pertinents au présent dossier : 1854.

Le locateur est tenu de délivrer au locataire le bien loué en bon état de réparation de toute espèce et de lui en procurer la jouissance paisible pendant toute la durée du bail. Il est aussi tenu de garantir au locataire que le bien peut servir à l’usage pour lequel il est loué, et de l’entretenir à cette fin pendant toute la durée du bail. 1863. L’inexécution d’une obligation par l’une des parties confère à l’autre le droit de demander, outre des dommages-intérêts, l’exécution en nature, dans les cas qui le permettent.

Si l’inexécution lui cause à elle-même ou, s’agissant d’un bail immobilier, aux autres occupants, un préjudice sérieux, elle peut demander la résiliation du bail. L’inexécution confère, en outre, au locataire le droit de demander une diminution de loyer; lorsque le tribunal accorde une telle diminution de loyer, le locateur qui remédie au défaut a néanmoins le droit au rétablissement du loyer pour l’avenir. [ 18 ] L’article 1863 ci-haut mentionné reprend essentiellement le principe évoqué par l’

article 1591 C.c.Q. qui prévoit ce qui suit : 1591. Lorsque les obligations résultant d’un contrat synallagmatique sont exigibles et que l’une des parties n’exécute pas substantiellement la sienne ou n’offre pas de l’exécuter, l’autre

partie peut, dans une mesure correspondante, refuser d’exécuter son obligation corrélative, à moins qu’il ne résulte de la loi, de la volonté des parties ou des usages qu’elle soit tenue d’exécuter la première. [ 19 ] À cet égard, la Cour d’appel précise que l’inexécution par le propriétaire de son obligation de procurer la jouissance des lieux à son locataire, permet à ce dernier d’invoquer l’application de l’

article 1591 C.c.Q. [4] LA DEMANDE PRINCIPALE [ 20 ] Viele réclame 3 736,69 $ pour dommages causés par la négligence de Garbeau, accusant cette dernière de ne pas avoir gardé le chauffage à un niveau suffisant durant son absence.

Les factures déposées en preuve par le demandeur indiquent effectivement que ce dernier a déboursé cette somme pour des travaux effectués au sous-sol. [ 21 ] Cependant, tel que le Tribunal l’a précisé durant l’audience, aucun rapport d’expert, ni aucune déclaration pour valoir témoignage, ont été présentés en preuve pour soutenir l’affirmation selon laquelle l’absence de chauffage ou encore une diminution du chauffage au sous-sol du Local serait la cause des dommages occasionnés au système de chauffage. [ 22 ] Lors de l’audience, monsieur Stanley Berlos (« Berlos »), un sous-locataire précédent du Local, a témoigné qu’il avait déjà remarqué des fuites d’eau provenant des tuyaux au sous-sol. [ 23 ] Ainsi, compte tenu de ce qui précède, le Tribunal ne peut arriver à la conclusion, faute de preuve probante, que la défenderesse est responsable des coûts assumés par Viele pour réparer le système de chauffage. [ 24 ] En ce qui concerne la somme de 3 000 $ réclamée par le demandeur pour remettre le Local dans l’état où il se trouvait au début du bail, le Tribunal, tel qu’il l’a précisé lors de l’audience, ne peut faire droit à cette somme étant donné l’absence totale de preuve à cet égard. [ 25 ] En effet, aucune facture n’a été déposée pour justifier les coûts et aucune preuve n’a été administrée et qui aurait permis au Tribunal de comparer l’état des lieux avant la signature du bail à celle des lieux à la fin du bail.

Pour cette raison, cette réclamation doit également échouer. [ 26 ] En ce qui concerne les autres sommes réclamées à

titre de loyers, soit le montant de 890 $ pour le mois de mars 2019 et 890 $ pour le loyer d’avril 2019, ainsi que la somme de 590 $ qui serait le solde impayé sur l’avance de 1 760 $, le Tribunal arrive à la conclusion suivante. [ 27 ] Le bail, signé le 21 avril 2018, prévoit à l’article 4.1 que : « le locataire a déposé au compte du locateur un montant de 1 760.00$ applicable en acompte sur le loyer pour les deux derniers mois du bail . » [ 28 ] Or, lors de l’audience, le demandeur n’a pu prouver qu’une somme de 590 $ n’avait pas été payée par Garbeau.

Ainsi, compte tenu que le bail signé en avril 2018 stipule que la somme de 1 760 $ a été déposée au compte du locateur, le Tribunal ne peut donc faire droit à cette réclamation de 590 $. [ 29 ] Pour ce qui est de la somme de 890 $ réclamée pour le mois de mars 2019, il est en preuve que le Local n’a été rendu disponible qu’après le 20 mars 2019, date de la terminaison des travaux aux planchers.

[ 30 ] Compte tenu de ce qui précède, le loyer pour le mois de mars ne peut être réclamé. [ 31 ] En ce qui concerne la somme de 890 $ réclamée pour le loyer d’avril 2019, il y a lieu de déterminer si, à cet égard, il a été démontré que la résiliation du bail s’est faite à bon droit, et ce, en vertu de l’article 10.2 du bail qui prévoit que Garbeau pouvait résilier immédiatement le bail en cas de destruction, par cas fortuit ou autrement, de l’immeuble ou d’une

partie substantielle de l’immeuble. [ 32 ] À cet égard, la preuve démontre qu’il y a eu des dommages au plafond et au plancher du Local. Cependant, et contrairement aux allégations de la défenderesse, le Tribunal ne peut arriver à la conclusion qu’aucune

partie substantielle de l’immeuble a été détruite, ce fait n’étant aucunement corroboré par la preuve. [ 33 ] Ainsi, la somme de 890 $ pour le loyer du mois d’avril 2019 est donc payable par Garbeau puisque cette dernière ne pouvait résilier unilatéralement le bail dans les circonstances. [ 34 ] Enfin, la réclamation pour les frais d’électricité pour mars 2019 ne peut être accordée, le Local n’étant pas disponible pour la majeure

partie de ce mois. LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE DE 12 000 $ [ 35 ] La défenderesse réclame 12 000 $ pour perte financière, entre autres, pour la perte de marchandise et la perte de profit. [ 36 ] Comme le Tribunal l’a précisé lors de l’audience, aucune preuve n’a été présentée et qui pourrait permettre de conclure que des inventaires ou marchandise ont été perdus à la suite du dégât d’eau. Aucune photo n’a été produite à cet égard.

De plus, aucun état financier n’a été déposé pour démontrer la perte financière ou la perte de profit durant la période des travaux. [ 37 ] Pour ce qui est des loyers réclamés, Garbeau demande le remboursement du dépôt de sécurité de 1 780 $ pour les loyers des mois de mai et juin 2019 payés à l’avance. [ 38 ] Compte tenu des conclusions du Tribunal selon lequel la défenderesse ne pouvait résilier unilatéralement le bail, cette réclamation est donc rejetée. [ 39 ] Pour ce qui est des loyers payés pour le mois de février soit 890 $, le Tribunal fera droit à cette demande, compte tenu de l’application des articles 1591 et 1863 C.c.Q. [ 40 ] En ce qui concerne la demande pour être remboursée la moitié du mois de janvier, soit la somme de 445 $, le Tribunal ne fera pas droit à cette somme et ce, pour les motifs suivants. [ 41 ] En effet, la preuve démontre que le sinistre a pris de l’ampleur le 21 janvier 2019, soit dix jours avant la fin du mois. [ 42 ] La preuve démontre également que travaux de réfection ont été terminés dans le Local le 20 mars 2019.

Ainsi, dans les deux cas, il restait plus ou moins dix jours à courir avant la fin du mois. [ 43 ] Puisque le Tribunal n’a pas fait droit à la réclamation du demandeur pour le solde restant sur le loyer de mars 2019, le Tribunal appliquera le même principe en ce qui concerne le loyer payé du mois de janvier 2019. [ 44 ] Enfin, compte tenu de l’ensemble de la preuve, le Tribunal fait droit à la demande mais en

partie seulement, pour une somme de 890 $ et, également, fait droit, mais en

partie seulement, à la demande reconventionnelle, pour une somme de 890 $. [ 45 ] Compte tenu de ce qui précède, il y a lieu d’opérer compensation entre ces deux sommes. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE en

partie la demande; CONDAMNE la défenderesse Gabriella Garbeau à payer au demandeur William Viele la somme de 890 $; ACCUEILLE en

partie la demande reconventionnelle; CONDAMNE William Viele à payer à Gabrielle Garbeau la somme de 890 $; OPÈRE compensation entre lesdits montants, de telle sorte que les parties ne se doivent aucune somme au terme des présentes; LE TOUT , sans frais. __________________________________ DANIEL BOURGEOIS, J.C.Q. Date d’audience : 21 novembre 2022