2022 QCCA 858, 2022 QCCA 858

Blais c. Laforce 2022 QCCA 858 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE QUÉBEC N o : 200-09-010342-217 (200-17-031195-209) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE : 19 mai 2022 FORMATION : LES HONORABLES FRANÇOIS PELLETIER, J.C.A. YVES-MARIE MORISSETTE, J.C.A. GUY GAGNON, J.C.A.

PARTIE APPELANTE AVOCATE MICHEL BLAIS Me ISABELLE SIROIS PARTIES INTIMÉES AVOCATS ROBERT LAFORCE Me CARL HUARD (ABSENT) Me CATHERINE RIVARD (ABSENTE) (Rivard, Fournier) LÉO CONSTANT Me GUILLAUME LAVOIE (Guillaume Lavoie avocat) PARTIES MISES EN CAUSE AVOCAT

CHANTAL OUELLETTE MICHEL MAYRAND Me JUSTIN GRAVEL Mme MARIANNE TÉTREAULT, stagiaire (Lavery, de Billy) En appel d'un jugement rendu le 25 mars 2021 par l'honorable Bernard Tremblay de la Cour supérieure, district de Québec.

NATURE DE L'APPEL : Procédure civile (moyens préliminaires) (moyen de non-recevabilité) – Vente (obligations du vendeur) (garantie de qualité) – Contrat (effets à l’égard des tiers) Greffière-audiencière : Alysson Roussel Salle : 4.33 - Visioconférence AUDITION 9 h 38 Appel du dossier et identification des parties; 9 h 39 La Cour s’adresse aux parties et déclare avoir pris connaissance du dossier; Observations de Me Sirois; Échanges entre la Cour et Me Sirois; Me Sirois poursuit ses observations; 10 19 Suspension; 10 h 29 Reprise; La Cour s’adresse aux parties et déclare qu’il ne sera pas nécessaire d’entendre les observations de Me Lavoie; 10 h 30 Arrêt, les motifs seront déposés au dossier de la Cour; Fin de l’audition.

Alysson Roussel, greffière-audiencière

ARRÊT POUR LES MOTIFS QUI SERONT DÉPOSÉS AU DOSSIER, LA COUR : [ 1 ] REJETTE l’appel, avec frais de justice en faveur de l’intimé Léo Constant. FRANÇOIS PELLETIER, J.C.A. YVES-MARIE MORISSETTE, J.C.A. GUY GAGNON, J.C.A. COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE QUÉBEC N° : 200-09-010342-217 (200-17-031195-209) DATE DE L’ARRÊT : 19 mai 2022 DATE DES MOTIFS : 20 mai 2022 FORMATION : LES HONORABLES FRANÇOIS PELLETIER, J.C.A. YVES-MARIE MORISSETTE, J.C.A. GUY GAGNON, J.C.A. MICHEL BLAIS APPELANT – défendeur et demandeur en garantie c.

LÉO CONSTANT INTIMÉ – défendeur en garantie / défendeur en arrière-garantie et ROBERT LAFORCE INTIMÉ – défendeur en garantie / demandeur en arrière-garantie et CHANTAL OUELLETTE MICHEL MAYRAND MIS EN CAUSE – demandeurs

MOTIFS AU SOUTIEN DE L’ARRÊT PRONONCÉ SÉANCE TENANTE [1] L’appelant Michel Blais est poursuivi par les mis en cause sur la base de la garantie de qualité accessoire à la vente de son immeuble. Il se pourvoit contre le jugement qui accueille un moyen d’irrecevabilité soulevé par les intimés [1] à l’encontre de son appel en garantie [2] . [ 2 ] La demande introductive d’instance en garantie contient cinq paragraphes dont les trois principaux sont ainsi rédigés : 2.

Les défendeurs en garantie ont tous deux été propriétaires dudit immeuble qu’ils ont vendu avec garanties légales, tel qu’en font foi les actes produits au soutien des présentes sous les cotes PG-1 et PG-2; 3. En date du 19 novembre 2019, par l’entremise de la procureure soussignée, une lettre de dénonciation a été transmise aux défendeurs en garantie par courrier recommandé, tel qu’il appert de ladite lettre et des suivis émanant de Poste Canada produits en liasse au soutien des présentes sous la cote PG-3; 4.

Dans l’éventualité où le demandeur en garantie était tenu de verser une somme aux demandeurs dans le cadre du recours principal, les défendeurs en garantie en seraient solidairement responsables; [ 3 ] Le juge a rejeté

sommairement l’appel en garantie (art. 168 al. 2 C.p.c .) sur la base des considérations suivantes : [39] Le Tribunal est plutôt d’avis que les termes utilisés par la Cour d’appel dans l’arrêt Dupuy c.

Leblanc [3] visent davantage une renonciation expresse à la garantie de qualité qui fait obstacle à un recours du sous-acquéreur contre tout vendeur antérieur , sans se limiter nécessairement à l’auteur du vendeur immédiat de ce sous-acquéreur, de sorte qu’un acheteur peut renoncer expressément à toute garantie légale de qualité, tant celle de son vendeur immédiat que celles de tous les vendeurs antérieurs. […] [44] Le Tribunal estime qu’une telle stipulation [achat à ses risques et périls] ne laisse planer guère de doute sur l’intention de l’acheteur qui indique par cette clause vouloir acheter l’immeuble sans aucune garantie . […] [53] De plus, il n’y a pas lieu pour le Tribunal, compte tenu de cette renonciation claire et non équivoque de Blais dans l’acte de vente pertinent à toute garantie légale, de repousser ce débat sur le fond en rejetant ce moyen d’irrecevabilité au motif qu’une preuve plus complète et concluante pourrait être présentée lors de l’instruction sur l’intention des parties. [4] [Soulignement dans l’original; caractères gras ajoutés] [ 4 ] Dans l’acte de vente notarié intervenu le 1 er mai 2013 entre l’appelant et son propre vendeur Terrence O’Reilly, il a été expressément convenu d’exclure la garantie légale de qualité rattachée à l’immeuble vendu ( art. 1726 C.c.Q . ) : Cette vente est faite sans aucune garantie légale aux risques et périls de l’acquéreur [Michel Blais]. [5] [Soulignements ajoutés] [ 5 ] L’

article 1442 C.c.Q. prévoit que les droits personnels acquis du vendeur sont transmis à son ayant cause à

titre particulier. L’acheteur d’un bien atteint d’un vice caché qui entend se prévaloir de cette disposition contre les auteurs de son vendeur doit démontrer que chaque acheteur précédent bénéficiait de la garantie accessoire au bien [6] . [ 6 ] Il peut arriver toutefois que la chaîne de garanties soit rompue pour des raisons juridiques. L’une d’elles consiste dans la vente intermédiaire de l’immeuble faite sans aucune garantie aux risques et périls de l’acheteur intermédiaire. Sur cette question, la Cour adopte les propos de la juge Lavigne dans l’affaire ING : [17] […] Selon l’

article 1442 C.c.Q. , ce sont les « droits des parties à un contrat » qui sont transférés comme accessoire du bien lorsqu’ils lui sont intimement liés. Si ces droits comprennent la garantie contre les vices cachés, ils comprennent aussi la renonciation à cette garantie.

Le recours direct de l’acquéreur d’un immeuble contre un vendeur précédent existe; il présuppose cependant la preuve que le droit d’action du premier acquéreur contre son vendeur a été transmis aux acquéreurs subséquents, et cela jusqu’au demandeur . [7] [Italique dans l’original; soulignements ajoutés] [ 7 ] Les auteurs Pierre-Gabriel Jobin et Michelle Cumyn se rallient à cette position. Ils écrivent que, lorsque le sous-acquéreur invoque l’

article 1442 C.c.Q. contre un vendeur antérieur profane, « le recours pourrait toutefois échouer si la chaîne de transmission de la garantie d’un propriétaire à l’autre, jusqu’au sous-acquéreur actuel, avait été rompue ; ce serait le cas par exemple si le vice était apparent lors d’une vente antérieure, s’il y avait une clause exonératoire ou de vente aux risques et périls valide , [etc.] » [8] . [ 8 ] En somme, le vendeur profane d’un bien immeuble poursuivi pour vices cachés qui a acheté « à ses risques et périls » ne pourra espérer obtenir le secours des auteurs profanes de son vendeur même si ces derniers ont vendu l’immeuble avec les garanties légales. [ 9 ] L’exclusion de la garantie au moyen d’une clause expresse de type – vente sans aucune garantie légale aux risques et périls – constitue un avertissement sérieux fait à l’acheteur que le bien est vendu sans aucune garantie en dépit des vices qui peuvent l’affecter.

Cette clause permet d’imputer à l’acheteur une connaissance présumée de l’existence des vices qui elle-même constitue une cause d’interruption de la garantie au bénéfice des vendeurs profanes antérieurs. [ 10 ] En l’espèce, la clause d’exclusion à laquelle l’appelant a consenti ne souffre d’aucune ambiguïté. Il s’agit des mêmes termes utilisés à l’alinéa 2 de l’

article 1733 C.c.Q. et en l’absence d’une allégation de dol contre le vendeur, cette clause ne peut signifier autre chose que l’intention claire de l’acheteur d’assumer le risque lié aux vices cachés et sa volonté de ne pas se soustraire au « péril » associé à l’achat de l’immeuble. [ 11 ] En ce qui a trait à l’intention véritable de l’appelant au moment de consentir à la clause d’exclusion, le juge bénéficiait des faits allégués à la demande en garantie et des termes de l’acte de vente notarié intervenu avec le vendeur O’Reilly [9] .

À la lecture du contrat, le juge en est venu à la conclusion que le libellé de la clause d’exclusion « ne [laissait] planer guère de doute sur l’intention de l’acheteur qui indique par cette clause vouloir acheter l’immeuble sans aucune garantie » [10] . [ 12 ] De plus, comme cette clause est incluse dans un contrat écrit, il faut alors présumer que l’appelant en a une connaissance formelle.

Cette clause sera également présumée connue des acheteurs subséquents en raison des règles entourant la publicité des contrats notariés ( art. 2943 C.c.Q. ). [ 13 ] Il convient aussi de mentionner que la demande en garantie se limite à alléguer la responsabilité solidaire des intimés advenant une condamnation de l’appelant dans le cadre de la demande principale.

Or, la procédure de l’appelant ne contient aucune allégation suggérant une interprétation de nature à nuancer son intention au moment de consentir à l’exclusion de la garantie légale. [ 14 ] Le juge n’a donc pas manqué au principe de prudence selon lequel il faut éviter de mettre fin prématurément à un procès à moins que la situation juridique soit claire et sans ambiguïté [11] .

Au contraire, le jugement entrepris relève d’une saine administration de la justice [12] puisque la clause d’exclusion correspond à une renonciation expresse de l’appelant aux garanties légales et notamment à celles consenties par les intimés. Dans ces conditions, nul besoin de laisser le soin au juge du fond de se pencher à nouveau sur cette clause. [ 15 ] Ce sont pour ces motifs que la Cour a conclu séance tenante au rejet de l’appel avec frais de justice en faveur de l’intimé Léo Constant. FRANÇOIS PELLETIER, J.C.A. YVES-MARIE MORISSETTE, J.C.A. GUY GAGNON, J.C.A.

Me Isabelle Sirois Pour l’appelant Me Guillaume Lavoie GUILLAUME LAVOIE AVOCAT Pour l’intimé Léo Constant Me Justin Gravel Mme Marianne Tétreault, stagiaire LAVERY DE BILLY Pour les mis en cause Date d’audience : 19 mai 2022