2015 QCCQ 9063, 2015 QCCQ 9063

Lauzé c. Guindon 2015 QCCQ 9063 JG2338 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE BEAUHARNOIS LOCALITÉ DE SALABERRY-DE-VALLEYFIELD « Chambre civile » N° : 760-32- 016227-144 DATE : 22 juin 2015 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE : L’HONORABLE CÉLINE GERVAIS, J.C.Q ______________________________________________________________________ MICHÈLE LAUZÉ Demanderesse c.

LUC GUINDON Défendeur et MICHAEL FINLAY Appelé ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Il s’agit d’une réclamation de 7 000,00$ en réduction du prix de vente pour vices cachés faisant suite à la découverte d’un problème affectant les balcons d’un immeuble détenu en copropriété. [ 2 ] Le vendeur poursuivi appelle au dossier le courtier immobilier qui conseillait l’acheteur, alléguant qu’il lui a transmis les informations pertinentes.

LES FAITS [ 3 ] Le 24 janvier 2014, Michèle Lauzé présente à Luc Guindon une promesse d’achat pour le condo dont il est propriétaire, situé sur la rue Valois à Vaudreuil-Dorion, pour la somme de 145 000,00$. À cette même date, monsieur Guindon remplit un avis de divulgation, comme l’oblige la loi, puisqu’il exerce la profession de courtier immobilier et qu’il vend sa propre résidence. Le lendemain, monsieur Guindon présente une contre-offre au montant de 149 000,00$, qui est acceptée par madame Lauzé le lendemain.

Les parties signent l’acte de vente chez le notaire le 18 février 2014 ; l’acte de vente prévoit que la vente est faite avec la garantie légale. [ 4 ] À la première réunion de la copropriété du 29 mars 2014, madame Lauzé apprend que les copropriétaires doivent procéder au changement des balcons avant et arrières. Il s’agit de travaux d’envergure qui coûteront plus de 50 000,00$. Le contrat est octroyé à l’entrepreneur le 4 mai suivant. [ 5 ] Madame Lauzé a dû débourser une somme de 8 714,02$ pour sa quote-part des travaux.

Elle accepte de réduire sa réclamation à la somme de 7 000,00$ afin de pouvoir présenter sa demande en division des Petites créances. Les travaux ont eu lieu entre les mois de mai et octobre 2014. [ 6 ] Madame Lauzé transmet une mise en demeure à monsieur Guindon dès le 6 mai 2014 par l’entremise de ses procureurs. Elle dépose sa demande le 4 juin suivant. [ 7 ] Madame Lauzé n’a pas fait inspecter l’immeuble avant de l’acheter, ce qu’on ne peut lui reprocher puisqu’il s’agit d’une construction assez récente, datant du début des années 1990.

Par ailleurs, la fiche descriptive de l’immeuble indiquait que le condo avait été entièrement rénové à l’intérieur. Par ailleurs, madame Lauzé ajoute qu’elle n’a pas pu avoir connaissance des fissures affectant la

fondation, vu la neige accumulée au moment de sa visite et de l’achat. [ 8 ] Dans sa contestation, monsieur Guindon affirme avoir informé le courtier représentant madame Lauzé des réparations à venir. Il soulève par ailleurs que le contrat a été octroyé sans qu’aucune assemblée générale ne soit tenue, sans appel d’offres et que le montant de ce contrat est bien supérieur à ce qui avait été anticipé par les copropriétaires au moment où il habitait encore l’immeuble. [ 9 ] Monsieur Guindon n’a été propriétaire de l’immeuble que pendant une année.

Pendant cette période, il a toutefois été très actif, ayant été en charge d’obtenir les soumissions nécessaires à la réfection de l’immeuble. [ 10 ] Il appert d’ailleurs de la correspondance par courriel intervenue entre monsieur Guindon et des membres du conseil d’administration que celui-ci a fortement insisté pour que les réparations nécessaires soient effectuées à l’immeuble, afin de préserver l’investissement de tous.

Monsieur Guindon a d’ailleurs indiqué au Tribunal dans son témoignage qu’il avait mis tous les efforts nécessaires pour obtenir les soumissions requises, lesquelles totalisaient, au moment où il les a colligées, la somme de 27 500,00$. [ 11 ] Il dit avoir dû faire pression à plusieurs reprises pour que l’état de la situation s’améliore, notamment après la réception d’un avis de l’assureur qui avait transmis un avis de modification de la police le 26 novembre 2013, requérant que certains travaux soient effectués.

ANALYSE ET DÉCISION [ 12 ] Pour conclure à la présence d’un vice caché, il faut déceler les quatre critères suivants : • Le vice est grave, c’est-à-dire qu’il cause des inconvénients sérieux à l’usage du bien et que l’acheteur n’aurait pas payé le prix convenu s’il l’avait connu; • Le vice est inconnu de l’acheteur au moment de la vente; • Le vice est caché, c’est-à-dire qu’il ne peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans devoir recourir à un expert; • Le vice est antérieur à la vente puisque la garantie porte sur l’état du bien au moment de la vente. [ 13 ] Les problèmes majeurs aux balcons qui ont justifié des réparations aussi importantes constituent certainement un vice grave, antérieur à la vente.

Le Tribunal considère également qu’il s’agit d’un vice caché, ayant déjà conclu que madame Lauzé n’avait pas à engager un expert pour examiner les lieux.

Étaient-ils inconnus de madame Lauzé, dans la mesure où une brève mention de la situation des balcons apparaît dans une liasse de documents qui a été remise à madame Lauzé après la réception de son offre d’achat ? [ 14 ] Monsieur Guindon a remis à madame Lauzé les informations bancaires relatives au compte du Syndicat de copropriété, une copie de la déclaration de copropriété, son certificat de localisation, les factures démontrant le coût de l’électricité ainsi que deux pages contenant le résumé de deux réunions de copropriétaires.

Un de ces documents n’est pas daté et s’intitule « Résumé de la rencontre annuelle des copropriétaires » et réfère vraisemblablement à l’année 2012. Quant à l’autre document, il est daté du 20 août 2013 et constitue l’ordre du jour de l’assemblée des copropriétaires.

Le point 4 indique « Actions à prendre pour le balcon arrière qui coule ». [ 15 ] Compte tenu de toute l’information que détenait monsieur Guindon, qui avait été un acteur de premier plan dans le dossier de la réfection de l’immeuble, cette mention était bien insuffisante pour laisser soupçonner à madame Lauzé un problème majeur. [ 16 ] Il est par ailleurs étonnant que monsieur Guindon, lui-même courtier immobilier, n’ait pas fait mention de cet état de fait dans la déclaration du vendeur qu’il a signée.

Plus particulièrement à la question D-2.7 : « À votre connaissance, l’immeuble a-t-il fait l’objet d’un avis de non-conformité d’une autorité compétente ou d’un assureur auquel vous ne vous êtes pas conformé ? » , il répond par la négative.

Monsieur Guindon déclare cependant qu’un dégât d’eau est survenu en août 2013 à cause du réservoir d’eau chaude du propriétaire du condo situé au-dessus du sien. [ 17 ] À la question générale D-13.9 : « Y a-t-il d’autres facteurs se rapportant à l’immeuble qui soient susceptibles, de façon significative, d’en diminuer la valeur ou les revenus, d’en augmenter les dépenses ou d’en restreindre l’usage et dont vous n’avez pas fait état dans les présentes déclarations ? » , il répond encore par la négative. [ 18 ] Or, même si les coûts prévisibles au moment où monsieur Guindon était propriétaire étaient inférieurs de moitié aux coûts réels qui ont dû être encourus, il n’en reste pas moins que des réparations à un immeuble qui totalisent plus de 25 000,00$ ne sont pas anodines. [ 19 ] Monsieur Guindon prétend cependant avoir dévoilé l’information à Michael Finlay, courtier chez Re/Max Royal Jordan, qui est le courtier qui conseillait madame Lauzé pour son achat.

C’est pourquoi il appelle au dossier Michael Finlay, qui travaille incidemment pour la même agence immobilière que lui. [ 20 ] Madame Lauzé a bien indiqué dans son témoignage ne pas avoir obtenu cette information avant de passer chez le notaire.

Monsieur Guindon a déposé comme pièce D-2 un courriel que lui a transmis Michael Finlay dans lequel il indique : « Bonjour Luc, oui, vous nous avez fait savoir que les balcons allaient avoir besoin d’être réparés d’ici peu de temps ». [ 21 ] Dans son témoignage, monsieur Finlay a indiqué que monsieur Guindon lui avait mentionné les réparations à intervenir avant la première visite. Il ajoute qu’au début, il croyait qu’il s’agissait uniquement de peinturer les balcons. Il dit avoir mentionné la situation lors de la deuxième visite faite par madame Lauzé.

Le témoignage de monsieur Finlay était hésitant et peu clair et le Tribunal ne croit pas qu’il ait effectivement transmis cette information à madame Lauzé. [ 22 ] Par ailleurs, madame Lauzé a fait une demande d’enquête auprès de l’Organisme d’auto-réglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ).

[ 23 ] Le 16 février 2015, l’OACIQ a conclu ainsi : « L’enquête n’a pas démontré que monsieur Finlay a agi de mauvaise foi avec l’intention de cacher de l’information dans cette transaction.

L’enquête démontre cependant qu’il aurait dû obtenir toute la documentation nécessaire en relation avec la problématique des balcons. » [ 24 ] Aucune plainte disciplinaire n’a été portée contre monsieur Finlay, mais l’OACIQ a obtenu de sa part un engagement écrit à suivre des formations en relation directe avec les lacunes constatées dans sa pratique. [ 25 ] À l’instar de l’OACIQ, le Tribunal croit que monsieur Finlay aurait dû obtenir toute l’information nécessaire afin de bien informer madame Lauzé des importantes dépenses prévisibles dans un avenir prochain après l’achat de son condo. [ 26 ] Monsieur Finlay n’a pas agi avec diligence envers madame Lauzé, ce qui engage sa responsabilité envers elle. [ 27 ] Le Tribunal entend considérer son appel au dossier comme une mise en cause forcée, lui permettant de le considérer comme un défendeur, et de prononcer une condamnation contre lui. [ 28 ] Quant à monsieur Guindon, il aurait dû être plus transparent dans la déclaration du vendeur.

Le seul fait d’avoir dénoncé la situation au courtier représentant madame Lauzé n’était pas suffisant pour exclure sa responsabilité. [ 29 ] En effet, comme l’exprimait la Cour d’appel dans l’arrêt Proulx-Robertson c. Collins [1] : « Les relations entre un vendeur et un acquéreur d’une propriété immobilière ne s’assimilent pas à un jeu de cache-cache. Les vendeurs demeurent soumis à des obligations d’honnêteté et de loyauté vis-à-vis de l’acquéreur potentiel. Connaissant un problème sérieux, ils se doivent, à tout le moins, de ne pas induire en erreur l’autre

partie en l’envoyant délibérément sur une fausse piste ou en induisant chez elle un sentiment de fausse sécurité. » [ 30 ] L’omission par monsieur Guindon de dévoiler clairement la situation dans la déclaration du vendeur a contribué aux dommages subis par madame Lauzé tout autant que les manquements de monsieur Finlay. Chacun devra donc assumer la moitié de la condamnation. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE l’action de la demanderesse; CONDAMNE le défendeur, Luc Guindon, à payer à la demanderesse, Michèle Lauzé, la somme de 3 500,00$ avec les intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec depuis le 8 mai 2014, date de réception de la mise en demeure ; CONDAMNE l’appelé, Michael Finlay, à payer à la demanderesse, Michèle Lauzé, la somme de 3 500,00$, en plus des intérêts au taux légal et de l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec depuis le 5 septembre 2014, date de l’appel; LE TOUT avec les frais judiciaires au montant de 169,00$ ; __________________________________ CÉLINE GERVAIS, J.C.Q.