2016 QCCQ 9052, 2016 QCCQ 9052

JB4545 Vendomax inc. c. 9107-1142 Québec inc. 2016 QCCQ 9052 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE GATINEAU LOCALITÉ DE GATINEAU « Chambre civile »

N° : 550-32-021249-138 DATE : 1 er août 2016 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE PATSY BOUTHILLETTE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ VENDOMAX INC., 10345 avenue Papineau, unité 220, Montréal (Québec) H2B 2A3 Demanderesse c. 9107-1142 QUÉBEC INC., faisant affaires sous le nom de Royale Lepage Vallées de l’Outaouais ET GROUP IMOBILIER PHILIP LEMAY INC ., 152 rue Principale, Gatineau (Québec) J9H 3M8 Défenderesses ET LOTSUTSU BOKATA ET NATHALIE ANZULUMI M’LEBINGE, […] , Gatineau (Québec) […] Défendeurs en garantie ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ INTRODUCTION [ 1 ] La demanderesse réclame la somme de 10 520,21 $ des défenderesses pour une commission impayée suite à la vente d’un immeuble.

La demanderesse réduit sa réclamation à 7 000 $ pour respecter la juridiction de la division des petites créances de la Cour du Québec à l’époque. [ 2 ] Les défenderesses soutiennent ne devoir aucune commission à la demanderesse, mais s’il y a lieu, ils appellent en garantie les propriétaires vendeurs puisque se sont ces derniers qui n’ont pas donné suite à la transaction. [ 3 ] Les défendeurs en garantie Lotsutsu Bokata et Nathalie Anzulimi M’Lebinge sont absents à l’audition. CONTEXTE [ 4 ] Les défenderesses ont le mandat de vendre la propriété située au […] à Gatineau.

En vertu de la fiche descriptive de l’immeuble, la défenderesse offre contractuellement un montant de rétribution de 3 % sur le prix vendu à tout courtier immobilier collaborateur qui présenterait une promesse d’achat du client, qui conduirait à la signature de l’acte de vente. [ 5 ] La demanderesse par l’intermédiaire de son courtier immobilier madame Valérie Whissell présente une promesse d’achat aux vendeurs, et ce, pour ses clients-acheteurs.

Ladite promesse d’achat est acceptée par les parties en date du 11 mars 2013. [ 6 ] Conformément à la promesse d’achat, l’acte de vente devait intervenir le ou vers le 20 avril 2013. [ 7 ] La demanderesse est informée un peu avant la date prévue pour la transaction que celle-ci ne pourrait avoir lieu puisque les vendeurs ont décidé de ne pas donner suite à la transaction. [ 8 ] Il appert que l’échec de la transaction est dû au manque de profit qui devait intervenir lors de la transaction. ANALYSE

[ 9 ] En matière civile, la charge de la preuve repose sur les épaules de la demanderesse en vertu du principe prévu à l’

article 2803 du Code civil du Québec qui établit que «Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention». [ 10 ] Le Tribunal décide selon la balance des probabilités que prévoit l’

article 2804 du Code civil du Québec et qui veut que «La preuve qui rend l’existence d’un fait plus probable que son inexistence est suffisante». [ 11 ] Les défenderesses et les défendeurs en garantie sont liés par un contrat de courtage qui prévoit la rétribution du courtier. [ 12 ] Il est prévu dans le contrat de courtage que dans l’éventualité ou une agence ou un courtier collaborerait à la transaction, le courtier s’engage à verser 3 % de rétribution au courtier collaborateur. [ 13 ] Il semble que l’échec de la transaction est occasionné par le manque de fonds obtenus suite à celle-ci, ce qui ne permettrait pas aux défendeurs en garantie de couvrir tous les frais occasionnés par la vente. [ 14 ] Dans un arrêt, la juge Thibault de la Cour d’Appel du Québec interprète une stipulation dans un contrat de courtage et se faisant, elle dégage les éléments de preuve requis pour déclencher l’application de la stipulation en question : «En conclusion, dans le cadre d’une action intentée par un courtier pour réclamer sa rétribution ou une compensation visée à l’article 7.2 du contrat de courtage, celui-ci doit établir l’existence d’un contrat de courtage valable, l’exécution de ses propres obligations au terme de ce contrat et le fait que l’accomplissement des conditions préalables au droit à la rétribution a été empêché par la faute du vendeur [1] .» [ 15 ] Le fardeau de preuve de la demanderesse est donc de démontrer les trois éléments suivants : • L’existence d’un contrat de courtage [ 16 ] Il appert clairement qu’il y avait un contrat de courtage entre les défenderesses et les défendeurs en garantie et par le fait même un engagement des défenderesses à verser une rétribution de 3 % à tout courtier collaborateur dans la vente de la propriété. • L’exécution par le courtier de ses propres obligations [ 17 ] La preuve démontre clairement qu’autant le courtier défendeur que le courtier vendeur ont exécuté les obligations auxquelles ils s’étaient engagés dans la présente transaction. [ 18 ] La preuve démontre que la propriété a été mise en vente par les défenderesses et vendues effectivement par l’intermédiaire de la demanderesse. [ 19 ] Mais qu’en est-il de l’obligation des défenderesses de s’assurer que son client vendeur, donc les défendeurs en garantie, avaient les fonds suffisants pour couvrir tous les frais de la transaction. [ 20 ] Selon la demanderesse, il est du devoir de chaque courtier inscripteur de faire les vérifications appropriées afin de s’assurer que le produit de la vente couvre l’ensemble des sommes qui doivent être remboursées à même ce produit, et ce, afin de protéger la transaction et permettre le respect des obligations contractuelles entre les courtiers immobiliers.

Le Tribunal n’a pas à répondre à cette question dans le présent dossier. [ 21 ] La preuve démontre que les défendeurs en garantie empêchent par leur faute l’accomplissement des conditions préalables au droit à la rétribution. [ 22 ] La preuve démontre que la proposition d’achat est acceptée et que la transaction doit avoir lieu au plus tard le ou vers le 20 avril 2013. [ 23 ] Les défendeurs en garantie constatant qu’ils n’avaient plus les fonds nécessaires pour couvrir toutes leurs obligations financières et décident de ne pas donner suite à la transaction. [ 24 ] Il appert clairement de la preuve présentée que le défaut de donner suite à la transaction découle du comportement des vendeurs/défendeurs en garantie. [ 25 ] Les défenderesses ont droit au paiement de leur commission et leur choix de ne pas réclamer celle-ci ne peut être imputée à la demanderesse, qui elle, a respecté en tout point les conditions nécessaires pour obtenir sa rétribution. [ 26 ] La demanderesse a fourni sa prestation de services en empruntant tous les moyens raisonnables et conformément aux usages et règles de l’art afin que la transaction procède. [ 27 ] Tel que mentionné précédemment, la transaction ne se réalise pas en raison de la conduite des défendeurs en garantie qui font obstacle à la vente pour des raisons qui leur appartiennent, mais qui ne sont opposables à la demanderesse et par le fait même ni aux défendeurs.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE la demande; CONDAMNE les défenderesses 9107-1142 Québec Inc. faisant affaires sous le nom de Royale Lepage vallées de l’Outaouais et Group immobilier Philip Lemay Inc., à payer la somme de 7 000 $ avec intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec , et ce, à compter du 7 mai 2013 et les frais de justice de 218 $;

ACCUEILLE l’appel en garantie; CONDAMNE les défendeurs en garantie Lotsutsu Bokata et Nathalie Anzulimie M’Lebinge à indemniser et payer à la défenderesse 9107-1142 Québec Inc. faisant affaires sous le nom de Royale Lepage vallées de l’Outaouais et à Group immobilier Philip Lemay Inc. une somme de 7 000 $ avec intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec , et ce, à compter du 7 mai 2013 et les frais de justice de 422 $. __________________________________ PATSY BOUTHILLETTE, J.C.Q, Date d’audience : 5 avril 2016