2018 QCCQ 983, 2018 QCCQ 983

Giannoukakis c. Nguyen 2018 QCCQ 983 JB 4453 COUR DU QUÉBEC «division des petites créances» CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LAVAL LOCALITÉ DE LAVAL « Chambre civile » N° : 540-32-030220-162 DATE : 18 JANVIER 2018 SOUS LA PRÉSIDENCE DE : L’HONORABLE ANNIE BREAULT, J.C.Q. DIMITRIOS GIANNOUKAKIS -et- ANTONIA SAMARA Demandeurs c. MY HANG NGUYEN -et- NETTOYEUR SOUVENIR GABRIEL INC. Défenderesses JUGEMENT 1. APERÇU [ 1 ] Les demandeurs, M.

Dimitrios Giannoukakis et Mme Antonia Samara (les « Locateurs » ), réclament les loyers relatifs à l’occupation d’un local commercial leur appartenant et dans lequel est exploité un commerce de nettoyeur. [ 2 ] La réclamation concerne les loyers impayés des mois de juillet à novembre 2016 pendant lesquels le local est vacant (7 185,95 $) [1] , de même que la perte en loyer découlant du fait que les Locateurs ont conclu un bail avec un tiers suite à la décision du locataire de ne plus occuper le local, mais pour un loyer moindre, de sorte qu’ils réclament la différence jusqu’au 30 septembre 2018 (8 968,08 $) [2] . [ 3 ] La défenderesse My Hang Nguyen, signataire du bail relatif à l’occupation du local, soutient ne pas être responsable puisqu’elle a avisé les Locateurs en avril 2015 que l’exploitation du commerce de nettoyeur serait à l’avenir faite par la défenderesse Nettoyeur Souvenir Gabriel inc. et avoir été assurée qu’un nouveau bail serait préparé et signé avec le nouvel exploitant. [ 4 ] Dans l’éventualité où le tribunal ne fait pas droit au moyen soulevé par Mme Nguyen et décide qu’elle demeure liée par le bail intervenu avec les Locateurs, Mme Nguyen invoque les mêmes moyens de contestation que ceux soulevés par Nettoyeur Souvenir Gabriel inc., soit : • Qu’elle était justifiée au 1 er juillet 2016 de refuser de reprendre possession du local et de demander la résiliation du bail pour ne pas avoir eu la jouissance du local pendant plus de 3 mois [3] et puisque l’état du local, même au 1 er juillet, ne permettait pas la reprise des opérations du nettoyeur; • Les montants réclamés sont exagérés et abusifs puisque le local est loué à compter du 1 er octobre 2016 à un tiers qui débute le paiement du loyer convenu avec les Locateurs à compter du 1 er décembre 2016.

Bien que Nettoyeur Souvenir Gabriel inc. estime ne pas avoir à subir la décision des Locateurs d’accorder à ce tiers un congé de loyer de 2 mois, elle soutient que les Locateurs ne peuvent lui réclamer de loyer après le 1 er décembre 2016. [ 5 ] Pour décider du litige opposant les parties, le tribunal doit répondre aux questions en litige suivantes : • Qui de Mme Nguyen ou de Nettoyeur Souvenir Gabriel inc. est responsable des obligations prévues au bail ? • Le bail est-il résilié au 1 er juillet 2016 comme conséquence de la perte de jouissance des lieux pendant plus de 3 mois et de l’état des lieux ? • Les Locateurs ont-ils droit aux montants réclamés ?

2. CONTEXTE [ 6 ] Le 26 novembre 2012, intervient un bail entre les Locateurs et Mme Nguyen d’une durée à l’origine de 13 mois pour l’exploitation d’un commerce de nettoyeur dans un local situé sur le boulevard du Souvenir à Laval. À son échéance, Mme Nguyen exerce l’option de renouvellement qui y est prévue pour une durée additionnelle de 5 ans, soit du 1 er janvier 2014 au 31 décembre 2018 [4] . [ 7 ] Il s’agit du second commerce de nettoyeur exploité par Mme Nguyen, le premier étant situé à Boisbriand. Elle est assistée dans l’exploitation du commerce de nettoyeur de Laval par son ex-mari, M.

Freddy Grilli [5] . [ 8 ] En avril 2015, M. Grilli fonde la société Nettoyeur Souvenir Gabriel inc. dont il est seul administrateur et actionnaire. Mme Nguyen témoigne avoir donné à M. Grilli le commerce de Laval pour se consacrer à celui de Boisbriand. [ 9 ] Mme Nguyen et M. Grilli témoignent tous deux avoir informé M. Giannoukakis de ce changement et avoir demandé que soit préparé un nouveau bail au nom de Nettoyeur Souvenir Gabriel inc., ce à quoi M. Giannoukakis aurait indiqué ne pas avoir d’objection.

Malgré un ou deux rappels de leur part dans les quelque 3 mois qui suivent, le bail n’est jamais préparé et le sujet n’est par la suite plus abordé. [ 10 ] M. Giannoukakis ne nie pas formellement que de telles discussions aient pu avoir lieu, et ce, puisqu’il n’en conserve pas de souvenir. Il soutient toutefois que dans une telle éventualité il a sûrement requis que ces discussions soient suivies d’un écrit pour en référer à son notaire, tel qu’il a l’habitude de le faire.

Il ajoute que même alors il n’aurait pas accepté de libérer Mme Nguyen de sa responsabilité quant au paiement du loyer, tel que le prévoit par ailleurs la clause 5.02 du bail signé par Mme Nguyen. [ 11 ] Le 28 mars 2016, un incendie survient dans l’immeuble des Locateurs. L’étendue des dommages imposent l’arrêt des opérations du commerce de nettoyeur pour permettre la réparation du local [6] . Le paiement du loyer est suspendu pendant la période des travaux. [ 12 ] En cours de travaux, des discussions ont lieu entre M. Giannoukakis et M. Grilli quant à la remise en état des lieux. Lors de ces discussions, M.

Grilli formule certaines objections quant à la possibilité de reprendre l’exploitation du commerce. [ 13 ] Sans entrer pour l’instant dans les détails de ces objections qui touchent tant à l’état dans lequel les Locateurs entendent remettre le local, qu’à la possibilité de trouver des équipements qui conviennent à la superficie des lieux, il suffit pour la bonne compréhension de la séquence factuelle de dire que M. Giannoukakis demande à M.

Grilli de confirmer par écrit ses intentions quant à l’occupation du local. [ 14 ] Le 23 juin 2016, les Locateurs avisent Mme Nguyen que les travaux seront complétés le 30 juin, de sorte que le local est disponible à compter du 1 er juillet [7] . [ 15 ] Le 4 juillet, deux correspondances sont transmises aux Locateurs : • Mme Nguyen informe les Locateurs qu’elle n’est plus « propriétaire de l’entreprise Nettoyeur Gabriel inc. » et que malgré des demandes à l’effet de corriger le bail, rien n’a été fait. Elle réfère en conséquence les Locateurs à M.

Grilli pour toute question concernant le local, incluant le loyer [8] ; • M. Grilli, pour Nettoyeur Souvenir Gabriel inc., informe les Locateurs qu’il est impossible de reprendre les activités de sorte qu’il doit abandonner le local [9] . [ 16 ] Les Locateurs entreprennent sans délai de trouver un nouveau locataire et signent le 19 décembre 2016 un bail avec Mme Olfat Henein, également pour l’exploitation d’un commerce de nettoyeur [10] . Le nouveau bail est d’une durée de 5 ans débutant le 1 er octobre 2016.

Alors que le loyer prévu entre Mme Nguyen et les Locateurs est de 1 250 $ plus taxes, le loyer convenu avec Mme Henein est de 900 $ plus taxes la première année et augmente de 50 $ au 1 er octobre de chacune des années subséquentes pour atteindre 1 100 $. [ 17 ] M. Grilli réussit tant bien que mal à maintenir les activités du commerce de nettoyeur, en utilisant les équipements d’un autre commerce. Il soutient cependant avoir perdu beaucoup de clientèle et repartir pratiquement à zéro lorsqu’il a été en mesure de s’installer à une date indéterminée, mais en 2016, dans un autre local, également situé à Laval. 3.

Qui de Mme Nguyen ou de Nettoyeur Souvenir Gabriel inc. est responsable des obligations prévues au bail ? [ 18 ] Le fardeau d’établir de façon prépondérante le consentement donné par les Locateurs, et par voie de conséquence l’existence d’un nouveau bail, repose sur les épaules de Mme Nguyen [11] . [ 19 ] À cet égard, la preuve consiste dans les témoignages de Mme Nguyen et de M. Grilli. Or, l’

article 2862 du Code civil du Québec (« C.c.Q. ») interdit de faire la preuve par témoignage d’un acte juridique lorsque sa valeur est supérieure à 1 500 $, comme c’est le cas en l’instance. Cette règle comporte une exception lorsqu’il y a commencement de preuve, tel que défini à l’

article 2865 C.c.Q. : 2862. La preuve d’un acte juridique ne peut, entre les parties, se faire par témoignage lorsque la valeur du litige excède 1 500 $ Néanmoins, en l’absence d’une preuve écrite et quelle que soit la valeur du litige, on peut prouver par témoignage tout acte juridique dès lors qu’il y a commencement de preuve; on peut aussi prouver par témoignage, contre une personne, tout acte juridique passé par elle dans le cours des activités d’une entreprise.

2865. Le commencement de preuve peut résulter d’un aveu ou d’un écrit émanant de la

partie adverse, de son témoignage ou de la présentation d’un élément matériel, lorsqu’un tel moyen rend vraisemblable le fait allégué. [ 20 ] Le témoignage de M. Giannoukakis n’a pas valeur de commencement de preuve. M. Giannoukakis ne confirme pas l’existence d’une entente, mais uniquement l’existence de discussions susceptibles de mener à la conclusion d’un nouveau bail. Il ne confirme surtout pas avoir accepté de libérer Mme Nguyen des obligations prévues au bail. [ 21 ] En conséquence de ce qui précède, les témoignages de Mme Nguyen et M. Grilli visant à établir l’existence d’une nouvelle entente sont irrecevables. Mme Nguyen demeure responsable à

titre de locataire des obligations prévues au bail du 26 novembre 2012, renouvelé le 1 er janvier 2014 pour une période additionnelle de 5 ans. [ 22 ] Subsidiairement, le tribunal ajoute, même si cette preuve n’était pas irrecevable, qu’il aurait favorisé la position des locateurs. Les prétentions de M. Giannoukakis sont crédibles quant à ses habitudes de référer ce genre de question à son notaire.

De même, le bail prévoit effectivement une clause suivant laquelle Mme Nguyen demeure solidairement responsable des obligations du bail au cas de sous-location, de transport ou de cession du bail [12] : 5.02 PROHIBITION DE CESSION DE DROIT Les droits du Locataire en vertu de ce bail ne pourront être transportés, cédés ou vendus et le Locataire n’aura pas le droit de sous-louer la totalité ou une

partie des Lieux Loués non plus que le droit de donner des concessions ou un permis à l’intérieur des Lieux Loués ou relativement à ceux-ci sans consentement écrit du Locateur, lequel ne pourra être retenu sans raison valable.

À chaque fois l’obtention de cette autorisation ou le fait que le transfert, la cession, la sous-location ou la concession ait été effectué, le Locataire, le sous-locataire et leurs cautions, s’il y a lieu, renonçant au bénéfice de division et de discussion et à la compensation, seront conjointement et solidairement responsables avec tous les autres de toutes les obligations, engament et ententes qui incombent au Locataire an vertu de ce bail. (reproduction intégrale) 4.

Le bail est-il résilié au 1 er juillet 2016 comme conséquence de la perte de jouissance des lieux pendant plus de 3 mois et de l’état des lieux ? [ 23 ] D’entrée de jeu, il y a lieu de préciser que la preuve ne fait pas état que les Locateurs, ou encore une personne dont ils sont imputables, sont responsables de l’incendie du 28 mars 2016. [ 24 ] De même, il y a lieu de préciser que suite à ce sinistre les assureurs des Locateurs et de Nettoyeur Souvenir Gabriel inc. ont pris charge des dommages résultant de l’incendie. L’assureur des Locateurs s’est ainsi occupé des travaux requis.

Quant à l’assureur de Nettoyeur Souvenir Gabriel inc., il a versé des indemnités à son assurée pour la perte matérielle relative au contenu du local, dont les équipements, ainsi que pour la perte d’exploitation. Ces indemnités se sont cependant avérées insuffisantes en raison des limites des garanties d’assurance prévues au contrat d’assurance de Nettoyeur Souvenir Gabriel inc., cette dernière étant « sous-assurée » [13] . [ 25 ] Le contrat de louage, ou bail, est défini à l’

article 1851 C.c.Q : 1851. Le louage, aussi appelé bail, est le contrat par lequel une personne, le locateur, s’engage envers une autre personne, le locataire, à lui procurer, moyennant un loyer, la jouissance d’un bien, meuble ou immeuble, pendant un certain temps. Le bail est à durée fixe ou indéterminée. Il s’agit donc d’un contrat synallagmatique, soit où chaque

partie contractante assume certaines obligations [14] . La principale obligation du locateur est de fournir la jouissance paisible du bien loué pendant toute la durée du bail, alors que celle du locataire est de payer un loyer. [ 26 ] L’obligation du locateur de procurer la jouissance paisible du bien loué est également discutée à l’

article 1854 C.c.Q. : 1854. Le locateur est tenu de délivrer au locataire le bien loué en bon état de réparation de toute espèce et de lui en procurer la jouissance paisible pendant toute la durée du bail.

Il est aussi tenu de garantir au locataire que le bien peut servir à l’usage pour lequel il est loué, et de l’entretenir à cette fin pendant toute la durée du bail. [ 27 ] L’obligation de procurer la jouissance paisible du bien loué pendant toute la durée du bail est une obligation de résultat, dont le locateur ne peut s’exonérer qu’au cas de force majeure ou de faute d’un tiers pour lequel il ne peut être tenu responsable [15] . [ 28 ] Bien que l’obligation du locateur de procurer la jouissance paisible du bien soit de l’essence même du contrat de louage [16] , il est néanmoins possible pour les parties de déroger à ces articles puisqu’en matière de bail commercial, les règles générales du C.c.Q. sont d’application supplétive, soit au cas de silence des parties [17] .

Il est en conséquence possible pour les parties de limiter de façon importante les obligations du locateur à cet égard, voire de façon draconienne [18] , en autant de ne pas vider de toute son essence le contrat de louage en privant le locataire de toute jouissance [19] . [ 29 ] Le bail liant les Locateurs et Mme Nguyen contient de telles clauses. Il fait par exemple assumer au locataire l’entretien des lieux loués [20] .

De même, le bail prévoit le maintien du bail, et non sa résiliation, au cas de dommages ou de destructions des lieux, tout en imposant aux Locateurs l’obligation de réparer ou reconstruire les lieux loués [21] .

[ 30 ] Les Locateurs se sont déchargés de cette obligation suite à l’incendie du 28 mars 2016 et rien dans la preuve ne permet de conclure que cela n’a pas été fait adéquatement et avec diligence. [ 31 ] En conséquence, Mme Nguyen ne peut prétendre à la résiliation du bail comme conséquence de l’incendie. [ 32 ] Mme Nguyen ne peut davantage prétendre que l’état du local n’était pas adéquat au 1 er juillet 2016 et que cela justifie la résiliation du bail. [ 33 ] L’

article 1865 C.c.Q. que plaide Mme Nguyen n’est d’aucune utilité. Il permet au locataire d’obtenir la résiliation du bail au cas de refus du locateur d’effectuer les réparations urgentes et nécessaires requises par l’état des lieux loués. Il n’est pas question ici de tel refus. [ 34 ] D’une part, le bail prévoit que le locataire est responsable de l’installation des équipements nécessaires à son exploitation.

L’obligation des Locateurs est donc de remettre les lieux en état pour recevoir cette installation, les travaux du locataire à cet effet devant être terminés dans les 30 jours suivant l’avis transmis par les Locateurs à l’effet que les travaux sont substantiellement terminés [22] : 6.01 DOMMAGES OU DESTRUCTION Au cas où les Lieux Loués ou d’autres édifices ou les aires communes de l’édifice seraient de temps à autre endommagés ou détruis incluant les dommages par la fumée à la suite d’un feu, de la foudre, d’orage ou par toute catastrophe, alors aussi souvent que cela souviendra, le bail devra demeurer en force et en vigueur, le loyer et les autres montants payables par le Locataire ne seront pas terminés ni réduits ou diminués nonobstant toute disposition statuaire ou contraire, présentement ou subséquemment en force et le Locateur devra débuter la reconstruction avec diligence, reconstruire ou réparer les Lieux Loués pour seulement les travaux que le Locateur s’est engagé à faire en vertu du présent bail entre les parties et à l’exclusion des ouvrages du Locataire tel que décrit aux présentes, ou seulement les travaux que le Locateur doit faire en rapport avec la construction originale des Lieux Loués sur avis écrit au Locataire par le Locateur que les travaux du Locateur pour la reconstruction ou la réparation sont substantiellement complétés, le Locataire devra aussitôt effectuer les travaux à sa charge, incluant sans limitation tous les ouvrages décrits au bail passé entre les parties avant la date de cet évènement ou les ouvrages du Locataire en relation avec la construction originale des Lieux Loués et tous les travaux requis afin de remettre les Lieux Loués en état de faire affaires, dûment équipés de la marchandise et du personnel.

Le Locataire devra terminer ses travaux et ouvrir le commerce dans les trente (30) jours après un avis à l’effet que les travaux du Locateur sont substantiellement terminés. [ 35 ] D’autre part, même en tenant pour avérés les éléments non conformes ou manquants mentionnés par M. Grilli, ce dernier confirme que M. Giannoukakis n’a pas refusé d’apporter certains correctifs. [ 36 ] Finalement, la preuve établit que l’état du local n’est pas la raison pour laquelle le commerce de nettoyeur n’a pas réintégré le local.

La raison véritable tient à la situation financière du commerce de nettoyeur comme conséquence de ses garanties d’assurance insuffisantes. D’ailleurs, M.

Grilli confirme qu’il lui en aurait coûté plus de 40 000 $ pour procéder à l’installation des équipements du commerce de nettoyeur et qu’il n’était pas en mesure d’assumer ces dépenses. [ 37 ] Il s’agit par ailleurs d’un défaut aux termes du bail, puisque le locataire s’y engage à souscrire et maintenir des assurances couvrant la pleine valeur des équipements et du contenu situés dans le local [23] . [ 38 ] Le tribunal ne retient pas non plus le fait que la superficie du local ne permet pas d’y installer de nouveaux équipements, la preuve étant plus que succincte à cet égard, les dimensions des équipements n’étant pas établies, pas davantage que leur acquisition. 5.

LES LOCATEURS ONT-ILS DROIT AUX MONTANTS RÉCLAMÉS ? [ 39 ] Bien que la résiliation du bail n’intervienne pas comme conséquence de l’incendie ou de l’état du local au 1 er juillet 2016, il y a néanmoins résiliation du bail au 1 er octobre 2016. [ 40 ] En effet, suite à l’incendie, le bail est demeuré en vigueur, le local demeurant disponible à la locataire en contrepartie du paiement du loyer.

Cependant, ce n’est plus le cas à compter du 1 er octobre 2016, de sorte que le locataire est libéré de l’obligation corrélative de payer le loyer [24] . [ 41 ] Mme Nguyen est ainsi tenue au paiement du loyer jusqu’à la résiliation, soit pour les mois de juillet, août et septembre 2016, soit 4 311,57 $. ***** [ 42 ] Bien qu’il ne soit plus question de loyer à partir du 1 er octobre 2016, les Locateurs ont-ils tout de même droit aux autres montants réclamés, soit les 2 mois de gratuité, de même que la différence entre le loyer auquel Mme Nguyen était tenue et celui convenu avec la nouvelle locataire ? [ 43 ] Les recours au cas d’inexécution incluent le droit de demander l’octroi de dommages-intérêts.

Le fait de demander l’exécution en nature de l’obligation, en l’occurrence le paiement du loyer, et la résiliation du bail ne fait pas obstacle à une demande en dommages- intérêts puisqu’il s’agit de recours distincts : 1863. L’inexécution d’une obligation par l’une des parties confère à l’autre le droit de demander, outre des dommages-intérêts, l’exécution en nature, dans les cas qui le permettent. Si l’inexécution lui cause à elle-même ou, s’agissant d’un bail immobilier, aux autres occupants, un préjudice sérieux, elle peut demander la résiliation du bail.

L’inexécution confère, en outre, au locataire le droit de demander une diminution de loyer; lorsque le tribunal accorde une telle

diminution de loyer, le locateur qui remédie au défaut a néanmoins le droit au rétablissement du loyer pour l’avenir. [ 44 ] Les dommages-intérêts qui peuvent cependant alors être demandés sont limités à ceux qui découlent directement de l’inexécution et que les parties pouvaient prévoir lors de la signature du bail [25] . ***** [ 45 ] Le tribunal est d’avis que pour ce qui est des 2 mois de gratuité, les Locateurs n’y ont pas droit. [ 46 ] Il est vrai que le bail contient une clause prévoyant que la locataire demeure responsable de la différence de loyer advenant qu’elle soit en défaut et que le local soit loué à un loyer inférieur [26] . [ 47 ] Cette clause n’est cependant pas applicable à la période de gratuité négociée entre les Locateurs et la nouvelle locataire.

Ce délai de deux mois est négocié par la nouvelle locataire pour tenir compte des travaux qui doivent être faits pour installer les activités du nouveau commerce dans le local. [ 48 ] Cette installation ne découle pas directement du départ de l’ancien locataire, mais de l’état du local [27] . Or, le bail en litige prévoit qu’à la fin du bail le locataire doit remettre le local vacant et libre des équipements qui y sont installés [28] . Le local est ainsi dans l’état où il doit être à la fin du bail.

Le fait que cet état soit le résultat de l’incendie du 28 mars 2016 et non le fait du locataire ne change rien. ***** [ 49 ] Les Locateurs ont droit d’être indemnisés, à

titre de dommages-intérêts, de la perte découlant de la différence entre le loyer convenu avec le nouveau locataire et le loyer antérieurement versé par Mme Nguyen aux termes du bail. [ 50 ] Les locateurs étaient en droit de s’attendre à recevoir le montant de loyer prévu au bail conclu avec Mme Nguyen jusqu’à son terme, soit jusqu’en décembre 2018. Il s’agit d’une perte qui découle directement de l’abandon du local et qui était prévisible lors de la signature du bail. [ 51 ] La durée réclamée n’est pas abusive, étant inférieure au terme du bail.

Le locataire qui abandonne les lieux loués sans justification s’expose au paiement du loyer jusqu’au terme du bail. [ 52 ] Rien dans la preuve ne permet de mettre en doute les efforts faits par les Locateurs pour relouer le local, et ce, au meilleur prix. M. Grilli a lui-même tenté de trouvé un locataire, mais en vain.

Dans les circonstances, la décision de louer à un tiers, pour un loyer moins élevé apparaît justifiée et conforme au devoir des Locateurs de mitiger leurs dommages [29] . [ 53 ] Mme Nguyen est responsable de la différence de loyer de 402,41 $ par mois d’octobre 2016 à septembre 2017 (4 828,92 $), et de 344,93 $ d’octobre 2017 à septembre 2018 (4 139,16 $), soit la somme 8 968,08 $ [30] . ***** [ 54 ] Le tribunal conclut à de l’intérêt au taux légal de 5% l’an, plus l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 C.c.Q. , à compter de l’introduction de la demande sur la somme de 4 311, 57 $ octroyée à

titre de loyers. Pour ce qui est de la somme de 8 163,26 $ à

titre de dommages-intérêts, l’intérêt au taux légal et l’indemnité additionnelle seront calculés à compter du présent jugement pour tenir compte du fait qu’une

partie de ces dommages est prospective. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 55 ] REJETTE la demande des demandeurs à l’égard de la défenderesse NETTOYEUR SOUVENIR GABRIEL INC. , SANS FRAIS DE JUSTICE ; [ 56 ] DONNE ACTE de la résiliation en date du 1er octobre 2016 du bail intervenu le 26 novembre 2012, renouvelé le 1 er janvier 2014, entre les demandeurs et la défenderesse MY HANG NGUYEN ; [ 57 ] CONDAMNE la défenderesse MY HANG NGUYEN à payer aux demandeurs la somme de 4 311,57 $ avec intérêts calculés au taux légal de 5% l’an, plus l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec , à compter de l’introduction de la demande; [ 58 ] CONDAMNE la défenderesse MY HANG NGUYEN à payer aux demandeurs la somme de 8 968,08 $ avec intérêts calculés au taux légal de 5% l’an, plus l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec , à compter du présent jugement; [ 59 ] AVEC FRAIS DE JUSTICE . __________________________________ ANNIE BREAULT, J.C.Q.

date d’audience : laval, LE 12 janvier 2018