2016 QCCA 1392, 2016 QCCA 1392

Ménard c. Caisse populaire Desjardins du Granit 2016 QCCA 1392 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N o : 500-09-025114-158 (480-17-000010-122, 480-17-000011-120) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE : Le 2 septembre 2016 CORAM : LES HONORABLES NICHOLAS KASIRER , J.C.A. MARTIN VAUCLAIR , J.C.A. ÉTIENNE PARENT , J.C.A. APPELANTS AVOCATE BRUNO MÉNARD 9257-2478 QUÉBEC INC. M e ÉMILIE NADEAU (absente) (BCF) INTIMÉE AVOCAT CAISSE POPULAIRE DESJARDINS DU GRANIT Me ROBERT GIGUÈRE (absent) ( Monty Sylvestre, conseillers juridiques inc. ) En appel d'un jugement rendu le 13 février 2015, par l'honorable Martin Bureau, de la Cour supérieure, district de Mégantic.

NATURE DE L'APPEL : Vente – offre d’achat acceptée – délai pour la signature de l’acte de vente – résolution de la vente – dommages. Greffières: Marcelle Desmarais, Sylvie Hébert Salle : Antonio-Lamer AUDITION 9 h 30 Suite de l’audition du 31 août 2016. Arrêt déposé ce jour – voir page 3.

Marcelle Desmarais, Sylvie Hébert Greffières PAR LA COUR ARRÊT [ 1 ] Les appelants se pourvoient contre un jugement de la Cour supérieure, district de Mégantic (l’honorable Martin Bureau), rendu le 13 février 2015 qui rejette leur demande en résolution d’une promesse de vente et accueille la demande de l’intimée en dommages à la suite du défaut de passer titre. [ 2 ] Le litige gravite autour de la vente avortée d'un immeuble que l’appelant s’était engagé à acquérir de l’intimée le 15 mars 2011 [1] . [ 3 ] Alors que la vente devait intervenir sans condition, l’appelant exige, avant de passer titre, la réalisation d’une analyse de caractérisation des sols.

Vu le refus de l’intimée d’y consentir, l’appelant donne un avis de différend pour soumettre le litige à un arbitre [2] . Le processus dure environ huit (8) mois. L’arbitre rejette les prétentions de l’appelant et conclut que ce dernier ne pouvait exiger l’analyse de caractérisation des sols préalablement à l’acquisition de l’immeuble. [ 4 ] L’intimée réclame alors de l’appelant, en plus du prix de vente, qu’il lui rembourse les frais de conservation de l’immeuble depuis la date où le contrat de vente devait être signé. Elle demande également le versement d’intérêts calculés sur le solde du prix de vente [3] .

Les parties sont, une fois de plus, incapables de s’entendre, s’échangeant des projets de contrat de vente que chacune estime non conformes à la promesse d’achat (la Promesse).

[ 5 ] Les appelants demandent la résolution de la Promesse. L’intimée réplique avec une demande en passation de

titre et en dommages. Les deux recours sont joints.

En cours d’instance, l’immeuble est vendu à un tiers du consentement des parties et sans préjudice à leurs prétentions respectives. [ 6 ] Le jugement donne raison à l’intimée et condamne l’appelant au paiement des frais de conservation de l’immeuble et des intérêts sur le solde du prix de vente pour la période située entre la date prévue pour la signature du contrat de vente, le 12 avril 2011 et la vente de l’immeuble intervenue le 16 août 2013. [ 7 ] Le juge considère que les moyens des appelants au soutien de la demande en résolution de la Promesse « ne sont que des prétextes pour occulter le véritable litige, c’est-à-dire les frais d’entretien importants de l’immeuble » [4] . [ 8 ] Passant à l’analyse de la demande en passation de

titre et en dommages, le juge estime que la demande de l’intimée satisfait aux critères applicables en la matière, dont celui ayant trait à la conformité de l’acte de vente avec la Promesse, question déjà tranchée pour disposer de la demande en résolution de la Promesse. [ 9 ] Vu la vente de l’immeuble, le juge analyse ensuite la réclamation en dommages.

Comme on l’a vu, l’intimée réclame le paiement des frais de conservation de l’immeuble et les intérêts sur le solde du prix de vente, vu le délai de 26 mois écoulé entre la date prévue pour la vente à l’appelant et celle intervenue avec un tiers. [ 10 ] L’appelant soutenait que ce délai ne lui était pas imputable. Il résulterait principalement de la procédure d’arbitrage et du délibéré de six mois de l’arbitre pour trancher le différend.

Comme l’appelant n’aurait pas agi de manière fautive en saisissant l’arbitre du litige sur la caractérisation des sols, il ne saurait être tenu responsable des pertes subies par l’intimée dans l’intervalle. [ 11 ] Le juge rejette cet argument et considère que l’intimée « a droit à une compensation pour les dommages résultant de l’inexécution par le promettant acheteur de son obligation de passer

titre » [5] . [ 12 ] Enfin, le juge rejette les prétentions de l’appelant voulant qu’il n’ait agi que pour une société à être formée au moment de l’acceptation de la Promesse. Selon le juge, la formulation apparaissant à la Promesse indique que l’appelant agit en son nom et pour une société à être formée. Il note aussi que l’acompte sur le prix de vente est versé par l’appelant, qui est demandeur conjointement avec l’appelante dans le recours contre l’intimée, aucune cession n’étant intervenue entre eux concernant les droits dans la Promesse.

Le juge souligne de surcroit qu’ayant agi comme mandataire d’une société insolvable, et vu son implication au dossier, l’appelant doit être tenu personnellement responsable des dommages causés à l’intimée. [ 13 ] Les appelants reprennent devant nous tous les moyens plaidés en première instance. [ 14 ] Ils soutiennent que l’intimée a proposé des projets d’actes de vente substantiellement différents de la Promesse. Ils énoncent six conditions que l’intimée aurait ainsi tenté d’imposer. [ 15 ] Rappelons d’abord que l’interprétation des contrats constitue une question mixte de fait et de droit.

Cet exercice du juge commande déférence en appel [6] . [ 16 ] Les appelants ne démontrent aucune erreur manifeste et déterminante dans la conclusion du juge voulant que l’intimée ait proposé, en bout de piste, un projet d’acte de vente conforme, pour l’essentiel, à la Promesse. [ 17 ] Les divergences les plus importantes selon les appelants se rattachent aux dommages réclamés par l’intimée sous le couvert d’une augmentation du prix de vente.

Bien qu’il eût été préférable que ces éléments soient traités de manière distincte, le juge ne commet pas d’erreur en concluant que cela ne constitue ni un motif de résolution, ni un moyen justifiant le refus de passer titre, d’autant qu’il retient que la réclamation de l’intimée est fondée. [ 18 ] En outre, la garantie du droit de propriété, erronément exclue du premier projet préparé par l’intimée, apparaît au projet soumis subséquemment [7] . [ 19 ] Par ailleurs, l’appelant a lui-même formulé des exigences allant à l’encontre de ses engagements.

Ainsi, il a requis de l’intimée un certificat de localisation après avoir reconnu que toutes les conditions formulées à la Promesse étaient satisfaites. En outre, il avait obtenu un tel certificat à cette époque.

L’appelant a exigé de plus de l’intimée qu’elle garantisse la conformité de l’immeuble aux lois et règlements environnementaux, alors que la vente devait intervenir aux risques et périls de l’acheteur. [ 20 ] Ces circonstances amènent le juge à affirmer : [35] À la vue des clauses qui diffèrent entre la promesse de vente et l’acte soumis par La Caisse, le Tribunal est d’avis que ces clauses auraient pu être corrigées sans entraîner le moindre préjudice pour aucune des parties .

Les différences visées ne sont pas contestées par la Caisse, au contraire cette dernière a toujours été coopérative et a, en temps opportun, apporté des changements à son acte. Elle aurait certainement accepté de le refaire une fois de plus.

Les changements qui auraient été ainsi apportés auraient scellé le sort de l’acte de vente non conforme à la promesse, rendant celui-ci non seulement conforme à la promesse, mais aussi à l’intention des parties, c’est-à- dire ce à quoi elles ont toutes les deux consenties. [36] Le Tribunal considère que Bruno Ménard n’était pas justifié de demander la résolution de la vente intervenue avec la Caisse . Les raisons qu’il invoque au soutien de ses prétentions auraient pu être facilement résolues si les parties s’étaient entendues sur la réserve de droit demandée à juste

titre par la Caisse. [37] L’exigence d’un certificat de localisation et les divergences somme toute assez peu importantes entre la promesse et l’acte de vente ne sont que des prétextes pour occulter le véritable litige , c’est-à-dire les frais d’entretien importants de l’immeuble en question. Ces points soulevés par Bruno Ménard ne sont certainement pas des raisons valables d’aller à l’encontre des ententes intervenues entre les parties. Bruno Ménard n’avait aucune raison valable de refuser la demande de réserve de droit puisque rien dans la preuve ne démontre

que cela aurait amené autre chose que la protection de certains droits de part et d’autre. (Soulignements ajoutés) [ 21 ] Ces constats trouvent largement appui dans la preuve. [ 22 ] Comme moyen subsidiaire, les appelants soutiennent qu’en l’absence de mauvaise foi ou d’abus de droit, le recours à l’arbitrage les met à l’abri des conséquences des délais associés à cette démarche. Ils font erreur. [ 23 ] L’inexécution d’une obligation contractuelle rend son auteur responsable des dommages qui en découlent, indépendamment de sa bonne foi. L’

article 1458 C.c.Q. n’impose pas au créancier de l’obligation le fardeau de démontrer la mauvaise foi du débiteur. L’

article 1590 C.c.Q. prévoit que le créancier a le droit d’exiger que l’obligation soit exécutée entièrement, correctement et sans retard. Le débiteur qui, sans justification, et après avoir été mis en demeure, ne se conforme pas à l’obligation, s’expose aux sanctions prévues à la loi, notamment à l’imposition de dommages. [ 24 ] Les auteurs Jobin et Vézina abordent ainsi la question du retard dans l’exécution de l’obligation : Le retard à fournir la prestation promise par le débiteur entraîne des conséquences variables.

Parfois, le retard n'occasionne au créancier que le simple inconvénient de n'avoir pas eu l'exécution au moment où il s'y attendait normalement et trouve réparation alors par l'octroi de dommages-intérêts moratoires. Tel est le cas du vendeur qui livre la marchandise avec quelques jours de retard, du débiteur qui ne paye pas la somme au jour fixé, de l'entrepreneur qui n'achève pas les travaux dans les délais impartis. [8] (Soulignement ajouté; références omises) [ 25 ] L’inexécution du débiteur doit être injustifiée et n’entraîne pas, de ce seul fait, sa responsabilité.

À ce sujet, les mêmes auteurs traitent des moyens d’exonération du débiteur : Le simple fait matériel de l'inexécution de l'obligation n'entraîne pas automatiquement la responsabilité du débiteur et ne l'oblige pas toujours à indemniser le créancier ou à subir une sanction, telle la résolution. En effet, la responsabilité étant basée sur la violation imputable au contractant, il faut, en premier lieu, déterminer si l'inexécution peut être reprochée au débiteur, eu égard à l'intensité et à la nature de son obligation .

Puis, selon les circonstances, le débiteur peut s'exonérer, totalement ou partiellement, de plusieurs façons. D'abord, la loi a prévu certains motifs d'exonération. Il s'agit certes de la force majeure, mais aussi de ce qu'on appelle souvent une cause étrangère, c'est-à-dire le fait d'un tiers équivalant à une force majeure ou le fait du créancier lui-même qui empêche l'exécution de l'obligation ou qui commet une faute contributive. [ … ] Enfin, le débiteur fautif peut assez souvent trouver secours dans la convention des parties.

Selon le principe de la liberté contractuelle, en effet, celles-ci ont la faculté de stipuler qu'en cas d'inexécution le débiteur sera exonéré, complètement ou partiellement, de sa responsabilité. Le droit québécois moderne comporte plusieurs règles sur la validité et l'interprétation des clauses exonératoires. [9] (Soulignement ajouté; références omises) [ 26 ] La question en litige ne consiste pas à déterminer si l’appelant était de bonne foi en recourant à l’arbitrage, mais vise le manquement possible de l’appelant à son obligation contractuelle de passer

titre dans le délai convenu. L’interprétation qu’adopte le juge, en retenant que le contrat de vente aurait dû être signé en avril 2011, délai auquel n’a pas renoncé l’intimée, justifie sa conclusion selon laquelle l’appelant a contrevenu à son engagement. [ 27 ] Imaginons, en l’espèce, qu’il n’y ait pas eu de clause d’arbitrage. Les parties auraient pu demander au tribunal, dès avril 2011, de trancher la prétention des appelants concernant leur droit d’obtenir une analyse de caractérisation des sols avant de passer titre. S’il avait rejeté cette prétention, le juge aurait accordé les dommages découlant du défaut de passer

titre dans le délai initialement convenu, sans qu’il ne soit nécessaire de conclure au caractère abusif de l’argument. Les appelants en conviennent par leur argument subsidiaire, alors qu’ils suggèrent de soustraire du calcul des dommages la portion attribuable au délai causé par l’arbitrage.

Notons enfin que le juge a rejeté la demande reconventionnelle de l’intimée qui réclamait ses frais extrajudiciaires, estimant que malgré le sort des demandes, la conduite de l’appelant n’était pas empreinte de mauvaise foi. [ 28 ] Revenant à l’inexécution de l’obligation contractuelle de passer titre, il convient de souligner que dès le 25 avril 2011, soit quelques jours après la date prévue pour la signature du contrat de vente, l’intimée a mis en demeure l’appelant en l’avisant notamment qu’elle le tenait responsable des dommages découlant de son refus de signer le contrat de vente [10] .

Contrairement à ce que soutiennent les appelants, aucune nouvelle mise en demeure n’était alors requise. [ 29 ] L’intimée a expressément informé l’appelant qu’il le tenait responsable des dommages résultant du retard à exécuter ses obligations. Notre Cour a déjà reconnu la possibilité de prononcer une telle condamnation [11] . En l’espèce, la conclusion du juge concernant les pertes subies par l’intimée repose sur son appréciation de la preuve et, partant, commande déférence. Les appelants ne démontrent aucune erreur révisable à cet égard. [ 30 ] Reste la question de l’identité de l’acheteur de l’immeuble.

Selon les appelants, le juge commet une erreur manifeste et déterminante dans son interprétation de la Promesse, en omettant l’expression « als » dans la description du promettant acheteur. Ils soutiennent qu’il ne fait aucun doute que la description « Bruno Ménard & als Cie. à être formé conformément au loi du Qc (sic) » indique que l’appelant agit uniquement au nom d’une société à être constituée.

L’appelante aurait d’ailleurs ratifié, à la suite de sa constitution le 23 janvier 2012, soit plus d’un mois après la décision de l’arbitre, les actes posés par l’appelant, le libérant de toute responsabilité personnelle. [ 31 ] Avec égards, l’ambigüité de la désignation de l’acheteur à la Promesse permettait au juge de l’interpréter comme il le fait,

l’appelant n’ayant fourni aucune explication à ce sujet. L’omission de citer au mot-à-mot cette désignation ne permet pas de conclure que le juge a commis une erreur d’interprétation manifeste et déterminante en concluant à un engagement personnel de l’appelant. Il n’est pas nécessaire, dans ces circonstances, de nous prononcer sur les autres motifs énoncés par le juge pour retenir la responsabilité personnelle de l’appelant. POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 32 ] REJETTE l’appel, avec frais de justice. NICHOLAS KASIRER, J.C.A. MARTIN VAUCLAIR, J.C.A. ÉTIENNE PARENT, J.C.A.