2015 QCCA 873, 2015 QCCA 873

Vachon c. Neszvecsko 2015 QCCA 873 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N o : 500-09-024459-141 (500-17-066926-117) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE : Le 15 mai 2015 CORAM : LES HONORABLES FRANÇOIS DOYON, J.C.A. LORNE GIROUX, J.C.A. JEAN BOUCHARD, J.C.A. APPELANTE AVOCAT RITA VACHON Me ALLEN E. FELDMAN (présent) (Frumkin Feldman & Glazman) INTIMÉ AVOCAT attila neszvecsko Me paul vincent marcil ( présent ) (Marcil & Cooper)

En appel d'un jugement rendu le 9 mai 2014, et transcrit le 14 mai 2014, par l’honorable Marc De Wever, de la Cour supérieure, district de Montréal. NATURE DE L'APPEL : Cession d’immeuble – vice de consentement – union de fait. Greffière d’audience : Marcelle Desmarais Salle : Pierre-Basile-Mignault AUDITION Suite de l’audition du 12 mai 2015. Arrêt déposé ce jour – voir page 3.

Marcelle Desmarais Greffière d’audience PAR LA COUR ARRÊT [ 1 ] L’appelante se pourvoit contre un jugement rendu le 9 mai 2014 par la Cour supérieure, district de Montréal (l’honorable Marc De Wever), qui ordonne à la firme Frumkin Feldman & Glazman de remettre à l’intimé, à même le produit de la vente d’un immeuble, la somme de 175 190,42 $ [1] . [ 2 ] Les faits sont les suivants. [ 3 ] Après s’être fréquentées quelque temps, les parties décident de vivre ensemble avec le projet de se marier. En 2002, l’appelante emménage dans la maison de l’intimé.

[ 4 ] Peu de temps après le début de la vie commune, l’appelante réalise que l’intimé a de la difficulté à gérer ses finances personnelles, qu’il a une propension à s’endetter. Cette situation la contrarie grandement, mais pas au point de devoir rompre avec l’intimé. Intérieurement, cependant, il n’est plus question pour l’appelante de se marier avec l’intimé, chose que ce dernier ignore. [ 5 ] Aussi, en 2003, l’intimé fait les démarches nécessaires pour que l’appelante puisse bénéficier des avantages marginaux offerts par son employeur.

Il la désigne de plus bénéficiaire de son assurance-vie tout en refusant néanmoins de se rendre à sa demande d’être déclarée bénéficiaire irrévocable. [ 6 ] L’année suivante, le 19 juillet 2004, il lui transfère la propriété de sa résidence pour 1 $ et autres considérations.

C’est là le cœur du présent litige, la preuve étant contradictoire sur les raisons et les motivations de ce transfert. [ 7 ] Alors que l’appelante mentionne que l’intimé lui a transféré la maison pour ne plus avoir la responsabilité du paiement des factures, l’intimé, qui avait toujours le projet de se marier, témoigne que l’appelante voulait être propriétaire avant d’investir dans les rénovations envisagées à l’époque par les parties. Il n’était pas question non plus pour elle d’être seulement copropriétaire en raison des problèmes appréhendés avec les enfants de l’intimé advenant le décès de ce dernier.

Selon l’intimé, le mariage anticipé demeurait une condition essentielle au transfert. [ 8 ] De l’avis du juge de première instance, le témoignage de l’appelante n’est pas crédible. Il retient de la preuve que cette dernière n’envisageait plus de marier l’intimé au moment du transfert de la résidence. [ 9 ] L’appelante savait ou aurait dû savoir que le projet de mariage entre les parties était une condition essentielle au transfert en sa faveur de la résidence de l’intimé [2] .

Le transfert en pleine propriété d’un immeuble ayant une équité de 120 000 $ ne peut s’expliquer en l’espèce que si les parties avaient convenu de se marier, une conclusion que le juge pouvait légitimement tirer de la preuve et que la Cour ne saurait mettre de côté simplement parce qu’il est possible d’interpréter celle-ci différemment [3] . [ 10 ] En bref, il y a eu erreur sur un élément essentiel ayant déterminé le consentement de l’intimé parce qu’il a cru que l’appelante et lui allaient se marier alors que celle-ci avait déjà décidé, au moment du transfert de la résidence, sans en faire part à l’intimé, que le mariage n’était plus une option [4] . [ 11 ] Quant à l’argument de l’appelante que le seul recours disponible pour l’intimé est celui fondé sur l’enrichissement injustifié [5] , il ne peut être retenu dans la mesure où il y a ici une justification à l’enrichissement ou à l’appauvrissement, soit l’exécution de l’acte de transfert daté du 19 juillet 2004 qui confirme une libéralité de la part de l’intimé en faveur de l’appelante [6] . [ 12 ] Enfin, la présente situation ne permet pas à l’appelante d’invoquer en défense une fin de non-recevoir au recours entrepris en première instance par l’intimé.

Cette théorie ne pouvant sanctionner que les violations sérieuses aux exigences de la bonne foi [7] , la conduite de l’intimé peut difficilement être qualifiée d’inacceptable, de répréhensible ou de déloyale [8] . Contrairement aux prétentions de l’appelante, l’intimé n’a nullement cherché à abuser de la situation en demandant la nullité du transfert puisqu’il a offert en tout temps à cette dernière de la compenser pour les sommes investies dans la résidence depuis le transfert. POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 13 ] REJETTE l’appel avec dépens. FRANÇOIS DOYON, J.C.A. LORNE GIROUX, J.C.A. JEAN BOUCHARD, J.C.A.

Me Allen E. Feldman Frumkin Feldman & Glazman

Pour l’appelante Me Paul Vincent Marcil Marcil & Cooper Pour l’intimé Audition: 12 mai 2015