2017 QCCA 222, 2017 QCCA 222

Ville de Longueuil c. Motter 2017 QCCA 222 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N o : 500-09-025668-153 (505-22-020636-132) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE : Le 10 février 2017 CORAM : LES HONORABLES YVES-MARIE MORISSETTE, J.C.A. JEAN BOUCHARD, J.C.A. BERNARD GODBOUT, J.C.A. ( ad hoc ) APPELANTE AVOCATE VILLE DE LONGUEUIL m e MARILOU DESNOYERS ( Rivard Vézina Larose) (Cont. Ville de Longueuil ) INTIMÉ AVOCAT FRANK J. MOTTER Me GILLES PAQUIN ( Fishman Flanz Meland Paquin ) En appel d'un jugement rendu le 16 septembre 2015, par l'honorable Monique Dupuis, de la Cour du Québec, district de Longueuil.

NATURE DE L'APPEL : Clause conditionnelle d’un contrat de vente - indemnité Greffière d’audience : Marcelle Desmarais Salle : Antonio-Lamer AUDITION 9 h 30 Suite de l’audition du 9 février 2017. Arrêt déposé ce jour – voir page 3.

Marcelle Desmarais Greffière d’audience PAR LA COUR ARRÊT [ 1 ] L’appelante se pourvoit contre un jugement de la Cour du Québec, district de Longueuil (l’honorable Monique Dupuis) qui, le 16 septembre 2015, l’a condamnée à payer à l’intimé une somme de 17 382,13 $ et a rejeté la demande reconventionnelle par laquelle elle réclamait 49 624,19 $ de l’intimé. * * * * * [ 2 ] Les faits sont simples et sont pour la plupart admis. [ 3 ] L’intimé exerce ses activités dans le domaine de la construction industrielle et commerciale.

Le 22 février 2007, par contrat de vente (le « Contrat »), il acquerrait un terrain (le « Terrain ») de l’appelante pour une somme de 1 $ en vue de le décontaminer et d’y construire un édifice. [ 4 ] Le nœud du litige entre les parties concerne la clause 2 du Contrat, qui est coiffée du

titre « condition essentielle ». Il convient d’abord de reproduire intégralement ce qui figure sous ce

titre : 1. Il est de l'essence des présentes que l'immeuble présentement vendu ne puisse être utilisé que pour les fins d'y établir et opérer des

activités admissibles; dans ce but, l'Acquéreur s'engage à compléter la construction d'un bâtiment ayant une superficie minimale de deux mil six cents (2 600) mètres carrés dans les trente-six (36) mois de la signature des présentes. La construction exigée pourrait aussi consister en l'agrandissement du bâtiment du 2525 Fernand-Lafontaine . Une combinaison de deux projets est aussi possible en autant que la superficie totale des deux planchers soit de deux mille six cents (2 600) mètres carrés minimum. 2.

A défaut par l'Acquéreur de se conformer à cette obligation de construire le bâtiment requis dans le délai imparti, il s'engage à payer au Vendeur, aussi longtemps qu'il n'aura pas satisfait à son obligation, une indemnité équivalente aux taxes foncières, générales, spéciales et surtaxes au taux en vigueur à chaque année basée sur une valeur de un million six cent mille dollars (1 600 000,00 $) selon la répartition suivante: Pour la première année de délai : 50% de l'indemnité Pour les années subséquentes: 100% de l'indemnité L'indemnité d'une portion d'année est égale à celle prévue pour une année complète.

L'indemnité ci-dessus deviendra due et payable dans les trente (30) jours de la demande du Vendeur à cette fin et tout arrérage portera intérêts aux taux de pénalité et d'intérêt fixés par le conseil municipal sur les arrérages de taxes. Le paiement de toute indemnité en vertu du présent

article n'a pas pour effet de limiter ou d'empêcher le droit du Vendeur de requérir la rétrocession de l ' IMMEUBLE conformément à l'article 3, telle indemnité étant due de toute façon. 3.

Si l'Acquéreur contrevient à ses obligations établies à l'article 1 ou à l'article 2 et ne remédie pas à son défaut dans le délai de soixante (60) jours de l'avis prévu à cette fin, la présente vente devient nulle ipso facto, sans autre mise en demeure, ni procédures judiciaires et le Vendeur est autorisé à requérir, dans l'un ou l'autre cas, la rétrocession de l'immeuble avec effet rétroactif à la date des présentes et à demander l'annulation des hypothèques, priorités et autres droits publiés contre l'immeuble après cette date. En outre de la rétrocession, le Vendeur peut retenir à

titre de dommages liquidés, toutes les indemnités encore dues en vertu de l'article 2 et toutes les améliorations apportées sur l'immeuble ainsi que tous les frais et honoraires inhérents à la rétrocession, lesquels sont à la charge de l'Acquéreur en défaut. De plus, ce dernier s'engage à signer, sur demande, tous les documents nécessaires à la rétrocession. [ 5 ] Aux termes du Contrat, l’intimé s’engageait donc à construire sur le Terrain, et dans un délai de 36 mois, un édifice dont les dimensions minimales sont précisées.

Ce projet ne fut complété qu’en 2013, donc longtemps après la date imposée en février 2010 par la clause 1. [ 6 ] Après février 2010, l’appelante ne s’est pas prévalue de la clause 3. Mais, en application de la clause 2, elle a réclamé de l’intimé, respectivement pour les années 2010, 2011 et 2012, des montants de 23 916,00 $, 50 622,40 $ et 54 499,20 $, pour un total de 127 037,60. Au cours de la même période, l’intimé, propriétaire du Terrain depuis le 22 février 2007, payait à l’appelante à

titre de taxe foncière, respectivement pour les années 2010, 2011 et 2012, des montants de 22 269,49 $, 20 073,92 $ et 19 376,14 $, pour un total de 61 719,55 $. [ 7 ] En raison de taxes foncières qu’il avait payées en trop sur d’autres terrains possédés par lui sur le territoire de l’appelante, l’intimé avait droit à un remboursement de 82 700,18 $. Opérant compensation, l’appelante déduisit cette somme du total dû en vertu de la clause 2 (127 037,60 $ ─ 82 700,18 $ = 44 337,42 $).

Cela laissait donc, selon elle, un solde en souffrance de 44 337,42 $. [ 8 ] En avril 2013, l’intimé instituait contre l’appelante en Cour du Québec une action en réclamation et il adoptait la position que les taxes foncières payées par lui en 2010, 2011 et 2012 sur le Terrain devaient être soustraites du montant réclamé par l’appelante (44 337,42 $ ─ 61 719,55 $ = ─ 17 382,13 $).

En somme, selon l’intimé, ce calcul laissait un solde négatif pour l’appelante, ou positif pour lui, de 17 382,13 $, montant de sa réclamation. [ 9 ] L’appelante répondit par une défense et demande reconventionnelle où elle réclamait le solde en souffrance [1] établi plus haut au paragraphe [7]. Sa défense contient les deux paragraphes suivants : 38. De plus et contrairement à ce qui est allégué par le demandeur, les taxes foncières payées par le demandeur sur le terrain n’avaient pas à être déduites des pénalités de non-construction. 39.

D’aucune façon l’acte de vente et plus particulièrement l’article « condition essentielle » ne prévoient que la pénalité de non- construction devra être diminuée du montant des taxes payées par le demandeur sur le terrain. [ 10 ] La question centrale que la juge de première instance devait décider était donc celle de savoir laquelle des deux thèses développées par les deux parties se révélait conforme à la clause 2 du Contrat. * * * * * [ 11 ] Au procès, l’appelante a invoqué l’

article 2864 C.c.Q. [2] et commencé à administrer une preuve testimoniale. Celle-ci s’est rapidement heurtée à une objection de l’intimé au motif que le Contrat était clair. La juge a pris cette objection sous réserve et a entendu trois témoins. Le premier, cité par l’appelante, occupait à l’époque pertinente un poste de cadre supérieur à l’emploi de Développement économique Longueuil.

Furent ensuite entendus, le mandataire de l’intimé qui avait négocié le Contrat avec le témoin de l’appelante, puis l’intimé témoignant en personne. [ 12 ] Dans ses motifs, la juge note en premier lieu que selon les deux parties « la clause ʺ condition essentielle ʺ de l'acte de vente est claire et non ambiguë ». Aussi faut-il « l'appliquer, telle que libellée ». Mais, ajoute-t-elle, malgré cette « clarté », chaque

partie tire de la clause des conséquences fort différentes. La juge mentionne ensuite certaines sources de jurisprudence et de doctrine selon lesquelles une divergence entre les parties ne permet pas en soi de conclure qu’une stipulation contractuelle est ambiguë. [ 13 ] Après avoir reproduit les dispositions de la

Loi sur la fiscalité municipale [3] qui définissent les termes « taxe foncière » et

« immeuble », puis cité l’

article 900 C.c.Q. auquel renvoie la loi en question, la juge conclut son analyse en ces termes : [24] S'il fallait calculer l'indemnité, comme le propose la Ville, en fonction des taxes foncières sur la valeur estimée de la bâtisse seulement, cela viendrait ajouter ou contredire la clause par ailleurs claire. L'interprétation proposée par la Ville constitue à toute fin pratique une réécriture du contrat pourtant rédigé par ses propres représentants. Aussi fait-elle droit à la demande de l’intimé selon ses conclusions. * * * * * [ 14 ] Le fait même que l’appelante ait invoqué l’

article 2864 C.c.Q. et fait entendre un témoin sur la genèse de la clause 2 du Contrat tend à démontrer qu’elle n’était pas convaincue de la « clarté » de cette clause. [ 15 ] En réalité, cette preuve testimoniale, que la juge a estimée admissible en partie, se révèle fort utile.

Elle confirme ce qui ressort d’une lecture attentive du Contrat et ce qui démontre pourquoi le jugement de première instance est entaché d’une erreur révisable. [ 16 ] En effet, la finalité de la clause 2 ne peut faire de doute. [ 17 ] L’objectif de cette clause, du point de vue de l’appelante, est de développer à l’avantage de ses résidents des terrains vacants, afin d’accroître l’activité économique sur son territoire et, à terme, d’augmenter ses recettes fiscales.

Conformément au Contrat, l’appelante cède à un constructeur et promoteur immobilier, pour une somme nominale, un terrain d’envergure, mais à charge pour lui de le réhabiliter et d’y construire un édifice dont la taille ne peut être inférieure à ce que prévoit la clause 1 du Contrat. [ 18 ] Dès le moment où il acquiert le Terrain, l’acheteur (ici, l’intimé) devient redevable des taxes foncières qui y correspondent. C’est la

Loi sur la fiscalité municipale qui y pourvoit et cette obligation indépendante du Contrat demeure, qu’il ait ou non construit l’édifice visé par le Contrat. [ 19 ] L’appelante, quant à elle, compte sur une recette fiscale anticipée dont le montant est fixé par les parties lors de la négociation du Contrat (« une indemnité équivalente aux taxes […] au taux en vigueur à chaque année basée sur une valeur de un million six cent mille dollars (1 600 000,00 $) »). Cette clause, qu’on peut qualifier de clause pénale, est une composante importante de la contrepartie négociée par l’appelante en échange du Terrain.

L’appelante s’assure ainsi que le Contrat sera exécuté selon ses termes, ou qu’à défaut d’une exécution conforme elle sera compensée pour le manque à gagner sur le plan fiscal. La clause 2 constitue en outre un incitatif pour l’acheteur du Terrain à remédier à l’inexécution en réalisant le projet de construction visé par la clause 1.

Et si, pour une raison quelconque – par exemple, la faillite de l’acheteur – la réalisation du projet devient impossible, l’appelante a toujours la possibilité en vertu de la clause 3 de reprendre le Terrain pour tenter de le développer d’une autre façon. [ 20 ] Voilà quelle est la logique de ces stipulations contractuelles. Dans ce contexte, il n’y a aucune explication rationnelle possible pour justifier que l’on soustraie de l’indemnité due en vertu de la clause 2 du Contrat les taxes foncières par ailleurs payables sur le Terrain dont l’intimé est propriétaire.

Cette indemnité, fixée de gré à gré par les parties, et qui n’est pas de nature fiscale, est due à l’appelante en raison de l’inexécution, ici temporaire, du Contrat. [ 21 ] En somme, c’est la thèse de l’appelante qui est bien fondée et la juge aurait dû accueillir sa défense et sa demande reconventionnelle.

POUR CES MOTIFS , la Cour : [ 22 ] ACCUEILLE l’appel; [ 23 ] INFIRME le jugement de première instance; [ 24 ] REJETTE la demande introductive d’instance de l’intimé; [ 25 ] ACCUEILLE la demande reconventionnelle de l’appelante; [ 26 ] CONDAMNE l’intimé à payer à l’appelante la somme de quarante-quatre mille trois cent trente-sept dollars et quarante-deux sous (44 337,42 $), plus les intérêts annuels de douze pour cent (12 %) depuis le 8 juin 2012; [ 27 ] LE TOUT avec frais de justice en première instance et en appel. YVES-MARIE MORISSETTE, J.C.A. JEAN BOUCHARD, J.C.A.

BERNARD GODBOUT, J.C.A. (ad hoc)