2017 QCCA 1971, 2017 QCCA 1971

Cardazzi c. Mancini 2017 QCCA 1971 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N o : 500-09-026923-177 (760-17-003316-133) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE : Le 8 décembre 2017 CORAM : LES HONORABLES JULIE DUTIL, J.C.A. MARIE ST-PIERRE, J.C.A. ROBERT M. MAINVILLE, J.C.A. APPELANTE AVOCATE MARISA CARDAZZI m e MANON POMERLEAU (Pomerleau Avocats inc.) INTIMÉ AVOCAT MAURO CARLO MANCINI Me GEORGE TSANOUSSAS (Tsanoussas Avocat inc.) En appel d'un jugement rendu le 16 juin 2017 par l'honorable Lukasz Granosik de la Cour supérieure, district de Beauharnois.

NATURE DE L'APPEL : Homologation transaction- Vice de consentement Greffière d’audience : Alya Elisio Salle : Pierre-Basile-Mignault AUDITION 11 h 19 Début de l’audience Argumentation de Me Manon Pomerleau 11 h 42 Argumentation de Me George Tsanoussas 12 h 02 Me Tsanoussas remet à Me Pomerleau et à la formation un mémoire des ajustements. Suspension de l’audience 12 h 12 Reprise de l’instance Suite de l’argumentation de Me Tsanoussas 12 h 18 Réplique de Me Pomerleau 12 h 43 L’honorable Julie Dutil, J.C.A. informe les parties qu’un arrêt sur procès-verbal sera rendu au courant de la journée- voir page 3 pour jugement Fin de l’audience Alya Elisio Greffière d’audience

PAR LA COUR ARRÊT [ 1 ] Une transaction intervenue entre les parties a été homologuée par un juge de la Cour supérieure le 5 décembre 2016. [ 2 ] À la suite de problèmes dans la mise en œuvre du volet de cette transaction permettant à l’intimé de se porter acquéreur de la part de l’appelante dans l’immeuble dont ils sont copropriétaires, la Cour supérieure, dans un jugement prononcé le 16 juin 2017, a accueilli la demande de l’intimé et prononcé une série d’ordonnances en conséquence portant notamment sur la signature de l’acte de vente R-1 dont copie est jointe au présent arrêt pour en faire

partie intégrante. [ 3 ] Il appert du dossier de la Cour que ces ordonnances doivent être rectifiées puisqu’elles comportent des erreurs qui s’expliquent aisément en raison du caractère confus des informations fournies par les parties. [ 4 ] La Cour constate aujourd’hui l’urgence d’apporter une solution finale à la situation ainsi qu’au débat qui oppose les parties dans l’intérêt supérieur de celles-ci, du respect du principe de proportionnalité et d’une saine administration de la justice. [ 5 ] À la lumière des représentations des parties et de leurs avocats à l’audience ainsi que des documents déposés, la Cour arbitre, puisqu’il est essentiel de le faire dans les circonstances, les ajustements requis aux fins de mise en œuvre de la transaction du 5 décembre 2016. [ 6 ] Le prix de vente de la part que l’appelante détient dans la propriété (50%) est de 125 000$.

De ce montant, il a lieu de déduire : • 34 420,87$ (50% du solde hypothécaire que les parties doivent à la Banque de Montréal) ; • 5 700$ (la somme indiquée à la transaction à

titre d’indemnité pour réalisation de travaux); • 40 000$ (pour les ajustements de toute autre catégorie, quelle qu’en soit la nature), cette somme de 40 000$ constituant le résultat de l’arbitrage que la Cour effectue en l’espèce. [ 7 ] Aux fins de se porter acquéreur de la part de l’appelante dans la propriété, l’intimé devra présenter un acte de vente R-1 modifié conformément aux conclusions du présent arrêt et remettre à l’appelante la somme de 44 879.18$, ainsi qu’une quittance complète, finale et définitive en sa faveur du créancier hypothécaire Banque de Montréal relativement à l’hypothèque qui grève actuellement l’immeuble.

POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 8 ] ACCUEILLE l’appel en partie, afin de remplacer les conclusions du jugement rendu en première instance par les suivantes : 8.1. ACCUEILLE la demande de mise en œuvre de la transaction intervenue entre les parties, signée et homologuée par jugement de la Cour supérieure le 5 décembre 2016; 8.2. DÉCLARE que les seuls ajustements à effectuer aux fins de la transaction de vente à intervenir entre l’appelante et l’intimé sont ceux mentionnés au présent arrêt; 8.3. ORDONNE que le texte de l’acte de vente à intervenir (pièce R-1 dont copie est jointe au présent arrêt pour en faire

partie intégrante) soit modifié comme suit, de sorte que la vente de la part de l’appelante dans la propriété à l’intimé soit reçue, aux termes d’un acte de vente R-1 ainsi modifié, devant la notaire Siham Doro au plus tard le 31 janvier 2018 ; • À la clause « Possession » : retirer les mots « as of April 30th 2017 at 5:00 p.m.». • À la clause « Declarations of the Vendor » : puisque les parties sont copropriétaires de l’immeuble, retirer les représentations du vendeur, à l’exception : o de la représentation 1 modifiée voulant que l’appelante n’ait pas grevé l’immeuble d’une hypothèque autre que celle actuellement détenue par la Banque de Montréal (hypothèque numéro 3553-5-45413) dont l’appelante et l’intimé sont solidairement responsables, qui sera entièrement remboursée à même le prix de vente, pour 50% , et par des fonds propres de l’intimé pour l’autre 50% avec quittance complète, finale et définitive en leur faveur. o des représentations 5, 6, 14 et 15. • À la clause « Obligations of the Purchaser » :– retirer du paragraphe 2 les mots « including the proportion for the current year as of and from April 30th 2017 » ainsi que les mots « as of and from the same date ». • À la clause « Adjustments » : remplacer la clause par la suivante :

o The parties declare that they have made the adjustments between them in accordance with the Quebec Court of appeal judgment dated December 8th 2017 rendered in court file 500-09-026923-177. • À la clause « Declaration concerning the judgment » : ajouter ce qui suit: o And in conformity to the Quebec Court of Appeal judgment rendered on December 8th 2017 in the court file number 500-09-026923- 177. • À la clause « Price » : remplacer le chiffre de 80 000$ par celui de 125 000$; • À la clause « Mentions required under

section 9 of the Act respecting duties on transfers of immovables » : remplacer au paragraphe 4 de cette clause le chiffre de 80 000$ par celui de 125 000$ et adapter en conséquence, le cas échéant, les chiffres à inscrire aux paragraphes 5 et 6 de cette clause. 8.4 ORDONNE que l’intimé fasse le nécessaire pour que l’acte de vente soit ainsi modifié et qu’une copie soit transmise à l’appelante ainsi qu’à l’avocate qui la représente au présent dossier de la Cour d’appel au plus tard le 12 janvier 2018 pour examen et révision; 8.5 ORDONNE à l’intimé de déposer entre les mains de la notaire Siham Doro, au plus tard le 19 janvier 2018 , toutes les sommes requises à la mise en œuvre de la transaction selon les termes du présent arrêt et de confirmer par écrit à l’appelante, dans ce même délai, la remise de ces sommes à la notaire Siham Doro en fidéicommis ; 8.6 ORDONNE à l’appelante de se présenter aux bureaux de la notaire Siham Doro, pour la signature de l’acte de vente R-1 modifié conformément au présent arrêt, à la date et à l’heure qui sera fixée à cette fin (selon les heures normales d’affaires), entre le 25 janvier 2018 et le 31 janvier 2018 , mais qui devront lui être communiqués et confirmés par écrit au plus tard le 19 janvier 2018 ; 8.7 Dans l’hypothèse où l’appelante ferait défaut de se présenter à la date et à l’heure ainsi communiquées et confirmées par écrit pour la signature de l’acte de vente R-1 modifié conformément au présent arrêt, DÉCLARE que l’intimé deviendra le seul et unique propriétaire de la propriété vendue, ci-après décrite, moyennant la remise à l’appelante de la somme de quarante-quatre mil huit-cent soixante-dix- neuf et dix-huit (44 879.18$) et d’une quittance complète, finale et définitive en sa faveur obtenue du créancier hypothécaire Banque de Montréal.

Description An immovable property known and described as being lot number […] upon the « CADASTRE DU QUÉBEC », in the registration division of Châteauguay. With the house thereon erected bearing civic address: […], Châteauguay, Quebec, […]. Et ORDONNE que, dans de telles circonstances, le présent arrêt puisse constituer un

titre valide de propriété en faveur de l’intimé. 8.8 (

a) ORDONNE à l’appelante de quitter la propriété au plus tard à la date de la signature de l’acte de vente R-1 modifié ou dans tout autre délai dont les parties pourront convenir par écrit à l’amiable; ou, 8.8 (

b) Dans l’hypothèse où l’appelante ferait défaut de se présenter à la date et à l’heure communiquées et confirmées par écrit pour la signature de l’acte de vente R-1 modifié conformément au présent arrêt, et dès que l’intimé aura fait le nécessaire pour lui remettre la somme de quarante-quatre mil huit-cent soixante-dix-neuf et dix-huit (44 879.18$) et une quittance complète, finale et définitive en sa faveur obtenue du créancier hypothécaire Banque de Montréal, ORDONNE l’expulsion immédiate de l’appelante de la propriété vendue; [ 9 ] Sans frais de justice tant en première instance qu’en appel vu les circonstances. JULIE DUTIL, J.C.A. MARIE ST-PIERRE, J.C.A. ROBERT M. MAINVILLE, J.C.A.

ANNEXE

ACTE DE VENTE R-1 À MODIFIER