2017 QCCQ 9205, 2017 QCCQ 9205

Turbide c. Fortin 2017 QCCQ 9205 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE QUÉBEC LOCALITÉ DE QUÉBEC « Division des petites créances » N° : 200-32-063997-158 DATE : 16 octobre 2017 Jugement daté du : 23 août 2017 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE PIERRE CODERRE, J.C.Q. (JC2399) ______________________________________________________________________ MANON TURBIDE et CHRISTIAN CÔTÉ […] Québec (Québec) […] Demandeurs c.

RENÉ FORTIN […] Saint-Agapit (Québec) […] Défendeur ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] JB3844 En date du 23 août 2017, le soussigné a rendu jugement dans le présent dossier. [ 2 ] Il appert qu'une erreur s'est glissée dans le dispositif de la décision du Tribunal concernant le montant des frais de l’expert, monsieur Robert Wrighta date de la mise en demeure. [ 3 ] Ainsi, le dispositif du jugement doit se lire ainsi : PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE partiellement la demande; CONDAMNE le défendeur, monsieur René Fortin, à payer 10 000 $ aux demandeurs, madame Manon Turbide et monsieur Christian Côté, avec intérêt au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec , à compter de la date de la mise en demeure du 10 août 2015; LE TOUT avec les frais de justice de la demande de 200 $ et les frais de l’expert des demandeurs, monsieur Robert Wright, au montant de 466,50 $. _____________________________________ [ 4 ] Les demandeurs, madame Manon Turbide et monsieur Christian Côté (madame Turbide et monsieur Côté), réclament 15 000 $ du défendeur, monsieur René Fortin (monsieur Fortin) en raison de vices cachés qu’ils affirment être présents dans la maison qu’ils ont acquise de ce dernier.

LES FAITS [ 5 ] De 2003 jusqu’au 10 juillet 2012, monsieur Fortin est propriétaire d’une maison située sur la rue De Portneuf à Québec. Celle-ci a été construite en 1966. Selon la déclaration du vendeur qu’il a complétée et signée dans le cadre de la transaction mentionnée

précédemment, il n’a eu aucune connaissance d’infiltrations d’eau au sous-sol ou ailleurs dans la maison.

Il précise aussi qu’il n’a pas eu connaissance de la présence d’insectes nuisibles ni n’a eu recours aux services d’un exterminateur professionnel. [ 6 ] Il mentionne que la toiture a été changée en 2009, que le chauffe-eau l’a été en 2004 et que les fenêtres l’ont été en 1991, entre autres. [ 7 ] Enfin, il précise qu’il y a de la condensation dans la fenêtre de la chambre principale « quand les températures excèdent les -25 0 C (givre) » [Reproduction intégrale] . [ 8 ] Lorsque madame Turbide et monsieur Côté prennent possession de la maison le 11 juillet 2012, ils notent la présence de quelques fourmis dans les armoires de la cuisine.

Ils s’en débarrassent à ce moment, sans en faire mention à monsieur Fortin. [ 9 ] Au mois d’août 2012, monsieur Côté entreprend certains travaux au sous-sol pour y construire une chambre pour sa fille aînée. Il note alors la présence d’eau une fois qu’il a enlevé la tuile au plancher. [ 10 ] Il requiert une expertise de l’inspecteur en bâtiment, monsieur Robert Wright, lequel visite les lieux le 27 août. Le 2 septembre, il produit son rapport et conclut qu’il y a de la pourriture au niveau du bois à la base du mur de pierre, celui-ci ne contenant pas de chantepleure.

Cela a été constaté du côté gauche de la maison. [ 11 ] Dans son rapport, monsieur Wright recommande des correctifs majeurs à ce niveau et souligne ceci quant à une autre

partie de la maison : D’après la pourriture avancée au niveau de la pièce de bois en 2’’ X 4’’ et de la lisse de pourtour à l’endroit de l’ouverture, il nous est apparu clairement que la pourriture sera probablement présente ailleurs à la base de ce mur au niveau de tout le côté droit de la maison lors de réparations éventuelles. [Reproduction intégrale] [ 12 ] À cet égard, il écrit en caractère gras : Il serait aussi recommandé de vérifier à la base des murs de stucc éventuellement à l’arrière ainsi que du côté droit et de garder une réserve à ce sujet auprès de l’ancien propriétaire. [Reproduction intégrale] [ 13 ] À la suite de cela, il est convenu entre monsieur Côté, madame Turbide et monsieur Fortin des réparations qui doivent être faites.

De plus, la présence de fourmis charpentières est constatée également par monsieur Wright et monsieur Fortin accepte de payer les frais relativement à cela pour l’intervention de spécialistes en extermination, soit Maheu Maheu. [ 14 ] Ultérieurement, soit au printemps 2015, de nouveaux problèmes de pourriture sont constatés par monsieur Côté à l’extérieur de son bâtiment. [ 15 ] En effet, selon le témoignage de ce dernier et de madame Turbide, en raison du fait qu’il faisait très froid dans la cuisine l’hiver, ils ont entrepris des travaux de rénovation sur les murs extérieurs de la résidence afin, entre autres, de mieux isoler celle-ci. [ 16 ] Monsieur Côté entreprend d’enlever une

partie de la pierre servant de revêtement sur des sections du bâtiment, notamment du côté droit et à l’arrière. Il voit alors qu’il y a de la pourriture sur l’armature de la maison et il y a aussi des nids de fourmis charpentières, lesquelles sont mortes. [ 17 ] C’est dans ce contexte qu’ils avisent monsieur Fortin par mise en demeure le 8 mai 2015 et lui accordent dix jours pour venir constater les problèmes et prendre arrangement. [ 18 ] Monsieur Fortin, contrairement à ce qui s’est passé en 2012, ne vient pas immédiatement sur les lieux après avoir reçu la mise en demeure le 13 mai.

Il mentionne qu’il a consulté deux inspecteurs en bâtiment qui lui ont mentionné qu’ils ne faisaient pas d’expertise pour ce genre de problème. Il a aussi requis les services d’un avocat. À la suite de cela, il n’a pas fait faire d’expertise sur les conseils qu’il a reçus de ce dernier, selon ce qu’il affirme. Par ailleurs, il prend une photo de la maison en litige à partir de l’autre côté de la rue selon ce qu’il produit au dossier.

Il ne s’est pas rendu sur place pour examiner de façon détaillée ce qui est allégué par madame Turbide et monsieur Côté. [ 19 ] Le 17 juin 2015, son avocat répond à la mise en demeure du 8 mai de madame Turbide et de monsieur Côté, et ce, de façon détaillée en soulignant également leur obligation de dénoncer le vice caché et de donner un délai raisonnable au vendeur pour examiner l’état de la situation selon l’

article 1739 du Code civil du Québec ( C.c.Q. ). Il mentionne aussi leur devoir de minimiser leurs dommages en vertu de l’

article 1479 C.c.Q. , et ce, plus particulièrement à la suite des recommandations qui leur ont été faites par monsieur Wright en 2012. [ 20 ] Préalablement à cela, le 11 juin 2015, madame Turbide et monsieur Côté avaient fait faire certains travaux de rénovation par Madavon rénovation après sinistre, notamment au niveau d’une fenêtre d’un coût total de 3025,95 $.

Dans leur demande, madame Turbide et monsieur Côté précisent qu’il s’agit de travaux d’urgence qui ont été entrepris afin d’éviter que la structure qui était très endommagée se désagrège davantage sur un carré d’environ dix pieds par dix pieds sur le mur du côté du stationnement et de quatre pieds par quatre pieds sur celui du côté droit de la maison. [ 21 ] Subséquemment, à la suite de la réception de la réponse de l’avocat de monsieur Fortin, ils ont fait faire les travaux de correction du bâtiment à l’extérieur avec l’isolation requise et la pose de canexel au lieu de la pierre qui était sur place en raison du coût qui aurait été trop élevé s’ils avaient remis ce même matériau.

Ces travaux ont été faits par R.D.R. Drolet inc. le 17 juillet 2015, selon la

facture produite au dossier, et ce, au prix de 23 229,33 $. [ 22 ] Le 10 août 2015, madame Turbide et monsieur Côté transmettent une nouvelle mise en demeure à monsieur Fortin lui réclamant à ce moment 27 105,72 $. [ 23 ] Aucune entente n’est intervenue entre les parties, d’où le présent litige. LA QUESTION EN LITIGE La maison acquise par madame Turbide et monsieur Côté est-elle affectée de vices cachés ? Si oui, monsieur Fortin est-il tenu de les dédommager pour la somme qu’ils réclament ?

ANALYSE [ 24 ] La réclamation totale de madame Turbide et de monsieur Côté, selon le recours timbré à la Cour du Québec, Division des petites créances, le 2 septembre 2015, est composé des travaux de rénovation à l’extérieur de la résidence au coût de 23 079,77 $, de 3025,95 $ pour la structure de la résidence, de 850,44 $ pour diverses dépenses de rénovation et enfin, de 5000 $ à

titre de dommages moraux. Ils réduisent le total à 15 000 $ pour respecter la compétence de la Cour du Québec à Division des petites créances. [ 25 ] Monsieur Côté et madame Turbide soumettent que la maison qu’ils ont acquise de monsieur Fortin est affectée de vices cachés, plus particulièrement pour les problèmes constatés au printemps 2015, qu’ils ne pouvaient constater en 2012 au moment de l’acquisition. [ 26 ] À cet égard, les articles 1726 , 1728 et 1739 C.c.Q. énoncent : 1726.

Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus. Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. 1728.

Si le vendeur connaissait le vice caché ou ne pouvait l'ignorer, il est tenu, outre la restitution du prix, de tous les dommages- intérêts soufferts par l'acheteur. 1739. L’acheteur qui constate que le bien est atteint d’un vice doit, par écrit, le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte. Ce délai commence à courir, lorsque le vice apparaît graduellement, du jour où l’acheteur a pu en soupçonner la gravité et l’étendue.

Le vendeur ne peut se prévaloir d’une dénonciation tardive de l’acheteur s’il connaissait ou ne pouvait ignorer le vice. [ 27 ] Chacune des parties a le fardeau d’établir la preuve de ses prétentions selon les paramètres établis par les articles 2803 et 2804 C.c.Q. : 2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Celui qui prétend qu'un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. 2804.

La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante. [ 28 ] Monsieur Fortin soumet notamment dans sa contestation ainsi que dans la mise en demeure que son avocat a transmise à madame Turbide et monsieur Côté le 17 juin 2015 qu’il n’est en aucune façon responsable de la situation constatée au bâtiment.

Il ajoute qu’il a payé plus de 9000 $ à madame Turbide et à monsieur Côté pour ce qui a été requis en raison des problèmes notés à la maison, notamment par monsieur Wright, en 2012, ceci incluant l’extermination des fourmis charpentières. [ 29 ] Il affirme qu’il n’a pas à débourser de sommes additionnelles pour ce qui a été constaté sur le bâtiment en 2015, une fois une

partie du revêtement de celui-ci enlevé par monsieur Côté. [ 30 ] Il est vrai, tel que l’affirme l’avocat de monsieur Fortin dans sa mise en demeure, que madame Turbide et monsieur Côté ont été avisés par monsieur Wright qu’il y aurait éventuellement une possibilité qu’il y ait des problèmes au bas de la maison du côté droit et à l’arrière de celle-ci en raison de ce qui a été découvert en 2012 du côté gauche. [ 31 ] Cela concerne le bas du bâtiment. Par ailleurs, les problèmes de pourriture découverts par monsieur Côté vont au-delà de cette

partie du bâtiment. La cause exacte n’a pas été précisée car aucun expert n’a témoigné sur ce point. D’autre part, il s’agit bien d’un vice qui ne pouvait pas être constaté au moment de l’achat. De plus, monsieur Wright a précisé que le bâtiment ayant été construit en 1966 ne comportait pas, entre autres, de chantepleure pour l’évacuation des eaux, ce qui a causé la pourriture d’une

partie de la lisse du côté gauche de la maison en 2012. [ 32 ] Le Tribunal conclut que monsieur Côté et madame Turbide ont établi, par une preuve prépondérante, que ce qu’ils ont découvert en 2015 s’avèrent des vices cachés. Il est vrai que monsieur Wright les a avisés qu’il pouvait éventuellement y avoir d’autres problèmes sur le bâtiment, mais ils n’avaient pas, en 2012, l’obligation de défaire l’ensemble du parement extérieur pour vérifier cela,

n’ayant vu aucune autre infiltration d’eau à l’intérieur du bâtiment comme ils l’avaient constaté au mois d’août 2012. [ 33 ] En conséquence, le Tribunal conclut que monsieur Côté et madame Turbide ont droit à un total de 10000 $, ceux-ci n’ayant pas établi que leur réclamation de 5000 $ pour des dommages moraux rencontre les exigences de l’article 1728 C.c.Q. , c’est-à-dire que les vices cachés qu’ils ont découverts en 2015 étaient ou devaient être à la connaissance de monsieur Fortin. [ 34 ] Madame Turbide et monsieur Côté demandent également le paiement du coût de l’expertise de monsieur Robert Wright pour la préparation de son dossier et sa présence à la Cour le 15 août 2017 .

Selon la facture de celui-ci produite, celle-ci totalise le 15 août 2017, 466,50 $ . Le Tribunal leur accorde ce montant avec les frais de justice. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE partiellement la demande; CONDAMNE le défendeur, monsieur René Fortin, à payer 10 000 $ aux demandeurs, madame Manon Turbide et monsieur Christian Côté, avec intérêt au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec , à compter de la date de la mise en demeure du 10 août 2015; LE TOUT avec les frais de justice de la demande de 200 $ et les frais de l’expert des demandeurs, monsieur Robert Wright, au montant de 466,50 $ . PIERRE CODERRE, J.C.Q.