2018 QCCQ 9434, 2018 QCCQ 9434

Remax Dynamique inc. c. Soubbotina 2018 QCCQ 9434 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-157196-173 DATE : 6 décembre 2018 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE ENRICO FORLINI, J.C.Q. ______________________________________________________________________ REMAX DYNAMIQUE INC. et JEAN-PHILIPPE LOISELLE INC. Demanderesses c.

TATIANA SOUBBOTINA Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les demanderesses réclament à Tatiana Soubbotina le paiement de la rétribution qu’ils estiment leur est due en vertu d’un contrat de courtage immobilier exclusif. [ 2 ] Mme Soubbotina conteste la réclamation. Elle plaide que son consentement au contrat de courtage exclusif a été vicié car le représentant des demanderesses ne lui a jamais expliqué qu’il s’agissait d’un contrat de courtage exclusif.

Enfin, elle soutient que les demanderesses n’ont pas droit à leur rétribution puisqu’elle a vendu elle-même son condominium sans quelconque travail des demanderesses. Questions en litige

a) Le consentement de Mme Soubbotina au Contrat de courtage exclusif a-t-il été vicié?

b) Les demanderesses ont-elles établi leur droit à la rétribution en vertu du Contrat de courtage exclusif?

Contexte [ 3 ] Remax Dynamique inc. (« Remax Dynamique ») exploite une agence de courtage immobilier résidentiel. [ 4 ] Jean-Philippe Loiselle inc. exploite une entreprise de courtage immobilier par l’entremise de son unique actionnaire et administrateur Jean-Philippe Loiselle. [ 5 ] Tatiana Soubbotina est propriétaire d’un immeuble en copropriété dans l’arrondissement de Verdun (« Immeuble »). [ 6 ] À l’été 2016, elle tente de vendre son Immeuble elle-même et par l’entremise de l’entreprise DuProprio. [ 7 ] Puisqu’elle ne réussit pas à le vendre, elle se tourne vers Jean-Philippe Loiselle, agent d’immeuble et le mandate pour vendre l’Immeuble. [ 8 ] Le 25 octobre 2016, Mme Soubbotina et Remax Dynamique, représentée par Jean-Philippe Loiselle inc., concluent un contrat de courtage exclusif selon lequel Mme Soubbotina retient « en exclusivité les services de »

Remax Dynamique pour mettre en marché l’Immeuble en vue de réaliser une entente visant sa vente (« Contrat de courtage exclusif ») [1] . [ 9 ] Le Contrat est en vigueur jusqu’au 30 juin 2017 et prévoit le paiement par Mme Soubbotina à Remax Dynamique d’une rétribution de 4.75 % (plus taxes) du prix de vente de l’Immeuble en cas de vente. [ 10 ] Au début du mois de décembre 2016, Mme Soubbotina informe Jean-Philippe Loiselle qu’elle a accepté une offre d’achat sur l’Immeuble. [ 11 ] Le 5 décembre 2016, les parties au Contrat de courtage exclusif signent une modification du contrat selon lequel le montant de la rétribution est diminué à 2.5 % (plus taxes) du prix de la vente puisque Mme Soubbotina a décidé de vendre elle-même

l’Immeuble [2] . [ 12 ] Le 19 décembre 2016, Mme Soubbotina vend l’Immeuble au prix de 217 000 $ [3] . [ 13 ] Peu de temps après cette vente, Remax Dynamique transmet à Mme Soubbotina sa facture en réclamation de la rétribution de 6 237,39 $, soit 2.5 % du prix de vente de l’Immeuble plus les taxes applicables [4] . [ 14 ] Le 19 juillet 2017, puisque Mme Soubbotina n’a toujours pas payé la rétribution, Remax Dynamique met en demeure Mme Soubbotina de lui payer la rétribution prévue au Contrat de courtage exclusif tel que modifié [5] . Analyse et décision

a) Le consentement de Mme Soubbotina au Contrat de courtage exclusif a-t-il été vicié? [ 15 ] Le Contrat de courtage exclusif entre Remax Dynamique et Mme Soubbotina est un contrat de service régi tant par le Code civil du Québec ( C.c.Q. ) que par la

Loi sur le courtage immobilier (RLRQ, c-73.2) ainsi que les règlements adoptés en vertu cette loi. [ 16 ] Le Code civil du Québec prévoit que le consentement d’une

partie à un contrat « doit être libre et éclairé » (

article 1399 C.c.Q. ). Si le consentement d’une

partie à un contrat n’est pas libre et éclairé – ou « vicié » – lors de la conclusion du contrat, cette

partie peut en demander la nullité (

article 1407 C.c.Q. ). [ 17 ] L’erreur d’une

partie vicie son consentement « lorsqu’elle porte sur la nature du contrat, sur l’objet de la prestation ou, encore, sous tout élément essentiel qui a déterminé le consentement » (

article 1400 C.c.Q. ). [ 18 ] Par ailleurs, une erreur inexcusable ne peut justifier une demande de nullité du contrat fondée sur un vice de consentement (

article 1400 alinéa 2 C.c.Q. ). [ 19 ] Le contractant qui estime que son consentement a été vicié par une erreur lorsqu’il a conclu un contrat doit démontrer et prouver au tribunal : 1- qu’il a commis une erreur, 2- que celle-ci porte sur un élément essentiel du contrat, et 3- qu’elle est excusable. [ 20 ] En l’espèce, Mme Soubbotina plaide que son consentement au Contrat de courtage exclusif a été vicié par l’erreur car elle croyait signer un contrat de courtage non exclusif alors que le contrat qu’elle signe est un contrat de courtage exclusif. [ 21 ] Elle reproche à M.

Loiselle de ne pas lui avoir fourni aucune explication quant à la nature exclusive du contrat de courtage lors de la signature. Elle demande donc au Tribunal d’annuler le Contrat de courtage exclusif et de rejeter la réclamation des demanderesses. [ 22 ] L’argument de Mme Soubbotina ne résiste pas à l’analyse et n’est pas appuyé par la preuve. Elle ne convainc pas le Tribunal qu’elle a commis une erreur, ni que cette erreur est « excusable ». [ 23 ] En octobre 2016, Mme Soubbotina communique avec Jean-Philippe Loiselle car elle souhaite lui donner le mandat de vendre l’Immeuble.

Elle a essayé de le vendre au courant de l’été 2016 par l’entremise de DuProprio, sans succès. [ 24 ] Le 25 octobre 2016, Jean-Philippe Loiselle et Mme Soubbotina se rencontre à la résidence de cette dernière pour signer le Contrat de courtage exclusif. [ 25 ] Lors de la signature du Contrat de courtage exclusif, M. Loiselle sait que Mme Soubbotina a tenté en vain de vendre son Immeuble par l’entremise de Duproprio. Il lui explique que même si elle réussit à vendre l’Immeuble elle-même, elle aura l’obligation de payer la rétribution prévue au contrat.

Il insiste sur la nature irrévocable et exclusive du contrat de courtage. Il lui donne tout le temps nécessaire pour lire le contrat et elle le signe. [ 26 ] Selon Mme Soubbotina, la signature du Contrat de courtage exclusif ne se déroule pas comme le prétend M. Loiselle car il ne lui explique aucunement la nature du contrat avant qu’elle le signe, incluant sa

partie exclusive. [ 27 ] Toutefois, elle admet candidement qu’elle ne lit pas le contrat avant de le signer. Elle reconnaît qu’il s’agit d’un geste irréfléchi et naïf de sa part. [ 28 ] Pourtant, si Mme Soubbotina avait pris la peine de lire le Contrat de courtage exclusif, elle aurait compris la nature et l’objet du contrat. D’ailleurs, ce n’est pas le premier contrat de courtage immobilier qu’elle signe. [ 29 ] Le Contrat de courtage exclusif est rédigé suivant un formulaire obligatoire de l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec. Le

titre sur la page frontispice est clair et non équivoque : « Contrat de courtage exclusif » [6] . [ 30 ] Le Contrat stipule à l’article 7.1 : 7.1 RÉTRIBUTION (PLUS TAXES) Le vendeur versera à l’ agence ou au courtier , dans les cas prévus en 1, 2, 3 et 4 de la présente clause une rétribution de : [4.75 %] du prix fixé pour la vente… … 1. sauf dans le cas où aucun acte de vente ne se signe par la faute de l’acheteur, si une entente visant à vendre l’ immeuble est acceptée

pendant la durée du présente contrat, que ce soit par ou sans l’intermédiaire de l’ agence ou du courtier et que toutes les conditions de celle-ci ont été remplies, sauf la signature de l’acte de vente, ou; [ 31 ] De plus, l’article 8.4 stipule : 8.4 Le vendeur s’engage, pendant la durée de ce contrat, à ne pas, directement ou indirectement : 1. offrir l’immeuble en vente par lui-même ou par l’intermédiaire d’une autre personne que l’ agence ou le courtier ; 2. devenir

partie à une entente visant la vente, l’échange ou la location de l ’immeuble sans l’intermédiaire de l ’agence ou du courtier . [ 32 ] Tant la nature et l’objet du Contrat de courtage exclusif sont explicitement énoncés dans l’entente. Il n’y a aucune place à l’ambiguïté; il s’agit d’un contrat de courtage exclusif et la rétribution est due à l’agence, et ce, même si la vente de l’Immeuble est faite sans l’intermédiaire de l’agence ou du courtier. [ 33 ] Si Mme Soubbotina n’a pas compris la portée du contrat et sa nature, c’est tout simplement parce qu’elle ne l’a pas lu avant de le signer.

Cette omission de lire le contrat constitue une erreur inexcusable et fait obstacle à sa demande de nullité. Cette règle a été réitérée récemment par la Cour d’appel à deux reprises. [ 34 ] Dans Emco Corporation c. Surprenant [7] , la Cour d’appel enseigne que la conclusion d’un contrat exige des parties un minimum d’attention de leur part, ce qui signifie que la lecture du contrat s’impose pour en saisir toutes les implications. [ 35 ] Dans Landry c. Lesage [8] , la Cour d’appel réitère que le fait pour une

partie à un contrat de ne pas l’avoir lu avant de le signer est fatal et constitue une erreur inexcusable au sens de l’alinéa 2 de l’

article 1400 C.c.Q. [ 36 ] En conclusion, l’argument de Mme Soubbotina fondé sur l’erreur sur la nature du contrat est mal fondé. Mais il y a plus. [ 37 ] Le Tribunal est confronté à deux versions contradictoires quant aux circonstances entourant la signature du Contrat de courtage exclusif. M. Loiselle affirme qu’il explique clairement à Mme Soubbotina qu’elle doit payer la rétribution même si elle vend l’Immeuble elle-même. Elle nie qu’il lui a fourni ces explications. [ 38 ] Tout d’abord, le témoignage de M. Loiselle est franc, direct et crédible.

Il n’y a aucune raison de l’écarter. [ 39 ] Deuxièmement, les faits et gestes posés par Mme Soubbotina après la vente de l’Immeuble n’appuient pas sa théorie fondée sur l’absence de consentement libre et éclairé. [ 40 ] Le 5 décembre 2016, elle écrit à M. Loiselle pour l’informer qu’elle a accepté une offre d’achat de l’Immeuble la veille [9] . Elle affirme avoir accepté l’offre parce qu’elle avait l’obligation de vendre le plus vite possible considérant ses difficultés financières. Elle demande à M.

Loiselle d’annuler le Contrat de courtage exclusif mais accepte toutefois de lui verser 500 $ pour le trouble qu’elle lui a causé. [ 41 ] En soirée du 5 décembre 2016, les parties modifient le Contrat de courtage exclusif pour réduire la rétribution de l’agence à 2.5 % (plus taxes) considérant que Mme Soubbotina « a décidé de vendre par elle-même » et qu’elle a « elle-même rédigé les documents avec les acheteurs » [10] . [ 42 ] Le 13 janvier 2017, Mme Soubbotina écrit à nouveau à M. Loiselle en réponse à son courriel où il lui demande dans quel délai elle acquittera la facture pour la rétribution [11] .

Elle l’informe qu’elle ne peut pas payer la rétribution car elle n’a pas la capacité financière pour le faire. Elle ajoute que de toute façon, M. Loiselle n’a rien fait pour vendre l’Immeuble et qu’elle l’a vendu elle-même. Elle termine en offrant 1 000 $ à M. Loiselle pour le dédommager d’avoir passé du temps sur le dossier. Elle termine en demandant d’annuler l’inscription MLS sur l’Immeuble. [ 43 ] Le 16 février 2017, elle remet un chèque de 1 000 $ à l’ordre de M. Loiselle [12] . M.

Loiselle n’a jamais pu encaisser ce chèque en raison de l’insuffisance de fonds de Mme Soubbotina [13] . [ 44 ] Le même jour, elle écrit un courriel à M. Loiselle pour l’informer de la remise du chèque à son bureau. Elle réitère qu’elle a énormément de dettes et qu’elle ne pouvait pas attendre pour vendre l’Immeuble compte tenu de sa situation financière périlleuse. Elle offre toutefois un paiement de 1 000 $ à M.

Loiselle en compensation du peu de temps qu’elle prétend qu’il a investi sur la vente de l’Immeuble [14] . [ 45 ] Au procès, elle argument que son consentement est vicié en raison de l’erreur sur la nature du contrat. Pourtant, jamais elle ne soulève cet argument dans les mois suivants la vente de l’Immeuble. Au contraire, dans son courriel du 16 février 2017 à M. Loiselle, elle écrit qu’elle n’a rien à lui reprocher [15] .

De plus, son consentement à modifier la rétribution le 5 décembre 2016 n’est pas compatible avec son argument. [ 46 ] En conclusion, les faits et gestes de Mme Soubbotina posés à la suite de la vente de l’Immeuble minent la crédibilité de son argument fondé sur l’absence de consentement. Le Tribunal retient la version de M. Loiselle quant aux circonstances de la conclusion du contrat et conclut qu’il s’est acquitté de son devoir d’information et d’explications du Contrat de courtage exclusif.

b) Les demanderesses ont-elles établi leur droit à la rétribution en vertu du Contrat de courtage exclusif? [ 47 ] Le Contrat de courtage exclusif prévoit un terme du 30 juin 2017. [ 48 ] Le 19 décembre 2016, alors que le Contrat de courtage exclusif est en vigueur, Mme Soubbotina vend l’Immeuble au prix de

217 000 [16] . [ 49 ] La clause 7.1.1 du Contrat de courtage exclusif établit clairement que Mme Soubbotina a l’obligation de verser à Remax Dynamique la rétribution prévue au contrat si une entente visant à vendre la copropriété est acceptée pendant la durée du contrat, « que ce soit par ou sans l’intermédiaire de »

Remax Dynamique ou Jean-Philippe Loiselle inc. [ 50 ] La doctrine et la jurisprudence reconnaît qu’en présence d’un contrat de courtage exclusif et d’une clause comme celle prévue à l’article 7.1.1, l’agence ou le courtier a le droit de recevoir sa rétribution même si la vente intervient sans son implication et que le vendeur conclut ou réalise la vente lui-même. [ 51 ] L’auteur Alexandre Dumas dans son ouvrage Le droit du courtage immobilier au Québec [17] écrit : La jurisprudence est constante sur ce point : lorsque le courtier immobilier a conclu avec son client un contrat de courtage immobilier qui est qualifié d’exclusif par les parties et que l’immeuble assujetti à ce contrat a fait l’objet d’une vente, il lui suffira, pour avoir droit à la rétribution prévue, de faire la preuve que cette vente (ou l’opération immobilière faisant l’objet du contrat de courtage) a été faite durant la période couverte par son contrat de courtage. (Références omises) [ 52 ] L’auteur Claude G.

Leduc abonde dans le même sens dans son ouvrage Le courtage immobilier [18] : Lorsque les parties à un contrat de courtage immobilier y stipulent l’exclusivité, la vente de l’immeuble en cause pendant la durée du contrat donne droit à la rétribution à l’agence ou au courtier, qu’elle ait été accomplie avec ou sans sa participation. [ 53 ] En conclusion, puisque la vente de l’Immeuble a lieu pendant la période pour laquelle le Contrat de courtage exclusif est en vigueur, considérant qu’il s’agit d’un contrat de courtage exclusif, et compte tenu des termes de la clause 7.1.1, le Tribunal conclut que les demanderesses ont établi leur droit à la rétribution. [ 54 ] Ainsi leur demande visant le paiement de la somme de 6 237,39 $ est bien fondée.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 55 ] ACCUEILLE la demande de Remax Dynamique inc. et Jean-Philippe Loiselle inc.; [ 56 ] CONDAMNE Tatiana Soubbotina à payer à Remax Dynamique inc. et Jean-Philippe Loiselle inc. 6 237,39 $ avec intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec , à compter du 7 août 2017; [ 57 ] AVEC FRAIS DE JUSTICE de 250 $. __________________________________ ENRICO FORLINI, J.C.Q. Date d’audience : 27 novembre 2018