2021 QCCQ 871, 2021 QCCQ 871

Deoua c. Konan 2021 QCCQ 871 COUR DU QUÉBEC « Division administrative et d’appel » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL LOCALITÉ DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-02-244199-209 DATE : Le 19 février 2021 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE GATIEN FOURNIER, J.C.Q. ______________________________________________________________________ AUGUSTINE DEOUA Demanderesse c.

MARIE-LAURE KONAN Défenderesse -et- JEAN-FRANÇOIS BEAUDET Mis-en-cause ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] La défenderesse, Marie-Laure Konan (« Konan »), présente une demande en opposition aux mesures d’exécution entreprises à son endroit par la demanderesse, Augustine Deoua (« Deoua »).

Le contexte factuel [ 2 ] Le 14 octobre 2020, la juge administrative Sophie Alain du Tribunal administratif du logement (« TAL ») rendait une décision résiliant le bail intervenu entre Deoua et Konan et ordonnant l’expulsion du logement occupé par cette dernière (la « Décision ») [1] . [ 3 ] La juge administrative a cependant pris le soin d’indiquer à Konan lors de l’audience que le bail ne serait toutefois pas résilié si le loyer dû, les intérêts et les frais étaient payés avant la date du jugement à intervenir conformément aux dispositions de l’

article 1883 du Code civil du Québec (« C.c.Q. ») [2] . [ 4 ] Konan a admis devant le TAL ne pas avoir payé le loyer pour les mois de juillet, août et septembre 2020 invoquant comme motif la présence de moisissures dans le logement. [ 5 ] La juge administrative a rejeté ce moyen de défense présenté par Konan, lui rappelant au passage qu’elle ne peut se faire justice en retenant le loyer impayé et que des recours s’offrent à elle si elle estime que la locatrice, en l’occurrence Deoua, manque à ses obligations [3] . [ 6 ] Konan a été condamné aux termes de la Décision à payer la somme de 3 057,00 $ plus les intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du C.c.Q. , à compter du 1 er juillet 2020 sur 1 019,00 $ et sur le solde à compter de l’échéance de chaque loyer, plus les frais de justice de 87,75 $ [4] . [ 7 ] Konan occupe depuis 2012 avec ses deux filles le logement visé par la mesure d’expulsion entreprise par Deoua. [ 8 ] Les parties ne sont pas en bons termes. Konan est d’avis que Deoua manque à certaines de ses obligations à

titre de locatrice. Deoua de son côté réclame les loyers que Konan retient.

Des poursuites de part et d’autre se succèdent ainsi depuis 2018 [5] . [ 9 ] Le 30 septembre 2020, avant que la Décision ne soit rendue, Konan paie à Deoua la somme de 3 000,00 $ par virement bancaire que Deoua accepte le 1 er octobre 2020 [6] . [ 10 ] À cette date, un solde de 57,00 $ en sus des intérêts et des frais demeurait dû à Deoua. [ 11 ] Le 13 octobre 2020, l’avocate de Deoua transmet à Konan un courriel indiquant que les frais et les intérêts s’établissent à ce moment à 175,33 $ et que l’intérêt quotidien est de 0,02 $ [7] . [ 12 ] Le 15 octobre 2020, Konan répond à Deoua et procède à un virement bancaire au montant de 1 251,33 $ consistant au loyer du mois d’octobre 2020 et de la somme de 232,33 $ représentant le solde du loyer dû pour le mois de septembre 2020, les frais et les intérêts.

Ce virement de fonds est accepté par Deoua le 20 octobre 2020 [8] . [ 13 ] Ce jour-là, l’avocate de Deoua écrit à Konan pour lui indiquer que [9] :

Madame Konan, Lors de l’audience du 29 septembre dernier, la soussignée s’engageait à vous indiquer si le paiement à être effectué s’avérait incomplet, du solde dû, ce qui a été fait le 13 octobre dernier. Vous deviez toutefois faire les calculs vous-même d’abord. Nous avions clairement indiqué que les loyers alors dus totalisaient 3 057,00 $ et la juge a mentionné le montant des frais, soit 87,75 $. Nous estimons ainsi que même si nous n’avions pas transmis le courriel du 13 octobre dernier vous auriez dû au moins transmettre la balance des loyers due et les frais dans les jours suivant l’audience.

Or, la décision est maintenant rendue. Ainsi, le bail est résilié et notre cliente entend se prévaloir de ses droits résultant de ladite décision. Vous devrez donc avoir quitté le logement au plus tard le 13 novembre 2020, à défaut de quoi notre cliente mandatera un huissier. Les frais d’exécution seront alors à votre charge. Dans les circonstances, nous ne procéderons pas dans le dossier de reprise de logement et en demandons la suspension. Vous trouverez ci-joint l’avis de suspension à signer et à nous transmettre d’ici midi le 21 octobre 2020.

Dans l’attente, VEUILLEZ AGIR EN CONSÉQUENCE [citation intégrale] [ 14 ] Deoua dit avoir donné instruction à son avocate d’envoyer le courriel du 20 octobre 2020 avant qu’elle n’accepte le virement de fonds effectué par Konan le 15 octobre 2020. [ 15 ] Konan dit avoir reçu la Décision datée du 14 octobre 2020 le 21 octobre 2020. [ 16 ] Entre le 22 octobre et le 4 novembre 2020, Konan tente de trouver des solutions hors Cour aux autres différents qui l’occupe toujours avec Deoua. [ 17 ] Le 4 novembre 2020, l’avocate de Deoua écrit à Konan dans les termes suivants [10] : Madame, Nous avons bien reçu votre offre et l’avons transmise à notre cliente, laquelle la refuse.

Dans les circonstances, nous vous rappelons que vous devrez avoir quitté le logement au plus tard le 13 novembre prochain. Toute occupation au-delà de cette date sera illégale et notre cliente sera contrainte de confier le mandat d’éviction à un huissier, auquel cas vous serez tenue responsable des frais encourus.

VEUILLEZ AGIR EN CONSÉQUENCE [citation intégrale] [ 18 ] Konan dit avoir fini par comprendre le 13 novembre qu’un règlement à l’amiable avec Deoua s’avérait impossible, alors que son loyer pour le mois de novembre 2020 demeurait impayé. [ 19 ] Le 13 novembre 2020, Konan dépose une demande pour permission d’appeler de la Décision à la Cour du Québec [11] . [ 20 ] Le 16 novembre 2020, Deoua dépose un avis d’exécution au greffe de la Cour visant l’expulsion de Konan du logement [12] . [ 21 ] Le 18 novembre, Konan se voit signifier l’avis d’exécution faisant l’objet de la présente opposition. [ 22 ] Prise de panique, Konan effectue à Deoua, le 19 novembre 2020, un virement de fonds pour le paiement du loyer du mois de novembre 2020. [ 23 ] Konan dit que le bail n’a pas été résilié puisqu’elle s’est conformée à la Décision en acquittant le 15 octobre 2020 le solde du loyer dû, les intérêts et les frais dont le paiement a été accepté par Deoua le 20 octobre 2020. [ 24 ] Deoua indique qu’il n’a jamais été question pour elle de permettre à Konan de continuer à occuper le logement. [ 25 ] Deoua ajoute que Konan lui aurait mentionné dans le cadre d’une autre instance judiciaire qui les oppose qu’elle entendait quitter le logement de toute façon. [ 26 ] Deoua n’a pas accepté les virements de fonds effectués par Konan pour les loyers des mois de novembre et décembre 2020 ainsi que pour celui du mois de janvier 2021.

Analyse et décision [ 27 ] Konan est d’avis que le bail n’a pas été résilié puisqu’elle s’est conformée aux exigences prévues à l’

article 1883 du C.c.Q. [ 28 ] Deoua n’est pas de cet avis. En effet, puisque la Décision a été rendue le 14 octobre 2020 et que le virement de fonds n’a été effectué que le lendemain, soit le 15 octobre 2020, il était d’ores et déjà trop tard pour éviter la résiliation du bail selon Deoua.

[ 29 ] Qu’en est-il? [ 30 ] L’

article 1883 C.c.Q. va comme suit : 1883. Le locataire poursuivi en résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer peut éviter la résiliation en payant, avant jugement, outre le loyer dû et les frais, les intérêts au taux fixé en application de l’

article 28 de la

Loi sur l’administration fiscale (chapitre A- 6.002 ) ou à un autre taux convenu avec le locateur si ce taux est moins élevé. [ 31 ] La question qui se pose ici est donc de déterminer si Konan a payé avant jugement, le loyer dû, les frais et les intérêts au sens de l’

article 1883 C.c.Q. [ 32 ] Or, la jurisprudence en semblable matière semble désormais favoriser une interprétation où le paiement, pour ainsi éviter la résiliation du bail, peut être effectué par le locataire à tout moment avant qu’il ne prenne connaissance du jugement. [ 33 ] À ce titre, le tribunal se permet de citer le juge Alain Breault, j.c.q., dans la cause Germain c. Holness [13] qui, s’en remettant lui-même à quelques autres décisions, souligne que : [35] La jurisprudence apparait maintenant être fixée sur la question de la portée de l’expression « avant jugement ».

La plupart des jugements considèrent aujourd’hui que la date qui doit être retenue n’est pas celle de la date qui est inscrite sur la décision ou le jugement, mais plutôt celle où le locataire en a effectivement pris connaissance. [citation intégrale] [référence omise] [ 34 ] Dans le cas qui nous occupe, la preuve non contredite veut que Konan ait effectivement pris connaissance de la Décision le 21 octobre 2020, alors que pour Deoua c’est le 20 octobre 2020. [ 35 ] Par ailleurs, il est admis que Konan a procédé, par virement bancaire le 15 octobre 2020, au paiement de 232,33 $ représentant le solde du loyer dû pour le mois de septembre 2020, les frais et les intérêts.

Ce paiement a par ailleurs été accepté par Deoua le 20 octobre 2020. [ 36 ] Ceci est donc suffisant pour conclure que Konan a de fait satisfait à l’exigence prévue à l’

article 1883 C.c.Q. évitant ainsi la résiliation du bail qui la lie à Deoua. [ 37 ] Deoua reproche à Konan d’avoir tardé à effectuer le paiement requis pour ainsi éviter la résiliation du bail alors qu’elle avait toute l’information pour le faire. En ce sens, elle est d’avis que Konan a été de mauvaise foi dans l’exercice de ses droits. [ 38 ] Le Tribunal ne s’explique en effet pas le délai de Konan à agir, surtout que l’information concernant les sommes dues par elle suivant l’instruction tenue le 29 septembre 2020 pouvait facilement être obtenue.

Il est à noter ici que Konan, bien qu’elle n’était pas représentée par avocat devant le TAL, est détentrice d’un diplôme de 2 e cycle en administration et qu’elle occupe un poste de direction depuis dix ans. [ 39 ] Cette façon de faire de Konan que l’on peut qualifier de téméraire dans les circonstances aurait pu lui jouer un vilain tour et peut-être s’agit-il là d’un comportement abusif.

Cela n’a néanmoins aucune incidence sur l’issue du litige puisque le paiement par Konan du loyer dû, des frais et des intérêts a été effectué « avant jugement » au sens entendu par la jurisprudence avec pour résultante que le bail qui lie les parties n’est pas résilié. [ 40 ] Konan a ainsi établi le bien-fondé de sa demande en opposition aux mesures d’exécution entreprises contre elle par Deoua.

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 41 ] DÉCLARE que le bail intervenu entre les parties pour la période allant du 1 er juillet 2020 au 30 juin 2021 n’est pas résilié et lie toujours les parties; [ 42 ] ANNULE l’avis d’exécution produit au dossier de la Cour le 16 novembre 2020 par la demanderesse, Augustine Deoua, visant l’expulsion de la défenderesse, Marie-Laure Konan, et de tous les occupants du logement; [ 43 ] LE TOUT , avec les frais de justice. ____________________ Gatien Fournier, J.C.Q.

Me Valérie Cuierrier-Besner Gagnon & Associés Avocate de la demanderesse Me Camille Bolté Brunet & Associés Avocats Avocat de la défenderesse Date d’audience : Le 13 janvier 2021