2013 QCCQ 9249, 2013 QCCQ 9249

Beauregard c. Morin 2013 QCCQ 9249 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE BEDFORD LOCALITÉ DE GRANBY « Chambre civile » N° : 460-32-006341-118 DATE : 22 août 2013 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE ALAIN DÉSY, J.C.Q. ______________________________________________________________________ SUZANNE BEAUREGARD et. DANIEL PIGEON , tous deux domiciliés et résidant au […] , Granby (Québec) […]

Partie demanderesse c. BENOÎT MORIN et. RENÉE-MARIE SAURETTE , tous deux domiciliés et résidant au […] , Granby (Québec) […]

Partie défenderesse c. LES ENTREPRISES RÉAL MAURICE INC. , ayant un établissement au 422, rue Choquette, Granby (Québec) J2H 1W3 et. YVES BERTHIAUME , domicilié et résidant au […] , Sainte-Madeleine (Québec) […] et.

MARIO LACOMBE , domicilié et résidant au […] , Otterbun Park (Québec) […] Parties appelées ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ Nature du litige [ 1 ] La présente affaire concerne un recours en diminution du prix de vente en raison d'un vice caché allégué à un immeuble multilogements, et découvert par l'acheteur suite aux signatures de l'acte de vente, invoque-t-il. Les faits tirés de la preuve [ 2 ] Les demandeurs réclament des défendeurs, leurs vendeurs, un montant de 7 000 $ à

titre de diminution du prix de vente, car ils auraient découvert, après la vente, l'instabilité des colonnes de brique soutenant les balcons arrière du multilogement dû au fait qu'elles reposent en surface du sol, donc sujettes aux effets du gel, le tout contrairement aux règles de l'art en matière de construction. [ 3 ] Ce mouvement de va-et-vient, dit leur expert Dagesse [1] , a eu pour effet de déplacer une

partie du parement de brique, d'où les fissures qui sont apparues au mur de brique et aux colonnes. [ 4 ] La réclamation des demandeurs au montant de 7 000 $ se détaille comme suit suivant la preuve : 03-08-2010 G. Perron Entreprise Générale frais d'inspection des fondations……………….. 304,76 $ 01-11-2010 Patrice Laramée……………. excavation et fondation……………….. 2 568,03 $ 30-11-2010 Form-i …………….…………… 4 empattements et assises en béton……….. 3 496,87 $ 09-07-2010 Héneault et Gosselin inc. …… frais d'estimation…………….. 445,86 $ 6 815,52 $ * montant ajusté en fonction du maximum permis à la Division des petites créances.

[ 5 ] Les défendeurs contestent les prétentions des demandeurs. Ils se disent de bonne foi; ils reprochent aux demandeurs leur retard à dénoncer le vice caché allégué, et ils affirment que les fissures aux colonnes et mur de brique étaient présentes et apparentes au moment de la vente. Le droit [ 6 ] Les articles 1726 , 1728 et 1739 C.c.Q. , traitant de la garantie de qualité à laquelle le vendeur est tenu, sont au cœur du présent litige. 1726.

Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus. Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. 1728.

Si le vendeur connaissait le vice caché ou ne pouvait l'ignorer, il est tenu, outre la restitution du prix, de tous les dommages- intérêts soufferts par l'acheteur. 1739. L'acheteur qui constate que le bien est atteint d'un vice doit, par écrit, le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte. Ce délai commence à courir, lorsque le vice apparaît graduellement, du jour où l'acheteur a pu en soupçonner la gravité et l'étendue.

Le vendeur ne peut se prévaloir d'une dénonciation tardive de l'acheteur s'il connaissait ou ne pouvait ignorer le vice. [ 7 ] Cette garantie a comme but de procurer à l'acheteur l'utilité du bien, son plein usage [2] . [ 8 ] L'existence d'un vice est le premier élément de la déficience réprimée par la garantie. Sa qualification dépend de la présence d'un déficit d'usage du bien. L'auteur Edwards y ajoute une autre conception du vice [3] : 303. Il y a toutefois une autre conception possible du vice au sens de la garantie.

Sa reconnaissance n'est plus seulement subordonnée à la preuve qu'il engendre un déficit d'usage. Son existence même repose sur l'effet néfaste qu'il a sur l'usage du bien . Tout phénomène, quelle que soit sa forme ou son origine, constitue un vice dès qu'il entrave l'usage normal du bien. Le déficit d'usage n'est donc plus une simple condition à laquelle le vice doit satisfaire.

Il est le résultat qui donne juridiquement naissance au vice . (Nos soulignements) [ 9 ] Le vice doit également remplir d'autres conditions pour être admissible à la garantie : il doit être grave, inconnu de l'acheteur, caché, antérieur à la vente et doit avoir été dénoncé dans un délai raisonnable de sa découverte [4] . [ 10 ] Suivant les articles 2803 et 2804 du Code civil du Québec , la

partie qui se porte en demande a le fardeau de prouver l'existence, la modification ou l'extinction d'un droit. Les règles du fardeau de la preuve signifient l'obligation de produire dans les éléments de preuve une quantité et une qualité de preuve nécessaire à convaincre le Tribunal des allégations faites lors du procès. 2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Celui qui prétend qu'un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. 2804.

La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante. [ 11 ] En matière civile, le fardeau de la preuve repose sur les épaules de la

partie demanderesse suivant les principes de la simple prépondérance. [ 12 ] La

partie demanderesse doit présenter au juge une preuve qui surpasse et domine celle de la

partie défenderesse. [ 13 ] En outre, la

partie qui assume le fardeau de la preuve « doit démontrer que le fait litigieux est non seulement possible, mais probable » [5] . C'est par la prépondérance de la preuve que les causes doivent être déterminées et c'est à la lumière de ce que révèlent les faits les plus probables que les responsabilités doivent être établies. [...] Il n'est pas essentiel qu'elle le soit par une preuve directe; elle peut l'être par les conclusions que les circonstances justifient de tirer, et les inférences qui en découlent. [6] Contrevenir à cette règle et exiger de la

partie demanderesse plus qu'une simple prépondérance, donc une certitude, est clairement une contravention à une règle de droit [...]. [7] [ 14 ] Pour ajouter à la compréhension de l'exercice, il est intéressant de référer aux auteurs en droit, M es Jean-Claude Royer et Sylvie Lavallée [8] , qui ont écrit ce qui suit sur le sujet de la prépondérance de preuve : Pour remplir son obligation de convaincre, un plaideur doit faire une preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante. Le degré de preuve requis ne réfère pas à son caractère quantitatif,

mais bien qualitatif. La preuve produite n'est pas évaluée en fonction du nombre de témoins présentés par chacune des parties, mais en fonction de leur capacité de convaincre. Ainsi, le plaideur doit démontrer que le fait litigieux est non seulement possible, mais probable. Dans l'appréciation globale d'une preuve, il n'est pas toujours facile de tracer la ligne de démarcation entre la possibilité et la probabilité. [ 15 ] Le juge Claude Auclair de la Cour supérieure, dans un jugement rendu dans la cause Exfo inc. c.

Réseaux Accedian inc. [9] reprenait un extrait d'un autre jugement [10] rendu par le juge Tessier de cette même Cour où ce dernier a écrit sur les sujets de la causalité et de la probabilité : […] Et notre droit civil m'apparaît bien fixé : On ne retient de relations causales que celles qui sont directes; n'est prouvé que ce qui est certain voire ce qui est probable mais jamais ce qui n'est que possible et encore moins ce qui est imaginé.

Le Tribunal doit juger en fonction de la prépondérance des probabilités. [ 16 ] Le Tribunal doit donc, à la lumière de tous les éléments de la preuve, soit la preuve matérielle, documentaire et la preuve testimoniale reçues lors du procès, déterminer si la

partie demanderesse a réussi à le convaincre selon la prépondérance des probabilités. [ 17 ] Par exemple, une preuve directe est préférée à une preuve indirecte, la preuve d'un fait positif est préférée à celle d'un fait négatif. La corroboration est une preuve qui renforce un témoignage de façon à inciter le juge à le croire, et l'attitude d'un témoin lors d'un procès peut même influencer le Tribunal. 2845. La force probante du témoignage est laissée à l'appréciation du tribunal. [ 18 ] Le Tribunal décidera de cette affaire en faisant appel à l'état actuel de la jurisprudence et des lois qui nous régissent.

Analyse de la preuve faite à l'audition [ 19 ] Les demandeurs ont acheté des défendeurs un immeuble multilogements en date du 29 juin 2004, immeuble situé au […] à Granby. [ 20 ] Cet immeuble n'a été inspecté avant l'achat par une tierce personne spécialisée en la matière parce que le demandeur, Daniel Pigeon, déclare qu'il travaillait dans le domaine de la construction au moment de l'achat, et qu'il pouvait ainsi apprécier l'état du bâtiment. [ 21 ] Les demandeurs déclarent, dans leur procédure, que c'est en janvier 2009 qu'ils auraient découvert que des fissures étaient apparues aux colonnes de brique soutenant les balcons arrière de l'immeuble. [ 22 ] Ils ont dénoncé ces fissures aux défendeurs le 19 août 2010, soit 19 mois plus tard. [ 23 ] Il est clair de la preuve que la situation a continué de se dégrader entre janvier 2009 et août 2010. [ 24 ] Les demandeurs ont fait témoigner le courtier immobilier, Yves Forand, qui les assistait au moment de l'achat en 2004. [ 25 ] Ce dernier a déclaré devant la Cour et sous serment que les demandeurs l'avaient recontacté dans les mois suivant la vente pour se plaindre du fait de fissures au bâtiment à cause du phénomène de gel et dégel du sol près du bâtiment. [ 26 ] Par ailleurs, les défendeurs ont fait témoigner Alain Martin qui a été locataire du logement numéro 12 entre janvier 2003 et mars 2005. [ 27 ] Selon M.

Martin, des fissures étaient apparentes aux colonnes de brique soutenant les balcons arrière du bâtiment, du temps où il a occupé le logement. [ 28 ] Ce M. Martin est charpentier-menuisier de profession. [ 29 ] Il semble bien se souvenir de l'état du bâtiment et il a identifié, sur les photos mises en preuve, des fissures dont se plaignent maintenant les demandeurs. [ 30 ] La défenderesse, Renée-Marie Saurette, déclare également que certaines fissures étaient présentes et apparentes auxdites colonnes de brique du temps où ils étaient propriétaires du bâtiment entre 2001 et 2004.

Elle ajoute qu'il y avait du mouvement au sol autour de l'immeuble et que c'était apparent et influent sur la surface asphaltée, entre autres. Décision [ 31 ] CONSIDÉRANT la preuve prépondérante qui ressort des témoignages entendus à l'audition, le Tribunal se doit de conclure que le recours des demandeurs est tardif et en contravention avec l'

article 1739 C.c.Q. ; [ 32 ] En outre, il apparaît que les demandeurs ont été imprudents d'acheter cet immeuble sans la faire inspecter, car des fissures apparentes au bâtiment en 2004 auraient dû alerter les acheteurs d'une déficience potentielle au bâtiment. [ 33 ] Les tribunaux ont maintes fois discuté de la question de l'examen sérieux qui s'impose devant des « signes révélateurs » notamment dans Brisebois c.

Ouimette [11] : [17] L'acheteur doit procéder à un examen sérieux car même si la découverte du vice présente quelque difficulté, il n'en reste pas moins que la possibilité de le découvrir suffit pour qu'il ne soit pas caché. La présence de signes révélateurs ou d'indices susceptibles de

soulever des soupçons constitue un élément à considérer aux fins de déterminer si l'acheteur a agi avec la prudence et la diligence requises par la loi. [ 34 ] Les propos suivants du juge André Rochon sont régulièrement cités en jurisprudence à cet effet [12] : L'acheteur prudent et diligent d'un immeuble procède à un examen visuel attentif et complet du bâtiment. Il est à l'affût d'indice pouvant laisser soupçonner un vice. Si un doute sérieux se forme dans son esprit il doit pousser plus loin sa recherche.

D'une part, on ne peut exiger d'un acheteur prudent et diligent une connaissance particulière dans le domaine immobilier. D'autre part, on ne peut conclure au vice caché si le résultat d'un examen attentif aurait amené une personne prudente et diligente à s'interroger ou à soupçonner un problème. À partir de ce point l'acheteur prudent et diligent doit prendre des mesures raisonnables, selon les circonstances, pour connaître l'état réel du bâtiment. Il ne saurait se replier sur son manque de connaissance si son examen lui permet de soupçonner une anomalie quelconque.

Il faut donc examiner, suivant chaque cas d'espèce, la conduite d'un acheteur prudent et diligent. Antérieurement à 1994 on exigeait également de l'acheteur qu'il soit prudent et diligent. Sans revenir à l'ancienne règle jurisprudentielle au sujet des experts, il est possible dans certains cas que le fait de ne pas recourir à un expert pourra être perçu en soi, comme un manque de prudence et de diligence. Le tribunal ne veut pas réintroduire dans notre droit une exigence spécifiquement exclue par le législateur en 1994.

Par ailleurs, cette exclusion ne saurait être interprétée comme autorisant l'acheteur à agir de façon insouciante ou négligente.

Cet acheteur ne fera pas preuve de prudence et de diligence alors qu'il existe des indices perceptibles pour un profane, s'il ne prend pas les moyens (y compris le recours à des experts le cas échéant) de s'assurer que l'immeuble est exempt de vice. [ 35 ] De même, l'auteur Jeffrey Edwards a également écrit quant à la nécessité pour un acheteur de faire des vérifications plus approfondies devant certains « indices inquiétants » [13] : […] Cependant, dans certaines circonstances, l'acheteur ne peut satisfaire à la norme de l'acheteur prudent et diligent en agissant seul.

Envisageons le cas d'un acheteur [...] d'un immeuble qui, constatant certains indices inquiétants, n'a pas la connaissance nécessaire pour écarter la possibilité d'un vice. Dans les deux hypothèses, l'acheteur agissant seul n'a pas la connaissance requise pour effectuer et compléter un examen selon la norme d'un acheteur « prudent et diligent ». S'il omet de demander de l'aide, il agit de manière négligente. […]. [ 36 ] Comme l'a déjà mentionné le juge Pierre E.

Audet, cette situation entraîne pour les acheteurs une obligation accrue quant à l'examen d'un bien [14] : [60] Certes, l'inspection n'est pas obligatoire mais, dans les circonstances relevées dans la présente instance, il aurait été préférable qu'une telle inspection préalable ait été effectuée.

Les défendeurs auraient pu ainsi prendre une décision davantage éclairée au regard de la propriété des demandeurs comme, par exemple, négocier un prix à la baisse ou carrément renoncer à l'acheter, selon le cas. [61] Il est acquis en jurisprudence que, lorsque des indices d'un vice sont décelables (fissures dans le solage, par exemple) ou encore lorsque le vendeur en déclare l'existence, un acheteur prudent et diligent se doit de découvrir l'importance du problème.

Il doit recourir aux services d'un expert s'il ne peut y parvenir lui-même, sans quoi il ne peut, par la suite, invoquer son ignorance. [9] (Référence omise) [ 37 ] Ces principes ont été réitérés par le juge Pierre Boily de la Cour supérieure [15] : [32] […] Enfin, même si, pour découvrir la cause exacte des manifestations de problèmes par la présence des fissures, il eut fallu creuser, cette opération s'avérait nécessaire dans les circonstances pour protéger des acheteurs prudents. […] [36] Le deuxième alinéa de l'

article 1726 du Code civil du Québec relatif à l'expertise n'autorise point l'acheteur à se fermer les yeux sur un problème ou un indice apparent comme des fissures qui suscitent de nombreuses questions. Ces indices visibles auraient incité un acheteur à demander l'assistance d'un expert, d'autant plus que le vendeur dans cette affaire aurait même indiqué cette possibilité aux demandeurs. En somme, le recours à un expert aurait été une mesure non seulement prudente mais nécessaire dans la situation.

Il est maintenant bien établi en jurisprudence qu'en présence d'indices clairs de défauts apparents, les acheteurs doivent recourir à un expert même si ce n'est que dans des circonstances particulières. [ 38 ] Cette décision ci-devant a été confirmée par la Cour d'appel [16] : [8] Il est acquis de la preuve que tous les vices allégués existaient au moment de la vente.

Or, comme les appelants avaient été informés de la présence de fissures, ils auraient été bien avisés de rechercher l'origine des fissures dénoncées par l'intimé. [9] S'ils avaient dans les circonstances fait appel à un expert du domaine de la construction, ce dernier, à défaut d'excaver partiellement le sol pour vérifier l'état des fondations et du remblai, aurait nécessairement posé des questions au vendeur (auto-constructeur ici) pour connaître les caractéristiques de construction des fondations de la maison.

Il aurait pu alors éclairer les appelants des risques de devoir procéder, tôt ou tard, à des réparations des fondations.

La conclusion du juge selon lequel les appelants n'ont pas adopté une conduite prudente et diligente prend amplement appui dans la preuve et ne contient aucune erreur révisable. [ 39 ] Ainsi, vu l'état du droit sur le sujet et vu la preuve offerte à l'audition par les demandeurs, le Tribunal ne peut faire droit à leur recours. [ 40 ] Le recours des demandeurs sera rejeté avec dépens comme le veut la règle. [ 41 ] Le recours contre les appelés est rejeté sans frais, vu le rejet sur le recours en principal.

[ 42 ] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 43 ] REJETTE sans frais le cours initié contre les appelés Les Entreprises Réal Maurice inc., Yves Berthiaume et Mario Lacombe; [ 44 ] REJETTE avec dépens le recours des demandeurs contre les défendeurs, Renée-Marie Saurette et Benoit Morin; [ 45 ] CONDAMNE les demandeurs à payer aux défendeurs la somme de 148 $ que ces derniers ont dû payer au greffe de la Cour pour pouvoir y produire leur contestation. ALAIN DÉSY, J.C.Q.

Date d’audience : 14 août 2013 NOTE : Tous les soulignements et accentuations dans ce jugement sont du Tribunal RETRAIT ET DESTRUCTION DES PIÈCES Les parties doivent reprendre possession des pièces qu'elles ont produites, une fois l'instance terminée. À défaut, le greffier les détruit un an après la date du jugement ou de l'acte mettant fin à l'instance, à moins que le juge en chef n'en décide autrement.

Lorsqu'une partie, par quelque moyen que ce soit, se pourvoit contre le jugement, le greffier détruit les pièces dont les parties n'ont pas repris possession, un an après la date du jugement définitif ou de l'acte mettant fin à cette instance, à moins que le juge en chef n'en décide autrement. 1194, c. 28, a. 20.