2020 QCCQ 147, 2020 QCCQ 147

Markus c. Weber 2020 QCCQ 147 COURT OF QUEBEC Small Claims Division CANADA PROVINCE OF QUEBEC DISTRICT OF MONTREAL Civil Division No: 500-32-704709-189 DATE: January 15, 2020 ______________________________________________________________________ BY THE HONOURABLE ELIANA MARENGO, J.C.Q. ______________________________________________________________________ PAMELA MARKUS and MICHEL LAVIGNE Plaintiffs v.

MORDECHAI WEBER and SAMUEL HERZOG Defendants ______________________________________________________________________ JUDGMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] GIVEN the evidence, including the testimony of Michel Lavigne, Pamela Markus, Mordechai Weber and Simon Wasserman, as well as exhibits P-1 to P-8 and D-1; [ 2 ] WHEREAS plaintiffs are suing defendants for damages allegedly caused to their property on or about September 9, 2015; [ 3 ] WHEREAS , at that time, defendants demolished and rebuilt 2 balconies situated at the back of their property; [ 4 ] WHEREAS said balconies were ʺattached to the south east wall of (plaintiffs’) propertyʺ (claim, paragraph 1); [ 5 ] WHEREAS , in their claim, plaintiffs allege the following: ʺ 2.

The Defendant is liable for the damage for the following reasons: It was the removal of the upper and lower rear balconies at [...] that caused the damage to the brick, mortar, cement and flashing on our home at 3[...]. The tearing down of these balconies destroyed the flashing, pulled out cement and mortar, and caused damage to the brick where it was attached to our house. […] 5. The Plaintiff claims an amount of $1,644.43 for the following reasons: This amount was the cost of the repairs to the flashing, brick and cement on our home.

It was necessary to repair immediately so there would not be any water infiltration to our home, and cause further damage. 6. The total amount claimed by the Plaintiff is broken down as follows: Metal flashing $74.73 Installation of

flashing $60.00 Permit for work $130.00 Brickwork $1379.70.ʺ [ 6 ] WHEREAS according to defendants: ʺ 1) Defendant did not cause the damages 2) That to the extent than any damages occurred, which is denied, plaintiff did not inform defendant of the cost but proceeded to the repair 3) That in any case the costs are exagerated as plaintiff exceeded the scope of the work more that the alleged damages. ʺ (sic) (contestation dated May 17, 2018) [ 7 ] WHEREAS the parties’ properties date back to 1905 (circa); [ 8 ] WHEREAS the flashing which plaintiffs replaced was approximately 40 years old; [ 9 ] WHEREAS Lavigne was unable to recall how old the mortar was; [ 10 ] WHEREAS , furthermore, plaintiffs proceeded with the repair work (invoice, exhibit P-5) without advising defendants beforehand, that which is contrary to

section 1595 of the Civil Code of Québec ; [ 11 ] WHEREAS plaintiffs allege urgency, but there is no preponderant evidence that they could not have waited a few days to carry out the repair work (sections 2803 and 2804 C.C.Q .); [ 12 ] WHEREAS , more importantly, sections 976, 987 and 991 C.C.Q . state: ʺ 976 . Neighbours shall suffer the normal neighbourhood annoyances that are not beyond the limit of tolerance they owe each other, according to the nature or location of their land or local usage.ʺ ʺ 987 .

Every owner of land, after having been notified verbally or in writing, shall allow his neighbour access to it if that is necessary to make or maintain a construction, works or plantation on the neighbouring land. ʺ ʺ 991 .

Where the owner of land erects a construction or works or makes a plantation on his land, he may not disturb the neighbouring land or undermine the constructions, works or plantations situated on it.ʺ [ 13 ] WHEREAS defendants’ general contractor Wasserman credibly testified to the effect that no damage was caused to plaintiffs’ 110-year-old property while the work was being carried out; [ 14 ] WHEREAS plaintiffs had the burden of proving fault, damage and a causal link between the two, by a preponderance of evidence (sections 1457, 2803 and 2804 C.C.Q .); [ 15 ] WHEREAS plaintiffs did not meet their burden of proof with respect to fault; [ 16 ] GIVEN the age of the buildings, the evidence does not sufficiently establish that the deteriorated state of the mortar and the flashing were not pre-existing and caused by normal wear and tear; [ 17 ] WHEREAS , in Vicas c.

Courcy , [1] the honourable Jacques Paquet decided as follows: « [8] Les immeubles du demandeur et de la défenderesse sont contigus. L’immeuble du demandeur a été construit en 1942 alors que celui de la défenderesse existait depuis quelques années déjà. [9] Lors de sa construction, l’immeuble du demandeur a été bâti contre celui de la défenderesse à l’endroit où était érigé un cabanon portique sur la hauteur du bâtiment. [10] Lors des travaux à l’automne 2014, cette structure a été démolie ce qui a eu pour effet d’exposer le mur extérieur de l’immeuble du demandeur. [11] Ce mur est construit en blocs de béton.

Selon le demandeur, en étant ainsi exposé aux intempéries, le mur a subi des dommages qui ont nécessité des réparations pour lesquelles il réclame un total de 3 679,19 $ (1 437,18 $ + 2 242,01 $). [12] Le demandeur prétend également qu’ils a dû retenir les services d’un arpenteur pour être en mesure d’obtenir un permis de la Ville de Montréal pour la réfection du mur.

Pour l’arpentage et le permis, il a déboursé 704,88 $ (574,88 $ + 130 $). [13] Le demandeur réclame également un montant de 210,03 $ pour le remplacement de sa tondeuse électrique qui aurait été endommagée par la poussière lors des travaux chez la défenderesse. [14] Le demandeur soutient également avoir été privé de revenus de location de 4 260 $, toujours en raison des travaux. [15] Finalement, il réclame la somme de 3 000 $ pour troubles, ennuis, inconvénients et perte de temps. [16] De son côté, la défenderesse rappelle qu’avant de procéder aux travaux qui ont débuté en octobre 2014, elle a retenu les services d’un architecte et d’un ingénieur, pour s’assurer de la conformité des travaux à tous égards et du respect des règles de l’art.

[17] La défenderesse produit également des photos pour illustrer l’état de l’immeuble avant et pendant les travaux. […] [24] En faisant exécuter de tels travaux, la défenderesse devait évidemment s’assurer de ne pas causer de dommages aux immeubles voisins, dont celui du demandeur. [25] C’est en outre dans cette optique qu’elle a fait affaire avec des professionnels (architecte et ingénieur) et une entreprise qualifiée. [26] En lumière de la preuve, documentaire et testimoniale, présentée de part et d’autre, le Tribunal conclut que la défenderesse n’a pas ébranlé ni compromis la solidité de l’immeuble du demandeur.

Le seul dommage que les travaux sur son immeuble ont causé à l’immeuble du demandeur est le bris d’une pièce de bois.

Cette situation ne justifie pas une compensation, d’autant plus qu’aucune allégation n’est faite à ce sujet pour permettre au Tribunal de quantifier la valeur d’un tel dommage. [27] La défenderesse était en droit de démolir le cabanon portique situé sur son immeuble, même si cela avait pour effet d’exposer le mur de béton de l’immeuble du demandeur. [28] Il revenait alors au demandeur de faire les travaux de revêtement du mur de son immeuble, comme ils auraient dû être effectués en 1942 n’eût été de la présence de l’immeuble de la défenderesse construit précédemment. […] [30] Le Tribunal conclut donc que la défenderesse, à

titre de propriétaire, a respecté les exigences énoncées par les articles 976 , 990 et 991 C.c.Q. , dans la mesure où ils s’appliquent dans la présente affaire. » [ 18 ] WHEREAS , in 9031-9245 Québec inc. c. Del Papa , [2] the honourable Jacques Paquet wrote: « [1] La demanderesse allègue avoir contre les défendeurs une créance de 11 502,50 $ parce qu’ils ont, selon son représentant, endommagé le mur d’un immeuble dont elle est propriétaire, lorsqu’ils ont procédé à la démolition d’un hangar. […] [5] Le hangar que les défendeurs ont démoli était leur propriété.

Ce hangar était situé entre leur immeuble et celui de la demanderesse. Les murs de chaque côté du hangar touchaient aux murs de briques latéraux des immeubles. [6] La demanderesse avait été avisée par les défendeurs de la démolition du hangar. [7] Lors de cette démolition, les défendeurs soutiennent avoir pris les précautions appropriées.

Malgré tout, le mur de briques de l’immeuble de la demanderesse a été détruit en

partie parce que, selon eux, la brique datait de plusieurs années et elle s’effritait. [8] Selon l’information fournie au Tribunal lors de l’audition, les immeubles en cause auraient plus de 60 ans. [9] Même si le mur de briques de son immeuble n’est pas tombé au complet, la demanderesse a décidé de le faire refaire au coût de 11 502,50 $. [10] En effectuant ces travaux pour refaire le mur de briques, la demanderesse s’est en quelque sorte emparée de l’espace entre son immeuble et celui des défendeurs.

DISCUSSION [11] La demande principale et la demande reconventionnelle doivent être rejetées pour les raisons suivantes. [12] Les parties n’ont produit aucun contrat qui permettrait de savoir en vertu de quel(

s) droit(

s) ni à quelles conditions le hangar est construit contre l’immeuble de la demanderesse. Dans ce contexte il faut s’en remettre au Code civil du Québec , entre autres, à l’

article 991 qui prévoit : « Art. 991. Le propriétaire du fonds ne doit pas, s’il fait des constructions, ouvrages ou plantations sur son fonds, ébranler le fonds voisin ni compromettre la solidité des constructions, ouvrages ou plantations qui s’y trouvent. » [13] En l’espèce, selon ce que mentionne le représentant des défendeurs, le hangar était vétuste et dangereux.

Pour cette raison les autorités exigeaient qu’il soit détruit; les défendeurs n’avaient donc pas le choix. [14] Par ailleurs, il est pratiquement impossible de détruire cette construction sans affecter les propriétés adjacentes, à plus forte raison si elles sont construites depuis plus de 60 ans, comme c’est le cas de l’immeuble de la demanderesse. [15] À défaut de preuve à cet effet, il n’est pas possible d’affirmer que les défendeurs auraient pu prendre des précautions autres pour éviter des dommages à l’immeuble de la demanderesse.

Selon les défendeurs, les précautions requises ont été prises, même si, suivant ce que mentionne le représentant de la demanderesse, les employés qui ont procédé à la démolition du hangar n’étaient pas nécessairement qualifiés. [16] À

partie de la preuve entendue, le Tribunal considère que l’effritement du mur de l’immeuble de la demanderesse était inévitable, compte tenu de son âge. [17] Cela étant, il n’est pas possible de conclure que les défendeurs ont commis une faute. Dans l’application de l’

article 991 C.c.Q.

précité, il faut prendre en compte le fait qu’en l’espèce le hangar est construit directement contre le mur de l’immeuble de la demanderesse. Avant la démolition du hangar, il n’y avait donc pas d’espace entre les deux immeubles. [18] Les travaux de démolition du hangar ne sont pas la cause de la dégradation du mur de l’immeuble de la demanderesse, mais uniquement l’occasion. Les défendeurs ne peuvent conséquemment être considérés en défaut aux termes de l’

article 991 C.c.Q. précité. [19] La demanderesse n’a pas non plus commis de faute lorsqu’elle a occupé l’espace entre les deux immeubles pour reconstruire son mur de briques. [20] D’une part, elle a avisé les défendeurs des travaux. D’autre part, il était nécessaire pour faire les travaux en question d’enlever les briques et d’en poser de nouvelles. Pour effectuer ces travaux il devint nécessaire d’occuper l’espace entre les deux immeubles. C’est la situation des lieux qui commande de procéder ainsi. [21] À ce propos, l’

article 987 C.c.Q. prévoit : « Art. 987.

Tout propriétaire doit, après avoir reçu un avis, verbal ou écrit, permettre à son voisin l’accès à son fonds si cela est nécessaire pour faire ou entretenir une construction, un ouvrage ou une plantation sur le fonds voisin. » [22] Si les défendeurs ont subi des inconvénients, ceux-ci résultent de la configuration des lieux et non de la faute de la demanderesse. » [ 19 ] WHEREAS , while it is true that defendants should have specifically advised plaintiffs that they would be proceeding to the work in question, ultimately, the Court does not believe that the less than desirable state of either the flashing or the bricks and motar were caused by said work; [ 20 ] WHEREAS , in fact, in his written statement in lieu of testimony, dated March 13, 2018, Paul Duey, ʺinspecteur agrééʺ, opined as follows: « Recommandations : Fondation – Le qualité du béton utilisé parait plutôt faible, généralement dû à l’âge du bâtiment.

L’entretien est nécessaire pour éviter l’effritement.

On recommande de creuser jusqu’au point où l’effritement cesse et de refaire le crépis selon les règles de l’art. » (sic) [ 21 ] WHEREAS , as for the remainder of his opinion, to which the Court is not held, it does not convince the Court that defendants committed a fault which caused the alleged damages; [ 22 ] And, finally, WHEREAS , even if defendants had damaged a portion of plaintiffs’ 40-year-old flashing, this would not warrant holding them liable for the replacement of the whole flashing, it being necessary to take depreciation and proportionality into account, with respect to which there is no evidence; WHEREFORE THE COURT HEREBY: DISMISSES plaintiffs’ claim, each party paying its own legal costs. __________________________________ ELIANA MARENGO, J.C.Q.

Date of hearing: October 29, 2019