2010 QCCQ 14404, 2010 QCCQ 14404

Dandeneau c. Fréchette 2010 QCCQ 14404 JB 2754 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE SAINT-FRANÇOIS LOCALITÉ DE SHERBROOKE « Chambre civile » N° : 450-32-014269-096 DATE : 22 novembre 2010 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE : L’HONORABLE RAOUL P. BARBE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ MATHIEU DANDENEAU, […] , Sherbrooke (Québec) […] demandeur c.

JEAN-MARC FRÉCHETTE, […] , Sherbrooke (Québec) […] défendeur ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Par une demande judiciaire signifiée le 21 octobre 2009, le demandeur Dandeneau réclame 5 060,22 $ pour vice caché. L'audition a lieu le 1 er novembre 2010. LES FAITS [ 2 ] Le 20 juin 2005, le défendeur Fréchette acquiert de Lise Perron, l'immeuble situé au […] à Sherbrooke.

Il s'agit d'un terrain de 15 mètres par 30 mètres sur lequel se trouve une maison construite en 1954. [ 3 ] En 2008, le défendeur décide de vendre cet immeuble. La valeur marchande selon le rôle d'évaluation en date du 1 er juillet 2008 est de 147,800 $ (T: 27 000 $ + B: 120,800 $). Le demandeur Dandeneau s'intéresse à cet immeuble, le visite et fait une promesse d'achat sous réserve de l'obtention de son financement et d'une inspection préachat. [ 4 ] Le 19 mars 2008, l'inspecteur Aimé Villeneuve en fait l'inspection.

Il remet au demandeur un rapport écrit dans lequel il note en autre ce qui suit (P-5) : « Plusieurs fissures, non actives, remarquées sur le solage. Ces fissures sont comme toujours, au coin des fenêtres. (…) Aucune déformation apparente du solage. La maison à 54 ans et plus rien ne semble bouger. » [ 5 ] Plus loin l'inspecteur Villeneuve écrit (page 1 de 4) : « Le solage,

partie apparente, ne montre aucune déformation. » [ 6 ] Pour le sous-sol il écrit (page 2 de 4) : « Les murs de béton, en grande

partie fermés peuvent nous cacher des éléments : isolation, infiltration et autres. » [ 7 ] Le 22 mars 2008, la vente est conclue. [ 8 ] Le contrat d'achat est notarié le 2 juin 2008. Le prix de vente est de 170 000 $ (P-4). [ 9 ] Peu de temps après la prise de possession de l'immeuble, le demandeur constate une infiltration d'eau; ces infiltrations se répètent lors de grosses pluies.

Le demandeur en informe le défendeur. [ 10 ] Le défendeur et le demandeur s'entendent pour poser un drain pour régler le problème d'eau de surface du côté sud-ouest ainsi que sur la terrasse arrière. [ 11 ] Le 9 octobre 2008, le demandeur loue un tracteur rétrocaveuse pour poser ce drain à environ 2 pieds dans la terre. Cette location coûte 268,64 $ (P-7). Ce montant est remboursé par le défendeur au demandeur. [ 12 ] En mars 2009, le demandeur constate encore des infiltrations d'eau dans le sous-sol.

[ 13 ] Le 21 mars 2009, il fait venir Epoxy et Drainage qui lui fait une évaluation de 5 051,15 $ pour refaire le drain français. [ 14 ] Au début de juin 2009, monsieur Stéphane Gingras, propriétaire d'Epoxy et Drainage, explique la problématique au défendeur Fréchette (P-2) : « Excaver pour refaire le drain français sur 62 pieds, changer le drain français, mettre du concassé, une membrane géotextile sur le concassé et poser une membrane blue sur le mur par l'extérieur pour hydrofuger le solage à cause de la perte négative, poser 3 margelles. » [ 15 ] Le 8 juillet 2009, le demandeur envoie au défendeur une mise en demeure lui demandant de remédier à la situation (P-1). [ 16 ] N'ayant pas de réponse du défendeur, le demandeur intente son action le 21 octobre 2009 réclamant 5 060,22 $. [ 17 ] Le demandeur dépose des photos pour illustrer son témoignage (P-3). [ 18 ] Selon le défendeur, la fissure en litige était visible, donc ce n'était pas un vice caché.

Il admet qu'il a tenté de régler le problème en octobre 2008, en faisant un drainage à 2 pieds dans le sol du côté sud-ouest et pour la terrasse arrière. Cela lui aurait coûté 600 $. Il note que les margelles coûtent 1 075 $ et qu'il était bien visible qu'il n'y avait pas de margelles, donc ce n'est pas un vice caché.

Le défendeur dépose des photos (D-1) et un croquis pour illustrer son témoignage. [ 19 ] Le demandeur dépose une déclaration pour valoir témoignage, en vertu de l'article 980 du Code de procédure civile , de l'étudiant locataire au sous-sol, monsieur François Leclerc qui dit (P-6) : « Je suis demeuré au […] pour la période du 1 août 2008 au 31 juillet 2009. Au cours de cette période, j'ai été témoin d'une accumulation d'eau dans la salle de lavage du sous-sol lors des pluies de forte intensité ainsi que lors de la fonte des neiges au printemps. »

ANALYSE ET MOTIFS [ 20 ] Le demandeur fonde sa réclamation notamment sur l'

article 1726 du Code civil du Québec qui édicte ce qui suit : « 1726 Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. » [ 21 ] L'acheteur a le fardeau de prouver que le vice est antérieur à la vente. Il bénéficie cependant d'une présomption de fait, lorsqu'il dénonce ce vice tôt après la délivrance et qu'il s'est manifesté peu après la vente.

En l'espèce, la preuve établit que le problème d'infiltration s'est manifesté peu de temps après la prise de possession en juin 2008, ce qui crée une présomption que le vice existait lors de la vente. [ 22 ] Dans le sous-sol, il y avait des chambres. La présence d'infiltration d'eau empêche l'usage normal du bien comme une chambre, et donne ouverture à la garantie légale.

Ce vice présente un caractère suffisamment majeur pour rendre le bien impropre à l'usage auquel il était destiné. [ 23 ] Il y a ouverture à l'action pour vices cachés lorsque le vendeur ne révèle pas que le bien est impropre à l'usage normal auquel l'acheteur le destinait, surtout lorsqu'il connaît l'utilisation spécifique qu'en fera l'acheteur. [ 24 ] En ce qui concerne le coût des travaux correctifs, il faut retrancher les 1 075 $ comme le suggère le défendeur, puisque l'absence de margelles ne peut être considérée comme un vice caché.

Il faut donc retrancher 1 075 $ du montant de 5 051 $, ce qui laisse un solde de 3 976 $. [ 25 ] De plus, la stricte équivalence entre le montant des réparations et la diminution du prix de vente auquel un acheteur peut avoir droit en cas de vice caché, n'est pas toujours une base adéquate de calcul. Par contre, l'indemnisation en cas de vices cachés, tout en n'étant pas une source d'enrichissement pour l'acheteur, doit permettre une réparation intégrale.

Ainsi la dépréciation du bien doit être prise en considération lorsque des réparations s'avèrent nécessaires, il faut éviter que l'acheteur ne se retrouve avec un bien augmenté d'une plus-value. [ 26 ] En l'espèce, le demandeur achète une maison dont le drain avait 54 ans. Faire payer un drain neuf au vendeur, alors qu'il vendait un drain de 54 ans, consisterait un enrichissement injustifié en faveur du demandeur. Il y a donc lieu de tenir compte de cette dépréciation et de limiter la réclamation à 2 000 $.

En semblables matières, il faut tenir compte de critères tels que l'âge de l'immeuble, le prix de vente, la nature du vice caché pour pondérer le coût des réclamations. [ 27 ] Bien que cela ne constitue pas un motif de la décision, notons qu'avec cette réduction de 2 000 $, le prix de vente revient à 168 000 $, alors que la valeur marchande de l'immeuble au 1 er juillet 2008, selon le rôle d'évaluation, est de 148 700 $.

[ 28 ] PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 29 ] CONDAMNE le défendeur à payer au demandeur DEUX MILLE DOLLARS (2 000 $), avec intérêt au taux légal de 5% l'an et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec à compter de l'assignation du 21 octobre 2009, plus les frais judiciaires de 157 $. __________________________________ RAOUL P. BARBE, J.C.Q. Date d’audience : 1 er novembre 2010