2012 QCCQ 1601, 2012 QCCQ 1601

Children's Empire Daycare Inc. c. 9176-9943 Québec inc. 2012 QCCQ 1601 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-118606-096 DATE : 17 février 2012 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE FRANÇOIS BOUSQUET, J.C.Q. ______________________________________________________________________ CHILDREN’S EMPIRE DAYCARE INC.; 6525, boulevard Décarie #GR122. Montréal (Québec) H3W 3E3 -et- PARUMALPILLAI PALAKUMAR ; […] . Montréal (Québec) […]

Partie demanderesse c. 9176-9943 QUÉBEC INC. ; 611, Chemin de Tash. Boisbriand (Québec) H7E 4H4

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le litige concerne un bail commercial intervenu entre la défenderesse, à

titre de locatrice, et la co-demanderesse, Children’s Empire Daycare Inc . à

titre de locataire. Le co-demandeur Parumalpillai Palakumar est l’un des dirigeants de la locataire et il est intervenu au bail afin de garantir l’exécution de ses obligations. [ 2 ] Le bail, d’une durée de 10 ans, comporte notamment les clauses suivantes : « L e Locataire utilisera les Lieux Loués pour une Garderie d’enfants. » [1] " It is agreed that any requirements from the City, Insurance provider, and the like will not be the responsability of the Landlord.

The Tenant will make sure to comply with such requirements at its own cost [ ... ] " [2] [ 3 ] Les faits qui donnent lieu au litige peuvent être résumés comme suit : Lors de la signature du bail, Parumalpillai Palakumar remet 34 693,28$ à la défenderesse, à

titre de « dépôt de garantie ». Peu après, les autorités municipales informent Children’s Empire Daycare Inc . que les règlements de zonage ne permettent pas l'exploiter une garderie dans les lieux loués. Children’s Empire Daycare Inc . ne prend pas possession des lieux loués et demande plutôt à la défenderesse de remettre le « dépôt de garantie » parce qu'elle met fin au bail. La défenderesse accepte de mettre fin au bail mais elle conserve une

partie du « dépôt de garantie », soit 10 000$ et elle remet le solde de 24 693,28$ à Parumalpillai Palakumar. [ 4 ] Dans sa requête introductive d’instance, la

partie demanderesse plaide que la somme de 10 000$ a été retenue illégalement et qu’elle est en droit d’en exiger le remboursement. [ 5 ] Toutefois, afin de respecter la limite monétaire de juridiction de la division des petites créances de la Cour du Québec, elle réduit sa réclamation à la somme de 6 999$. Recours de Children’s Empire Daycare Inc. [ 6 ] La réclamation de Children’s Empire Daycare Inc . n’est pas fondée puisque la somme retenue par la défenderesse est une

partie d'un « dépôt de garantie » appartenant à Parumalpillai Palakumar. [ 7 ] La demande introduite par Children’s Empire Daycare Inc . sera donc rejetée.

Recours de Parumalpillai Palakumar [ 8 ] Dans l'annexe à sa contestation écrite, la défenderesse plaide que la somme de 10 000$ n’a pas été conservée illégalement mais plutôt en vertu d’une transaction intervenue dans les circonstances suivantes : " 7. Following certain negotiations, the Defendant agreed to release Plaintiffs from their obligations under the lease in exchange for certain compensation; 8.

A settlement was reached whereby the Defendant would return most of the Plaintiffs' $34,693.28 deposit, retaining $10,000.00 as compensation for its loss, the whole as appears from the settlement agreement dated December 23, 2008 (Exhibit D-2); 9. As part of the settlement, the Defendant also agreed to remit an additional $5,000.00 to Plaintiffs should a new tenant be found for the leased premises within three months; 10.

The leased premises have not yet been leased to a new tenant; " [ 9 ] La transaction, pièce D-2, se lit comme suit : " Agreement 9176-9943 Quebec Inc. (Property Owner ) Children's Empire Daycare Inc. (Signed lease as Tenant) 5872 Boul. Leger.

Montreal-Nord Quebec. (Address of premises) In reference to the deposit given at the time of signing in the amount of $34,693.28 it is agreed as follows ▪ The Landlord will return a check in the amount of $24,693.28 ▪ The remaining balance will be kept by the Landlord as compensation ▪ Should the premises be leased within the next three months, then the Landlord will return an additional $5,000.00 ▪ This is a final settlement " [ 10 ] L’exemplaire de la transaction produit au procès ne porte aucune signature et le représentant de la défenderesse témoigne à l'effet que l’original du document a été perdu. [ 11 ] Parumalpillai Palakumar reconnaît avoir signé ce document mais il plaide que la transaction ne lui est pas opposable parce qu’il a été obligé de la signer afin de recevoir le remboursement de 24 693,28$. [ 12 ] Cet argument n’est pas un motif suffisant pour annuler une transaction. [ 13 ] Conséquemment la transaction est valide et lie Parumalpillai Palakumar. [ 14 ] Par ailleurs, cette transaction prévoit un remboursement additionnel de 5 000$ " should the premises be leased within the next three months " mais le témoignage non contredit du représentant de la défenderesse est à l’effet que cette condition ne s’est pas réalisée. [ 15 ] La défenderesse n’est donc pas tenue au remboursement conditionnel de 5 000$ prévu à la transaction. [ 16 ] Cette conclusion permet de disposer du litige mais le Tribunal ajoute qu'il en serait venu à la même conclusion si les parties n'avaient pas conclu de transaction. [ 17 ] En effet, la résiliation du bail ne résulte pas d’une faute ou d’une négligence de la défenderesse puisque l’annexe A du bail précise qu'il appartient à la locataire de vérifier les exigences de la municipalité. [ 18 ] Conséquemment, la défenderesse aurait eu droit à une indemnité en raison de la résiliation unilatérale du bail par sa locataire et le témoignage de son représentant établit que le préjudice qui en résulte excède 10 000$ en raison, notamment, de la commission payée au courtier et de la perte de loyers. [ 19 ] La demande de Parumalpillai Palakumar n’est donc pas fondée.

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la demande et condamne la

partie demanderesse à rembourser à la défenderesse les frais de la contestation judiciaire, soit la somme de 191$. __________________________________ FRANÇOIS BOUSQUET, J.C.Q.

Date d’audience : 7 février 2012