2021 QCCA 1891, 2021 QCCA 1891

Canadian Consumers Loan & Finance Corporation / Corporation canadienne de prêt & finance à la consommation inc. c. Sisk 2021 QCCA 1891 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-028843-209 (500-17-082320-147) (500-17-082399-141) DATE : 15 décembre 2021 FORMATION : LES HONORABLES JACQUES J. LEVESQUE, J.C.A. JOCELYN F. RANCOURT, J.C.A. STÉPHANE SANSFAÇON, J.C.A. CANADIAN CONSUMERS LOAN & FINANCE CORPORATION / CORPORATION CANADIENNE DE PRÊT & FINANCE À LA CONSOMMATION INC. APPELANTE – demanderesse c.

NANCY SISK INTIMÉE – défenderesse ̸ demanderesse reconventionnelle et SANDOR STEINBERG OFFICIER DE LA PUBLICITÉ DES DROITS DE LA CIRCONSCRIPTION FONCIÈRE DE MONTRÉAL OFFICIER DE LA PUBLICITÉ DES DROITS DE LA CIRCONSCRIPTION FONCIÈRE DE TERREBONNE MIS EN CAUSE – mis en cause ARRÊT [ 1 ] L’appelante se pourvoit contre un jugement [1] rendu le 17 janvier 2020 par la Cour supérieure, district de Montréal (l’honorable Marie-Claude Armstrong), portant sur les deux dossiers judiciaires joints ci-après décrits. [ 2 ] La juge rejette la demande en délaissement forcé et prise en paiement d’immeubles de l’appelante et la condamne à rembourser à l’intimée les honoraires extrajudiciaires de 45 935 $ qu’elle a encourus, en compensation de l’abus de procédure dont elle a été victime. [ 3 ] La juge accueille en revanche la demande de l’intimée et déclare nuls les actes de vente et d’hypothèque intervenus devant Me Sandor Steinberg, notaire (le mis en cause « Steinberg »).

La juge conclut que le consentement de l’intimée a été vicié par le dol commis par Martin Grenier (« Grenier »), Georges Tsantopoulos (« Tsantopoulos ») et le représentant de l’appelante Barry Ellis (« Ellis »). Elle condamne l’appelante à rembourser à l’intimée les primes d’assurance payées par elle, représentant une somme de 10 554 $, à

titre de dommages compensatoires résultant de la nullité des actes. [ 4 ] Les moyens d’appel soulevés par l’appelante concernent l’implication de son représentant Ellis au dol, la question de savoir si le dol a vicié le consentement de l’intimée et si la nullité des actes de vente et d’hypothèque était justifiée, de même que la condamnation de l’appelante au paiement des dommages. * * * [ 5 ] Dans son premier moyen d’appel , l’appelante plaide que la juge aurait erré en concluant que son représentant, Ellis, a collaboré à la réalisation du dol envers l’intimée. [ 6 ] Assujettie à la norme de l’erreur manifeste et déterminante [2] , cette conclusion de la juge s’appuie sur son examen minutieux de la preuve.

Elle explique par le menu, aux paragraphes 77 à 137 du jugement, tous les éléments l’amenant à inférer qu’Ellis était de mèche avec Grenier et Tsantopoulos et que son intention dolosive a été établie.

Les faits prouvés sont suffisamment graves, précis et concordants pour lui permettre de conclure, par une induction puissante, qu’Ellis avait une connaissance du dol et qu’il y a participé. [ 7 ] Aux yeux de la juge, si Sisk avait compris qu’elle aurait à rembourser le prêt de 495 000 $, en sus des intérêts, dans les 90 jours suivant la séance de clôture devant le notaire Steinberg et que son triplex servait de garantie à ce prêt, elle n’aurait jamais accepté d’acheter le chalet ni de signer l’acte hypothécaire.

[ 8 ] Dans ces circonstances, l’appelante ne parvient pas à démontrer l’existence d’une erreur manifeste et déterminante de la juge dans l’appréciation de cette preuve. * * * [ 9 ] Dans son deuxième moyen d’appel , l’appelante plaide que l’intimée a été à ce point crédule que son erreur présente tous les traits d’une erreur inexcusable au sens de l’

article 1400 C.c.Q. Elle soulève également qu’en tentant de refinancer les deux immeubles (le chalet et le triplex), l’intimée aurait, de ce fait, confirmé le contrat, conformément à l’

article 1423 C.c.Q . Enfin, elle avance que la juge aurait dû reconnaître ici l’existence d’une fin de non-recevoir à sa demande en nullité, compte tenu de la conduite si répréhensible affichée par l’intimée. [ 10 ] Il est vrai que le comportement de l’intimée frôle ici l’erreur inexcusable. Elle emprunte 495 000 $ de l’appelante pour acquérir un chalet, une somme qui doit être remboursée dans un délai de 90 jours, alors que son revenu annuel est de 35 000 $.

Le contrat de prêt est de plus garanti par une hypothèque de deuxième rang sur son triplex. [ 11 ] Preuve à l’appui, la juge conclut cependant que l’erreur commise par l’intimée n’est pas inexcusable. Elle détermine que l’intimée a signé les actes sans que l’ami d’enfance d’Ellis, le notaire Steinberg, les lui explique. [ 12 ] En outre, la preuve révèle que Grenier, Tsantopoulos et Ellis l’ont persuadée de signer les actes de vente et d’hypothèque le 29 octobre 2013, en recourant à des déclarations mensongères. Leurs manœuvres dolosives étaient également empreintes de réticence et de silence.

Ils l’ont convaincue qu’elle agissait uniquement à

titre de prête-nom et que cet engagement n’entraînait aucune dépense, conformément à l’entente signée la veille du rendez-vous chez le notaire Steinberg. En réalité, ils ont tout fait pour la mettre en confiance et la berner. [ 13 ] La preuve établit également que le représentant de l’appelante Ellis était bien au fait que l’intimée pensait agir uniquement à

titre de prête-nom. Cela étant, il n’a posé aucun geste pour la détromper sachant que si l’intimée avait connu la vraie nature des actes, sa volonté de contracter aurait certes été différente. L’appelante a donc agi en toute mauvaise foi, atténuant ainsi l’obligation de l’intimée de se renseigner [3] . [ 14 ] Le manque de précautions prises par l’intimée pour s’assurer que la nature des actes correspondait aux déclarations faites pouvait être, comme la juge l’a décidé, excusé [4] .

L’appelante échoue à établir l’existence d’une erreur révisable. [ 15 ] L’appelante avance aussi que la recherche par l’intimée de sources de refinancement pour rembourser le prêt de 495 000 $ équivaut à une confirmation tacite du contrat . Elle pointe à ce sujet les trois éléments factuels ci-dessous énumérés. [ 16 ] La juge retient de la preuve que l’intimée n’a jamais voulu transiger avec le courtier hypothécaire Maxime Eskinasi, référé à elle par Ellis pour refinancer les immeubles.

On ne saurait donc voir dans la recherche de financement initiée par Eskinasi un geste emportant la confirmation tacite du contrat. Quant aux demandes de l’intimée auprès de la BMO, l’intimée témoigne à l’instruction n’avoir jamais fait de demande de prêt auprès de cette institution financière. En ce qui concerne sa demande de prêt à la Caisse populaire, il s’agissait là d’une façon pour l’intimée de régler la situation dans laquelle elle s’était embourbée et non d’une confirmation tacite du contrat. [ 17 ] Ces trois éléments ne traduisent aucunement la volonté de l’intimée de confirmer le contrat.

Cela étant, la juge ne commet aucune erreur manifeste et déterminante en concluant à l’absence de confirmation. [ 18 ] Enfin, l’appelante estime que la juge, en raison de la turpitude de l’intimée, aurait dû reconnaître une fin de non-recevoir à sa demande de nullité. [ 19 ] S’il est juste d’affirmer que l’objet de l’entente de prête-nom était illicite, il convient toutefois de préciser que la demande en justice de l’intimée ne repose pas sur cette entente. L’intimée ne cherche pas à tirer profit de l’entente de prête-nom.

Elle recherche plutôt l’annulation des actes signés sous l’influence d’une erreur provoquée par les manœuvres dolosives de Grenier, Tsantopoulos et Ellis.

Il n’existe aucun lien direct entre ce comportement illicite et le préjudice subi ici, à savoir la perte du chalet et de son triplex en raison de leurs manœuvres dolosives [5] . * * * [ 20 ] Le troisième moyen d’appel concerne la condamnation de l’appelante à payer à l’intimée les honoraires extrajudiciaires de ses avocats s’élevant à 45 935 $ en sus de lui verser des dommages compensatoires de 10 554 $. [ 21 ] En raison de la mauvaise foi de l’appelante dans sa décision d’entreprendre des procédures judiciaires pour prendre en paiement le chalet et le triplex, la juge la condamne au paiement des honoraires extrajudiciaires.

La juge précise que l’intimée était disposée à remettre le chalet à l’appelante en contrepartie de la radiation de l’hypothèque sur son triplex, une proposition qu’Ellis a déclinée en s’appuyant sur les contrats conclus à la suite de manœuvres dolosives.

Elle souligne également que l’appelante n’a jamais requis de l’intimée le paiement des versements dus depuis novembre 2013, préférant attendre le délai à partir duquel elle pouvait lui transmettre un préavis d’exercice du droit hypothécaire. [ 22 ] La prémisse de l’appelante est qu’à défaut d’établir l’existence d’une faute, la mauvaise foi ou l’abus, la juge ne pouvait octroyer de tels dommages à l’intimée. [ 23 ] Force est de constater que cette prémisse est erronée, car la juge décide, à bon droit, que l’appelante a agi de mauvaise foi.

Son raisonnement à ce sujet est exempt de faille, de sorte que l’appelante échoue à démontrer l’existence d’une erreur manifeste et déterminante [6] . [ 24 ] En ce qui concerne l’évaluation des dommages compensatoires de 10 554 $ vu l’annulation de la vente et de l’hypothèque, l’appelante ne fait valoir aucune erreur révisable. Compte tenu de la vaste discrétion impartie aux juges de première instance en cette

matière [7] , la Cour est d’avis qu’il n’y a pas lieu d’intervenir. POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 25 ] REJETTE l’appel avec les frais de justice. JACQUES J. LEVESQUE, J.C.A. JOCELYN F. RANCOURT, J.C.A. STÉPHANE SANSFAÇON, J.C.A. Me Louis Georges Brunet gagnon, brunet & kilani Pour l’appelante Me Jean Santo Devallon jean santo devallon avocat Pour l’intimée Me Christian Azzam donati maisonneuve Pour le mis en cause, Sandor Steinberg Date d’audience : 10 novembre 2021