2023 QCCQ 950, 2023 QCCQ 950

Boivin c. Buzzell 2023 QCCQ 950 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE SAINT-FRANÇOIS LOCALITÉ DE SHERBROOKE « Chambre civile » N° : 450-32-701599-219 DATE : 27 février 2023 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE MADAME LA JUGE SOPHIE LAPIERRE ______________________________________________________________________ LUC BOIVIN et MARJOLAINE SÉVIGNY Parties demanderesses c.

MICHEL BUZZELL et FANIE DESSUREAULT Parties défenderesses ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] En 2017, Mme Sévigny et M. Boivin achètent de Mme Dessureault et M. Buzzell, une résidence construite par ces derniers en 1993. La vente est faite avec la garantie légale, sauf pour le champ d’épuration vu son âge. [ 2 ] La municipalité a installé les conduites d’égouts à cet endroit environ cinq ans avant la vente, mais la propriété n’y est pas encore raccordée.

Les vendeurs assurent que le système d’évacuation des eaux usées « est fonctionnel ». [ 3 ] Sur la foi de cette affirmation, Mme Sévigny et M. Boivin achètent la propriété, persuadés que le système d’épuration des eaux usées demeurera fonctionnel pendant quelques années, avant de devoir être condamné au profit du système municipal. [ 4 ] Au début de l’été 2020, à l’occasion de travaux d’excavation exécutés sur l’immeuble voisin, Mme Sévigny et M. Boivin découvrent que la fosse septique n’alimente plus le champ d’épuration.

Un tuyau détourne les eaux usées qui aboutissent sur l’immeuble voisin. [ 5 ] Avisée de cette situation, la municipalité oblige Mme Sévigny et M. Boivin à condamner le système d’épuration et à raccorder la propriété à l’égout municipal, ce qu’ils font. [ 6 ] Mme Sévigny et M. Boivin fondent leur recours contre leurs vendeurs sur le dol, leur reprochant d’avoir faussement affirmé que le système d’épuration des eaux usées était fonctionnel. [ 7 ] De leur côté, Mme Dessureault et M. Buzzell invoquent l’exclusion de la garantie légale de qualité et, subsidiairement, prétendent que le système était fonctionnel.

Ils ajoutent qu’ils ignoraient le détournement des eaux usées sur l’immeuble voisin. Analyse [ 8 ] L’obligation de bonne foi des parties en matière contractuelle [1] commande à une

partie à un contrat de renseigner son cocontractant honnêtement et pleinement à propos d’un élément de la vente pour lequel il manifeste une préoccupation ou un intérêt particulier. Le silence trompeur d’une

partie ou l’affirmation d’une demi-vérité peut équivaloir à un dol qui vicie le consentement du cocontractant [2] . [ 9 ] Le vendeur qui commet un dol ne peut se prévaloir de la clause d’exclusion de la garantie légale lorsqu’il tait un renseignement important et significatif pour l’acheteur [3] . *** [ 10 ] Le Tribunal retient de la preuve qu’entre l’achat de la résidence en mars 2017 et la découverte de l’état réel du système d’épuration des eaux usées trois ans plus tard, Mme Sévigny et M.

Boivin ne constatent aucun problème de fonctionnement de l’élément épurateur, ce qui, de prime abord, est conforme aux représentations de Mme Dessureault et M. Buzzell. [ 11 ] Toutefois, arrêter ici l’analyse ne suffit pas dans les circonstances. [ 12 ] En effet, la preuve révèle que Mme Dessureault et M. Buzzell sont les constructeurs de la résidence. La déclaration pour valoir

témoignage de M. Patrick Charpentier, l’entrepreneur qui a raccordé la propriété au réseau municipal, ainsi que les photographies prises lors des travaux, permettent de comprendre qu’entre la construction de l’élément épurateur en 1993 et la vente en 2017, des travaux ont été exécutés par les vendeurs : le champ de polissage ou champ d’épuration a été condamné au profit d’un système de conduites amenant directement les eaux usées de la fosse septique sur l’immeuble voisin, alors inhabité. [ 13 ] Mme Dessureault a témoigné qu’elle ignorait tout de ces travaux. Son conjoint et copropriétaire, M.

Michel Buzzell, n’a pas témoigné. Dans ces circonstances, force est de conclure que ces travaux ont été faits par ou pour Mme Dessureault et M. Buzzell, avant la vente à Mme Sévigny et M. Boivin, et que Mme Dessureault ne pouvait l’ignorer ou aurait dû le savoir. [ 14 ] Dans ces circonstances, le fait de représenter à Mme Sévigny et M. Boivin que le système épurateur était fonctionnel, mais sans garantie « vu son âge » était insuffisant, incomplet et trompeur. [ 15 ] En conséquence, Mme Sévigny et M.

Boivin ont droit à la réduction de leur obligation équivalente aux dommages-intérêts subis. [ 16 ] Toutefois, les dommages-intérêts auxquels Mme Sévigny et M.

Boivin ont droit ne sont que ceux qui étaient prévisibles au moment de la vente et qui sont une conséquence directe et immédiate du dol [4] . [ 17 ] Un peu plus de 11 000 $ sont réclamés pour les travaux de condamnation du système d’épuration des eaux usées et de raccord de la résidence au réseau d’égout municipal, en plus de divers déboursés liés à l’introduction du présent recours à la Cour, ainsi que des intérêts sur un prêt personnel contracté pour faire les travaux et, finalement, pour troubles, ennuis et inconvénients, le tout formant une somme de 15 000 $. [ 18 ] Or, il appert d’une lettre de la municipalité [5] et du témoignage de M.

Boivin, que les résidents du secteur ont l’obligation, depuis que le secteur est desservi par le réseau d’égout municipal, de s’y raccorder, à leurs frais, lorsque le système d’épuration des eaux usées devient non fonctionnel ou que sa non-conformité est découverte. Autrement dit, ce n’était qu’une question de quelques années avant que Mme Sévigny et M. Boivin doivent se raccorder au réseau municipal puisque le système d’épuration des eaux usées avait déjà 24 ans d’âge au moment de l’achat de la résidence. Si Mme Dessureault et M. Buzzell avaient informé Mme Sévigny et M.

Boivin du déversement illégal des eaux usées chez le voisin, ils auraient dû, dans un avenir prévisible, supporter le coût des travaux de condamnation du système d’épuration des eaux usées et de raccord de la résidence au réseau municipal. En réalité, Mme Sévigny et M. Boivin ont dû payer ces coûts plus tôt que prévu. [ 19 ] L’obligation de renseignement d’une

partie a comme corolaire celle de l’autre

partie de se renseigner. Mme Sévigny et M. Boivin savaient ou devaient savoir qu’ils auraient l’obligation de raccorder la propriété au réseau municipal tôt ou tard, dans un avenir rapproché. [ 20 ] En conséquence, le coût des travaux ne constitue pas un préjudice causé par le dol de Mme Dessureault et M. Buzzell.

Par contre, la découverte de la déviation illégale, les tracas causés par les démarches auprès des nouveaux voisins et de la municipalité, le fait d’avoir à trouver le financement et un entrepreneur pour exécuter les travaux au moment où ce n’était pas prévu, ont causé un préjudice moral que Mme Dessureault et M. Buzzell ont l’obligation d’indemniser. [ 21 ] Usant de sa discrétion, le Tribunal fixe la valeur de ce préjudice à 2 000 $. [ 22 ] Quant aux autres chefs de réclamation, ils ne constituent pas des dommages directs et immédiats résultant du dol des vendeurs.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 23 ] ACCUEILLE partiellement la demande introductive d’instance; [ 24 ] CONDAMNE solidairement Mme Fanie Dessureault et M. Michel Buzzell à payer conjointement à Mme Marjolaine Sévigny et M. Luc Boivin la somme de 2 000 $ avec l’intérêt légal, plus l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec , à compter du 13 novembre 2020, date de réception de la mise en demeure; [ 25 ] CONDAMNE solidairement Mme Fanie Dessureault et M. Michel Buzzell aux frais de justice de 211 $. __________________________________ SOPHIE LAPIERRE, J.C.Q. Date d’audience : 24 janvier 2023 N.B. – Un an après la date du présent jugement, les pièces produites au dossier seront détruites à moins que les parties n'en reprennent possession avant cette échéance.