2012 QCCQ 7719, 2012 QCCQ 7719

9184-7665 Québec inc. c. Beaulieu 2012 QCCQ 7719 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE QUÉBEC LOCALITÉ DE QUÉBEC « Chambre civile » N o : 200-22-055753-107 DATE : 31 août 2012 SOUS LA PRÉSIDENCE DE L'HONORABLE ANDRÉ J. BROCHET, J.C.Q. 9184-7665 QUÉBEC INC. Demanderesse-défenderesse reconventionnelle c. FRANCE BEAULIEU et GERVAIS GAUTHIER Défendeurs-demandeurs reconventionnels c. Officier de la publicité des droits de la circonscription foncière de QUÉBEC Mis en cause JUGEMENT JB3844 INTRODUCTION [ 1 ] La demanderesse, 9184-7665 Québec inc. (Québec inc.), a-t-elle droit à la passation du

titre d'une maison propriété des défendeurs, madame France Beaulieu et monsieur Gervais Gauthier? [ 2 ] Québec inc. plaide détenir ses droits à la propriété de la maison de monsieur Denis Brisson, locataire des défendeurs et à qui ces derniers avaient consenti une option d'achat de la maison louée. Cette option est écrite au formulaire du bail. [ 3 ] Le sens à donner à la durée de cette option est contesté par les défendeurs. Pouvait-elle être exercée postérieurement à une période de 12 mois du 5 février 2005, date de signature du bail?

Signifiée aux défendeurs le 9 avril 2010, ces derniers font valoir qu'elle était alors caduque. [ 4 ] Ils ajoutent comme moyen de défense que les droits consentis à monsieur Brisson n'étaient pas cessibles à Québec inc. et que, de plus, les formalités donnant ouverture à la passation de

titre n'ont pas été respectées. [ 5 ] Voyons qui a raison suivant le Tribunal, et pourquoi. LES FAITS [ 6 ] Le 25 février 2005, le défendeur monsieur Gauthier consent à monsieur Denis Brisson un bail résidentiel d'une maison sise au […], Lac St-Charles. Ce bail a une durée d'un an, du 1 er mars 2005 au 1 er mars 2006 « renouvelable s'il y a lieu ». Le prix du loyer est fixé à 500 $ par mois. [ 7 ] Une des conditions du bail qui apparaît importante aux yeux du Tribunal est la prise en charge par monsieur Brisson de travaux à l'intérieur et à l'extérieur de la maison. La clause à ce sujet spécifie que ces travaux concernent les planchers, armoires, fenêtres et

chambre de bain notamment, sans autres précisions. Sauf quant à la taxe d'eau, tous les services sont aux frais du locataire, qui n'a aucune restriction sur l'accès au terrain. [ 8 ] Madame Beaulieu intervient comme témoin au bail ainsi que madame Line Dion, conjointe de monsieur Brisson. C'est elle, madame Beaulieu, qui rédige le bail, et plus précisément l'option d'achat qui apparaît à la page 4 et qui est le cœur du débat: « Option d'Achat: Le locataire paye $500,00 par mois en loyer dont $100,00 par mois servira pour mise de fond pour l'achat de la propriété du […] Lac-St-Charles (terrain et maison).

Maison vendu $6 500,00 moins 12 mois à $100,00 = total au bout du mois $ 63 800,00 = Cette clause est valide pour 1 an après quoi le $100,00 dollars par mois ne baissera pas le montant de la vente. Après 1 ans de location le montant se situera à $500,00 par mois sans compensation de $100,00.

En cas de décès du locataire Denis Brisson le propriétaire Gervais Gauthier accepte que le contrat soit transférer à Line Dion. » (Reproduction intégrale) [ 9 ] Ce bail est renouvelé d'année en année jusqu'en 2010, pour l'année 2006 à 2007, par l'inscription de ces années au bail et pour les autres, par tacite reconduction. [ 10 ] Le 9 avril 2010, monsieur Brisson remet à monsieur Gauthier de main à main une lettre où il est écrit : « Monsieur, par la présente, je désire vous manifester mon intention de me prévaloir de mon option d'achat pour la propriété du […] du Lac St-Charles … » [ 11 ] Dans un geste concomitant, madame Beaulieu et monsieur Gauthier signent un écrit remis par monsieur Brisson qui se lit comme suit : « Je reconnais avoir reçu de monsieur Denis Brisson sa lettre confirmant son intention de se prévaloir de son option d'achat concernant la propriété du […] du Lac St-Charles . » [ 12 ] Le 20 avril 2010, par un document intitulé « SUBROGATION », monsieur Denis Brisson cède à Québec inc. ses droits, titres et intérêts dans l'option d'achat « comme si l'option d'achat avait été consentie directement en faveur de Québec inc. ». [ 13 ] Cette cession est communiquée aux défendeurs par lettre signifiée le 26 avril 2010. [ 14 ] Convoqués chez la notaire Me Nadia Roy qui dit disposer des fonds nécessaires à la transaction, madame Beaulieu et monsieur Gauthier refusent de s'y rendre et de signer l'acte de vente préparé.

Cet acte de vente, comme tel, ne fait l'objet d'aucune difficulté ou contestation particulière. C'est le prix de la transaction auquel s'objectent les défendeurs et qui empêche la vente. [ 15 ] Le 23 juin 2010, Québec inc. dépose ses procédures en passation de titre. Parallèlement, le 2 juin 2010, un avis de préinscription suivant l'

article 2966 du Code civil du Québec (C.c.Q.) est publié contre l'immeuble en question. [ 16 ] Auparavant, les 29 avril et 12 mai 2010, par procureur, les défendeurs avaient fait connaître par écrit leur opposition à la vente, alléguant que la durée de l'option était d'une année, donc expirée depuis longtemps, et que subsidiairement, elle ne pouvait être transférée qu'en cas de décès de monsieur Brisson et uniquement à madame Line Dion. [ 17 ] Monsieur François Bernier est le président de Québec inc. et œuvre dans le domaine de l'immobilier.

Par son agent immobilier, il apprend la mise en vente de la maison des défendeurs. En effet, madame Beaulieu et monsieur Gauthier avaient consenti un contrat de courtage d'annoncer en vente leur immeuble pour le prix de 139 000 $, le 10 mars 2010. [ 18 ] Vers la fin mars 2010 donc, monsieur Bernier visite la maison et y rencontre monsieur Brisson qui lui fait part de son option. Il en avait été informé préalablement par son agent. Il note que des rénovations ont été apportées à la maison. [ 19 ] Il ne connaît pas monsieur Brisson personnellement, s'agissant de la première fois qu'il le rencontre.

Ce dernier voulait demeurer dans la maison, nous dit-il. Monsieur Bernier envisage alors avec lui deux possibilités, soit lui relouer la maison après l'avoir achetée ou le financer en la lui revendant et en y ajoutant les frais. [ 20 ] Le document de cession et subrogation est signé sans considération monétaire ou autre. C'est monsieur Bernier qui a rédigé le document de cession et subrogation alors que c'est monsieur Brisson qui a rédigé les lettres du 9 avril 2010. [ 21 ] Monsieur Bernier a discuté avec monsieur Gauthier à une reprise.

Il se rappelle que ce dernier réclamait un prix plus élevé que celui de l'option. [ 22 ] Suivant monsieur Bernier, la maison est vacante depuis ce temps, ce que confirment les défendeurs. [ 23 ] Monsieur Gervais Gauthier habite la maison de la 1 re Avenue de 1990 à 2000. Elle est ensuite offerte en location. [ 24 ] Lorsqu'il rencontre monsieur Brisson pour la première fois, ce dernier est intéressé par son achat mais les deux s'entendent plutôt sur un bail qui est rédigé ensemble, nous dit-il.

Le premier mois de location est mars 2005. [ 25 ] Il y a d'importants travaux à effectuer pour rendre la maison convenablement habitable et ils sont pris en charge par monsieur Brisson.

Effectivement, au fil des années ils sont complétés par ce dernier, qui les a payés sans contribution des défendeurs. [ 26 ] Monsieur Gauthier avance dans un premier temps que c'est lui qui a rédigé la clause d'option d'achat et, dit-il, sa période d'exercice est limitée à un an pour vente au prix de l'évaluation municipale de 65 000 $, moins 100 $ par mois pour 12 mois de location. [ 27 ] En mars 2006, monsieur Gauthier propose la signature d'un nouveau bail.

Le loyer mensuel est porté à 525 $ pour 2007 et à 550 $ pour 2008 et 2009. * C'est plutôt le bail original qui est modifié pour que la période inscrite soit 2006 à 2007.

[ 28 ] Monsieur Brisson est un excellent locataire quant au paiement du loyer pour les deux premières années, nous dit monsieur Gauthier. [ 29 ] En 2008, il devient un mauvais payeur. En décembre 2009, monsieur Gauthier entreprend des démarches pour la vente de la maison. Le 10 mars 2010, il signe un contrat de courtage. Quant il apprend à monsieur Brisson qu'il met la maison en vente, il ne remarque aucune réaction particulière chez ce dernier.

Monsieur Gauthier témoigne avoir dénoncé le bail à sa courtière, à qui il a donné mandat de vendre. [ 30 ] Quant il reçoit la lettre de monsieur Brisson le 9 avril 2010 qui lui apprend que ce dernier entend exercer son option d'achat, monsieur Gauthier et madame Beaulieu signent un autre document qu'ils ne considèrent que comme un accusé de réception de la lettre, le même jour.

Monsieur Gauthier lui dit alors : « C'est bien, tu es le premier, c'est o.k. ». [ 31 ] Il s'entretient par la suite avec monsieur Bernier auprès de qui il proteste du prix envisagé de la vente et il l'informe que monsieur Brisson lui doit des arrérages de loyer. Monsieur Bernier s'engage à les lui payer. [ 32 ] En avril 2010, monsieur Gauthier entreprend des procédures en résiliation du bail et en expulsion de monsieur Brisson des lieux loués.

Cette expulsion est exécutée en juillet 2010. [ 33 ] Monsieur Gauthier explique par la suite sa réclamation reconventionnelle de 13 219,62 $ et des intérêts légaux sur la somme de 100 000 $ par le fait qu'il a été privé, avec madame Beaulieu, de cette dernière somme offerte pour la maison par un acheteur, monsieur Germain Dion. [ 34 ] De plus, dit-il, il a encouru des frais de dérogation, d'arpentage, de chauffage, de taxes, d'assurances et de déneigement depuis cette offre d'achat, frais qu'il n'aurait pas dû payer en circonstances normales s'il avait pu donner suite à l'offre de monsieur Dion, ce qu'il n'a pu faire en raison des procédures de Québec inc. [ 35 ] En contre-interrogatoire, monsieur Gauthier précise que c'est son épouse qui a rédigé le bail et la clause d'option d'achat. [ 36 ] Quant aux travaux de la maison, il était loisible à monsieur Brisson de faire les travaux qu'il jugeait nécessaires et quand il le voulait.

Ces travaux ont concerné entre autres l'isolation et les circuits électriques de la maison. Il ne sait pas combien a payé monsieur Brisson pour leur exécution. [ 37 ] Quand monsieur Brisson vient le voir en avril 2010, il a les deux lettres avec lui, soit l'avis d'intention d'exercer l'option et celle qu'il qualifie d'accusé de réception, mais pas la cession de droits à Québec inc.

Monsieur Gauthier affirme avoir lu les deux lettres avant de signer. [ 38 ] Monsieur Brisson est toujours endetté envers lui pour une somme de plus ou moins 1 600 $ plus frais, quoiqu'il admette avoir reçu des chèques en paiement mais qui ont été retournés par son procureur. Cette créance n'a pas été clarifiée davantage. [ 39 ] Madame France Beaulieu, quant à elle, est catégorique : l'option était valide pour un an seulement. Elle croyait qu'il était nécessaire de faire un autre bail à l'expiration de la première période du mars 2005 à mars 2006.

C'est la raison pour laquelle les ratures qui y apparaissent indiquant mars 2006 à mars 2007 sont les siennes. [ 40 ] En 2008, madame Beaulieu témoigne avoir remis copie de la nouvelle évaluation municipale de la maison à 88 000 $ à monsieur Brisson, en lui disant qu'elle et monsieur Gauthier ne vendraient plus à 65 000 $ moins 1 200 $ de versements de loyer, mais plutôt au nouveau prix de l'évaluation municipale.

Elle affirme avoir informé monsieur Brisson aussi à plusieurs autres reprises, lors des versements de loyer par exemple, que le prix de vente de la maison n'était plus de 65 000 $. [ 41 ] Voilà pour l'essentiel de la preuve entendue. Le Tribunal a noté que monsieur Brisson lui-même n'a pas été présenté comme témoin. ANALYSE ET DÉCISION [ 42 ] Quatre questions se posent pour résoudre le litige entre les parties : 1. Quelle est la nature juridique et la durée de l'option d'achat conférée par les défendeurs à monsieur Brisson dans le bail du 25 février 2005? 2.

Le document intitulé « SUBROGATION » consistant à la cession des droits, titres et intérêts de monsieur Brisson dans l'option d'achat à Québec inc. est-il opposable aux défendeurs? 3. L'option d'achat a-t-elle été exercée de façon à être opposable aux défendeurs? 4. Les conditions donnant ouverture à l'action en passation de

titre ont-elles été respectées et les conclusions de la requête introductive d'instance peuvent-elles être accueillies? Question #1 : Quelle est la nature juridique et la durée de l'option d'achat conférée par les défendeurs à monsieur Brisson dans le bail du 25 février 2005 ? [ 43 ] L'option d'achat du bail entre les parties est essentiellement une offre de contracter au sens de l'

article 1396 C.c.Q. , qui se lit ainsi: 1396. L'offre de contracter, faite à une personne déterminée, constitue une promesse de conclure le contrat envisagé, dès lors que le

destinataire manifeste clairement à l'offrant son intention de prendre l'offre en considération et d'y répondre dans un délai raisonnable ou dans celui dont elle est assortie.

La promesse, à elle seule, n'équivaut pas au contrat envisagé; cependant, lorsque le bénéficiaire de la promesse l'accepte ou lève l'option à lui consentie, il s'oblige alors, de même que le promettant, à conclure le contrat, à moins qu'il ne décide de le conclure immédiatement. [ 44 ] Il y avait donc promesse unilatérale de contracter de madame Beaulieu et de monsieur Gauthier, sans obligation pour monsieur Brisson de consentir à ce contrat. [ 45 ] Il est important de faire ici la distinction entre cette offre unilatérale et l'offre de vendre qui, elle, peut être retirée à tout moment avant l'acceptation par un bénéficiaire. [ 46 ] Avant la levée de l'option, monsieur Brisson n'a pas de droit réel sur l'immeuble mais « … un simple droit de créance en vertu duquel il pourra éventuellement contraindre le promettant à réaliser la vente » [1] [ 47 ] L'option d'achat ne comporte pas de délai à l'intérieur duquel elle doit être acceptée à défaut de quoi elle est caduque. [ 48 ] Et c'est là où les parties divergent diamétralement d'opinion. [ 49 ] Suivant Québec inc., l'option avait une durée supérieure à 12 mois et pouvait être exercée au moins tant que monsieur Brisson conservait son statut de locataire. [ 50 ] Pour les défendeurs, l'option avait une durée de 12 mois, c'est-à-dire la période au cours de laquelle monsieur Brisson pouvait appliquer 100 $ mensuellement en réduction du prix de vente accepté de 65 000 $.

À la fin de cette période d'une année, monsieur Brisson ne pouvait plus exercer l'option consentie, suivant les défendeurs. [ 51 ] Il est déterminant ici de bien comprendre que l'argument des défendeurs est de conclure à la caducité de l'option d'achat à l'expiration de la période d'un an du bail. Ils ne prétendent, ni ne plaident, ni n'objectent que monsieur Brisson ait exercé son option dans un délai « déraisonnable ou excessif » compte tenu de l'écoulement du temps entre 2005 et 2010, soit plus de cinq ans.

À ce sujet, les défendeurs n'ont jamais mis en demeure monsieur Brisson de prendre position d'une façon définitive quant à l'option à lui consentie. Ils considéraient les droits de l'option éteints.

Ils n'invoquent pas, d'autre part, les arguments subsidiaires d'un exercice dans un délai déraisonnable, non plus le motif de la prescription. [ 52 ] À l'égard d'une convention silencieuse sur le délai de levée de l'option, voici ce que dit à ce sujet l'auteur Jobin : « Quand la convention ne prévoit aucun délai pour la levée de l'option, selon nous, sa durée peut être fixée par interprétation de l'intention des parties, en se référant à des indices, aux usages ou, à défaut, en déterminant ce qui constitue un délai raisonnable au regard de l'ensemble des circonstances.

Dans un tel cas, le promettant, d'après nous, ne saurait être lié indéfiniment jusqu'à l'expiration du délai de prescription, et il peut légitimement vouloir mettre fin à cette situation embarrassante. Pour s'en sortir, malgré une jurisprudence peu claire, il doit mettre le bénéficiaire en demeure de faire un choix dans un délai déterminé et raisonnable. Le bénéficiaire qui n'exerce pas son choix dans ce délai perd alors ses droits. » [2] [ 53 ] Voyons maintenant le sens des termes employés dans la rédaction de l'option quant à sa durée. [ 54 ] La

partie importante du texte de la clause est la suivante: « Cette clause est valide pour 1 an après quoi le $100,00 dollars par mois ne baissera pas le montant de la vente. Après 1 ans de location le montant se situera à $500,00 par mois sans compensation de $100,00. » [ 55 ] Il est d'abord admis que le prix arrêté pour la maison est de 65 000 $. Aussi, la réduction mensuelle de 100 $ est limitée à 12 mois, pour produire un prix final de 63 800 $.

Il y a donc, si on peut dire, deux volets à cette option, soit un prix de vente déterminé et un rabais aussi déterminé. [ 56 ] Lorsque le texte dit: « … après quoi le $100,00 dollars par mois ne baissera pas le montant de la vente », c'est le rabais et seulement le rabais qui est concerné et que l'on veut terminer. La vente en soi, telle qu'elle a été proposée, continue d'être possible et au même prix, de toute évidence. [ 57 ] Les règles d'interprétation des contrats des articles 1425 et suivants C.c.Q. ne sont d'aucun secours pour les défendeurs.

En effet, le Tribunal ne peut se convaincre totalement d'une ambiguïté telle de la clause dont il s'agit qu'il doive avoir recours au bénéfice des défendeurs à une interprétation dirigée par les règles du Code. [ 58 ] Le texte sur lequel les parties se sont entendues, quels que soient ses effets imprévisibles ou connus à l'époque de sa rédaction, prédomine et est l'expression première de leur volonté. Certes, comme l'écrivait notre collègue le juge Grenier, la clause n'est pas « un chef-d'œuvre de limpidité [3] ».

Toutefois, elle n'a pas le double sens complet, l'équivoque et l'obscurité obligeant à peser le pour et le contre de toutes les règles d'interprétation des contrats. [ 59 ] Dans leur plaidoyer, les défendeurs refusent d'admettre qu'ils aient pu accepter un prix « au-delà d'une période excédant un an, compte tenu de l'effervescence du marché immobilier dans la région de Québec. » (par. 20 du plaidoyer). [ 60 ] Cet argument est trompeur puisqu'il ne peut être évalué qu'en rétrospective.

Il n'existait pas au moment où l'option fut accordée. [ 61 ] Sont déposés en preuve les extraits des rôles d'évaluation de 2004 à 2012, montrant une hausse constante de la valeur marchande imposable de la maison. De 68 500 $ au rôle de 2004 à 2006, cette valeur est portée à 88 000 $ au rôle de 2007 à 2009 et à 120 000 $ au rôle de 2010 à 2012.

[ 62 ] Cette effervescence sur laquelle s'appuient les défendeurs existait-elle, même en embryon, en février 2005? Était-elle annoncée et prévisible? Est-ce une chute des valeurs qui était plutôt la crainte des propriétaires?

La hausse des valeurs immobilières n'est rien d'acquis et est sûrement incertaine et le Tribunal ne dispose d'aucune preuve donnant force à cet argument des défendeurs voulant qu'ils n'aient jamais eu l'intention de faire profiter à monsieur Brisson de toute hausse de la valeur foncière marchande. [ 63 ] Il ne faudrait pas conclure non plus que le Tribunal s'arrête à la signification et l'expression littérale du contrat, c'est-à-dire un sens basé uniquement sur la lettre du contrat.

Il y a d'autres repères et indices qui peuvent servir d'appui à conclure à une durée excédant un an de l'option d'achat consentie par les défendeurs à monsieur Brisson. [ 64 ] Il est vrai qu'ils ne sont pas en soi très lourds et suffisants pour faire pencher à eux seuls la balance.

Mais, pour le Tribunal, ils ont leur valeur probante. [ 65 ] Il y a le témoignage de madame Beaulieu, non contredit d'autre part, à l'effet qu'en 2008 elle aurait remis copie de la nouvelle évaluation municipale de la maison à monsieur Brisson, indiquant une valeur marchande de 88 000 $ et qu'elle aurait dit alors que s'il y avait vente, elle devrait être à ce prix et non pas à 63 800 $. [ 66 ] En soi, ce témoignage peut paraître accablant pour la demanderesse.

Toutefois, après réflexion, la question se pose: pourquoi remettre copie de l'évaluation de la maison à monsieur Brisson, si ce n'est qu'on se croit encore lié par la faculté qui lui a été consentie d'acheter? Aussi, est-ce que c'est cette nouvelle valeur foncière qui a incité les défendeurs à tenter de modifier et renier leur engagement?

L'option n'avait pas comme condition qu'elle devait être exercée au prix de l'évaluation municipale. [ 67 ] Lorsque, le 9 avril 2010, monsieur Brisson remet l'écrit à monsieur Gauthier à l'effet qu'il entend exercer son option, il faut comprendre que monsieur Gauthier n'accepte avec madame Beaulieu que de signer un accusé de réception.

Il est toutefois étonnant qu'ils n'aient eu aucune réaction négative, de surprise ou de contestation à la réception et la lecture de l'écrit par lequel monsieur Brisson veut prendre avantage d'un droit qui, selon eux, n'existe plus. [ 68 ] Quant les défendeurs louent la maison à monsieur Brisson, il y a prépondérance de preuve à l'effet que des rénovations importantes doivent être effectuées. Elles seront toutes à la charge du locataire Brisson.

Elles concerneront notamment les planchers, les armoires, les fenêtres, la chambre de bain, l'isolation et l'électricité, éléments fondamentaux de la construction d'une maison. Elles ont été apportées à l'immeuble au moins en partie, suivant monsieur Gauthier lui-même, au-delà de la première année du bail.

Il est plus probable que ces lourdes réparations aient été faites par monsieur Brisson dans une perspective d'achat de la maison suivant des conditions connues. [ 69 ] Ainsi, le Tribunal conclut que la durée de l'option excédait une première période de 12 mois où monsieur Brisson pouvait appliquer une réduction mensuelle de 100 $.

Question #2 : Le document intitulé « SUBROGATION » consistant à la cession des droits, titres et intérêts de monsieur Brisson dans l'option d'achat à Québec inc. est-il opposable aux défendeurs ? [ 70 ] Les défendeurs évoquent un argument sérieux lorsqu'ils objectent le droit de Québec inc. de se porter acquéreure des droits, titres et intérêts de monsieur Brisson dans l'option d'achat.

La relation entre madame Beaulieu et monsieur Gauthier, d'une part, et monsieur Brisson, d'autre part, revêtirait le caractère intuitu personæ . [ 71 ] S'agissant d'un contrat de location, un bail résidentiel, il ne pouvait faire l'objet d'une cession, la cession de contrat étant inconnue au Code civil du Québec et, suivant la doctrine et la jurisprudence, prohibée lorsque le contrat revêt un caractère intuitu personæ , à moins d'être acceptée par le cédé. [ 72 ] De plus, la clause d'option ne prévoit qu'une possibilité de transfert, soit celle en cas de décès de monsieur Brisson à madame Line Dion, soutiennent-ils. [ 73 ] Baudouin et Jobin écrivent ce qui suit à l'égard de la cession de contrat lorsqu'ils l'opposent à la cession de créance : « Cession de créance et cession de contrat – La cession de créance doit être distinguée de la cession de contrat, dans laquelle le cessionnaire acquiert non seulement les droits de créance du cédant, mais assume aussi toutes les obligations qui découlent du contrat sur lequel porte la cession.

En somme, la cession de contrat se décompose en une cession de créance et une cession de dettes. » La cession de contrat soulève certaines questions qui lui sont propres et qui sont loin d'être résolues, notamment quant à la nécessité d'un consentement du cédé. Bien que le législateur fournisse parfois un encadrement spécifique, le Code civil ne comporte pas de régime législatif d'ensemble pour la cession de contrat. On notera cependant que le contexte peut parfois interdire toute cession quand la relation entre les parties d'origine est intuitu personæ .

De plus, en ce qui concerne l'existence d'une novation susceptible de libérer le cédant de ses obligations à l'égard du cédé, il a au moins été établi par la Cour d'appel, avec raison, que le cédant, débiteur d'origine, ne saurait être libéré à moins d'un consentement clair du créancier-cédé à ce sujet.

Des règles tirées de la cession de créance peuvent aussi servir de base pour définir le régime applicable à certains aspects de la cession de contrat, à défaut de régime spécifique. [4] [ 74 ] Plus loin, sur les conditions de fond de la cession de créance, ces auteurs disent ce qui suit : « Cessibilité de la créance – en principe, toute créance est cessible, qu'elle soit pure et simple, conditionnelle ou à terme. La créance née d'un contrat synallagmatique peut être cédée sans que l'obligation correspondante ne soit touchée.

Certains droits, par contre, sont indisponibles, tels que les droits à caractère extrapatrimonial, attachés exclusivement à la personne du créancier. Certaines créances sont donc exclues de la cession de créance pour des raisons d'ordre public, même si elles ont une valeur économique. Il en est ainsi de la créance alimentaire et de certains autres cas spécifiquement prévus par la loi. Par ailleurs, les parties peuvent convenir du caractère incessible d'une créance, par exemple lorsque celle-ci présente un caractère intuitu personæ . [5]

[ 75 ] Quand à la cession de créance comme telle, c'est l'

article 1641 C.c.Q. qui prévoit son opposabilité aux tiers par signification de l'acte de cession au débiteur de l'obligation. [ 76 ] Arrêtons-nous maintenant sur l'objection du caractère intuitu personæ du bail qui, en principe, ferait objection à la cession de l'option de monsieur Brisson à Québec inc. [ 77 ] En effet, un bail, qui en plus est soumis à des conditions légales particulières de cession, est toujours un contrat qui a un caractère personnel. On choisit, dans une certaine mesure, son locataire.

Il ne peut nous être imposé. [ 78 ] Toutefois, il faut bien réaliser que ce n'est pas la cession du bail dont il est question dans notre dossier.

Il faut extraire l'option d'achat et la considérer comme une convention distincte qui, sans être totalement étrangère au bail, n'est pas participante à la nature de ce dernier. [ 79 ] Dans l'arrêt Euclide St-Laurent [6] , où il s'agissait d'analyser la transmissibilité d'un pacte de préférence, la Cour d'appel conclut que 1) la convention (pacte de préférence) est un contrat sur generis constituant une restriction au droit de disposer, de sorte qu'une interprétation restrictive s'impose; 2) que si en principe les droits et obligations qui en découlent sont transmissibles, néanmoins on peut induire des circonstances un caractère personnel conféré au pacte; 3) la situation de fait est laissée au pouvoir souverain d'appréciation du juge du fait. [ 80 ] C'est monsieur Brisson lui-même qui exerce l'option, et non Québec inc.

Dès le moment de l'exercice, les débiteurs de l'obligation de livrer la maison au prix convenu, soit les défendeurs, n'ont qu'un droit en réalité, soit celui de recevoir le prix de vente de 63 800 $. [ 81 ] Si l'aspect intuitu personæ a déjà existé dans les relations entre les parties, il est certes disparu complètement dès l'exercice de l'option d'achat par monsieur Brisson. Ce dernier n'est alors plus locataire, mais agit comme promettant acheteur propriétaire. Que le prix de vente soit payé par A, B ou C n'occupe pas les défendeurs et ne peut leur causer quelque préjudice que ce soit.

En fait, ils en ont un avantage puisqu'ils acquièrent une nouvelle débitrice du prix de vente, la cession n'ayant pas libéré monsieur Brisson de l'obligation de payer le prix. [ 82 ] Si les règles du paiement s'appliquent, soulignons que l'

article 1555 C.c.Q. permet au créancier de refuser paiement d'un tiers uniquement lorsqu'il y « a intérêt à ce qu'il soit fait personnellement par le débiteur », ce qui n'est pas en cause dans notre dossier. [ 83 ] Donc, la cession de monsieur Brisson et Québec inc. est purement une créance, soit de se faire livrer la maison en retour du paiement du prix de vente. Les défendeurs n'ont pas d'intérêt spécifique à ce que monsieur Brisson demeure leur débiteur unique puisqu'il s'agit pour eux de la réception d'une somme d'argent. [ 84 ] Le principe édicté à l'

article 1637 C.c.Q. s'applique. Cet

article se lit ainsi: 1637. Le créancier peut céder à un tiers, tout ou

partie d'une créance ou d'un droit d'action qu'il a contre son débiteur. Cette cession ne peut, cependant, porter atteinte aux droits du débiteur, ni rendre son obligation plus onéreuse. [ 85 ] Les défendeurs ont proposé au Tribunal l'arrêt Hutton [7] de la Cour d'appel comme décision phare niant la capacité de céder un contrat et l'opposant à la cession de l'option exercée. [ 86 ] Dans cette affaire, il s'agissait d'un contrat de représentant commercial.

Le juge Baudouin qui a rédigé l'opinion du banc a énuméré les trois questions que posait à la Cour le litige et aucune ne concerne la cession de contrat comme telle.

Certes, il a dû en discuter en décidant de l'effet libératoire ou non de la cession du contrat d'un représentant, mais sans conclure à son illégalité dans tous les cas. [ 87 ] En droit français, l'arrêt de 1997 de la Cour de cassation auquel fait référence le juge Baudouin dans l'arrêt en question impose le consentement du cédé à la cession du contrat, donc des défendeurs dans notre dossier, ce qu'ils n'ont jamais donné. [ 88 ] La décision de la Cour d'appel ne dit pas qu'il faille importer telle quelle cette jurisprudence française.

Le juge Baudouin décompose la cession de contrat en deux opérations juridiques distinctes, soit une cession de créance et une cession de dettes, en ajoutant que « c'est vers ces deux opérations qu'il faut se tourner. » [ 89 ] Comme il le souligne lui-même dans Les obligations [8] le juge Baudouin ne considère cette décision Hutton que sous l'angle de la libération du débiteur d'origine qui a besoin du consentement exprès du créancier cédé à ce sujet. [9] [ 90 ] Enfin, la possibilité écrite au contrat de céder l'option à madame Line Dion en cas de décès de monsieur Brisson ne vaut que si l'option n'est évidemment pas exercée à ce moment-là.

Cette dernière n'apparaît au bail que comme témoin. [ 91 ] Le fait de prévoir le transfert de l'option à une personne en cas de décès de son locataire n'a aucun effet sur les droits de ce locataire de céder son option après qu'il l'ait exercée. [ 92 ] Cette possibilité de transfert à madame Dion n'avait pour but que de régler l'éventualité du décès de monsieur Brisson et de faire survivre l'option au bénéfice d'une personne désignée.

Question #3 : L'option d'achat a-t-elle été exercée de façon à être opposable aux défendeurs ? [ 93 ] C'est monsieur Brisson qui, le 9 avril 2010, indique dans un écrit clairement rédigé qu'il entend exercer son option d'achat suivant les termes de la clause qui apparaît au bail de février 2005. Cet écrit est reçu par les défendeurs.

[ 94 ] Par cette manifestation de volonté du bénéficiaire, la promesse de contracter, qui était jusque là unilatérale, devient bilatérale et donne ouverture à la procédure de passation de

titre d'ailleurs prévue à l'

article 1712 C.c.Q. , à défaut par l'autre

partie de s'y conformer. [ 95 ] Dès le 9 avril 2010, madame Beaulieu et monsieur Gauthier sont liés par l'accord de monsieur Brisson à l'achat conformément à l'option qui lui avait été consentie. La levée de l'option a donc été validement exécutée, de sorte qu'elle est opposable aux défendeurs sous réserve des autres arguments possibles. Question #4 : Les conditions donnant ouverture à l'action en passation de

titre ont-elles été respectées et les conclusions de la requête introductive d'instance peuvent-elles être accueillies ? [ 96 ] En cours d'instance, les défendeurs ont demandé le rejet de la requête de Québec inc. en raison notamment d'absence d'offre et de consignation. [ 97 ] Par jugement de notre collègue, l'honorable Charles G.

Grenier, cette question a été laissée à l'appréciation du juge du fond. [ 98 ] Le 19 juin 2012, le procureur de Québec inc. écrivait à la procureure des défendeurs qu'il avait reçu dépôt de la somme de 63 800 $ pour valoir offre et consignation dans le présent dossier. [ 99 ] Cette lettre fut déposée à l'audition et cette question de l'offre et de la consignation n'a pas fait l'objet d'autre débat ou objection. [ 100 ] Le Tribunal souligne aussi que les défendeurs ont dûment été convoqués devant la notaire Nadia Roy, le 12 mai 2010, pour la signature du contrat de vente, en tous points conforme à l'option, et ils ont refusé de se présenter pour sa signature.

Ce contrat n'a fait l'objet d'aucun commentaire particulier de la part des défendeurs. Il y a donc lieu de considérer qu'il est complet, sauf quant à sa date et aux ajustements de vente qui seront calculés en date de la présente décision. [ 101 ] Bien entendu, les parties peuvent convenir de procéder par acte notarié ordinaire en lieu et place des conclusions ci-après. [ 102 ] Toute difficulté d'exécution pourra être soumise au soussigné. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL: ACCUEILLE la requête introductive d'instance de la demanderesse en passation de titre.

REJETTE la défense et demande reconventionnelle des défendeurs. CONSTATE le défaut des défendeurs de signer l'acte de vente P-6 annexé au présent jugement. PRONONCE, suivant les termes de l'acte de vente P-6 sauf quant au paragraphe 9 – RÉPARTITIONS et à sa date, jugement en passation de titre, équivalant à

titre de propriété en faveur de la demanderesse et DÉCLARE la demanderesse seule et unique propriétaire de l'immeuble ci-après décrit: « Un immeuble connu et désigné comme étant le lot numéro UN MILLION VINGT-QUATRE MILLE SEPT CENT QUATRE- VINGT-TROIS (1 024 783) du CADASTRE DU QUÉBEC, dans circonscription foncière de Québec. » ORDONNE à la demanderesse et à son procureur à qui le prix de vente a été remis de payer aux défendeurs la somme de 63 800 $, après paiement des charges prioritaires et hypothécaires contre l'immeuble, s'il en est. ORDONNE le règlement des ajustements habituels et répartitions en date du présent jugement et le paiement de tout solde par la

partie débitrice. ORDONNE au mis en cause de publier le jugement présent contre l'immeuble dont il s'agit. RÉSERVE aux parties le droit de s'adresser au soussigné par simple requête pour trancher toute difficulté éventuelle en cours d'exécution du présent arrêt ou pour parfaire le

titre de la demanderesse. AVEC DÉPENS. __________________________________ ANDRÉ J. BROCHET, J.C.Q. Me Christian Saraïlis Saraïlis Avocats 686, Grande-Allée Est, bur. 201 Québec (Québec) G1R 2K5 Procureurs de la demanderesse

Me Véronique Trépanier Cain Lamarre Casgrain Wells Casier #52 Date d’audience : 21 juin 2012