2023 QCCQ 8061, 2023 QCCQ 8061

Rochefort c. Gaudreault 2023 QCCQ 8061 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL N° : 500-32-160510-196 DATE : 25 octobre 2023 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE DANIEL DORTÉLUS ______________________________________________________________________ ALAIN ROCHEFORT Demandeur c.

RÉJEAN GAUDREAULT Défendeur ______________________________________________________________________ JUGEMENT [ 1 ] Voici les motifs écrits du jugement rendu séance tenante, à la suite de l’audition, accueillant la demande selon ses conclusions. [ 2 ] Le demandeur, M. Rochefort réclame au défendeur, M. Gaudreault, la somme de 15 000$ à

titre de commission, dans le cadre d’un contrat de courtage pour la vente d’un immeuble. [ 3 ] Monsieur Rochefort allègue dans sa demande que suite à l’échéance du contrat, M.

Gaudreault a conclu un nouveau contrat de courtage avec un autre courtier immobilier et a vendu l’immeuble à un acheteur qui a été intéressé à l’immeuble durant la validité de son contrat. [ 4 ] Il se prévaut de la clause 7.1. 3 du contrat de courtage pour réclamer sa rétribution de 22 420,13$, qu’il réduit à 15 000$, soit le plafond admissible à la division des petites créances de la Cour du Québec. [ 5 ] Monsieur Gaudreault conteste la réclamation, il prétend que la clause 7.1.3 du contrat de courtage n’a pas été enfreinte, il nie devoir une rétribution à M.

Rochefort, car l’immeuble n’a pas été vendu à un acheteur intéressé durant la validité de son mandat de courtage. LES FAITS PERTINENTS [ 6 ] En 2016, M. Rochefort est courtier immobilier travaillant sous la bannière de l’Expert Immobilier P.M. Inc., à qui M.

Gaudreault confie le 16 septembre 2016, le mandat de mettre en marché un immeuble commercial industriel situé au 4420 rue d’Iberville à Montréal. [ 7 ] Le contrat de courtage (Pièce P-2) était en vigueur jusqu’au 30 juin 2017. [ 8 ] Monsieur Rochefort relate que durant la durée du contrat parmi les cinq acheteurs intéressés figurait l’entreprise Développement C1 Inc. qui a fait le 9 mars 2017, une offre initiale pour acheter l’immeuble pour la somme de 465 000$. [ 9 ] Suite à cette offre M.

Gaudreault et Développement C1 Inc. s’entendent sur le prix de vente de 487 500$, conditionnel au rapport favorable d’une étude environnementale. [ 10 ] Après une mésentente sur qui devait assumer les coûts de l’étude, les parties se sont entendus que M. Gaudreault, en tant que vendeur, assume les frais de l’étude environnementale. [ 11 ] L’étude a été effectuée. À l’issue de la conclusion positive voulant que le terrain est propre, M. Gaudreault décide d’augmenter le prix de vente à 525 000$. [ 12 ] Des pourparlers n’ont pas permis aux parties d’arriver à une entente sur le prix de vente.

Développement C1 Inc. a refusé d’acheter au prix de vente à 525 000$. [ 13 ] Quand les pourparlers prennent fin en avril 2017, Développement C1 est toujours intéressé à acheter l’immeuble. C’est ce qui ressort du courriel daté du 15 mai 2017, transmis à M. Gaudreault par M. Rochefort, produit en preuve.

[ 14 ] Suite à l’échéance du contrat de courtage, le 30 juin 2017, M. Gaudreault a conclu un nouveau contrat de courtage avec M. Marc-André Raffa, courtier immobilier (Pièce P-3). [ 15 ] Le 2 février 2018, l’immeuble est vendu à l’entreprise Développement C1 Inc., pour 487 500 $ (Pièce P-4). [ 16 ] Monsieur Rochefort plaide que Développement C1 Inc. a été intéressé à l’immeuble durant la période du contrat de courtage. [ 17 ] Le 9 mars 2017, une promesse d’achat (PAG07092) a été signée par Développement C1, par l’intermédiaire de M.

Rochefort, laquelle a été suivie par les contre- propositions CP28244 et CP32806, tel qu’il appert de la promesse d’achat et des contre-propositions (Pièce P-5). [ 18 ] Monsieur Rochefort soulève que la conclusion du contrat de courtage avec M. Raffa a été faite de mauvaise foi, ce en contravention de ses droits, dans l’unique objectif par M.

Gaudreault de se soustraire de ses obligations et de payer une rétribution moins élevée. [ 19 ] Monsieur Rochefort prétend qu’en vertu de la clause 7.1.3 du contrat de courtage, la vente étant survenue dans les 365 jours suivant la date d’expiration du contrat avec une acheteuse qui a été intéressée à l’immeuble pendant la durée de celui-ci,M. Gaudreault doit lui verser la rétribution de 4% du prix fixé pour la vente. [ 20 ] Le 8 mars 2018, M. Rochefort par l’intermédiaire de ses avocats transmet une lettre de Mise en demeure à M.

Gaudreault lui réclamant le montant de la rétribution, soit la somme de 22 420,13 $. Il introduit par la suite le présent recours. [ 21 ] À l’audience, M. Gaudreault relate que c’est en octobre 2017, qu’il retenue les services du courtier Rafa. Il produit en preuve le reçu daté du 4 octobre 2017 pour le montant de 1 149,50$ qu’il a payé et pu être inscrit sur le site internet de Centrix et celui du courtier Rafa. [ 22 ] Il affirme que c’est lui qui a trouvé l’acheteur et précise qu’il a été approché par un représentant de Développement C1 Inc., qui a vu l’affiche à vendre devant l’immeuble.

Il précise que ce n’était pas le même représentant qui avait été impliqué durant la durée du contrat de courtage de M. Rochefort. [ 23 ] Il affirme que c’est lui qui a trouvé l’acheteur, il n’a pas de commission à payer.

ANALYSE ET MOTIFS [ 24 ] Les questions à traiter afin de disposer de ce litige sont les suivantes : • La théorie ou notion de « cause efficiente » de la vente s’applique-t-elle en l’espèce? • Monsieur Gaudreault a-t-il manqué aux obligations contenues aux clauses 7.1.3 du contrat de courtage? • Dans l’affirmative, la rétribution réclamée est-elle due? [ 25 ] À l'expiration d'un contrat de quelque nature que ce soit, le courtier ne pourra prétendre avoir droit à sa commission que s'il a été la « cause efficiente » d'une vente postérieure [1] . [ 26 ] Selon les critères dégagés par la jurisprudence, pour être une cause efficiente de la vente, il faut que le courtier ait posé des gestes concrets pour que la vente se réalise. [ 27 ] La preuve présentée qui consiste dans le témoignage de M.

Rochefort et les pièces produites au soutien de sa demande, permettent d’établir que Développement C1 Inc. était un acheteur intéressé durant la durée du mandat de courtage de M. Rochefort. [ 28 ] Des gestes concrets ont été posés. Une promesse d’achat (PAG07092) a été signée par Développement C1 Inc., par l’intermédiaire de M. Rochefort, laquelle a été suivie par les contre-propositions CP28244 et CP32806, et des contre-propositions (Pièce P-5).

Une entente de principe a été même été conclue pour la vente de l’immeuble au montant de 487 000$, conditionnelle au résultat positif d’une étude environnementale qui d’ailleurs a été effectuée. M.

Gaudreault a décidé d’augmenter le prix de vente suite au résultat de l’étude environnementale. [ 29 ] Il y a preuve suffisante pour établir que M Rochefort a été la cause efficiente de la vente. [ 30 ] Monsieur Gaudreault ayant vendu l’immeuble à Développement C1 Inc., à l’intérieur de 365 jours de la fin du mandat de courtage, qui a pris fin au mois de juin 2017, il y a ouverture à l’application de l’article 7 du contrat de courtage qui prévoit que le vendeur versera à l’agence ou au courtier une rétribution de 4% sur le prix fixé sur la vente : […] 3. si une vente a lieu dans les 180 jours dans le cas de la vente d’un immeuble principalement résidentiel de moins de 5 logements, y inclus un immeuble détenu en copropriété ou si une vente a lieu dans les 365 jours dans les autres cas et ce, suivant la date d'expiration du contrat avec une personne qui a été intéressée à l’IMMEUBLE pendant la durée du contrat, sauf si, durant cette période, le VENDEUR a conclu de bonne foi avec une autre agence ou un autre courtier un contrat stipulé exclusif pour la vente de l'IMMEUBLE […] ; (Soulignements ajoutés) [ 31 ] La prétention de M.

Rochefort voulant que M. Gaudreault a conclu le nouveau courtage avec le courtier Rafa de mauvaise foi, trouve assise dans la preuve qui révèle que M. Gaudreault en agissant comme il l‘a fait pour refuser durant le mandat de courtage de

vendre l’immeuble à Développement C1 Inc., pour le vendre au même prix après l’expiration du mandat à Développement C1 Inc., et ce sans payer de commission. [ 32 ] Selon les principes établis par la jurisprudence, le vendeur est tenu de payer la commission dans un tel cas au courtier qui a été la cause efficiente de la vente, ce qui est le cas ici [2] . [ 33 ] Pour tous ces motifs, la Contestation de M. Gaudreault qui est totalement sans fondement doit être rejetée et la Demande doit être accueillie. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE la demande ; CONDAMNE le défendeur à payer au demandeur la somme de 15 000 $ plus les intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue par l’

article 1619 du Code civil du Québec , et ce, à compter de la réception de la lettre de la Mise en demeure, soit le 14 mars 2018 ; CONDAMNE le défendeur à payer au demandeur les frais de justice de 205 $. _________________________ DANIEL DORTÉLUS, J.C.Q. Date d’instruction : 24 octobre 2023 .