2014 QCCQ 7767, 2014 QCCQ 7767

Willis c. Muravsky 2014 QCCQ 7767 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE R ouyn-Noranda LOCALITÉ DE R ouyn-Noranda « Chambre civile » N° : 600-32-003322-138 DATE : 28 juillet 2014 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE JOSÉE BÉLANGER, J.C.Q. ______________________________________________________________________ Louis-Paul Willis et Marie-France Beaudry , domiciliés et résidant au […] à Rouyn-Noranda, district de Rouyn-Noranda (Québec) […] Demandeurs c.

Sharon Muravsky , domiciliée et résidant au […]à Sherbrooke, district de Saint-François (Québec) […] Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les demandeurs (monsieur Willis et madame Beaudry) réclament de la défenderesse (madame Muravsky), la somme de 11 657 $ au motif que la résidence qu'ils ont achetée de cette dernière était entachée d'un vice caché au moment de la vente.

Ils acceptent de réduire leur réclamation à 7 000 $, afin de répondre aux exigences applicables à la division des petites créances de la Cour du Québec. [ 2 ] La réclamation des demandeurs se détaille ainsi : Détails Montants $ Travaux d'urgence 10 157 Troubles et inconvénients 1 500 Total 11 657 Ce montant est réduit à 7 000 $ [ 3 ] La défenderesse conteste la réclamation des demandeurs. Au moment de la vente, elle ignorait que la propriété était atteinte d'un vice caché.

Questions en litige [ 4 ] L'immeuble était-il atteint d'un vice caché au moment de la vente? [ 5 ] La défenderesse est-elle responsable de la situation? Les faits • Preuve en demande [ 6 ] Le 7 juillet 2011, les demandeurs achètent de la défenderesse, une résidence sise au […] à Rouyn-Noranda. Un garage est attenant à la résidence. [ 7 ] Le 25 mai 2011, les demandeurs font une visite de la maison. Il est à noter que le sous-sol de cette maison est entièrement fini. [ 8 ] La déclaration du vendeur datée également du 25 mai, mentionne qu'il y a eu certaines infiltrations.

L'une à la cheminée; une toile a été installée ce qui a mis fin à l'infiltration. L'autre à la toiture, et ce, avant que ne soit installé un câble chauffant. Il y a eu aussi une infiltration au sous-sol qui a été contrôlée et canalisée vers le drain sans produire de dommages. [ 9 ] Le 26 mai, les parties font une entente pour l'achat de la propriété au prix de 265 000 $, ladite entente est conditionnelle à ce que les demandeurs fassent procéder à une inspection préachat. Ce qui est fait le 3 juin 2011. [ 10 ] L'inspecteur ne note aucune trace anormale d'humidité au sous-sol.

Cependant, il précise qu'en raison du fait que « le sous-sol soit entièrement fini, il est impossible à ce moment d'examiner l'état de la fondation et de la dalle de béton sans devoir entamer des travaux majeurs et encourir des frais élevés ». [ 11 ] Au moment de l'inspection, la défenderesse est représentée par son ex-conjoint, monsieur Guy Bernier. Celui-ci informe les demandeurs que le drain de fondation a été entièrement refait en 2002 par l'ancien propriétaire, monsieur Pierre Lafontaine.

Quant à l'infiltration au sous-sol qui est canalisée vers le drain du plancher, elle est située au coin sud-ouest de la propriété et serait due à la présence d'un cap de roche sous la fondation.

[ 12 ] Les résultats de l'inspection étant satisfaisants, les demandeurs achètent la propriété le 7 juillet 2011. [ 13 ] Le 30 octobre 2012, survient au sous-sol, un refoulement d'égouts. Les demandeurs sont avisés par les employés municipaux que les égouts municipaux sont obstrués. Le jour même, le sous-sol est nettoyé et désinfecté. [ 14 ] Le 31 octobre, un entrepreneur procède, au sous-sol, à l'enlèvement du plancher flottant, et ce, afin de le remplacer. C'est alors que les demandeurs découvrent de la moisissure sur une grande

partie du sous-plancher. [ 15 ] Le 1 er novembre, les demandeurs sont avisés par l'experte en sinistre qu'il y aura probablement un refus d'indemnisation de la part de l'assureur, car selon elle, les dommages causés au sous-plancher résultent de façon évidente d'une cause préexistante. [ 16 ] Le 2 novembre, un plombier, envoyé par l'assureur à la résidence des demandeurs, procède par caméra à l'examen du drain sanitaire. Cet examen révèle la présence de radicelles dans le drain, à sa sortie sous la fondation de la propriété.

De plus, il n'y a aucun clapet antiretour. [ 17 ] Les 5 et 6 novembre, les demandeurs utilisent des « avis d'engagement de responsabilité » à l'égard de la défenderesse et de la Ville de Rouyn-Noranda. Quant à la défenderesse, c'est pour l'aviser des moisissures au sous-sol et de la nécessité d'en identifier la cause. Quant à la Ville, pour lui indiquer la présence de radicelles dans le drain. [ 18 ] En décembre 2012, les demandeurs apprendront que les racines proviennent d'un érable. Or les seuls érables à proximité appartiennent à la Ville de Rouyn-Noranda.

Ils intenteront un recours contre la Ville pour les dommages causés par les racines aux drains sanitaires et de fondation. Finalement, les parties s'entendront à l'amiable. [ 19 ] Les demandeurs entreposent le contenu de leur sous-sol dans le garage en attendant le début des travaux de désinfection et reconstruction. [ 20 ] Le 16 novembre, monsieur Richard Mercier, des Entreprises Richard Mercier, examine la propriété des demandeurs.

Il leur révèle qu'il a déjà examiné cette résidence en 2002. [ 21 ] À cette époque, monsieur Mercier excave autour de la résidence, afin d'installer un drain de fondation et une membrane hydrofuge. Monsieur Lafontaine, alors propriétaire de l'immeuble, demande à monsieur Mercier de venir constater les inondations qui persistent au sous-sol malgré l'installation du drain. C'est alors que monsieur Mercier remarque que la dalle de béton présente des faiblesses. À cette époque, le sous-sol n'est pas fini. Selon lui, la dalle n'est pas de qualité et est trop mince.

Il suggère à monsieur Lafontaine de la recouvrir d'une nouvelle couche de béton de trois ou quatre pouces. Monsieur Lafontaine n'en fera rien. [ 22 ] Le 16 novembre 2012, monsieur Mercier constate que le sous-sol n'est pas dans le même état qu'en 2002. Il remarque que : • À certains endroits le bois du sous-plancher est pourri; • Il y a de l'eau; • Un enduit a été appliqué sur le béton; • Une membrane a été collée sur le plancher; • Il y a des trous autour du drain du plancher.

Selon monsieur Mercier, ce qui différencie cette situation de celle de 2002, c'est qu'il y a à nouveau de l'eau et que des travaux ont été faits pour la canaliser. [ 23 ] Le 18 novembre, monsieur Bernier constate la présence de moisissures sur le sous-plancher. Les demandeurs informent la défenderesse des informations reçues de monsieur Mercier quant à la dalle de béton. Elle leur donne son consentement pour qu'ils procèdent à l'enlèvement du sous-plancher.

Ce qui est fait le 22 novembre. [ 24 ] La dalle de béton étant à présent visible, les demandeurs font les constatations suivantes : • Il y a des infiltrations d'eau à divers endroits, notamment le long des murs sud et nord; • Les endroits où se manifestent les infiltrations coïncident en grande

partie avec ceux du sous-plancher où se trouvait la moisissure; • Des tranchées ont été creusées dans la dalle. À l'intérieur des tranchées, de petits tuyaux de plastique ont été insérés. Puis, du béton a été coulé dans les tranchées qui ont finalement été recouvertes d'une membrane pour les sceller; • De l'eau s'infiltre le long du joint créé par la tranchée. [ 25 ] Le 30 novembre 2012, il y a excavation du drain sanitaire. Ces travaux révèlent que le drain de fondation est obstrué du côté sud.

Or le drain de fondation se déverse dans le drain sanitaire qui lui est obstrué par des radicelles. [ 26 ] Quant au drain de fondation du côté nord, non seulement est-il intact, mais il fonctionne bien. Cette constatation laisse les demandeurs perplexes, car il y a des infiltrations d'eau du côté nord de la propriété. Or elles ne peuvent être causées par l'obstruction du drain de ce côté de la propriété.

Ils en viennent à conclure que l'obstruction du drain du côté sud n'est pas la seule cause des infiltrations d'eau au sous-sol. [ 27 ] Le 30 novembre, les demandeurs envoient à la défenderesse un deuxième avis d'engagement par lequel ils l'informent, entre autres, des travaux qu'ils ont constatés sur la dalle de béton (c'est-à-dire les tranchées), qui peuvent constituer une source de problème.

[ 28 ] Le 4 décembre, suite à une journée plutôt douce, les demandeurs voient qu'il y a de l'eau à différents endroits du sous-sol. L'eau semble provenir directement de la dalle de béton et de la fondation. Le même soir, monsieur Bernier vient le constater. [ 29 ] Du 10 au 12 décembre, les demandeurs ont un échange de courriels avec la défenderesse.

Les sujets abordés sont la dalle de béton et la présence d'infiltrations d'eau à différents endroits du sous-sol. [ 30 ] Le sol est gelé, ce qui fait en sorte que les demandeurs doivent attendre le printemps pour pouvoir procéder aux travaux relatifs au drain de fondation. À ce stade, la deuxième cause des infiltrations d'eau tant sur le pourtour de la maison, que sur la dalle de béton, n'est pas déterminée. [ 31 ] Le 13 avril 2013, monsieur Richard Mercier examine le sous-sol ainsi que l'extérieur de la propriété en vue des travaux.

Il remarque au sous-sol, les canalisations creusées dans la dalle de béton (c'est-à-dire les tranchées qui contiennent les tuyaux de plastique) qui sont mentionnées à la déclaration du vendeur. De l'eau est visible sur le béton aux endroits où les canalisations ont été installées. [ 32 ] Durant la fonte des neiges, le garage est inondé ce qui endommage les biens qui y ont été entreposés en novembre 2012. [ 33 ] Les 6 et 7 mai 2013, les Entreprises Richard Mercier procèdent à l'excavation du mur sud et d'une

partie du mur avant est ainsi qu'à l'installation d'un nouveau drain de fondation autour de cette portion de la propriété. Suite à ces travaux, les demandeurs intentent un recours contre la Ville de Rouyn-Noranda. [ 34 ] Le 22 mai 2013, suite à de fortes pluies, de nouvelles infiltrations d'eau apparaissent au sous-sol sur les murs nord et sud, ce qui confirme qu'il y a une cause autre que les drains. [ 35 ] Monsieur Mercier vient à nouveau examiner le sous-sol.

Afin de régler le problème des infiltrations, il conseille aux demandeurs la pose d'un drain à l'intérieur de la maison ainsi qu'une couche de béton de trois pouces sur la dalle existante. Monsieur Mercier leur suggère l'installation d'un drain intérieur, car la semelle est mince et il y a un cap de roche. Cette situation rend le drainage de l'eau difficile.

Suite à cette visite, il leur envoie un rapport qui fait état de ses constatations ainsi que de sa visite des lieux en 2002. [ 36 ] Le 16 juin 2013, les demandeurs reçoivent de monsieur Mercier, une soumission pour l'installation d'un drain intérieur. [ 37 ] Monsieur Mercier leur offre de commencer les travaux dès le lendemain, ce que les demandeurs acceptent considérant que la défenderesse est amplement au courant de la situation et que le sous-sol est inutilisable depuis octobre 2012. [ 38 ] Le 17 juin, les demandeurs appellent monsieur Bernier pour l'informer que les travaux commencent et lui offrent la possibilité de constater l'état de la dalle de béton, des canalisations et de procéder à toute expertise qu'il jugera pertinente.

Monsieur Bernier vient constater le tout. [ 39 ] Du 17 au 21 juin, les Entreprises Richard Mercier procèdent aux travaux. Le coût estimé de ces travaux est de 6 000 $, ce qui inclut la pose de la nouvelle couche de béton. Les demandeurs participent aux travaux pour diminuer les coûts. L'évaluation des travaux est transmise à la défenderesse. [ 40 ] En cours de travaux, une fois le béton des murs nord et sud cassé, il appert que les canalisations menant vers le drain du plancher sont entièrement obstruées par du béton. Elles ne permettent donc pas à l'eau de s'écouler.

Monsieur Bernier est aussitôt avisé par courriel de la situation. [ 41 ] L'ouverture d'une tranchée dans la dalle de béton révèle qu'elle est anormalement mince par endroits. [ 42 ] Le soir du 20 juin, monsieur Bernier vient voir les travaux ainsi que l'état de la dalle et des canalisations. [ 43 ] En raison du roc sous la dalle de béton, les travaux durent plus longtemps que prévu.

La facture finale est de 10 157 $ au lieu de 6 000 $. [ 44 ] Le 24 juillet, les demandeurs font parvenir la facture à la défenderesse. [ 45 ] Le 16 août, les demandeurs mettent en demeure la défenderesse de leur rembourser le coût des travaux. [ 46 ] Outre les coûts des travaux, les demandeurs réclament les sommes suivantes : Détails Montants $ Perte de jouissance du sous-sol durant plus de huit mois 500 Inondation fréquente du garage que la défenderesse a omis de mentionner dans la déclaration du vendeur / Inondation qui a endommagé les biens entreposés 1 000 Total 1 500 • Preuve en défense [ 47 ] Le 25 mai 2007, la défenderesse et monsieur Bernier acquièrent la propriété.

À cette époque, le sous-sol n'est pas fini. [ 48 ] Ils ont terminé le sous-sol en 2007. Il y a eu une seule infiltration d'eau dans cette maison, soit celle qui a été dénoncée lors de la vente aux demandeurs. [ 49 ] Ce n'est pas la défenderesse qui a fait les tranchées dans la dalle de béton. [ 50 ] Monsieur Bernier a vécu avec la défenderesse jusqu'en 2010. Le 31 mai 2010, la défenderesse est devenue la seule et unique propriétaire de l'immeuble.

[51] Monsieur Bernier et la défenderesse ont toujours pleinement collaboré avec les demandeurs. Ils ignoraient la présente situation. [52] Lors de la vente de la propriété aux demandeurs, il n'a pas été question du garage.

Le droit applicable [53] Selon les demandeurs, leur propriété était atteinte d'un vice caché, car la dalle de béton du sous-sol présentait certainesfaiblesses et était parcourue de canalisations inadéquates, car obstruées par du béton, ce qui rendait impossible le drainage de l'eau. [54] Le recours des demandeurs se fonde sur la garantie légale contre les vices cachés appelée également, la garantie de qualité, quise retrouve aux articles 1726 et suivants du Code civil du Québec. 1726.

Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui lerendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pasdonné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constatépar un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [55] Les conditions d'application de la garantie sont les suivantes : • Le défaut allégué doit être grave; • Le défaut caché doit avoir existé au moment de la vente; • Le défaut doit être caché, c'est-à-dire non apparent; • Le défaut doit être inconnu de l'acheteur. [56] Les demandeurs ont le fardeau de prouver leur demande suivant les principes de la simple prépondérance.

Les règles du fardeaude la preuve signifient l'obligation de convaincre qui est également qualifiée de fardeau de persuasion. En un mot, les demandeursdoivent présenter au juge une preuve qui surpasse et domine celle de la défenderesse. [57] Le rôle des parties dans la charge de la preuve est établi aux articles 2803 et 2804 du Code civil du Québec. 2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Celui qui prétend qu'un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. 2804.

La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n'exige une preuve plusconvaincante. [58] L'auteur Jacques Deslauriers définit en ces termes, les vices cachés : «

L'article 1726 C.c.Q. indique implicitement les caractéristiques d'un vice caché. Il s'agit d'un vice rendant le bien impropre à l'usageauquel l'acheteur le destinait. Si le vice caché diminue tellement l'usage du bien que l'acheteur ne l'aurait pas acheté s'il l'avait connu,ce dernier peut demander la résolution de la vente en raison de ce vice caché (…).

S'il s'avère que, malgré sa connaissance du vice, l'acheteur aurait quand même acheté le bien mais à un prix moindre, il peut demanderune diminution de prix (l'article. 1604 C.c.Q.). »[1] [59] Les protections juridiques qu'offre la garantie légale de qualité ne s'appliquent pas à l'acheteur imprudent ou incompétent. Lecaractère de ce qui est caché s'apprécie selon une norme objective, celle de l'examen qu'aurait fait un acheteur prudent et diligent. [60] Dans Chamberland c.

Gosselin[2], la juge Nancy McKenna, s’exprime ainsi quant aux obligations de l’acheteur, et plusprécisément quant à son obligation de prudence et de diligence : « [24] Plus précisément dans l'arrêt Placements Jacpar c. Benzakour2, le juge Lebel alors juge à la Cour d'appel s'exprimait commesuit quant à la notion de prudence et diligence : En achetant un bien, l'acquéreur est tenu à une obligation de prudence et de diligence. Cette dernière exige qu'il prête une attentionsuffisante à l'objet qu'il examine (Arcand c. Clément

(1971) C.A. 69; Rousseau c. Gagnon (QC CA), 1987 R.J.Q. 40).Il faut évaluer le comportement de l'acquéreur par rapport à la norme objective de l'acheteur raisonnable et prudent. L'on doit toutefois se demander si le test de l'acheteur prudent est toujours, comme le suggère l'opinion souvent citée de monsieur le jugePratte, celui de l'acheteur qui se fait assister d'un expert lorsqu'il ne possède pas les connaissances techniques nécessaires. À défaut de laprésence de cet expert, le vice que constaterait celui-ci demeure-t-il un vice caché ?

L'expertise devient-elle une condition préalable de lamise en oeuvre des garanties légales contre le vice caché ? Pour apprécier la valeur d'une telle prétention, il faut toutefois rappeler au préalable la nature de l'examen ou de l'inspection de la chosequ'on exige de la part de l'acquéreur agissant seul ou accompagné d'un expert. Dans l'un et l'autre cas, l'examen antérieur à l'achat n'est pas un examen approfondi, comportant un travail spécial. T. Rousseau-Houle parle d'un examen "normal", n'impliquant pas l'excavation du sol autour de fondations ou la démolition partielle d'unédifice. Elle ajoute:

"Le vice est en effet caché s'il ne peut être aperçu qu'au moyen d'un travail qu'il n'est pas dans l'usage de faire." (loc. cit. p. 128) Un traité français récent emploie l'expression "vérification élémentaire" (Henri, Léon et Jean Mazeaud: Leçons de droit civil: principauxcontrats, vente et échange, T. 3, 2e volume, 7e édition, par M. de Juglart, Éditions Montchrestien, p. 302). La jurisprudence qualifie cetteinspection de normale ou de normalement attentive (Laurier Vachon c. Girard

(1968) B.R. 499; Levine c. Frank W. Horner Ltd. (1961)B.R. 108, conf. par (1962) (SCC), R.C.S. 343). Des arrêts plus récents de notre Cour parlent d'un examen rapide ou d'un "simple examen" ou encore, d'une "inspection raisonnable"(voir Winograd c. Masliah, J.E. 80-626; Gosselin c. Létourneau, J.E. 80-132; [25] Plus loin dans le même arrêt, le juge énonce ceci quant aux obligations de l'acheteur : Le régime juridique des garanties légales du vendeur ne constitue pas un système de protection de l'acheteur imprudent ou incompétent.Il impose un standard de conduite à l'acquéreur d'un bien meuble ou immeuble.

C'est à la définition de cette norme que se relie leproblème de l'expertise. On ne saurait en effet toujours considérer comme caché ce qui n'a pas été constaté ou ce qui a été mal compris. […] En achetant un bien, l'acquéreur est tenu à une obligation de prudence et de diligence. Cette dernière exige qu'il prête une attentionsuffisante à l'objet qu'il examine. Il faut évaluer le comportement de l'acquéreur par rapport à la norme objective de l'acheteur raisonnableet prudent. » [61] Le vendeur a également certains devoirs.

Toujours dans Chamberland, la juge McKenna dit ce qui suit [3]: « [27] D'autre part, le vendeur a quant à lui une obligation de loyauté envers l'acheteur. Il ne peut faire de fausses déclarations ausujet du bien ou induire l'acheteur en erreur en créant un faux sentiment de sécurité. C'est ainsi qu'un vice apparent peut juridiquementdevenir caché suite aux déclarations du vendeur. [28] Toujours dans l'arrêt Placements Jacpar c. Benzakour précité, la Cour d'appel s'exprime ainsi sur ce principe : Le propre comportement du vendeur jouera son rôle à l'occasion dans l'appréciation du caractère du vice.

Ainsi, ces faussesreprésentations ou le dol du vendeur quant à l'état de la chose ou aux causes réelles de vices apparents, dégageront parfois l'acquéreur del'obligation d'explorer davantage. Le dol ou le mensonge du vendeur peut rendre un vice juridiquement caché, surtout lorsque l'acquéreur a demandé une explication ausujet des manifestations d'un défaut et qu'on l'a orienté sur une fausse piste.

On ne peut reprocher à l'acquéreur de soupçonner lamauvaise foi de son vendeur. [29] Il est également utile de citer les commentaires des auteurs Jean-Louis Beaudoin et Patrice Deslauriers sur les devoirs duvendeur : Les tribunaux accordent une importance grandissante au comportement du vendeur en présence de certains "indices" laissant présager undéfaut. La jurisprudence impose, en effet, au vendeur de divulguer l'état exact du bien vendu.

La réticence, les manœuvres frauduleuses,le mensonge ou l'omission sont associés au dol pour les tribunaux et transforment les "indices" ou les vices apparents en vices "juridiquement cachés."4 » [62] Quant à la gravité du vice, elle doit être telle qu’elle diminue considérablement l’utilité envisagée par l’acheteur prudent etdiligent.

Au point, qu’il n’en aurait pas payé le prix, s’il avait eu connaissance du vice.[4] [63] Une fois que l’acheteur a prouvé l’existence du vice, le vendeur peut-être tenu responsable même s’il est de bonne foi ou, mêmes’il ignorait l’existence du vice.[5] [64] L'acheteur d'un immeuble qui constate que celui-ci est atteint d'un vice doit le dénoncer par écrit dans un délai raisonnabledepuis sa découverte. 1739. L'acheteur qui constate que le bien est atteint d'un vice doit, par écrit, le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable depuis sadécouverte.

Ce délai commence à courir, lorsque le vice apparaît graduellement, du jour où l'acheteur a pu en soupçonner la gravité etl'étendue. Le vendeur ne peut se prévaloir d'une dénonciation tardive de l'acheteur s'il connaissait ou ne pouvait ignorer le vice. [65] Il doit également lui envoyer une mise en demeure avant d'effectuer les réparations nécessaires pour remédier au vice. 1595. La demande extrajudiciaire par laquelle le créancier met son débiteur en demeure doit être faite par écrit.

Elle doit accorder au débiteur un délai d'exécution suffisant, eu égard à la nature de l'obligation et aux circonstances; autrement, ledébiteur peut toujours l'exécuter dans un délai raisonnable à compter de la demande. [66] Ce n'est qu'à ces conditions que l'acheteur pourra exercer ses recours contre le vendeur. Analyse et décision [67] De l'avis du Tribunal, le vice allégué par les demandeurs est un vice caché, car il répond à tous les critères élaborés par ladoctrine et la jurisprudence.

[ 68 ] Le témoignage de monsieur Richard Mercier est précis quant à la description du vice. Dès 2002, il constate que la dalle de béton est de mauvaise qualité et trop mince par endroits. Déjà à cette époque, l'eau n'est pas drainée de façon appropriée. Il fait des suggestions au propriétaire d'alors qui ne les suit pas. À un certain moment, des tranchées munies de tuyaux sont installées dans la dalle par un des propriétaires. La défenderesse nie que ce soit elle. Quoiqu'il en soit, en 2012 ces tranchées sont là et elles n'y étaient pas en 2002.

Selon monsieur Mercier, ce sont des travaux qui ont été faits par un non-professionnel pour corriger la situation. Ce qui n'a pas été le cas, car le béton qui a recouvert les tranchées s'est infiltré dans les tuyaux et les a obstrués. Résultat : le sous-sol n'était pas drainé et la preuve offerte en demande est prépondérante à ce sujet. [ 69 ] Il s'agit d'un vice grave qui a rendu l'immeuble impropre à l'usage auquel il était destiné, soit d'être utilisé comme résidence familiale (

article 1726 , alinéa 1 du Code civil du Québec ). [ 70 ] La preuve est également prépondérante que le vice existait au moment de la vente, qu'il était caché et inconnu des acheteurs. [ 71 ] Bien que la question n'ait pas été soulevée en défense, le Tribunal considère que le vice a été dénoncé dans un délai raisonnable selon l'

article 1739 du Code civil du Québec , bien que les demandeurs aient utilisé des « avis d'engagement de responsabilité » qui sont des documents généralement utilisés par des experts en sinistre. Bien que le document n'est pas celui qui aurait dû être utilisé, son contenu répond aux critères de l'article 1739 du Code civil du Québec et à la jurisprudence pertinente. [ 72 ] Les parties étaient en constante communication, et ce, jusqu'aux travaux de juin 2013. La défenderesse était au courant du vice et des étapes suivies par les demandeurs.

Elle a pu d'elle-même constater l'ampleur du vice et a eu l'occasion d'y remédier et de faire faire les expertises jugées nécessaires. [ 73 ] Le Tribunal ne peut retenir les arguments de la défenderesse selon lesquels il ne s'agit pas d'un vice caché, mais d'une question de vétusté. Il est vrai qu'il s'agit probablement d'un immeuble datant des années 1950. Or la situation décrite par monsieur Mercier n'en est pas une de « vieillissement normal, d'une détérioration résultant de l'usure ».

Ce n'est pas l'usure qui a provoqué le problème de drainage, mais une dalle de mauvaise qualité, à laquelle on a ajouté des tuyaux obstrués. [ 74 ] Le Tribunal tient à préciser que la mention d'une infiltration d'eau au sous-sol, à la déclaration du vendeur, n'était pas un indice qui aurait dû amener les demandeurs à faire des expertises plus poussées à la recherche du vice.

Bien que l'infiltration ait été mentionnée, elle était suivie de la mention «contrôlée et canalisée vers le drain; aucun dommage » ce qui était de nature à rassurer les demandeurs et à ne pas faire procéder à d'autres examens susceptibles de déceler un quelconque problème. [ 75 ] En conclusion, l'immeuble acheté par les demandeurs était atteint d'un vice caché au moment de la vente. La défenderesse, même si elle ne connaissait pas l'existence de ce vice doit en être tenue responsable (

article 1726 du Code civil du Québec ). • Les réclamations des demandeurs • Quantum [ 76 ] Le juge Guertin explique bien dans Guilbaut c.

Pelletier de quelle façon les tribunaux doivent calculer la teneur de la réduction de prix à accorder lorsque l'application de la garantie de qualité est appliquée [6] . [77] Notre législateur s'étant bien gardé de définir précisément la façon de calculer la teneur de la réduction de prix à accorder des suites de l'application de la garantie légale de qualité, se contentant d'énoncer qu'elle «s'apprécie en tenant compte de toutes les circonstances appropriées» [31] , il nous appartient de procéder à un choix parmi les diverses théories qui s'offrent à nous. [78] L'auteur Jeffrey Edwards nous enseigne que les tribunaux ont à ce jour privilégié trois méthodes de calcul de la réduction de prix : «Par la première, on cherche à établir le montant de la dévaluation occasionnée par le vice.

Elle se fonde sur la prémisse que l'acheteur aurait payé la juste valeur marchande du bien défectueux. La difficulté du système repose dans ce cas sur le fait qu'il n'est pas toujours facile de fixer la valeur du marché d'un bien atteint d'un vice. La deuxième méthode de calcul, la plus populaire, assimile le coût des travaux de réparation du vice au montant de la réduction. L'attrait principal de ce système est sa simplicité : celui-ci ne requiert en effet aucune évaluation du bien défectueux. Il se justifie également très bien sur le plan de l'équité.

En général, un acheteur accepterait d'acheter, et un vendeur accepterait de vendre, même un bien défectueux en déduisant de son prix normal le coût de réparation de son vice. Quant à la troisième méthode, elle n'a reçu que l'aval récent des tribunaux. Elle consiste à fixer le montant correspondant à la diminution de vie utile du bien (ou de la

partie du bien atteinte) occasionnée par le vice.» [32] [ 77 ] Les demandeurs ont déposé au soutien de leur demande, la facture des Entreprises Richard Mercier du 25 juin 2013. Cette facture de 10 157 $ énumère les travaux effectués pour remédier au vice. Ces travaux ainsi que le coût, nous apparaissent raisonnables compte tenu de la preuve entendue. N'eût été du plafond de 7 000 $ imposé par la division des petites créances, le Tribunal aurait accordé ce montant en entier aux demandeurs.

En conséquence et pour les motifs énumérés, le Tribunal accorde aux demandeurs la somme de 7 000 $. • Troubles et inconvénients [ 78 ] À ce titre, les demandeurs réclament 1 500 $. [ 79 ] La défenderesse est-elle légalement responsable de ces dommages? L'

article 1728 du Code civil du Québec se lit ainsi : 1728. Si le vendeur connaissait le vice caché ou ne pouvait l'ignorer, il est tenu, outre la restitution du prix, de réparer le préjudice subi par l'acheteur. [ 80 ] Dans la présente affaire, la preuve n'a pas établi que la défenderesse était réellement au courant du vice qui entachait le

plancher du sous-sol de la résidence. Sans égard au plafond de 7 000 $ de la division des petites créances, le Tribunal aurait de toute façon rejeté cette réclamation. Par ces motifs, Le Tribunal : [ 81 ] Accueille la demande; [ 82 ] Condamne la défenderesse Sharon Muravsky à payer aux demandeurs Louis-Paul Willis et Marie-France Beaudry, la somme de 7 000 $ avec intérêts au taux légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec à compter du 2 octobre 2013; [ 83 ] Condamne la défenderesse Sharon Muravsky à payer aux demandeurs Louis-Paul Willis et Marie-France Beaudry, les frais judiciaires de 167 $. __________________________________ JOSÉE BÉLANGER, J.C.Q. Date d’audience : 22 avril 2014