2016 QCCQ 7277, 2016 QCCQ 7277

Syndicat de la copropriété 400 Place du Louvre c. Boyer 2016 QCCQ 7277 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE JOLIETTE LOCALITÉ DE JOLIETTE « Chambre civile » N° : 705-32-014217-159 DATE : 18 juillet 2016 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DU JUGE DENIS LE RESTE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ 400 PLACE DU LOUVRE

Partie demanderesse c. MARIE BOYER -et- ANDRÉ MARCIL

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le Syndicat de la copropriété 400 Place du Louvre, ci-après désigné «le Syndicat» réclame de Marie Boyer et André Marcil, respectivement désignés par la suite «Boyer [1] » et «Marcil», 11 456,56 $ à

titre de cotisation spéciale pour les frais de condominium et à

titre d’honoraires et frais extrajudiciaires. [ 2 ] Boyer et Marcil contestent cette réclamation et se portent demandeurs reconventionnels pour 14 000 $, soit 4 000 $ pour le stress et les effets néfastes de cette poursuite sur leur santé ainsi que 10 000 $ pour la perte de la valeur marchande de leur condominium.

QUESTIONS EN LITIGE: [ 3 ] Les questions en litige sont les suivantes: - Le Syndicat est-il bien fondé de réclamer des cotisations spéciales de 9 200 $? - Y a-t-il lieu d’accorder des honoraires et frais extrajudiciaires engagés par le Syndicat des copropriétaires? - La demande reconventionnelle est-elle bien fondée? - Y a-t-il lieu à indemnisation? Et, si oui, pour combien?

LE CONTEXTE: [ 4 ] Voici les faits les plus pertinents retenus par le Tribunal. [ 5 ] À l’instruction, le Syndicat est représenté notamment par Yves David et Céline Beaupré respectivement désignés par la suite «David» et «Beaupré». [ 6 ] David fait l’historique et la nomenclature des faits au Tribunal. [ 7 ] Les condominiums représentent un complexe de 14 phases, dont 10 en syndicat horizontal.

Les copropriétaires ont acheté leur unité de Les Habitations Euphoria, ci-après désignée «Euphoria». [ 8 ] La plupart ne sont pas informés lors des négociations et de l’acquisition des conséquences du type d’habitation et du terme «syndicat horizontal».

C’est une fois chez le notaire que certains sont informés de la situation. [ 9 ] Steve Fortin, l’entrepreneur et représentant d’Euphoria, effectue la passation des pouvoirs à certains des copropriétaires dans une rencontre qui dure à peine cinq minutes. [ 10 ] Ceux-ci sont informés qu’un consultant a été retenu et payé par le promoteur pour effectuer la fin des travaux obligatoires pour le début de la garantie Qualité Habitation. [ 11 ] Le 26 novembre 2012, on constate une dénivellation importante dans les planchers des unités du bas. On autorise l’inspection

des condos, car on veut déterminer si la problématique relève d’une

partie privative ou commune. [ 12 ] À l’assemblée annuelle des copropriétaires du 7 décembre 2012, on informe les personnes présentes des démarches pour régler la dénivellation des planchers notamment des unités 101 et 102. [ 13 ] Les rencontres ont lieu avec Fortin, sans trouver de terrain d’entente. [ 14 ] Dès le 21 février 2013, une assemblée spéciale concernant les problèmes de structure de l’immeuble est tenue. Une semaine plus tard, une lettre du Syndicat met en demeure Euphoria de régler la problématique. [ 15 ] En avril 2013, on dénote une dénivellation de plus d’un pouce d’un mur à l’autre au condo 202.

On effectue des procédures judiciaires et donne le mandat de découvrir s’il y a des défectuosités de structure avec l’aide d’architectes. [ 16 ] Des rencontres sont convoquées au printemps 2013, mais la date de fin des travaux n’est toujours pas à échéance étant donné notamment l’absence des garde-corps et des ferme-porte. [ 17 ] Le 17 mai 2013, un rapport signale réception des parties communes. [ 18 ] Les démarches sont effectuées auprès d’une conciliatrice de Qualité Habitation pour l’unité 202 où elle fait état d’un dénivelé de plancher de plus ou moins ¾ de pouce sur une distance de 12 pieds dans la cuisine. [ 19 ] Karine Pepin, la conciliatrice, refuse d’accueillir la réclamation au motif que la situation dénoncée ne porte pas sur des éléments de

partie privative et que cette situation doit être dénoncée par le syndicat puisque les parties communes possèdent une garantie distincte. [ 20 ] D’autres démarches ont été effectuées à l’été 2013, dont des visites d’ingénieurs et une requête en révision judiciaire.

D’autres procédures judiciaires ont lieu tant avec des tiers qu’avec le Syndicat et l’entrepreneur. [ 21 ] En février 2014, on dénombre plusieurs dénivellations de plancher également aux unités des 2 e et 3 e étages. [ 22 ] La Régie du bâtiment du Québec avise le Syndicat des corrections nécessaires. [ 23 ] En août 2015, des représentants de Qualité Habitation et un ingénieur examinent les structures. Ils procèdent à certaines ouvertures d’exploration le long de la rive des balcons et constatent plusieurs anomalies.

Un problème relativement à l’encrage des balcons est également constaté. [ 24 ] L’ingénieur François Goulet visite les lieux le 8 décembre 2015 et le 26 février 2016. Il effectue des tests de chargement, le tout devant servir à une preuve lors de l’arbitrage éventuel. [ 25 ] L’arbitrage a eu lieu et a duré de sept jours, du 2 au 26 mai 2016. La décision de l’arbitre, Me Jean Doyle, sera acheminée dans quelques semaines, vu la complexité du dossier. [ 26 ] À l’instruction, David rappelle l’ampleur de la problématique de structure.

Certains planchers souffrent de dénivellation importante de l’ordre de 2 pouces et demi d’un mur à l’autre. C’est le mur mitoyen qui s’enfonce, selon la preuve d’expert obtenue. [ 27 ] On ajoute également que toutes les décisions ont été prises lors de réunions du Syndicat respectant à la lettre les termes de la déclaration de copropriété du 14 mars 2012. [ 28 ] Parallèlement aux nombreuses problématiques de l’immeuble quant à sa qualité de construction, des démarches judiciaires se sont multipliées dans plusieurs volets.

Celles-ci sont notamment expliquées dans plusieurs comptes-rendus des assemblées du Syndicat, dans les lettres de mise en demeure et dans les procédures judiciaires. [ 29 ] Il faut ajouter qu’Euphoria a entrepris des procédures contre le Syndicat et certains de ses membres. Des frais importants d’avocats et d’experts ont dû être engagés.

Une demande d’injonction visait, au départ, certains des administrateurs et le Syndicat. [ 30 ] Enfin, David ajoute que jamais Boyer ni Marcil n’ont manifesté leur désaccord, verbalement ou autrement, en regard des cotisations spéciales réclamées par le Syndicat pour les nombreux problèmes relevant de la construction des condominiums. Ils n’ont jamais reçu de lettre, de mémo, d’avertissement ou de doléances de quelque façon que ce soit de Boyer et Marcil. [ 31 ] Tous les autres copropriétaires ont assumé les frais et cotisations spéciales de l’ordre de 9 200 $ tels que réclamés ici.

D’ailleurs, les défendeurs ont notamment assumé 500 $ en décembre 2012 et 3 000 $ en décembre 2013 pour le même type de cotisation. [ 32 ] Les représentants du Syndicat ajoutent qu’ils ont effectué un nombre d’heures incalculable dans la défense des droits des copropriétaires et qu’ils n’en retirent aucun bénéfice personnel. [ 33 ] Tous les autres copropriétaires auraient bien aimé, eux aussi, éviter tous ces déboursés. [ 34 ] Le résumé des dépenses de cette cotisation spéciale déposée en preuve sous la cote D-66 fait état des déboursés suivants : - 11 644,62 $ en frais d’architectes; - 15 311,75 $ en frais d’ingénieurs; - 16 957,24 $ en frais d’avocats dans le dossier de l’injonction; - 43 734,06 $ en frais d’avocats dans le dossier de Qualité Habitation;

- 1 299,51 $ en frais d’avocats pour l’hypothèque légale; Total : 89 947,18 $ [ 35 ] Pour sa part, Marie Boyer a établi ses éléments de défense à l’annexe B amendée au 7 mars 2016. Il s’agit d’un document préparé méticuleusement par Boyer et Marcil qui compte 23 pages. On y fait état notamment du fait que les procédures se complexifient, s’éternisent et engendrent des coûts et déboursés exorbitants.

On met en preuve plusieurs documents (D-1 à D-66) que le Tribunal a longuement étudiés. [ 36 ] Boyer soutient qu’il n’y a eu aucune consultation des membres par les responsables du Syndicat pour agir comme ils l’ont fait. Elle admet cependant qu’il y a eu des rencontres, mais, selon elle, il ne s’agit pas d’une consultation. [ 37 ] Lors des rencontres, elle soutient que tout était décidé d’avance. Elle admet qu’il y avait nécessité d’engager un avocat et des experts pour le bien des copropriétaires. Elle ajoute, cependant, que les montants n’étaient pas discutés.

Elle reproche aux administrateurs de ne pas avoir demandé le vote à plusieurs reprises. Elle estime avoir été placée devant le fait accompli alors qu’elle aurait voulu contester la décision des administrateurs du Syndicat. Elle croit qu’on lui a imposé leurs choix et décisions. [ 38 ] Il s’agit là de l’essentiel de la preuve. [ 39 ] Le Tribunal doit maintenant répondre aux questions en litige.

LE DROIT APPLICABLE: [ 40 ] Le Tribunal considère important de décrire les règles et critères applicables dans le cadre du fardeau de la preuve. [ 41 ] Le rôle principal des parties dans la charge de la preuve est établi aux articles 2803 et 2804 du Code civil du Québec qui prévoient: 2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Celui qui prétend qu'un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. 2804.

La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante. [ 42 ] Les justiciables ont le fardeau de prouver l'existence, la modification ou l'extinction d'un droit. Les règles du fardeau de la preuve signifient l'obligation de convaincre, qui est également qualifiée de fardeau de persuasion.

Il s'agit donc de l'obligation de produire dans les éléments de preuve une quantité et une qualité de preuve nécessaires à convaincre le Tribunal des allégations faites lors du procès. [ 43 ] En matière civile, le fardeau de la preuve repose sur les épaules de la

partie demanderesse suivant les principes de la simple prépondérance. [ 44 ] La

partie demanderesse doit présenter au juge une preuve qui surpasse et domine celle de la

partie défenderesse. [ 45 ] La

partie qui assume le fardeau de la preuve doit démontrer que le fait litigieux est non seulement possible, mais probable. [ 46 ] La probabilité n'est pas seulement prouvée par une preuve directe, mais aussi par les circonstances et les inférences qu'il est raisonnablement possible d'en tirer. [ 47 ] Le niveau d'une preuve prépondérante n'équivaut donc pas à une certitude, ni à une preuve hors de tout doute. [ 48 ] La Cour suprême du Canada, dans la décision de Parent c.

Lapointe [2] , sous la plume de l'honorable juge Taschereau, précise: « C'est par la prépondérance de la preuve que les causes doivent être déterminées, et c'est à la lumière de ce que révèlent les faits les plus probables, que les responsabilités doivent être établies. »

ANALYSE ET DISCUSSION: [ 49 ] Boyer et Marcil croient injustifiés les honoraires d’avocats engagés dans la défense des intérêts personnels des administrateurs du Syndicat notamment dans une poursuite touchant la diffamation. [ 50 ] Rappelons que Boyer et Marcil soutiennent que le Syndicat n’est pas juridiquement habilité à agir comme il l’a fait. [ 51 ] L’

article 1081 C.c.Q. établit : 1081. Le syndicat peut intenter toute action fondée sur un vice caché, un vice de conception ou de construction de l’immeuble ou un vice du sol. Dans le cas où les vices concernent les parties privatives, le syndicat ne peut agir sans avoir obtenu l’autorisation des copropriétaires de ces parties. Le défaut de diligence que peut opposer le défendeur à l’action fondée sur un vice caché s’apprécie, à l’égard du syndicat ou d’un

copropriétaire, à compter du jour de l’élection d’un nouveau conseil d’administration, après la perte de contrôle du promoteur sur le syndicat. [ 52 ] Le syndicat des copropriétaires peut intenter une action fondée sur les vices cachés affectant les parties communes. C’est justement ce qui est l’objet de tant de litiges et de procédures entre le Syndicat et le constructeur en cette affaire [3] . D’ailleurs, il s’agit là du rôle du syndicat et de ses administrateurs d’agir ainsi. 1083.

Le syndicat peut adhérer à une association de syndicats de copropriétés constituée pour la création, l’administration et l’entretien de services communs à plusieurs immeubles détenus en copropriété ou pour la poursuite d’intérêts communs. 1084. La composition du conseil d’administration du syndicat, le mode de nomination, de remplacement ou de rémunération des administrateurs, ainsi que les autres conditions de leur charge, sont fixés par le règlement de l’immeuble.

En cas de silence du règlement ou d’impossibilité de procéder en la manière prévue, le tribunal peut, à la demande d’un copropriétaire, nommer ou remplacer un administrateur et fixer les conditions de sa charge. 1087. L’avis de convocation de l’assemblée annuelle des copropriétaires doit être accompagné, en plus du bilan, de l’état des résultats de l’exercice écoulé, de l’état des dettes et créances, du budget prévisionnel, de tout projet de modification à la déclaration de copropriété et d’une note sur les modalités essentielles de tout contrat proposé et de tous travaux projetés. 1088.

Tout copropriétaire peut, dans les cinq jours de la réception de l’avis de convocation, faire inscrire toute question à l’ordre du jour. Avant la tenue de l’assemblée, le conseil d’administration avise par écrit les copropriétaires des questions nouvellement inscrites. [ 53 ] En regard de ce dernier article, le Tribunal rappelle qu’il était possible pour Boyer et Marcil de faire ajouter en tout temps, dans les cinq jours de la réception de l’avis de convocation, une question à l’ordre du jour.

Plutôt que d’agir conformément à la loi, ils ont préféré se taire et ne pas discuter de la question des honoraires comme ils pouvaient pourtant légalement le faire. 1096.

Les décisions du syndicat sont prises à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés à l’assemblée, y compris celles visant à corriger une erreur matérielle dans la déclaration de copropriété. [ 54 ] En l’espèce, le Tribunal, après l’étude des nombreuses pièces mises en preuve par les parties (au-delà de 150), n’a pas identifié la moindre irrégularité dans les décisions du Syndicat et les assemblées. [ 55 ] C’est ainsi que le Tribunal conclut que toutes les décisions du Syndicat ont été prises conformément à la déclaration de copropriété. 1102.

Est sans effet toute décision du syndicat qui, à l’encontre de la déclaration de copropriété, impose au copropriétaire une modification à la valeur relative de sa fraction, à la destination de sa

partie privative ou à l’usage qu’il peut en faire. [ 56 ] L’

article 1103 C.c.Q. établit : 1103. Tout copropriétaire peut demander au tribunal d’annuler une décision de l’assemblée si elle est partiale, si elle a été prise dans l’intention de nuire aux copropriétaires ou au mépris de leurs droits, ou encore si une erreur s’est produite dans le calcul des voix. L’action doit, sous peine de déchéance, être intentée dans les 60 jours de l’assemblée. Le tribunal peut, si l’action est futile ou vexatoire, condamner le demandeur à des dommages-intérêts. [ 57 ] Ainsi, cet

article permet à un copropriétaire de demander l’annulation d’une décision de l’assemblée dans certaines circonstances. [ 58 ] Les commentaires du ministre de la Justice lors de l’adoption de cet

article de droit nouveau visent à éviter l’abus de droit en matière de copropriété afin de protéger la minorité contre les excès de la majorité. [ 59 ] Jamais Boyer ou Marcil ne s’est manifesté de quelque façon que ce soit afin de dénoncer la situation, contester celle-ci ou obtenir l’annulation des décisions du Syndicat, notamment relativement aux cotisations spéciales. Ici, toutes les règles ont été respectées. [ 60 ] Pour ces motifs, le Tribunal conclut que la réclamation pour les cotisations spéciales de 9 200 $ est justifiée. [ 61 ] Qu’en est-il de la somme de 2 256,56 $ réclamée à

titre d’honoraires et frais extrajudiciaires engagés par le Syndicat de copropriété? [ 62 ] Il s’agit de factures de procureurs assumés dans la préparation du dossier aux petites créances. Le Tribunal estime qu’il n’y a pas lieu d’accueillir cette

partie de la réclamation. [ 63 ] En effet, chacune des parties a fait valoir ses points de vue et droits civils. Les représentants du Syndicat auraient pu agir d’eux- mêmes, sans nécessiter de consulter des avocats. [ 64 ] D’ailleurs, des conseils et renseignements obtenus peuvent, d’une façon générale, servir les besoins des administrateurs du Syndicat en d’autres situations semblables. Le Tribunal n’accorde pas d’indemnité à ce chapitre. [ 65 ] Quant à la demande reconventionnelle de 14 000 $, elle vise deux éléments distincts. Une première réclamation de 4 000 $ pour le stress vécu par Boyer et Marcil.

[ 66 ] Le Syndicat n’est pas responsable de la situation, il n’a commis d’ailleurs aucune faute à ce chapitre. La réclamation pour la cotisation spéciale est tout à fait justifiée et l’entêtement de Boyer et Marcil à ne pas l’assumer a causé tout le stress et les inconvénients qu’ils ont, disent-ils, subis. [ 67 ] D’ailleurs, ils ne sont pas les seuls à vivre dans cette situation juridique particulière, tous les autres copropriétaires sont aux prises avec cette hémorragie judiciaire.

Cette réclamation n’est pas accordée. [ 68 ] Quant au deuxième volet de la demande reconventionnelle de 10 000 $ pour la perte de la valeur marchande de l’indemnité de copropriété, cette somme n’est également pas recevable. [ 69 ] D’une part, Boyer et Marcil n’ont produit aucun rapport d’expert ni aucune preuve légalement admissible démontrant que leur unité de condominium a diminué quant à sa valeur marchande. [ 70 ] Certes, le fait que des procédures judiciaires visant la réfection des structures et assises même des condominiums est fort préoccupant. [ 71 ] Le Tribunal est conscient que la valeur des unités de condominium peut en être affectée.

Cependant, ce n’est pas le Syndicat qui est responsable de la situation, bien au contraire, tous ses administrateurs et tous les copropriétaires de l’endroit sont aux prises avec la même problématique que vivent Boyer et Marcil. Ces derniers ne poursuivent pas la bonne personne. C’est l’entrepreneur qui en est, peut-être, le cas échéant, responsable. La demande reconventionnelle est donc rejetée. [ 72 ] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 73 ] ACCUEILLE en

partie la réclamation. [ 74 ] CONDAMNE Marie Boyer et André Marcil à payer au Syndicat de la copropriété 400 Place du Louvre 9 200 $ à

titre de cotisation spéciale impayée, plus les intérêts au taux légal majoré de l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec à compter du 9 avril 2014, plus les frais de justice de 250 $. [ 75 ] REJETTE la demande reconventionnelle. __________________________________ DENIS LE RESTE, J.C.Q. Date d’audience : 27 juin 2016