2012 QCCQ 9242, 2012 QCCQ 9242

White c. Prospect Belvedere Services Corporation 2012 QCCQ 9242 COUR DU QUÉBEC « Division administrative et d’appel » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-80-018209-107 DEMANDE N° : 31 081023 264 G DATE : Le 25 octobre 2012 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE YVES HAMEL, J.C.Q. ______________________________________________________________________ Barbara Maurene White,

Partie appelante c. Prospect Belvedere Services Corporation,

Partie intimée ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] La demanderesse appelante, Barbara Maurene White ( White ) [1] interjette appel de la décision rendue par la Régie du logement ( Régie ) de la demande numéro 31 081023 264 G le 24 novembre 2010 ( Décision ) par la régisseure Me Hélène Chicoyne ( Régisseure ) ayant conclut [2] : « (…) [18] DIMINUE le loyer d’une somme de 10 $ par mois à compter du 22 septembre 2008, CONDAMNE le locateur à payer à la locataire les frais judiciaires de 45 $ et REJETTE la demande quant à ses autres conclusions. (…) » [ 2 ] Le ou vers le 4 mars 2011, Monsieur le juge Daniel Dortélus a autorisé White à interjeter appel de cette décision et a formulé la question à répondre, dans le cadre du présent appel, comme suit [3] : « (…) La Régie du logement a-t-elle erré en droit en concluant que le locateur ne peut pas ordonner aux autres locataires de ne pas fumer dans l’immeuble, en vertu le l’

article 1863 C.c.Q. ? (…) »

CONTEXTE FACTUEL ET PROCÉDURAL [ 3 ] La Régisseure résume les faits pertinents en l'instance comme suit [4] : « (…) [1] La locataire demande une diminution de loyer et l’émission d’une ordonnance d’exécution en nature. [2] Il s’agit d’un bail d’une chambre au loyer mensuel de 260 $. [3] La locataire déclare que lors de son arrivée, le locateur lui a fourni une liste des règlements de l’immeuble. [4] L’un de ces règlements prévoit qu’il est interdit de fumer dans l’immeuble. [5] Or, dès son arrivée en 2006, elle constate que plusieurs locataires fument. [6] Dans une lettre datée du 8 février 2007 dans laquelle elle dénonce principalement la présence de punaises de lit et la dangerosité des produits utilisés pour les exterminer, elle mentionne que des gens fument dans l’immeuble. [7] Le 22 septembre 2008 elle écrit à nouveau au locateur et cette fois-ci, se plaint spécifiquement de la fumée dans l’immeuble et demande au locateur d’intervenir pour faire respecter la règle qu’il a lui-même imposée. (…) »

[ 4 ] Les règlements auxquels se réfère la Régisseure , relativement au logement situé au 4505, Ste-Catherine Ouest, app. 5, Westmount, Québec ( Immeuble ), se résument comme suit [5] : « BELVEDERE RESIDENCE HOUSE RULES (Revised November 2003) 1. KEEP ROOM CLEAN AND TIDY. 2. NO ELECTRICAL EQUIPMENT CAN BE USED IN ROOMS EXCEPT RADIOS, TELEVISIONS, AND REFRIGERATORS. 3. DO NOT STORE FOOD IN ROOMS (except in the refrigerator). 4. WASHING AND DRYING IN LAUNDRY ROOM IS TO BE DONE ON ASSIGNED DAYS. 5. PETS ARE NOT ALLOWED. 6. SMOKING IS NOT PREMITTED IN THE BUILDING. 7. ALCOHOL CONSUMPTION MUST BE MODERATE. 8.

YOU ARE GIVEN HOUSE KEYS AND ARE RESPONSIBLE TO REPLACE KEYS IN THE EVENT OF LOSS. 9. AS PROTECTION FOR RESIDENTS IN THE EVENT OF CRISES, SUCH AS FIRE, YOU ARE EXPECTED TO REPORT ABSENCES TO THE ADMINISTRATOR. 10. YOU MUST BE QUIET BETWEEN 11p.m. AND 8a.m. 11. BECAUSE FACILITIES ARE SHARED YOU MUST CONSIDER EACH OTHER REGARDING NOISE LEVELS, CLEANLINESS, AND TELEVISION VIEWING. 12. REPORT PROBLEMS TO THE ADMINISTRATOR. HER HELP IS AVAILABLE IN AN EMERGENCY UNTIL SUCH TIME AS A RELATIVE OR HEALTH WORKER IS CONTACTED. 13.

IF YOU ARE ABSENT FOR A PERIOD OF TIME, NO OTHER PERSON CAN USE YOUR ROOM WITHOUT PERMISSION FROM THE ADMINISTRATOR. 14. ANY VISITOR STAYING OVER NIGHT MUST HAVE PRIOR PERMISSION FROM THE ADMINISTRATOR. THIS IS NECESSARY FOR SAFETY CONDITIONS AND FOR THE COMFORT OF OTHER RESIDENTS. 15. RENT MUST BE PAID ON THE FIRST OF THE MONTH. 16. YOU MUST GIVE ONE-MONTH NOTICE BEFORE DEPARTURE. 17.

WHEN THE FIRE ALARM IS ACTIVATED EXIT THE BUILDING IMMEDIATELY BY THE FRONT OR BACK DOOR. (SEE FIRE PRECAUTIONS). (…) » (Soulignements du soussigné) [ 5 ] La lettre adressée par White à la défenderesse intimée Prospect Belvedere Services Corporation ( Belvedere ) le ou vers le 8 février 2007 [6] fait état, entre autres, sans requérir de Belvedere spécifiquement l'application de l'article 6 de son règlement : « Tel. : XXX XXX.XXXX Email : […] […] Montreal, QC […] February 8 th , 2007.

Information re : Maurene White and pollution risks at Belvedere : (…) After the occupant of room 3 left Belvedere Mrs Edwards offered the room to me. I accepted with some misgivings as the man who left stated he frequently, in the summer had smoke come into his room from the stairwell, where many smokers stay rather than move the obligatory distance from the doorway, and that it is noisy. However I have been in the 'guest' room since July 1 st , and am concerned to have it reinstated for that purpose.

This offer was made before the fumigation which included room 3. (…) The former occupant did not report them to Mrs Edwards as he did not want to have pesticide sprayed in his room. He also said there was smoke in the room at various times. I visited the room again in the evening recently and noticed smoke. This is not surprising as tobacco smoke seeps through walls, ceilings, floors etc., and in the two adjacent upstairs rooms above room 3, rooms 15 and 19 are very heavy smokers, non-compliant with the smoking ban the Belvedere Board voted in a year ago. They are both in their rooms all evening.

(…) Alternatively another room is available. Room 34 was vacated Saturday February 3 rd by a resident who also smoked heavily in her room. The halls are noticeable less polluted since she has left, and although it reeked of tobacco, that would dissipate within a wee and disappear once the room is painted.

There have never been bedbugs in her room although it was fumigated along with the rest of the building. (…) (…) As I have stated to Mrs Edwards, and other board members I am more than happy to collaborate with anything that has a positive effect on Belvedere for the building and its occupants unless it is something which is dangerous, including dangerous to me, such as comply with imposition of tobacco smoke, toxic pesticide, and bedbugs. (…) (…) (…) This had not been possible at the Belvedere to date.

So much of my time has been wasted defending against tobacco smoke, assaultive people and recently to researching and defending against imposition of pesticides and being forced to a polluted room. (…) (…) » [ 6 ] Le ou vers le 22 septembre 2008, White met en demeure Belvedere de respecter l'article 6 de son règlement interdisant aux locataires occupants de fumer à l'intérieur de l' Immeuble en ces termes [7] : « (…) Before applying to rent a room at the Belvedere residence in July 2006 I inquired carefully about the smoking policy and was informed that the board had voted in a no smoking in the building rule, number six on the Rules list and that smoking in the building would soon be entirely eliminated.

As I have a severe allergy to tobacco smoke I was very happy to know that, and I rent here on that basis. To my great dismay and disappointment, soon after moving in I realized this rule is ignored not only by residents, but that the administration turns a blind eye to this flaunting, mocking, disrespectful behaviour. Smoke is emitted 24 hours a day inside the building. The air at Belvedere is unclean and unhealthy, a risk to all, especially those with allergies. It is actually worse than it was two years ago.

The worst pollution is on the second floor, less so on the fist floor, but now the basement is polluted as residents there ignore the rule. The locker and laundry areas now are polluted: laundry taken from the clothes lines often smells of tobacco smoke. (…) Another risk for everyone in the building is that smoking is a fire hazard. This risk is increased by smokers who also abuse alcohol and other substances and smoke in bed. I have made numerous requests of Mrs.

Edwards, who I have made aware of my allergic disability including symptoms of nausea, dizziness, asthma and angina in reaction to tobacco smoke but she continues to avoid dealing with the issue. Mrs. Edward's response month after month, is that it takes time; she never specifies even an estimated date for eradication, is dismissed and attempts to intimidate me, stating that if I do not like the smoke I can move. In addition to avoiding scheduled action, there is no evidence of a concrete method for ending the problem.

I feel that twenty-six months of distress from this problem is beyond anyone's endurance and that I have shown you great patience up until now. Twenty six months is of negligence by the Belvedere administration is enough to prove bad faith. (…) In April, Ms Clark, we spoke of the smoking problem. You stated then that anyone who refused to stop smoking inside the Belvedere would be asked to leave. I stated that I hoped they could simply be firmly required to stop smoking inside and not lose their rooms here.

I mentioned I had checked the issue with the Régie du Logement du Québec to be sure of particular aspects of the problem, and you said perhaps I should just go ahead and file a complaint there. I replied that I wished to proceed in the least adversarial way and continue requesting progress within existing structures here. I still with for this solution, but since then the situation has deteriorated. (…) Further to your letter please be advised that I merely have asked that you, the board and administrator actually implement your own written policy of no smoking within the building.

I have asked you to do so simply because I am extremely allergic to cigarette smoke. I have done none of the things you erroneously accuse me of. Frankly I do not understand your reversal of attitude, your current hostility or your veiled threat of eviction, when you know you must bring the Belvedere residence into accordance with Quebec and Canadian law. Perhaps the pressure behind your demand and hostility is that smokers wish to be rid of any challenges to their breach of the no smoking inside the building rule so they may pursue this and other addictions unsanctioned and that Mrs.

Edwards mistakenly thinks she might not have to face the challenge of obliging them to change their disrespectful, abusive practices if I am gone. I will defend my rights despite your wish to deny them, and I persist in asking that you fulfill your obligations vis a vis smoking cessation inside the Belvedere residence. The court of Quebec has now ruled that there can not be any smoking that permeates other rooms within a building as it clearly does at the Belvedere residence. It is your obligation to abide by Quebec law as you include it in the Belvedere House Rules (actually dated revised 2003). Please do so

within the next 10 (ten) days.

After that should you continue to allow residents to flout the no smoking policy and you collectively react with hostility when I defend myself, thereby failing to abide by Quebec law, I will apply to the Régie du Logement du Québec for a specific performance order and a retro-active rent reduction for the damages I have suffered and continue to suffer due to your negligence. (…) » [ 7 ] Le ou vers le 23 octobre 2008, White dépose auprès de la Régie la demande suivante [8] : « (…) OBJET DE LA DEMANDE (…) - Ordonner au locateur de faire respecter le règlement de l'immeuble. - Exécution provisoire nonobstant appel. - Stature sur les frais. - Diminution du loyer rétroactif et tant que le problème persiste.

MOTIFS DE LA DEMANDE - Mise en demeure le 22 septembre 2008. La locataire a demandé à plusieurs reprises de faire respecter le règlement de l'immeuble de ne pas fumer dans les chambres. Certains locataires ne respectent pas cette obligation surtout le locataire de la chambre 19. (…) » [ 8 ] Suite à l'enquête et audition ayant eu lieu devant la Régie , celle-ci retient essentiellement de la preuve : « (…) [8] La locataire déclare qu’il n’y a eu aucune amélioration depuis cette mise en demeure.

Elle précise que la personne qui occupe la chambre au dessus de la sienne fume constamment et que la fumée pénètre chez elle, bien qu’elle ait scellé sa porte et sa fenêtre. [9] Elle est également incommodée par la fumée dans l’entrée de l’immeuble, d’autant plus qu’elle est asthmatique et allergique à la fumée. [10] La mandataire du locateur reconnaît que certains des occupants de l’immeuble fument à l’intérieur, malgré la politique l’interdisant. [11] Cet immeuble est un organisme charitable dont le but est d’aider les personnes souffrant de problèmes mentaux ou d’alcoolisme. [12] Le personnel qui y travaille n’est pas présent durant toute la journée et il est impossible de s’assurer que personne ne fume. [13] L’

article 1863 du Code civil du Québec prévoit que l’exécution en nature peut être accordée «dans les cas qui le permettent». [14] Quant à l’article 1861, il prévoit qu’un locataire «troublé par un autre locataire (…) peut obtenir, suivant les circonstances, une diminution de loyer ou la résiliation du bail (…)». [15] Le tribunal considère que la situation décrite par la locataire ne permet pas l’émission d’une ordonnance, non seulement parce que ce recours n’est pas prévu dans le cas d’un locataire qui se plaint du comportement d’un autre locataire de l’immeuble mais également parce qu’une ordonnance visant à obliger un locateur à s’assurer qu’aucun des autres occupants de l’immeuble ne fume est inapplicable à moins qu’il expulse tous les fumeurs.

Or, le tribunal ne peut l’obliger à entreprendre une telle démarche. [16] La locataire a toutefois droit à une diminution de loyer.

Le tribunal évalue cette diminution à 10 $ par mois, la preuve présentée étant plutôt faible quant à la réelle perte de jouissance subie. [17] Enfin cette diminution est rétroactive au 22 septembre 2008, date à laquelle la locataire s’est formellement plainte de la présence de fumée dans l’immeuble. (…) » [ 9 ] Le ou vers le 3 février 2011, White présente une requête amendée pour permission d'en appeler de la Décision de la Régie . [ 10 ] Le ou vers le 4 mars 2011, notre Cour autorise l'appel de la Décision .

QUESTIONS EN LITIGE [ 11 ] Monsieur le juge Dortélus formule la question devant être traitée lors de l'appel au fond comme suit : « (…) La Régie du logement a-t-elle erré en droit en concluant que le locateur ne peut pas ordonner aux autres locataires de ne pas fumer dans l’immeuble, en vertu le l’

article 1863 C.c.Q. ? (…) »

[12] Toutefois, il appert de la demande déposée à la Régie, de la Décision ainsi que des représentations des parties lors de l'auditiondu présent appel que la question en litige dans le présent dossier implique en fait de déterminer si la Régie peut ordonner à Belvedere defaire respecter le règlement de l'Immeuble, c'est-à-dire tel que le précise la Régisseure, une « ordonnance visant à obliger un locateur às'assurer qu'aucun des autres occupants de l'immeuble ne fume »? [13] Dit autrement, la Régie peut-elle ordonner à Belvedere de faire respecter son règlement de l'Immeuble interdisant de fumer àl'intérieur de celui-ci, incluant ultimement l'obligation pour Belvedere de prendre, le cas échéant, les procédures judiciaires appropriées àl'encontre de tous les locataires fautifs? [14] Ainsi, le Tribunal retient des représentations des parties qu'il y a lieu de reformuler la question en litige dans le présent appelcomme suit : La Régie a-t-elle commis une erreur révisable en concluant qu'elle ne peut procéder à l'émission d'une ordonnance enjoignant Belvedereà s'assurer qu'aucun des autres occupants de l'Immeuble ne contrevient à son règlement interdisant de fumer à l'intérieur de celui-ci,incluant ultimement l'obligation pour Belvedere d'entreprendre toutes les procédures judiciaires appropriées de l'Immeuble, dontl'expulsion de tous les locataires « fumeurs délinquants »?

NORME DE CONTRÔLE [15] L'analyse relative à la norme de contrôle a été modifiée par la Cour suprême du Canada dans l'arrêt Dunsmuir c. NouveauBrunswick[9]. [16] Il y a désormais deux normes d'intervention, soit celle de la décision correcte et celle de la décision raisonnable. [17] Le processus se déroule en deux étapes.

D'abord, le Tribunal vérifie si la jurisprudence établit déjà de manière satisfaisante lanorme à appliquer et ensuite, si cette étude ne s'avère pas convaincante, il entreprend l'analyse en fonction, le cas échéant, des quatrecritères (ou facteurs) ci-après : - L'existence ou l'inexistence d'une clause privative; - La raison d'être de la Régie suivant l'interprétation de sa loi habilitante; - L'expertise de la Régie; - La nature des questions en cause, telle une question de droit, de faits ou mixte de faits et de droit. [18] Les tribunaux ont eu l'occasion de procéder à cette analyse à quelques reprises depuis l'arrêt de la Cour suprême. [19] Lorsque notre Cour applique la norme de la décision correcte, elle effectue sa propre analyse et décide si elle est en accord avecla conclusion de la Régie.

Dans la négative, elle substitut sa propre conclusion et rend la décision qui s'impose. [20] La Cour suprême du Canada[10] précise qu'il doit être présumé que la norme de contrôle d'une décision administrative sur lefond est celle de la raisonnabilité. [21] Celui qui soutient que la norme d'intervention est celle de la décision correcte, c'est-à-dire l'absence de déférence, est tenue deprouver que la décision contestée résulte de l'interprétation erronée d'une question juridique ne relevant pas ou ne pouvant pas êtreconstitutionnellement relevée du décideur administratif, qu'elle ait trait à la compétence ou au droit en général[11]. [22] Par ailleurs, la norme de la raisonnabilité, quant à elle, suppose plus de retenue et implique que notre Cour tienne compte desconclusions du premier décideur[12] : « (…) [47] La norme déférente du caractère raisonnable procède du principe à l’origine des deux normes antérieures deraisonnabilité : certaines questions soumises aux tribunaux administratifs n’appellent pas une seule solution précise, mais peuvent plutôtdonner lieu à un certain nombre de conclusions raisonnables.

Il est loisible au tribunal administratif d’opter pour l’une ou l’autre desdifférentes solutions rationnelles acceptables. La cour de révision se demande dès lors si la décision et sa justification possèdent lesattributs de la raisonnabilité.

Le caractère raisonnable tient principalement à la justification de la décision, à la transparence et àl’intelligibilité du processus décisionnel, ainsi qu’à l’appartenance de la décision aux issues possibles acceptables pouvant se justifierau regard des faits et du droit. [48] L’application d’une seule norme de raisonnabilité n’ouvre pas la voie à une plus grande immixtion judiciaire ni neconstitue un retour au formalisme d’avant l’arrêt Southam. À cet égard, les décisions judiciaires n’ont peut-être pas explorésuffisamment la notion de déférence, si fondamentale au contrôle judiciaire en droit administratif.

Que faut-il entendre par déférencedans ce contexte? C’est à la fois une attitude de la cour et une exigence du droit régissant le contrôle judiciaire. Il ne s’ensuit pas queles cours de justice doivent s’incliner devant les conclusions des décideurs ni qu’elles doivent respecter aveuglément leursinterprétations. Elles ne peuvent pas non plus invoquer la notion de raisonnabilité pour imposer dans les faits leurs propres vues. Ladéférence suppose plutôt le respect du processus décisionnel au regard des faits et du droit. Elle « repose en

partie sur le respect desdécisions du gouvernement de constituer des organismes administratifs assortis de pouvoirs délégués » : Canada (Procureur général) c.Mossop, (CSC), [1993] 1 R.C.S. 554, p. 596, la juge L’Heureux-Dubé, dissidente. Nous convenons avec DavidDyzenhaus que la notion de [traduction] « retenue au sens de respect » n’exige pas de la cour de révision [traduction] « la soumission,mais une attention respectueuse aux motifs donnés ou qui pourraient être donnés à l’appui d’une décision » : « The Politics of Deference: Judicial Review and Democracy », dans M.

Taggart, dir., The Province of Administrative Law (1997), 279, p. 286 (cité avecapprobation par la juge L’Heureux-Dubé dans l’arrêt Baker, par. 65; Ryan, par. 49).

[49] La déférence inhérente à la norme de la raisonnabilité implique donc que la cour de révision tienne dûment comptedes conclusions du décideur. Comme l’explique Mullan, le principe de la déférence [traduction] « reconnaît que dans beaucoup de cas,les personnes qui se consacrent quotidiennement à l’application de régimes administratifs souvent complexes possèdent ou acquièrentune grande connaissance ou sensibilité à l’égard des impératifs et des subtilités des régimes législatifs en cause » : D. J. Mullan,« Establishing the Standard of Review : The Struggle for Complexity? » (2004), 17 C.J.A.L.P. 59, p. 93.

La déférence commande ensomme le respect de la volonté du législateur de s’en remettre, pour certaines choses, à des décideurs administratifs, de même que desraisonnements et des décisions fondés sur une expertise et une expérience dans un domaine particulier, ainsi que de la différence entreles fonctions d’une cour de justice et celles d’un organisme administratif dans le système constitutionnel canadien. [50] S’il importe que les cours de justice voient dans la raisonnabilité le fondement d’une norme empreinte de déférence,il ne fait par ailleurs aucun doute que la norme de la décision correcte doit continuer de s’appliquer aux questions de compétence et àcertaines autres questions de droit.

On favorise ainsi le prononcé de décisions justes tout en évitant l’application incohérente etirrégulière du droit. La cour de révision qui applique la norme de la décision correcte n’acquiesce pas au raisonnement du décideur;elle entreprend plutôt sa propre analyse au terme de laquelle elle décide si elle est d’accord ou non avec la conclusion du décideur. Encas de désaccord, elle substitue sa propre conclusion et rend la décision qui s’impose. La cour de révision doit se demander dès ledépart si la décision du tribunal administratif était la bonne.

(2) Détermination de la bonne norme de contrôle [51] Après avoir examiné la nature des normes de contrôle, nous nous penchons maintenant sur le mode dedétermination de la norme applicable dans un cas donné. Nous verrons qu’en présence d’une question touchant aux faits, au pouvoirdiscrétionnaire ou à la politique, et lorsque le droit et les faits ne peuvent être aisément dissociés, la norme de la raisonnabilités’applique généralement.

De nombreuses questions de droit commandent l’application de la norme de la décision correcte, maiscertaines d’entre elles sont assujetties à la norme plus déférente de la raisonnabilité. (…) [53] En présence d’une question touchant aux faits, au pouvoir discrétionnaire ou à la politique, la retenue s’imposehabituellement d’emblée (Mossop, p. 599-600; Dr Q, par. 29; Suresh, par. 29-30).

Nous sommes d’avis que la même norme de contrôledoit s’appliquer lorsque le droit et les faits s’entrelacent et ne peuvent aisément être dissociés. [54] La jurisprudence actuelle peut être mise à contribution pour déterminer quelles questions emportent l’applicationde la norme de la raisonnabilité. Lorsqu’un tribunal administratif interprète sa propre loi constitutive ou une loi étroitement liée à sonmandat et dont il a une connaissance approfondie, la déférence est habituellement de mise : Société Radio-Canada c.

Canada (Conseildes relations du travail), (CSC), [1995] 1 R.C.S. 157, par. 48; Conseil de l’éducation de Toronto (Cité) c.F.E.E.E.S.O., district 15, (CSC), [1997] 1 R.C.S. 487, par. 39. Elle peut également s’imposer lorsque le tribunaladministratif a acquis une expertise dans l’application d’une règle générale de common law ou de droit civil dans son domainespécialisé : Toronto (Ville) c. S.C.F.P., par. 72. L’arbitrage en droit du travail demeure un domaine où cette approche se révèleparticulièrement indiquée. La jurisprudence a considérablement évolué depuis l’arrêt McLeod c.

Egan, (CSC), [1975]1 R.C.S. 517, et la Cour s’est dissociée de la position stricte qu’elle y avait adoptée.

Dans cette affaire, la Cour avait statué quel’interprétation, par un décideur administratif, d’une autre loi que celle qui le constitue est toujours susceptible d’annulation par voie decontrôle judiciaire. (…) » (Soulignements du soussigné) [23] La Cour d'appel a réitéré, dans le cadre d'une requête pour permission d'appeler le rôle de la Cour du Québec, siégeant en appel,en ces termes[13] : « (…) [13] En fait, la jurisprudence de la Cour suprême, appliquée, comme il se doit, par notre Cour, enseigne qu'un juge de la Cour duQuébec lorsqu’il siège en appel d’une décision d'un décideur spécialisé doit faire preuve de déférence à l’égard non seulement desquestions de fait, mais aussi des questions d'application de sa loi aux faits mis en preuve, incluant la définition des contours de la normejuridique, car cet exercice va au cœur de la compétence du décideur spécialisé.

Ce principe a été énoncé clairement par la Cour suprêmedans l'arrêt Pezim c. Colombie-Britannique (Superintendant of Brokers), (CSC), [1994] 2 R.C.S. 557, et réaffirmédepuis par la haute instance à de multiples occasions, dont dans une affaire récente impliquant un appel devant la Cour du Québec,Association des courtiers et agents immobiliers du Québec c. Proprio Direct inc., [2008] 2 R.C.S. 195, 2008 CSC 32.

Il est donc faux deprétendre que ce principe ne trouve pas application au Québec, mais uniquement dans les juridictions de common law. [14] Il s'ensuit qu'il est erroné de soutenir que l'appel d'un décideur spécialisé devant la Cour du Québec sur une question de droit necommande aucune retenue en faisant le parallèle avec un appel sur une question de droit devant notre Cour d'un jugement rendu par laCour supérieure ou la Cour du Québec.

Si la Cour d’appel est, comme la Cour du Québec ou la Cour supérieure, un tribunal à vocationélargie, non spécialisée, il n’en va pas de même pour le TAQ qui fonctionne par sections, dont la composition dans le cas de la sectiondes affaires immobilières reflète une expertise institutionnelle tant en droit fiscal municipal qu'en évaluation foncière. Comme l'enseignel'arrêt Pezim, en raison de cette expertise, l’appel des décisions du TAQ,

section des affaires immobilières, à la Cour du Québec,chambre civile, sur une question de droit relative à l'application de la LFM, n’est pas comparable à un appel devant notre Cour d'unjugement de la Cour du Québec rendu en application du code civil. (…) » (Soulignements du soussigné)

[ 24 ] C'est ainsi que la Cour d'appel [14] précise, de façon claire et non ambiguë, le rôle de la Cour du Québec dans le cadre de l'appel d'un jugement d'un tribunal administratif en ces termes : « (…) [16] Il est maintenant bien établi , tant par la Cour suprême[14] [15] que par notre Cour[15] [16] , que dans le cas de l'appel d'une décision d'un tribunal spécialisé , comme en l'espèce, les critères d'intervention du tribunal d'appel ne sont pas ceux de l'intervention en appel, mais se rapprochent davantage de ceux de la révision judiciaire .

L'intervention du tribunal d'appel est restreinte de la même façon qu'en matière de contrôle judiciaire en ce qu'il doit appliquer l'analyse pragmatique et fonctionnelle et faire preuve de déférence envers le tribunal administratif spécialisé .

Ainsi, dans le cas d'une question de droit dans le champ d'expertise du tribunal spécialisé, la norme qui doit être appliquée n'est pas celle de la décision correcte, mais celle de la décision raisonnable . (…) __________________ Références omises » (Soulignements du soussigné) [ 25 ] Dans l'arrêt Dunsmuir , la Cour Suprême du Canada nous enseigne [17] : « (…) [54] (…) Lorsqu’un tribunal administratif interprète sa propre loi constitutive ou une loi étroitement liée à son mandat et dont il a une connaissance approfondie, la déférence est habituellement de mise : (…) Elle peut également s’imposer lorsque le tribunal administratif a acquis une expertise dans l’application d’une règle générale de common law ou de droit civil dans son domaine spécialisé (…) . (…) » (Soulignements du soussigné) [ 26 ] D'ailleurs, la Cour d'appel du Québec précisait dernièrement dans l'arrêt Alliance québécoise des techniciens de l'image et du son (AQTIS.) c.

Association des producteurs de théâtre privé du Québec (APTP) et al [18] : « (…) [69] Si la Cour suprême a décidé dans Dunsmuir que la norme de la décision correcte devait être appliquée aux questions de compétence, elle définit ces questions de manière restreinte : « La "compétence" s’entend au sens strict de la faculté du tribunal administratif de connaître de la question. Autrement dit, une véritable question de compétence se pose lorsque le tribunal administratif doit déterminer expressément si les pouvoirs dont le législateur l’a investi l’autorisent à trancher une question »[25] [19] .

Il ne s'agit donc pas ici d'une question de compétence, mais plutôt d'une question d'interprétation par la Commission de sa loi habilitante. Il convient de lui appliquer la norme de la décision raisonnable, pour les raisons déjà exposées dans la

section précédente portant sur l'interprétation de la Loi. (…) __________________ Références omises » (Soulignements du soussigné) [ 27 ] Conséquemment, lorsque la jurisprudence a déjà établi, de façon concluante, la norme de contrôle qui doit être utilisée pour réviser certaines catégories de décisions, il n'y a pas lieu de se livrer à une analyse exhaustive aux fins de l'établir [20] . [ 28 ] À la lumière des principes émis ci-avant, le Tribunal doit procéder à déterminer la norme de contrôle applicable, eu égard à la question que soulève le présent appel. [ 29 ] En l'occurrence, il est question de l'interprétation par la Régie des ententes (bail et ses règlements) liant les parties et des obligations qui en découle aux termes de la

Loi sur la Régie du logement [21] ( L.R.L. ) et des dispositions prévues au Code civil du Québec [22] ( C.c.Q. ) . [ 30 ] Récemment, Monsieur le juge Georges Massol concluait, relativement à la norme de contrôle à appliquer dans le cadre d'un appel d'une décision de la Régie dans l'affaire Céline Henry c. Pierrette Gagnon [23] en ces termes : «(…) [10] Le plus haut tribunal invite d'abord la cour de révision à vérifier dans la jurisprudence si celle-ci a déjà établi la norme applicable[4] [24] .

Si cette démarche se révèle infructueuse, elle entreprend alors l'analyse des éléments qui lui permettent de déterminer la bonne norme de contrôle. [11] La détermination de la norme de contrôle par la nature de la question en cause semble ainsi être souvent insuffisante, surtout dans le cas d'une question de droit. [12] Dans Dunsmuir, la Cour suprême invite la cour de révision à tenir compte d'autres facteurs que celui de la nature de la question

en cause. Elle doit en outre prendre en considération l'existence ou non d'une clause privative et du fait qu'il s'agit ou non d'un régime administratif distinct et particulier[5] [25] . [13] Plus loin, la Cour ajoute : « Il n'y a rien d'incohérent dans le fait de trancher certaines questions de droit au regard du caractère raisonnable. »[6] [26] [14] Dans son traité, l'auteur Denis Lamy[7] [27] , analysant l'expertise du tribunal administratif, mentionne : « La fréquence avec laquelle les régisseurs de la Régie du logement appliquent ou interprètent, soit la

Loi sur la Régie du logement et/ou les dispositions du Code civil du Québec en matière de louage résidentiel, est selon nous un facteur favorable à une spécialisation et à une certaine déférence de la part des tribunaux de droit commun. »[8] [28] [15] À la lumière des récents développements jurisprudentiels[9] [29] , on doit conclure que la façon de considérer le mode d'intervention à l'égard d'une question de droit ne fait donc pas l'objet d'un consensus. [16] Selon l'auteur Lamy, les critères sur lesquels doit reposer l'analyse devraient commander une certaine déférence à l'égard des décisions de la Régie, sans cependant qu'on doive apporter un poids déterminant à ces facteurs[10] [30] . [17] Ajoutons à cela ce que le juge Binnie, dans Dunsmuir, rappelle : « Il devrait être présumé au départ que la norme de contrôle de toute décision administrative sur le fond est celle non pas de la décision correcte, mais bien de la raisonnabilité. »[11] [31] [18] De plus, on reconnaît généralement qu'en présence d'une question mixte de faits et de droit, c'est le critère de la décision raisonnable qui s'applique[12] [32] . [19] Dans une décision récente[13] [33] , le soussigné concluait ainsi : - devant analyser une question mixte de faits et de droit, la Cour du Québec doit appliquer la norme de la décision raisonnable ; - une question de droit qui revêt une importance capitale pour le système juridique et qui est étrangère au domaine d'expertise du décideur administratif appelle généralement la norme de la décision correcte[14] [34] ; - il en est de même d'une question de droit qui est attributive de compétence ou une question constitutionnelle ou une soulevant un principe de justice naturelle; il peut cependant arriver, selon le contexte et le degré de spécialisation de la Régie à l'égard de la question, que ce soit plutôt la norme de la décision raisonnable qui s'applique, surtout lorsqu'elle interprète une loi étroitement liée à son mandat et dont elle a une connaissance approfondie. [20] Récemment, notre collègue le juge Daniel Dortélus[15] [35] décidait que la règle applicable à un appel d'une décision de la Régie du logement, rejetant une demande de rétractation, était sujette à l'application de la norme raisonnable. [21] En résumé, bien que le régisseur, en rejetant la demande de rétractation de juge-ment de la requérante, la prive ainsi du droit de se faire entendre, on ne peut considérer cette question comme constituant uniquement une violation d'une règle de justice naturelle à l'égard de laquelle la jurisprudence a décidé que la norme applicable était celle de la décision correcte[16] [36] . [22] Dans toute la mosaïque des critères applicables pour la détermination de la norme à retenir, celle relative à la volonté explicite du législateur de créer un tribunal spécialisé et de lui confier une compétence exclusive dans les conflits locateur-locataire doit être priorisée[17] [37] .

En effet, une demande de rétractation devant la Régie du logement n'est pas une chose inusitée et la Régie doit peser la preuve qu'elle a devant elle. [23] Il s'agit donc, comme le mentionnait le juge Dortélus dans l'affaire Datus, d'une question mixte de droit et de faits qui commande une certaine déférence de la part de la cour appelée à réformer le jugement. [24] Dans les circonstances, on doit considérer que la norme de la décision raisonnable est celle applicable en l'espèce. (…) __________________ Références omises » [ 31 ] Conséquemment, dans le présent dossier, le Tribunal est d'avis qu'il s'agit d'une question mixte de faits et de droit qui exige une certaine déférence de la part du tribunal appelé à réformer le jugement. [ 32 ] Plus particulièrement, la Régie est appelée à interpréter régulièrement les ententes (bail et règlements d'un immeuble) liant les parties dans le contexte de la détermination des droits et obligations résultant de ceux-ci, dont notamment les dispositions prévues aux articles 1860 , 1861 et 1863 du C.c.Q. [ 33 ] Dans les circonstances de la présente affaire, le Tribunal conclut qu'il y a lieu de retenir que la norme de la décision raisonnable est celle applicable en l'espèce.

ANALYSE [ 34 ] Avant de répondre spécifiquement à la question en litige, il y a lieu d'effectuer certains constats de nature générale.

[ 35 ] Lors de l'audition du présent appel, aucune preuve additionnelle n'a été présentée par les parties. Le présent appel a procédé sur dossier, c'est-à-dire avec le dossier de la Régie sans que les parties aient produit au dossier de la Cour les transcriptions sténographiques de l'audition ayant eu lieu en première instance. [ 36 ] De même, il convient de rappeler que l'

article 1894 C.c.Q. édicte : « (…) 1894 . Le locateur est tenu, avant la conclusion du bail, de remettre au locataire, le cas échéant, un exemplaire du règlement de l'immeuble portant sur les règles relatives à la jouissance, à l'usage et à l'entretien des logements et des lieux d'usage commun. Ce règlement fait

partie du bail. (…) » [ 37 ] Par ailleurs, la jurisprudence majoritaire émanant tant de notre Cour que de la Régie établit qu'un règlement d'immeuble fait

partie intégrante du bail d'habitation, pourvu que le règlement ait été porté à la connaissance du locataire. C'est ainsi que notre Cour, dans l'affaire Office Municipal d'Habitation de Sept-Îles c. Hounsell [38] , précise en référant à l'

article 1894 C.c.Q. : « (…) Cet

article est un

article d'ordre public de protection justifiant le locataire d'invoquer l'inopposabilité des clauses réglementaires dont il n'a pas reçu préalablement un exemplaire. Lors de la conclusion d'un premier bail entre un locateur et un locataire, les dispositions de l'

article 1894 du Code civil du Québec doivent être appliquées dans toute leur rigueur et le locataire qui ne se serait pas vu remettre un exemplaire du règlement de l'immeuble avant la signature ne pourra se voir contraint de respecter les clauses y contenues. La formalité sera examinée avec la même sévérité lors de renouvellements de bail lorsque le locateur voudra mettre en vigueur un nouveau règlement ou modifier un règlement déjà existant. (…) Dans ces circonstances, le Tribunal conclut que les règlements d'occupation H.L.M. doivent être considérés comme ayant été remis à la locataire avant la conclusion du bail et donc font

partie du bail pour ce qui a trait, notamment, à l'interdiction d'avoir des animaux sur les lieux loués. (…) » [ 38 ] Dans le cadre du présent appel, les parties ne remettent pas en cause les conclusions factuelles que tire la Régie de la preuve, sauf et excepté que les parties, de consentement, ont complété la preuve présentée en première instance devant la Régie , afin de préciser que l' Immeuble visé par les présentes procédures comporte 33 chambres dont 32 qui sont régis par bail, dont celui de White . [ 39 ] Ainsi, le Tribunal prend pour avérés, et conformes à la preuve présentée par les parties de part et d'autre, les paragraphes 2 à 12 ainsi que 16 et 17 de la Décision . [ 40 ] Conséquemment, Belvedere ne remet pas en cause l'existence des règlements de l' Immeuble interdisant aux locataires, entre autres, de fumer dans l' Immeuble . [ 41 ] Belvedere ne remet pas non plus en cause le fait que certains des locataires de l' Immeuble fument à l'intérieur de celui-ci, malgré le règlement l'interdisant. [ 42 ] De même, Belvedere reconnaît qu'elle a été mise en demeure le ou vers le 22 septembre 2008 par White de faire respecter l'article 6 du règlement interdisant de fumer dans l' Immeuble . [ 43 ] Par ailleurs, il convient de souligner que seules Belvedere et White sont parties aux présentes procédures et que les 31 autres locataires occupants régis par bail et potentiellement liés par le règlement de l' Immeuble ne sont pas parties aux présentes procédures. [ 44 ] La Régisseure , dans la Décision , n'identifie pas avec précision le ou les locataires occupants fautifs ayant omis, au jour de l'audition devant la Régie , de respecter le règlement de l' Immeuble interdisant de fumer à l'intérieur de celui-ci.

Elle conclut de la preuve qu'il y a manquement de la part de « certains des occupants de l'immeuble » qui « fument à l'intérieur, malgré la politique l'interdisant . » [ 45 ] De la même façon, il convient de souligner que la Régie conclut de la preuve administrée devant elle par White , relativement à la réelle perte de jouissance des lieux subie par White en raison de l'omission de respecter le règlement interdisant de fumer à l'intérieur de l' Immeuble , qu'elle est plutôt faible.

C'est ainsi que la Régie évalue cette diminution de loyer à 10 $ par mois, soit 120 $ par année, à compter du 22 septembre 2008. [ 46 ] Ceci étant, il convient maintenant au Tribunal de répondre à la question en litige. [ 47 ] Le Tribunal, en réponse à la question telle que formulée, répond par la négative. [ 48 ] Pour les motifs énoncés précédemment et les motifs additionnels ci-après, en se référant à la norme de la décision raisonnable, le Tribunal conclut que la Régie n'a pas commis d'erreur révisable en concluant « que la situation décrite par la locataire ne permet pas l'émission d'une ordonnance, non seulement parce que ce recours n'est pas prévu dans le cas d'un locataire qui se plaint du comportement d'un autre locataire de l'immeuble, mais également parce qu'une ordonnance visant à obliger un locateur à s'assurer

qu'aucun des autres occupants de l'immeuble ne fume est inapplicable, à moins qu'il expulse tous les fumeurs. Or, le tribunal (Régie du logement) ne peut l'obliger à entreprendre une telle démarche » . [ 49 ] Tel que mentionné précédemment, l'application de l'

article 1863 C.c.Q. , eu égard aux faits mis en preuve devant la Régie , est une question au cœur de la compétence de cette dernière. [ 50 ] Afin de déterminer si la Décision de la Régie est raisonnable, il y a lieu pour le Tribunal de se pencher sur la justification de celle-ci, sa transparence et son intelligibilité. Dans ce contexte, il faut que la solution adoptée par la Régie appartienne aux issues auxquelles il est possible d'en arriver. [ 51 ] À cet égard, il convient de souligner que l'analyse de la Régie sur la question en litige n'est pas très détaillée.

Le raisonnement suivi par la Régie est extrêmement succinct. Cependant, il est tout de même possible de suivre le raisonnement de la Régie et de voir si la position qu'elle a retenue est raisonnable. [ 52 ] De prime abord, force est de constater qu'il y a peu, voire aucun précédent jurisprudentiel en semblable matière. En effet, il est exact de représenter que notre Cour, dans l'affaire Koretski c. Fowler [39] , a ordonné à un locataire de cesser de fumer dans un logement, conformément à l'

article 1863 C.c.Q. [ 53 ] Dans cette affaire, notre Cour a déclaré une interdiction de fumer, incluse dans un formulaire de demande de location, opposable à la locataire. La Cour a donc ordonné à cette locataire de cesser de fumer dans les lieux loués. Cette ordonnance visait la locataire et le locateur signataires du bail et

partie au litige devant la Régie . [ 54 ] Par la suite, d'autres décisions ont été rendues par la Régie en ce sens [40] . [ 55 ] Toutefois, en l'instance, l'ordonnance recherchée par White est d'enjoindre à Belvedere à forcer les autres locataires « fumeurs délinquants » , non parties aux présentes procédures, à respecter le règlement d'habitation prévoyant l'interdiction de fumer. [ 56 ] La très grande majorité, voire la totalité des décisions soumises concernant l'application de l'

article 1863 C.c.Q. , dans le cadre d'une demande d'exécution en nature, vise l'inexécution d'une obligation qui découle directement des ententes liant les parties au litige, et non d'entente externe de tiers locataires, comme en l'instance. [ 57 ] Il est exact de représenter que la présente demande est relative au bail et au règlement liant certes White , mais elle concerne spécifiquement une demande de faire appliquer le bail et/ou le règlement de l' Immeuble aux autres locataires, non-parties aux présentes procédures.

Chaque locataire « fumeurs délinquants » a son propre bail intervenu avec Belvedere distinct de celui de White auquel peut s'ajouter le règlement de l' Immeuble , le cas échéant. [ 58 ] Par ailleurs, dans l'affaire Office Municipal d'Habitation de Longueuil c.

Trottier [41] , la Régie reconnaît, à juste titre, la validité d'un règlement d'immeuble, même si ce dernier n'est pas signé par le locataire, comme dans la présente affaire : « (…) la locataire reconnaît avoir reçu du locateur les dispositions obligatoires et les clauses supplémentaires du bail, le règlement sur la location d'un loyer d'un logement à loyer modique(1), de même que le règlement de l'immeuble. Le document ayant été remis conformément à l'

article 1894 du Code civil du Québec (2), la locataire est liée par le règlement même si elle ne l'a pas signé. (…) » [ 59 ] Dans le présent dossier, la Régie reconnaît que le règlement de l' Immeuble interdisant de fumer dans celui-ci a été remis à White lors de son arrivée dans l' Immeuble . [ 60 ] Cependant, bien que la Régie constate que le mandataire du locateur reconnaît que certains des occupants de l' Immeuble fument à l'intérieur de celui-ci malgré la politique l'interdisant, il ne semble pas que la preuve a révélé, selon le critère de la prépondérance de la preuve, que les 31 autres locataires de l' Immeuble ont effectivement reçu le règlement interdisant de fumer lors de la signature de chacun desdits baux.

Du moins, la Décision de la Régie est silencieuse à cet égard et les parties n'ont présenté aucune preuve additionnelle permettant au Tribunal de conclure en ce sens. [ 61 ] De même, il est exact d'affirmer que l'état du droit actuel démontre clairement qu'une interdiction de fumer incluse dans un formulaire de demande de location ou dans un règlement est opposable au locataire. Tel n'est pas l'enjeu du présent appel. [ 62 ] Il convient de revenir sur l'affaire Koretski c. Fowler [42] , dans laquelle Monsieur le juge N.

Amyot précise avec justesse, qu'en présence d'un formulaire incluant une interdiction de fumer dans les lieux loués, le droit du fumeur au respect de sa vie privée est limité par celui des autres occupants de jouir paisiblement de leur logement : « (…) [90] Aucune loi n'interdit formellement à une personne de fumer dans son logement. Cependant, le droit du fumeur au respect de sa vie privée est limité par le droit des autres occupants d'un immeuble à jouir paisiblement de leur logement. [91] Cette jouissance paisible inclut le droit de ne pas subir les effets négatifs de la fumée. [92] S'appuyant sur l'

article 1863 C.c.Q. , lequel est reproduit au paragraphe 65 ci-haut, madame Koretsky peut demander à madame Fowler l'exécution en nature de son obligation, soit s'abstenir de fumer. À défaut d'obtempérer, madame Koretsky peut alors demander la résiliation du bail, dans la mesure où elle peut démontrer que l'inexécution de cette obligation lui cause un préjudice. (…) » [ 63 ] De la même façon dans l'affaire Tremblay c. Gauthier [43] , la Régie conclut à juste

titre que malgré l'absence de mention au bail

quant à l'interdiction de fumer dans les lieux loués, qu'elle est d'avis que la locataire était parfaitement au courant du règlement d'habitation stipulant cette interdiction.

Ce faisant, la Régie a résilié, à bon droit, le bail, vu le préjudice sérieux causé au locateur : « (…) [19] CONSIDÉRANT que lors de la signature de bail, la locataire s'est engagée à ne pas fumer à l'intérieur du logement; (…) [21] CONSIDÉRANT que malgré les avis du locateur, la locataire refuse de se conformer à son obligation; [22] CONSIDÉRANT que ce fait cause un préjudice sérieux au locateur puisque ayant déclaré à son assureur qu'il s'agissait d'un immeuble non-fumeur, il bénéficie d'un rabais sur ses primes d'assurances et quant aux autres locataires de l'immeuble, ceux-ci sont incommodés par l'odeur de cigarettes.

La locataire refusant de se conformer au règlement concernant l'interdiction de fumer à l'intérieur des lieux, le tribunal accorde donc au locateur la résiliation de bail. (…) » [ 64 ] Ceci étant, il est indéniable qu'aux termes de ces décisions, il peut être ordonné à un locataire

partie aux procédures judiciaires de cesser de fumer dans les lieux loués. [ 65 ] Ici, il s'agissait pour la Régie de déterminer si en l'espèce, elle peut enjoindre aux 31 autres locataires ou aux locataires « fumeurs délinquants » , non-parties aux présentes procédures, qu'ils ne fument pas dans l' Immeuble , c'est-à-dire ordonner à Belvedere de faire respecter le règlement de l' Immeuble interdisant de fumer à l'intérieur de celui-ci, incluant ultimement d'entreprendre un ou plusieurs recours en expulsion des locataires « fumeurs délinquants » . [ 66 ] Dans ce contexte, la conclusion à laquelle la Régie en arrive au paragraphe 15 de la Décision est conforme à la preuve offerte par les parties de part et d'autres.

Tel que mentionné précédemment, la preuve au dossier ne permettait pas à la Régie de conclure si les tiers locataires « fumeurs délinquants » ont tous eu connaissance du règlement interdisant de fumer dans l' Immeuble et par le fait même déterminer s'ils sont liés par celui-ci. [ 67 ] Au surplus, l'

article 28 de la L.R.L. [44] précise que les demandes formulées devant la Régie et conséquemment devant la Cour du Québec doivent être relatives au bail d'habitation liant les parties litige . [ 68 ] Ainsi, dans l'affaire Camping Normand inc. c. Lacoste [45] , Monsieur le juge Théroux précise, à juste titre, que l'

article 28 de la L.R.L. doit avoir une interprétation restrictive : « [51] Or, l'

article 28 , comme l'article 34 du C.p.c. ou toute autre disposition législative attributive de compétence doit recevoir une interprétation restrictive. La question de la compétence judiciaire relève de l'ordre public dans un contexte constitutionnel. Elle ne peut être attribuée à quelque instance que ce soit par une interprétation large et libérale du texte de loi qui la constitue. » [ 69 ] De même, dans l'affaire Marcellus c.

Rosito [46] , Monsieur le juge Keable précise, à juste titre, que la Régie doit se limiter à prononcer une ordonnance qui vise le bail à l'égard duquel la demande a été portée. [ 70 ] En l'occurrence, l'ordonnance recherchée par White vise le respect des 31 autres baux incluant le règlement de l' Immeuble , le cas échéant, liant Belvedere aux 31 autres tiers locataire pour lesquels la Régie n'a aucune connaissance judiciaire. [ 71 ] De plus, il est indéniable que White possède, dans la mesure où les locataires « fumeurs délinquants » ne respectent pas l'interdiction de fumer à l'intérieur de l' Immeuble , un recours [47] en « diminution de loyer ou résiliation de bail s'il ( White ) a dénoncé au locateur commun le trouble et que celui-ci persiste » et qu'elle peut également « obtenir des dommages-intérêts » de Belvedere , le cas échéant, à moins que Belvedere « prouve qu'elle a agi avec prudence et diligence » . [ 72 ] En l'instance, White a choisi d'exercer un recours en diminution de loyer [48] et une demande d'exécution en nature [49] sans requérir des dommages-intérêts.

L'

article 1863 de C.c.Q. précise que l'exécution en nature peut être autorisée, pourvu qu'il s'agisse d'un cas qui le permet. [ 73 ] Or, aux termes de la Décision , la Régisseure , au paragraphe 15 de celle-ci, conclut que l'exécution en nature au sens de l'

article 1863 de C.c.Q. , en fonction de l'ordonnance requis par White , sera difficile à respecter, voire inapplicable. [ 74 ] Ce faisant, la Régie , après avoir soupesé l'ensemble de la preuve, exerce judiciairement la discrétion judiciaire dont elle dispose afin de déterminer s'il y a lieu de procéder « à l'exécution en nature, dans les cas qui le permettent. » , au sens de l'

article 1863 C.c.Q. [ 75 ] À cet égard, les auteurs Didier Lluelles et Benoît More [50] indiquent, relativement aux situations permettant « l'exécution en nature de cette obligation dans les cas qui le permettent » : « (…) Il s'agit essentiellement de cas qui peuvent faire l'objet d'une exécution forcée, en cas de résidence du débiteur au jugement lui enjoignant d'exécuter sa prestation. (…) » [ 76 ] De même, l'auteur Pierre-Gabriel JOBIN indique, dans son traité sur le louage [51] , que : « Les tribunaux bénéficient d'une très large discrétion dans ce genre de redressement.

Il arrive parfois que la demande d'exécution en nature soit refusée parce qu'il est jugé inapproprié dans les circonstances ou encore, lorsqu'il existe une autre voie procédurale pour le requérant. » [ 77 ] En l'instance, il convient de réitérer que White peut bénéficiée par ailleurs de l'

article 1861 C.c.Q. qui prévoit :

« (…) 1861. Le locataire, troublé par un autre locataire ou par les personnes auxquelles ce dernier permet l'usage du bien ou l'accès à celui-ci, peut obtenir, suivant les circonstances , une diminution de loyer ou la résiliation du bail , s'il a dénoncé au locateur commun le trouble et que celui-ci persiste.

Il peut aussi obtenir des dommages-intérêts du locateur commun , à moins que celui-ci ne prouve qu'il a agi avec prudence et diligence; le locateur peut s'adresser au locataire fautif, afin d'être indemnisé pour le préjudice qu'il a subi. (…) » (Soulignements du soussigné) [ 78 ] Qui plus est, la Régie évalue en l'instance les troubles occasionnés à White , eu égard au non-respect du règlement interdisant de fumer dans l' Immeuble en ces termes : « [16] La locataire a toutefois droit à une diminution de loyer.

Le tribunal évalue cette diminution à 10 $ par mois, la preuve présentée étant plutôt faible quant à la réelle perte de jouissance subie . » (Soulignements du soussigné) [ 79 ] En d'autres mots, le préjudice subi par White est, somme toute, mineur puisque la Régie évalue celui-ci à la somme de 120 $ par année.

Au surplus, nulle doute que requérir de Belvedere d'entreprendre ultimement plusieurs recours en expulsion à l'encontre des locataires « fumeurs délinquants » représente un coût financier de beaucoup supérieur à un montant de 120 $. [ 80 ] Par ailleurs, la Régie se consacre quotidiennement à l'application, entre autres, des articles 1861 et 1863 du C.c.Q. Ces dispositions sont étroitement liées au mandat de la Régie dont elle possède une connaissance approfondie. [ 81 ] Dans le contexte de la présente affaire, la conclusion à laquelle la Régie en arrive ne peut être qualifiée de déraisonnable.

La Décision de la Régie constitue une issue possible acceptable pouvant se justifier au regard des faits et du droit. [ 82 ] Conséquemment, il y a lieu pour le Tribunal de rejeter l'appel, et compte tenu des circonstances particulières de la présente affaire, chaque

partie payant ses frais. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE l'appel; LE TOUT chaque

partie payant ses frais. __________________________________ YVES HAMEL, J.C.Q. Me Jérôme Houde Procureurs pour la

partie appelante Me Martin Boyan er Green Glazer Nadler & Associés Procureur pour la

partie intimée Date d’audience : Le 24 novembre 2011