2016 QCCQ 6684, 2016 QCCQ 6684

Morneau c. Reinsdorff 2016 QCCQ 6684 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTMAGNY LOCALITÉ DE MONTMAGNY « Chambre civile » N° : 300-32-000015-153 DATE : 30 juin 2016 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE HÉLÈNE CARRIER, J.C.Q. (JC 0BT7) ______________________________________________________________________ YVONNE MORNEAU , […] , Cap-Saint-Ignace (Québec) […] Demanderesse c.

HENRY REINSDORFF , […] , Cap-Saint-Ignace (Québec) […] et JACQUES COSSETTE , […] , Québec (Québec) […] Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ INTRODUCTION [ 1 ] La demanderesse, madame Yvonne Morneau, réclame solidairement aux défendeurs, messieurs Henry Reinsdorff et Jacques Cossette, la somme de 13 077,03 $. [ 2 ] Elle invoque, à l’égard de monsieur Reinsdorff, la garantie de qualité du bien vendu et soutient que des vices cachés graves, soit des infiltrations d’eau dans le sous-sol, affectent la maison que celui-ci lui a vendue le 17 juin 2010. [ 3 ] De plus, elle affirme que monsieur Reinsdorff a volontairement omis de lui dénoncer les problèmes d’infiltration d’eau au sous-sol. [ 4 ] Madame Morneau poursuit monsieur Cossette, qui était le courtier immobilier de monsieur Reinsdorff, sur la base de la responsabilité extracontractuelle.

Elle lui reproche, en tant que courtier immobilier inscripteur, de ne pas avoir fait les vérifications requises, notamment quant aux titres de propriétés antérieurs, lesquels stipulaient clairement la présence d’infiltrations d’eau au sous-sol.

Elle invoque qu’il a ainsi contrevenu à son devoir de vérification et d’information. [ 5 ] Madame Morneau affirme qu’elle n’aurait pas acheté cette résidence ou, à tout le moins, l’aurait achetée à un prix moindre si elle avait connu l’existence des infiltrations d’eau. [ 6 ] La somme réclamée de 13 077,03 $ représente particulièrement le coût des réparations qu’elle a dû payer pour corriger les défectuosités affectant sa résidence au moment de la vente. [ 7 ] Elle détaille sa réclamation de la manière suivante : • Travaux effectués aux mois de mai et septembre 2009 par 9146-9866 Québec inc. (pièce P-7) 1 181,03 $ • Achat d’un ponceau le 31 mai 2011 (pièce P-12) 379,00 $ • Travaux d’excavation et de drainage réalisés entre le 1 er octobre 2014 et le 3 novembre 2014 par

Michel Gamache et Frères inc. (pièce P-7) 8 813,94 $ • Travaux de drainage sous le plancher du sous-sol le 23 avril 2015 par Michel Gamache et Frères inc. (pièce P-13) 1 368,20 $ • Travaux reliés à l’installation d’un drain agricole effectués le 24 octobre 2015 par EDG Entreprise Daniel Gamache (pièce P-14) 415,06 $ • Frais d’expertise de Les Inspecteurs en bâtiment du Québec et Inspection Robert Wright (pièce P-9) 919,80 $ TOTAL : 13 077,03 $ [ 8 ] Les défendeurs contestent cette réclamation.

Ils soutiennent que le recours est prescrit puisque, selon l’aveu même de la demanderesse dans ses procédures judiciaires, les prétendus vices se sont manifestés pour la première fois le 21 octobre 2010. Ainsi, selon eux, lorsqu’elle dépose sa demande le 11 février 2015, plus de trois ans se sont écoulés depuis la survenance des infiltrations d’eau. Par conséquent, monsieur Reinsdorff et monsieur Cossette soulèvent la prescription extinctive du recours. [ 9 ] De façon subsidiaire, monsieur Reinsdorff considère que les vices allégués par madame Morneau étaient apparents et non pas cachés.

Il allègue avoir fait toutes les dénonciations appropriées, avoir dûment complété la déclaration du vendeur et ainsi, avoir informé madame Morneau de l’état de l’immeuble. [ 10 ] En second lieu, monsieur Cossette, courtier immobilier pour la firme Re/Max Fortin Delage inc. au moment de la vente, plaide l’absence de faute et qu’il ne peut pas être tenu responsable des dommages prétendument subis par madame Morneau.

Il affirme qu’en tout temps, il a respecté l’ensemble de ses obligations professionnelles et légales en plus d’avoir agi avec prudence et diligence. [ 11 ] Il invoque avoir été mis devant un fait accompli, faute par cette dernière de lui avoir dénoncé plus tôt par écrit l’existence des supposés vices et de ne pas l’avoir mis en demeure. Enfin, il prétend que madame Morneau n’a pas minimisé ses dommages puisqu’elle a procédé aux travaux correctifs un an après la découverte des soi-disant vices.

LE CONTEXTE [ 12 ] De l’ensemble de la preuve tant documentaire que testimoniale soumise par les parties, le Tribunal retient ce qui suit. [ 13 ] Au mois de janvier 2009, monsieur Reinsdorff offre en vente sa maison ancestrale sise au 26, chemin des Plaines à Cap-Saint- Ignace. Pour procéder à la vente, il retient les services de monsieur Jacques Cossette, à

titre de courtier inscripteur.

Le prix de vente proposé est fixé à 199 000 $ (pièce D-1). [ 14 ] Monsieur Cossette rédige une fiche descriptive de la résidence, laquelle fait état de l’évaluation municipale de la résidence pour l’année 2009, soit 76 100 $ dont 70 900 $ pour le bâtiment et 5 200 $ pour le terrain (pièce D-1). [ 15 ] Ce document indique aussi qu’une déclaration du vendeur a été complétée. [ 16 ] Dans cette déclaration, monsieur Reinsdorff précise, entre autres : D3.1 À votre connaissance, y a-t-il ou y a-t-il déjà eu infiltration d’eau au sous-sol ou ailleurs (ex. : toiture, terrasse, balcon, verrière, puits de lumière, porte, fenêtre, cheminée ou autre? þ oui D4.5 accumulation périodique d’eau sur le terrain? þ non

D5.1 déversements de liquide au sous-sol (ex. : eau, mazout, huile, mercure, etc.)? þ non D5.2 présence de fissures de fondation, pourriture ou autres problèmes affectant le sous-sol? þ non D8.3 À votre connaissance, y a-t-il eu des modifi- cations aux renvois (drains) des appareils de plomberie y inclus le drain de fondation (drain agricole ou drain français)? þ non [ 17 ] Dans les commentaires additionnels, il ajoute : D15.

AMÉLIORATIONS IMPORTANTES À L’IMMEUBLE ET PRÉCISIONS Depuis 1991, des rénovations ont été faites régulièrement tel que salles de bain, cuisine, portes et fenêtres, isolation de la maison, revêtement extérieur, entretien du système de chauffage, toiture, construction de la pièce ou se situe le bureau de (…)?, filage et entrée électrique changé au complet. (reproduction intégrale) (pièce P-6) [ 18 ] Madame Morneau vit à Beloeil et elle est à la recherche, depuis un an, d’une résidence située dans le Bas-du-Fleuve. [ 19 ] Pour ce faire, elle est accompagnée de monsieur Guy Dubé, courtier immobilier. [ 20 ] À des dates non précisées, au mois d’avril ou mai 2010, madame Morneau, accompagnée de monsieur Dubé, visitent à deux reprises la résidence de monsieur Reinsdorff. [ 21 ] Monsieur Dubé remet à madame Morneau la fiche descriptive de la résidence du défendeur, ainsi que la « déclaration du vendeur sur l’immeuble » (pièce P-6).

Il lui recommande de procéder à une inspection préachat. [ 22 ] Le 16 mai 2010, la mention suivante est ajoutée à la déclaration du vendeur (pièce P-6) : D3.1 Infiltration dû à la toiture. Le vendeur a fait refaire la toiture et remplacer le bois endommagé par l’eau.

Ajout fait le 16 mai 2010 . (reproduction intégrale) [ 23 ] Monsieur Dubé témoigne que cet ajout a été fait à sa demande puisque le vendeur avait répondu affirmativement à la question D3.1 mais il n’y avait aucune précision quant à la nature et la source des infiltrations d’eau. [ 24 ] Madame Morneau retient les services de monsieur François Pattee, inspecteur en bâtiment pour la firme François Pattee inc. [ 25 ] Le 20 mai 2010, monsieur Pattee procède à une inspection visuelle du bâtiment afin de déterminer l’état général de celui-ci. [ 26 ] Le 22 mai 2010, monsieur Pattee complète un rapport détaillé de 106 pages avec photographies à l’appui (pièce P-8). [ 27 ] Il est important de reprendre les paragraphes les plus pertinents de ce rapport d’inspection (pièce P-8) : (page 3) DESCRIPTION

SOMMAIRE DE LA PROPRIÉTÉ Maison ancestrale construite en ± 1810 (selon la fiche descriptive). (…) (page 4)

RÉSUMÉ : (…) 8-Les écoulements d’eau visibles dans l’entre toit devront être localisés et corrigés. (…) Assurer pentes inverses et drainage adéquat hors solage. Les eaux de surface, doivent toujours s’évacuer de façon opposée aux fondations. Surveiller points bas autour du bâtiment, en plusieurs endroits, l’eau peut s’accumuler autour des fondations. Il sera très important de bien gérer les eaux de surface afin de réduire le risque d’infiltration d’eau et de problèmes reliés à cette condition. Il est important de bien dégager les contours de la maison.

Le gazon et les plantes peuvent affecter le bas du parement à long terme. Toujours assurer un dégagement de ±6 " sous les fenêtres et le sol. Plusieurs infiltrations d’eau sont possibles à ces endroits critiques. Les fondations sont généralement en bon état. (page 5) (…) Assurer l’égouttement des descentes des gouttières @ 6’-0" hors solage. (…) Il n’y avait aucun signes de moisissures ni d’infiltration d’eau au sous-sol, au moment de l’inspection. Les murs périphériques donnant accès aux fondations, sont en

partie encombrés, l’accès de certaines sections, est difficile. (page 11) Recommandation Nous avons noté la présence d’une fissure sur les murs de fondation (côté gauche). Vérifier régulièrement et noter tout agrandissement des fissures. Si une fissure s’agrandit, une expertise par un spécialiste doit être réalisée.

Nous recommandons de réparer les fissures apparentes pour éviter que l’eau n’y pénètre et n’aggrave leur état lors des cycles de gel et de dégel. (…) (page 13) Information L’âge de cette résidence, nous indique que le drain de fondation, s’il est toujours fonctionnel, est vieux et à risques de problèmes; ce type de drain était généralement en grès et peut possiblement avoir été écrasé au cours des années.

Vous devez considérer qu’aucun drain n’est présent. (page 16) Information La dalle de béton sur le sol est en bon état; aucune fissure importante n’est visible. (page 43) Recommandation Nous avons constaté, qu’à certains endroits, le drainage du terrain dirige l’eau vers la maison. Cette situation sollicite anormalement le drainage des fondations et peut favoriser des infiltrations d’eau et des excès d’humidité au sous-sol.

Évaluer la possibilité de modifier les pentes du terrain et consulter un conseiller en aménagement extérieur au besoin. (page 52) Recommandation Nous avons noté des traces d’infiltration d’eau dans l’entretoit. (…) (nos soulignements) [ 28 ] Par la suite, madame Morneau, par l’intermédiaire de monsieur Dubé, présente une offre d’achat pour la somme de 190 000 $.

[ 29 ] Cette offre d’achat est acceptée par monsieur Reinsdorff. [ 30 ] Le 17 juin 2010, les parties signent l’acte de vente pour le prix convenu avec la garantie légale (pièce P-5). [ 31 ] Le 18 juin 2010, madame Morneau prend alors possession de l’immeuble. [ 32 ] Le 30 septembre 2010, elle constate une première infiltration d’eau à la grandeur du sous-sol. [ 33 ] L’infiltration d’eau se manifeste par une fissure, côté nord de la résidence.

Madame Morneau explique qu’à la visite préachat, il était impossible de voir cette fissure car le balcon extérieur empêchait d’y avoir accès et à l’intérieur, le sous-sol était encombré. [ 34 ] Les 1 er et 2 octobre 2010, madame Morneau constate de nouvelles infiltrations d’eau. [ 35 ] Inquiète de la situation, elle communique alors avec monsieur Pascal Gamache, entrepreneur, lequel lui recommande la pose d’un drain à la base de la fondation. [ 36 ] Selon monsieur Gamache, les travaux nécessaires pour régler le problème des infiltrations d’eau se chiffrent à la somme de 4 774,96 $ (pièce P-10). [ 37 ] Le 21 octobre 2010, madame Morneau dénonce par écrit la situation à monsieur Reinsdorff, lui accorde un délai de dix jours pour visiter la propriété; dans le même délai, prendre les arrangements nécessaires pour l’exécution des travaux correctifs.

À cet effet, elle lui soumet l’estimation des travaux faits par monsieur Gamache.

À défaut de quoi, des mesures coercitives seront entreprises (pièce P-1). [ 38 ] Le 27 octobre 2010, monsieur Reinsdorff décline toute responsabilité et répond ceci : Bonjour madame, Par la présente, Je vous signale que contrairement à ce que vous affirmez dans votre lettre du 21 octobre 2010 concernant les infiltrations d’eau au sous- sol de la maison – « …il s’agit de vice caché puisqu’il n’est aucunement mention de ces infiltrations d’eau dans votre déclaration du vendeur… », cette déclaration, dont j’inclus la copie de la page 1, démontre clairement (section D3.1) que j’ai répondu par l’affirmative à la question.

Selon l’article 1726 du code civil du Québec, « Il est essentiel que l’acheteur n’ait pas eu connaissance du vice avant la vente. »

Pour ces raisons, je ne prévoit pas participer financièrement à aucune réparation de ces infiltrations. (reproduction intégrale) (pièce P-3) [ 39 ] Le 9 novembre 2010, madame Morneau transmet une seconde lettre à monsieur Reinsdorff l’informant qu’une autre infiltration d’eau dans le sous-sol, côté nord, s’est produite le 5 novembre 2010 et elle écrit : (…) J’avais effectivement pris connaissance du pont D3.1 Mais je me suis également questionnée sur le fait que vous aviez coché non à tous les points de la

section D 5 concernant le sous-sol même, au point D5.2 concernant ( la présence de fissures de fondation, ou autres problèmes affectant le sous-sol ) Pourtant, il existe bien 3 fissures très visibles. Lors de l’inspection, celle de la face sud était visible de l’extérieur seulement et nous l’avions noté. Celle du côté est était également visible de l’intérieur. Nous ne pouvions voir celle du côté nord ni à l’intérieur parce que trop de choses étaient remisées et ni de l’extérieur à cause du balcon. Les fissures du plancher du côté nord étaient également invisibles pour les mêmes raisons.

Or, c’est par les fissures au plancher face nord et pour lesquelles je joins des photos que l’eau s’est infiltrée à deux reprises en octobre et une nouvelle fois vendredi le 5 novembre. De plus, les murs et le plancher du sous-sol ayant été fraîchement peinturés lors de l’inspection, il était difficile d’envisager de tels problèmes. Quant au point D3.1, vous en avez-vous-même donné l’explication par un ajout en page 4 de votre déclaration du vendeur : l’infiltration concernait la toiture et les réparations avaient été faites .

Cet ajout a été fait le 16 mai 2010 sans doute grâce à la vigilance de mon agent et il est signé de votre main. Je joins la copie dans la présente lettre. J’attends de vos nouvelles d’ici le 20 novembre pour donner suite à cette 2 e mise en demeure. (reproduction intégrale) (pièce P-2)

[ 40 ] De façon concomitante, madame Morneau entreprend des démarches auprès de la municipalité de Cap-Saint-Ignace. [ 41 ] Monsieur Gilles Guimont, inspecteur municipal, se rend à la résidence de madame Morneau et constate la présence d’eau dans le sous-sol. [ 42 ] Monsieur Guimont confirme qu’un « écoulement gravitaire des eaux vers le fossé de la municipalité en bordure de la rue est impossible car le niveau du fond de ce fossé est trop haut » [1] .

Il mentionne qu’un « profilage » du fossé est nécessaire. [ 43 ] Vu les constats faits par monsieur Guimont, madame Morneau n’effectue pas les travaux suggérés par monsieur Gamache étant donné la nécessité de creuser le fossé pour évacuer les eaux. [ 44 ] Le 5 novembre 2010, madame Morneau formule une demande écrite à la municipalité de Cap-Saint-Ignace et mentionne notamment : Je suis une nouvelle résidente de Cap-Saint-Ignace depuis le 18 juin dernier et j’en suis à ma 3 e infiltration d’eau depuis le début d’octobre. J’ai fait appel aux différents responsables soit M.

Denis Mercier qui ne retourne pas ses appels. Et ensuite, de guerre lasse, à M. Gilles Guimont à qui j’ai demandé d’amener son collègue M. Mercier. Je leur ai montré l’état du terrain et demandé ce qu’il fallait faire. Pour M. Mercier, l’eau stagnante dans le fossé finit toujours par s’éliminer … Mais il semble qu’elle s’élimine en

partie dans mon sous-sol. Voici le problème : le terrain de la voisine d’en face est en forte pente. Il n’y pas de fossé de son côté et il n’y a pas non plus de ponceau donc, où va l’eau de surface? Sur mon terrain. Je suis prête à faire poser un drain autour de ma maison mais pour cela, il faudrait que l’eau puisse s’évacuer à quelque part et ce n’est pas le cas. J’ai renoncé à faire appel à M. Mercier mais M. Guimont est au courant du problème et il a regardé avec moi les solutions possibles. Je dois vous dire qu’il prend à coeur les intérêts de la municipalité.

Il m’a même suggéré d’acheter une pièce de terrain pour agrandir celui- ci et trouver de l’espace pour éliminer cette eau sur mon propre terrain . La ville y trouverait certainement son profit.

Pour ma part, je demande que le fossé qui longe la route de mon côté de rue soit remis en état et j’apprécierais beaucoup que l’eau de la voisine de l’autre côté de la rue ne vienne pas s’égoutter sur mon terrain pour ensuite s’infiltrer dans mon sous-sol. (reproduction intégrale) (pièce P-12) [ 45 ] Le 10 mai 2011, une entente intervient entre la municipalité de Cap-Saint-Ignace et madame Morneau selon laquelle la municipalité s’engage à défrayer les coûts relatifs au profilage du fossé et madame Morneau s’engage à payer les coûts reliés à l’achat de ponceau ainsi que le matériel de finition nécessaire à l’accès de l’entrée sur le ponceau (pièce P-12). [ 46 ] Au mois de septembre 2011, madame Morneau fait diriger la sortie de la pompe submersible et de la descente de gouttières à l’avant de la maison, diminuant ainsi la quantité d’eau sur son terrain.

Elle paie 1 181,03 $. (pièce P-7). [ 47 ] En juillet 2012, à la suite d’un « gros orage », l’eau a encore pénétré dans le sous-sol de la résidence de madame Morneau. [ 48 ] Elle consulte à nouveau monsieur Gamache. Elle lui demande s’il est possible de poser un drain autour de la maison. Selon lui, il est possible de le faire mais il estime que le fossé n’est pas assez creux, de sorte qu’il n’y a pas assez d’espace pour égoutter les eaux, donc le drainage ne sera pas suffisant. [ 49 ] Madame Morneau décide alors de ne pas entreprendre de travaux.

Elle dit à l’audience : « je ne savais pas quoi faire – je ramassais l’eau à chaque fois ». [ 50 ] À la fonde des neiges, au mois d’avril 2014, l’eau est entrée dans le sous-sol pendant quinze jours consécutifs. [ 51 ] Convaincue qu’elle ne peut plus supporter une telle situation, madame Morneau demande à monsieur Gamache de trouver une solution. [ 52 ] Finalement, monsieur Gamache installe un drain de fondation sur tout le côté gauche de la maison et sur une distance de quinze pieds environ sur la façade avant de la maison. [ 53 ] Les travaux sont exécutés au mois d’octobre 2014 et se chiffrent à 8 813,94 $ (pièce P-7). [ 54 ] Le 11 février 2015, madame Morneau dépose sa demande à la Division des petites créances de notre Cour.

[ 55 ] Le 8 avril 2015, madame Morneau confie à monsieur Robert Wright, ingénieur à la retraite et inspecteur agréé de la firme « Les Inspecteurs en bâtiment du Québec et Inspection Robert Wright », le mandat de donner une opinion technique eu égard aux problèmes d’infiltrations d’eau et émettre des recommandations. [ 56 ] Le 1 er juin 2015, monsieur Wright rédige un rapport et mentionne particulièrement ceci : Ces constations sont : - Il n’y avait pas d’eau sur le plancher ni infiltrations d’eau actives lors de notre visite des lieux, seulement quelques cernes d’eau antérieures - Cette maison aurait été transporté sur les lieux actuels en 1963 et elle fut alors assise sur une nouvelle fondation en béton de 4 pieds de hauteur semble-t-il, informations données par notre cliente.

Donc cette maison devrait comporter un drain autour des fondations tel que requis depuis les années 1950 mais il n’y en avait pas tel que confirmé lors des récents travaux correctifs - L’eau entre dans la maison par une

section de dalle de béton et possiblement par la base de la fondation près du mur avant côté gauche. - Traces d’efflorescences au niveau de la dalle de béton démontrant la présence d’eau sous la dalle de béton à ces endroits et les suintements correspondants (…) 4.0) Conclusions et recommandations : Considérant ce qui précède, nous pouvons conclure que vous avez connu plusieurs épisodes d’infiltrations d’eau au sous sol de cette maison depuis votre arrivée sur les lieux en juin 2010, comme le démontre les cernes que nous avons pu identifier sur la dalle de béton lors de notre visite des lieux du 8 avril 2015.

Ces infiltrations d’eau proviennent du dessous de la dalle de béton ainsi que de la base des murs de béton des fondations, ce plus particulièrement dans un secteur localisé près du mur avant du côté gauche de la maison.

La présence d’eau dans la rigole le long du mur de fondation côté gauche lors de notre visite vient confirmer la présence d’eau sous la dalle de béton du sous-sol puisque le fond de cette rigole est un peu plus profond que le dessous de la dalle de béton à certains endroits. (…) Selon la constance des infiltrations que vous avez connu d’année en année et dès votre arrivée sur les lieux et puisqu’il n’y a pas de drain autour de la maison, nous sommes d’avis que l’ancien propriétaire a connu par le passé des infiltrations d’eau au sous sol de la maison et qu’il ne les a pas divulgué dans la déclaration du vendeur, ne mentionnant que des infiltrations d’eau par la toiture antérieurement.

Nous pensons qu’il s’agit d’une omission volontaire pour pouvoir vendre cette maison.

Le vendeur a donc manqué à son obligation de divulguer ces événements d’infiltrations, ce qui aurait eu pour effet que vous n’achetiez pas cette maison ou auriez négocié un prix plus bas pour tenir compte des correctifs à apporter. (…) Nous sommes donc d’avis que les problèmes d’infiltrations d’eau sont antérieurs à votre achat et qu’ils affectaient cette maison avant votre achat, l’ancien propriétaire ne les ayant pas divulgué et ayant caché les indices qui auraient pu alerter l’inspecteur à cet effet, la peinture récente sur la dalle de béton du sous sol ayant donc caché les indices à l’inspecteur et à vous-même. (…) CONCLUSION : (…) Les infiltrations d’eau sont dues à un problème de drainage au pourtour des fondations de la maison mise en place en 1963 selon nos informations, comme la maison n’a pas de drain périphérique et que le dessous de la dalle de béton est mal drainée; ces éléments manquants constituent un vice de construction auquel il faut remédier pour contrer définitivement les infiltrations d’eau et suintements au niveau de la dalle de béton.

Les travaux exécutés à la date de la présente nous apparaissent insuffisant pour contrer les problèmes d’infiltrations d’eau à long terme et c’est pourquoi nous avons fait des recommandations de travaux additionnels à réaliser dans le présent rapport. (…) (reproduction intégrale) (pièce P-9) [ 57 ] Entre la visite de monsieur Wright et le dépôt de son rapport (pièce P-9), madame Morneau a, le 12 avril 2015, subi une autre infiltration d’eau. [ 58 ] Des travaux correctifs ont encore une fois été apportés par monsieur Gamache, soit la pose d’un nouveau drain sous la dalle de béton du plancher, au prix de 1 368,20 $ (pièce P-13). [ 59 ] Le 8 septembre 2015, à la suite d’un « gros orage », une autre infiltration d’eau majeure est survenue, mais cette fois du côté ouest de la maison.

[ 60 ] Des travaux correctifs supplémentaires ont été nécessaires, lesquels ont été exécutés par EDG, Entreprise Daniel Gamache, pour la somme de 415,06 $ (pièce P-14). [ 61 ] Le 4 novembre 2015, madame Morneau modifie sa demande et augmente sa réclamation à la somme de 13 077,03 $. [ 62 ] À l’audience, madame Morneau confirme qu’au moment où elle a visité la maison de monsieur Reinsdorff et lors de l’inspection effectuée par monsieur Pattee, où elle était présente, il n’y avait aucune trace de venues d’eau au sous-sol et que monsieur Reinsdorff avait appliqué une couche de peinture récente sur le ciment du sous-sol. [ 63 ] Elle réitère qu’il était impossible de voir la fissure du côté nord de la maison.

À preuve, monsieur Reinsdorff avait même répondu « non » dans la déclaration du vendeur (pièce P-6) à la question portant sur la présence de fissures. À cet effet, elle ajoute que la déclaration de monsieur Reinsdorff était mensongère car il y avait trois autres fissures apparentes. [ 64 ] Elle affirme que monsieur Reinsdorff ne lui a pas déclaré les problèmes d’infiltrations d’eau au sous-sol de la maison.

Il ne lui a pas déclaré non plus les accumulations importantes d’eau sur le terrain arrière de la maison, ni les problèmes de drainage du fossé à l’avant de la maison et enfin, il ne lui a pas révélé l’absence de drain. [ 65 ] Il plaide qu’il est impossible qu’il n’y ait pas eu d’infiltrations d’eau au sous-sol avant même qu’elle se porte acquéreuse de cette maison. [ 66 ] Elle ajoute qu’en aucun temps, monsieur Reinsdorff a fait allusion à des infiltrations d’eau au sous-sol.

La seule explication qu’il lui a révélée avant l’achat se rapportait aux traces d’infiltrations d’eau dans l’entretoit. [ 67 ] Elle dépose les actes de vente notariés intervenus les 13 juin 1991 et le 27 octobre 1986 se rapportant à la résidence qui fait l’objet du litige, à savoir : • Acte de vente entre monsieur Michel Gamache, madame France Marois et monsieur Reinsdorff signé le 13 juin 1991, lequel stipule : OBLIGATIONS DE L’ACQUÉREUR 1/ prendre l’immeuble vendu dans l’état où il se trouve, déclarant l’voir vu et en être satisfait notamment mais sans restriction en ce qui a trait à la légère infiltration d’eau dans le sous-sol et à l’implatation d’un pôteau de « corde à ligne » sur le terrain voisin. • Acte de vente entre monsieur Jean Breton et monsieur Michel Gamache et madame France Marois signé le 27 octobre 2986, lequel stipule : OBLIGATIONS DU VENDEUR Le vendeur garantit ce qui suit : 1/ l’immeuble est vendu avec la garantie légale; toutefois, le vendeur n’accorde aucune garantie quant au puisard et déclare à l’acquéreur qu’il peut y avoir une infiltration d’eau au sous-sol advenant de fortes pluies ou à la fonte des neiges, le tout accepté tel quel par l’acquéreur; (reproduction intégrale) (pièce P-4) [ 68 ] Madame Morneau soumet que monsieur Cossette a commis une faute professionnelle en ne lui divulguant pas ces informations. [ 69 ] Elle clame que si elle avait connu la présence d’infiltrations d’eau au sous-sol, elle n’aurait pas acheté cette propriété ou, à tout le moins, elle l’aurait achetée pour un prix moindre. [ 70 ] À l’audience, monsieur Wright réitère les conclusions de son rapport.

Il explique que l’absence de drain constitue la raison principale des infiltrations d’eau au sous-sol. [ 71 ] Selon lui, tous les épisodes d’infiltrations d’eau survenues depuis 2010 sont reliés à la même source, soit l’absence de drain.

Également, il ajoute que la dalle de béton est posée directement sur du roc, de sorte qu’il est difficile de drainer l’eau en dessous de cette dalle. [ 72 ] Il recommande la pose d’un drain sur tout le pourtour de la maison. [ 73 ] Il est catégorique, vu l’absence de drain, « il y a eu sûrement des infiltrations d’eau auparavant – madame a pris possession en juin 2010 – 1 ère manifestation en 2010 – ça me fait dire qu’il y en avait avant la prise de possession ». [ 74 ] Monsieur Reinsdorff mentionne qu’il ignorait s’il y avait un drain autour de la maison.

Toutefois, il argue que les deux tuyaux visibles au sous-sol servaient pour le drainage et que tout était adéquat (photographies pièce P-17). [ 75 ] Il reconnaît, qu’à la fonte des neiges ou lors de fortes pluies, il pouvait y avoir un léger filet d’eau qui pénétrait dans le sous-sol par le mur de fondation, côté nord. Toutefois, l’eau ne dépassait pas la « rigole », de sorte qu’il n’a jamais eu d’eau sur le plancher.

[ 76 ] Il affirme avoir dénoncé à madame Morneau tout ce dont il était informé et c’est pourquoi, il a indiqué « oui » à la clause D3.1 de la déclaration du vendeur (pièce P-6).

Selon lui, cette déclaration valait pour « toutes les infiltrations d’eau ». [ 77 ] Outre de petits filets d’eau, il argue ne pas avoir eu d’infiltrations d’eau au sous-sol, ce qui a d’ailleurs été constaté par monsieur Pattee, l’expert de madame Morneau. [ 78 ] Il soutient que la précision donnée à la clause D3.1 et datée du 16 mai 2010 (pièce P-6) faisait suite à une interrogation de la part de monsieur Dubé, laquelle portait uniquement quant aux traces d’infiltrations d’eau dans l’entretoit qui avaient été révélées par monsieur Pattee lors de son inspection à l’entretoit. [ 79 ] Il émet qu’il a répondu à toutes les questions posées. [ 80 ] À cet égard, les versions sont contradictoires car madame Morneau et monsieur Dubé témoignent que la précision demandée visait toutes les infiltrations d’eau de façon générale. [ 81 ] D’ailleurs, monsieur Dubé mentionne qu’il avait constaté l’absence d’efflorescence au sous-sol et que le plancher avait été repeint.

Par conséquent, il voulait savoir à quelles infiltrations d’eau monsieur Reinsdorff faisait référence à la clause D3.1. [ 82 ] Monsieur Reinsdorff plaide la prescription du recours intenté par madame Morneau puisqu’il y a eu plus de quatre ans et demi qui se sont écoulés depuis l’envoi de l’avis de dénonciation du 21 octobre 2010 (pièce P-1). [ 83 ] Subsidiairement, il opine que les prétendus vices allégués par madame Morneau ne sont pas cachés puisqu’elle avait constaté la présence d’une « sub pompe » au sous-sol.

Par conséquent, selon lui, c’est évident qu’il peut y avoir de l’eau dans le sous-sol : « l a pompe sert à évacuer l’eau ». [ 84 ] Il affirme qu’il avait peinturé le plancher du sous-sol uniquement pour contrôler la poussière de ciment. [ 85 ] Il soumet que le voisin, côté ouest, de la résidence de madame Morneau a fait, en 2010, du remplissage sur son terrain et soupçonne que cet état a peut-être provoqué les infiltrations d’eau au sous-sol de madame Morneau. [ 86 ] Quant aux déclarations indiquées sur les actes de vente (pièce P-4), il ne se souvient pas s’il avait lu ou pas l’acte de monsieur Breton.

Il dit « ça fait trop longtemps – après 27 ans ». [ 87 ] Il soutient qu’aucune responsabilité ne peut lui être imputée, telle que réclamée par madame Morneau. [ 88 ] Quant à monsieur Cossette, il confirme être courtier immobilier depuis 2005 et qu’il était l’agent inscripteur lors de la présente vente. [ 89 ] Il explique qu’en 2010, il n’y avait aucune obligation de remettre une « déclaration du vendeur ». [ 90 ] Il affirme que la clause D3.1 du formulaire (pièce P-6) est « très large » et que monsieur Reinsdorff avait correctement répondu. [ 91 ] Il soutient que les précisions demandées par madame Morneau et monsieur Dubé faisaient suite à l’inspection effectuée par monsieur Pattee, lequel avait identifié des traces d’eau visibles dans l’entretoit.

Il admet, toutefois, qu’il était absent à cette période et que c’est sa collègue qui a ajouté à la main la précision D3.1 le 16 mai 2010 (pièce P-6). [ 92 ] Il clame que le recours est prescrit. [ 93 ] Il soutient que la « sub pompe » installée et branchée au sous-sol est apparente. Ce n’est donc pas un vice caché.

Il dit : « c’est évident quand il y a une sub pompe d’installée, il y a de l’eau au sous-sol ». [ 94 ] Il argue que monsieur Reinsdorff n’aurait jamais pu peinturer le plancher de son sous-sol s’il avait eu une telle quantité d’eau. [ 95 ] Il ajoute que la question D5.1 de la déclaration du vendeur réfère à des « déversements » et non pas des « infiltrations ». En l’espèce, monsieur Reinsdorff n’avait jamais eu de déversements. Donc, il avait correctement répondu. [ 96 ] Il argue que madame Morneau avait des obligations de s’informer. Il soutient avoir agi en courtier immobilier diligent et responsable.

Il ajoute qu’il a remis les titres de propriétés au notaire choisi par madame Morneau et que c’est la tâche du notaire de faire l’étude de la chaîne de titres. [ 97 ] À l’audience, le Tribunal a bénéficié du témoignage de monsieur Pattee, inspecteur en bâtiment depuis quinze ans. [ 98 ] Il confirme qu’au moment de l’inspection au mois de mai 2010, il n’y avait aucun signe d’efflorescence ni d’humidité au sous- sol. [ 99 ] Il dit : « l’eau qui rentre dans une maison, ça paraît – même si le plancher est peinturé – l’eau ça fait écailler la peinture ». [ 100 ] Il affirme avoir vu des traces d’eau dans l’entretoit. [ 101 ] Il précise que la présence d’une pompe submersible n’est pas une indication qu’il y a des infiltrations d’eau.

Il ajoute que régulièrement, ce type de pompe est installée par mesure de précaution. [ 102 ] En l’espèce, il dit : « ce n’était pas anormal d’avoir une pompe – surtout sur une maison ancestrale ». [ 103 ] Il confirme les conclusions de monsieur Wright.

[ 104 ] Il conclut : « ce serait un grand coup de malchance que madame ait eu des infiltrations d’eau après 2 mois de son arrivée ». Ainsi, selon lui, il y avait eu des infiltrations d’eau antérieurement. LES QUESTIONS EN LITIGE [ 105 ] Le litige opposant les parties soulève essentiellement les questions suivantes : 1 - Le recours de madame Morneau à l’endroit des défendeurs était-il prescrit à la date où il a été intenté?

Advenant une réponse négative à cette première question : 2 - Les problèmes d’infiltrations d’eau constatés par madame Morneau sont-ils des vices cachés donnant droit à la garantie de qualité du vendeur? 3 - Monsieur Reinsdorff a-t-il fait de fausses représentations à madame Morneau? 4 - Si oui, quel est le montant approprié de la diminution du prix de vente? 5 - Si le recours n’est pas prescrit, monsieur Cossette a-t-il commis une faute extracontractuelle à l’égard de madame Morneau dans le cadre du contrat de courtage le liant à monsieur Reinsdorff? 6 - Dans l’affirmative, est-il tenu de payer des dommages-intérêts à madame Morneau?

ANALYSE ET DÉCISION [ 106 ] Le Tribunal disposera en premier lieu de la question de la prescription du recours et traitera ensuite, s’il y a lieu, de la garantie de qualité du bien vendu, de la responsabilité contractuelle de monsieur Reinsdorff, la responsabilité extracontractuelle de monsieur Cossette et enfin, le cas échéant, du préjudice subi. [ 107 ] En l’espèce, madame Morneau devait prouver, de façon prépondérante, l’existence de vices cachés affectant la résidence au moment de la vente ainsi que les fausses représentations faites par monsieur Reinsdorff [2] . [ 108 ] À l’égard de monsieur Cossette, puisqu’il s’agit d’une demande en responsabilité civile régie par l’

article 1457 C.c.Q. , la demanderesse devait démontrer la faute, les dommages et le lien de causalité entre ceux-ci, selon la balance des probabilités. [ 109 ] Enfin, le fardeau de démontrer, de façon prépondérante, que la prescription a éteint le recours de madame Morneau incombait aux défendeurs. 1- Le recours de madame Morneau à l’endroit des défendeurs était-il prescrit à la date où il a été intenté? [ 110 ] Madame Morneau prend possession de la résidence au moment de la vente, soit le 17 juin 2010 (pièce P-5). [ 111 ] Le 21 octobre 2010, madame Morneau confirme par écrit à monsieur Reinsdorff la présence de trois infiltrations d’eau survenues au sous-sol les 30 septembre, 1 er et 2 octobre 2010 (pièce P-1). [ 112 ] Le 9 novembre 2010, elle écrit : « c’est par les fissures au plancher face nord et pour lesquelles je joins des photos que l’eau s’est infiltrée à deux reprises, en octobre et une nouvelle fois vendredi le 5 novembre ». [ 113 ] Le 11 février 2015, madame Morneau dépose sa demande au greffe de cette Cour et la modifie le 4 novembre 2015. [ 114 ] Messieurs Reinsdorff et Cossette invoquent que la demande est prescrite puisque plus de trois ans se sont écoulés depuis les faits générateurs du droit réclamé. [ 115 ] La prescription extinctive est un moyen de se libérer par l’écoulement du temps [3] .

L’

article 2921 C.c.Q. la définit ainsi : 2921. La prescription extinctive est un moyen d’éteindre un droit par non-usage ou d’opposer une fin de non-recevoir à une action. [ 116 ] L’

article 2925 C.c.Q. stipule que la demande qui tend à faire valoir un droit personnel dont le délai de prescription n’est pas autrement fixé se prescrit par trois ans [4] . [ 117 ] En l’espèce, madame Morneau recherche la responsabilité civile contractuelle de monsieur Reinsdorff [5] puisqu’elle soutient qu’il connaissait les vices cachés et qu’il a, de mauvaise foi, omis de les lui dévoiler, commettant ainsi un dol au sens de l’

article 1401 C.c.Q. Elle invoque la garantie de la qualité du bien vendu, appelée aussi « la garantie contre les vices cachés ». À cet effet, l’

article 1726 C.c.Q. énonce que le vendeur est tenu de délivrer le bien et d’en garantir le droit de propriété et la qualité. [ 118 ] Par son recours basé sur les articles 1458, 1726, 1728 et suivants C.c.Q. , madame Morneau exerce un droit personnel pour lequel un délai de prescription n’est pas autrement fixé, c’est le délai général de trois ans qui s’applique [6] . [ 119 ] Quant à son recours intenté contre monsieur Cossette, il s’agit d’une demande en responsabilité civile extracontractuelle régie par l’

article 1457 C.c.Q. , lequel énonce :

1457. Toute personne a le devoir de respecter les règles de conduite qui, suivant les circonstances, les usages ou la loi, s’imposent à elle, de manière à ne pas causer de préjudice à autrui. Elle est, lorsqu’elle est douée de raison et qu’elle manque à ce devoir, responsable du préjudice qu’elle cause par cette faute à autrui et tenue de réparer ce préjudice, qu’il soit corporel, moral ou matériel.

Elle est aussi tenue, en certains cas, de réparer le préjudice causé à autrui par le fait ou la faute d’une autre personne ou par le fait des biens qu’elle a sous sa garde. [ 120 ] Elle exerce également un droit personnel qui se prescrit par trois ans [7] . [ 121 ] En principe, le jour où le droit d’action a pris naissance fixe le point de départ de la prescription extinctive. La disposition législative applicable est la suivante : 2880. La dépossession fixe le point de départ du délai de la prescription acquisitive.

Le jour où le droit d’action a pris naissance fixe le point de départ de la prescription extinctive. [ 122 ] Ce jour correspond à la date où madame Morneau a connu l’ensemble des faits générateurs de la responsabilité des défendeurs. [ 123 ] Ainsi, pour éviter la prescription extinctive, madame Morneau devait déposer sa demande en justice avant l’expiration du délai de trois ans du jour où son droit d’action a pris naissance, formant ainsi une interruption civile de la prescription [8] . [ 124 ] Dans sa demande déposée le 11 février 2015, madame Morneau admet que les premières infiltrations d’eau au sous-sol de la résidence se sont produites au cours des mois d’octobre et novembre 2010 (pièce P-1). [ 125 ] Au moment où madame Morneau écrit à monsieur Reinsdorff, les 21 octobre et 9 novembre 2010, elle réfère à la notion de vice caché, soumet même une soumission pour corriger les infiltrations d’eau dans le sous-sol (côté nord) au prix de 4 774,96 $ (pièce P-10).

Or, le Tribunal estime que déjà au 9 novembre 2010, le droit d’action de madame Morneau avait pris naissance. [ 126 ] À cet effet, l’honorable Rita Bédard, j.c.s., dans l’affaire Jacques Hamel c. La Ville de Sainte-Anne-de-Beaupré [9] , écrit ceci au sujet de la mise en demeure : [39] L'envoi d'une mise en demeure est souvent le point de départ de la computation du délai de prescription. À cet effet, l'intimée a référé à Grenier c. Ville de Château-Richer.

Dans cette affaire, l'envoi de la mise en demeure a constitué le jour où le droit d'action a pris naissance ainsi que le point de départ du délai de six mois à l'intérieur duquel l'action devait être prise.

La mise en demeure constatait les éléments essentiels de l'action; lors de son envoi, il apparaissait que le dommage s'était manifesté. [ 127 ] Ceci étant, le Tribunal pourrait, pour ce motif, rejeter le recours de madame Morneau sur la base de la prescription de trois ans puisque le calcul de cette période de trois ans se computait à compter de la date de la connaissance du vice caché affectant la maison au moment de la vente et dénoncé par madame Morneau à monsieur Reinsdorff le 21 octobre 2010. [ 128 ] En l’espèce, la preuve révèle l’existence d’une situation de dommages graduels, c’est-à-dire qu’il y a eu des infiltrations d’eau à l’automne 2010, au printemps 2011, au mois de juillet 2012, au mois d’avril 2014, le 12 avril 2015 et le 7 septembre 2015. [ 129 ] Par conséquent, le Tribunal examinera le point de départ de la prescription selon les critères établis à l’

article 2926 C.c.Q. : 2926. Lorsque le droit d’action résulte d’un préjudice moral, corporel ou matériel qui se manifeste graduellement ou tardivement, le délai court à compter du jour où il se manifeste pour la première fois. (nos soulignements) [ 130 ] Selon la doctrine et la jurisprudence, cette expression « à compter du jour où il se manifeste pour la première fois » réfère au premier signe appréciable ou tangible de la réalisation du préjudice. [ 131 ] À cet égard, la Cour d’appel du Québec, dans l’arrêt Monopro Limited c.

Montreal Trust [10] , la juge Marie Deschamps, alors juge à la Cour d’appel du Québec, écrit : [21] Si tous les auteurs ne décrivent pas la règle de façon strictement identique (…), la formulation la plus généralement acceptée est celle reliant le point de départ de la prescription au moment où le dommage se manifeste de façon appréciable.

Ainsi, Pierre MARTINEAU, Traité élémentaire de droit civil , Les Presses de l’Université de Montréal, 1977, p. 305 à 309) décrit ainsi ce moment : Avant d'aborder les diverses hypothèses susceptibles de se produire, il importe de rappeler que la prescription extinctive a pour fondement l'inaction du titulaire d'un droit, sa négligence à exercer son droit. En conséquence, le point de départ de la prescription est le premier moment où il aurait pu agir, le premier instant où il aurait pu prendre action pour faire valoir son droit.

Il est des cas où le dommage ne se produit pas à un moment précis mais, au contraire, se réalise graduellement de façon progressive durant une période de temps plus ou moins longue. (…)

La jurisprudence fournit quelques exemples. Ainsi des travaux de drainage ou d'égout effectués par une municipalité entraînent unaffaissement de terrain qui se manifeste graduellement et qui, éventuellement, peut affecter la solidité des constructions qui y sontsituées. Un autre exemple est celui d'une maison qui se détériore graduellement sous l'effet de produits chimiques utilisés dans une usinevoisine ou sous l'effet de fumées, de gaz ou de poussières émanant d'une telle usine.

Dans de semblables situations, la victime ne peut pas agir en justice dès le moment où la plus simple manifestation de dommage s'estproduite. D'un autre côté, elle ne saurait être admise à attendre que les dommages aient atteint leur phase ultime, comme l'écroulementde l'édifice. On tient que le droit d'action prend naissance dès que le dommage se manifeste de façon appréciable. Le point de départ de laprescription est donc le moment où la victime subit un préjudice réel et certain alors que tous les éléments du dommage sont réunis.

Dumoment que les dommages ont pu être constatés et évalués, la victime est en mesure d'intenter action même si elle ne connaît pas toutel'étendue de ces dommages, lesquels sont susceptibles de s'aggraver. [22] La référence au moment où le dommage se manifeste de façon appréciable est aussi retenue de façon pratiquement constante parles tribunaux (Lalonde c Desrosiers, (QC CA), [1988] R.D.J. 154 (C.A.); Ciment Québec v. Mottard, [1963] B.R. 68;(…) [132] Dans l’arrêt Sicé c. Langlois[11], le juge Dalphond de la Cour d’appel confirme que l’article 2826 C.c.Q.

« s’applique tant enmatière contractuelle, comme en l’instance, qu’extracontractuelle ». [133] Dans l’arrêt DSD International inc. c. Construction Gosselin-Tremblay inc.[12], la Cour d’appel mentionne : [10] Lorsque la faute et le dommage n'apparaissent pas en même temps, l'article 2926 C.c.Q. précité indique que la prescriptioncommence à courir à compter du moment où il se manifeste pour la première fois. [11] Selon la doctrine et la jurisprudence, cette expression réfère au premier signe appréciable ou tangible de la réalisation dupréjudice.

À cet égard, les auteurs Baudouin et Deslauriers écrivent : 1919 – Dommage graduel – Qu'en est-il lorsque le dommage, au lieu de se manifester d'un seul coup, se manifeste de façon graduelle ouprogressive?

L'article 2926 C.c. a apporté une réponse au problème en prévoyant que la prescription du recours commence à courir dujour où il se manifeste pour la première fois. Le législateur entend probablement, par cette expression, la faire débuter au jour où leréclamant constate le premier signe appréciable ou tangible de la réalisation du préjudice, alors même qu'il ne s'est pas totalement réaliséet donc qu'une

partie même importante de celui-ci se produira dans le futur. On ne doit pas confondre, en effet, le caractère graduel dupréjudice et son aggravation. Ainsi, il est logique que le propriétaire, constatant que certains travaux pourront nuire à sa propriété,attende une manifestation apparente du préjudice pour poursuivre.

Il n'en est pas de même de la victime de lésions corporelles actuelles,pour le préjudice futur. (reproduction intégrale) (références omises) [134] Le 6 octobre 2010, l’entrepreneur, monsieur Michel Gamache, suggère des travaux d’excavation et de drainage pour le prix de4 774,96 $ (pièce P-10), travaux qui ne seront pas réalisés en raison, selon madame Morneau, de l’impossibilité d’égoutter les eaux. [135] Comme mentionné, de façon concomitante à la découverte des premières infiltrations d’eau dans le sous-sol de sa maison,madame Morneau s’adresse, le 5 novembre 2010, à la municipalité de Cap-Saint-Ignace et allègue qu’elle est victime de troisinfiltrations d’eau depuis le 18 juin 2010 et l’eau stagnante dans le fossé s’élimine en

partie dans son sous-sol, et ce, notamment enraison de l’absence de fossé du côté de son voisin et l’absence d’un ponceau (pièce P-11). [136] Les revendications faites par madame Morneau auront « porté des fruits » puisque le 10 mai 2011, une entente intervient entre lamunicipalité de Cap-Saint-Ignace et elle-même.

La municipalité effectue donc, les 25, 26 et 27 mai 2011, les travaux relatifs au nouveauprofil du fossé (pièce P-12). [137] Préalablement à ces travaux de profilage du fossé, monsieur Gilles Guimont, inspecteur municipal, se présente minimalement àtrois reprises à la résidence de madame Morneau et témoigne à l’audience avoir constaté les infiltrations d’eau et la présence d’eau sur leplancher du sous-sol aux mois de mars, avril et mai 2011.

Encore une fois, madame Morneau a une connaissance de signes de gravité,notamment par la présence d’eau dans son sous-sol et aussi par les importants travaux effectués aux frais de la municipalité de Cap-Saint-Ignace. [138] Après ces travaux réalisés par la municipalité, madame Morneau fait corriger le refoulement de la pompe submersible pourraccorder le conduit au fossé réaménagé et ajoute un conduit pour évacuer les eaux de la descente de gouttières avant vers ce même fossé(pièce P-7). [139] Même si madame Morneau avait constaté des infiltrations d’eau dans son sous-sol au mois d’octobre 2010, le Tribunal conclutque la situation est devenue objectivement grave au printemps 2011, par la présence d’autres infiltrations d’eau et les travaux faits par lamunicipalité. [140] Par ailleurs, il est logique de conclure que madame Morneau connaissait la gravité et l’étendue du préjudice matériel relié à laproblématique des infiltrations d’eau, à tout le moins et au plus tard, au mois de septembre 2011, lors des travaux réalisés après ceux

exécutés par la municipalité. [ 141 ] Ainsi, à cette période, septembre 2011, madame Morneau connaissait le problème, soit les infiltrations d’eau, elle ne connaissait peut-être pas toutes les solutions envisagées pour régler les problèmes d’infiltrations d’eau et elle ne connaissait certes pas l’étendue des dommages occasionnés. [ 142 ] En matière de prescription, il ne faut pas confondre la manifestation du préjudice et la connaissance de ses causes. [ 143 ] Il a maintes fois été établi par nos tribunaux que le délai de prescription doit être calculé à partir du moment où une

partie a une connaissance d’un fait qui lui donne un droit de recours en dommages contre une autre

partie et, non pas à partir du moment où elle connaît la valeur du dommage et des préjudices subis [13] . [ 144 ] D’ailleurs, à ce sujet, notre collègue, le juge Charles G. Grenier, J.C.Q., dans l’affaire Germain c. Turgeon [14] , écrit : [84] Il est reconnu par la jurisprudence et la doctrine – la Cour d'appel a d'ailleurs refait le tour de la question en 2000 dans l'arrêt Monopro Limited c.

Montreal Trust – que dans le cas d'un dommage matériel graduel, ce n'est pas tant la simple première manifestation du problème qui compte mais plutôt « le moment où le dommage se manifeste de façon appréciable », ce qui implique la notion que la victime du préjudice doit être en mesure d'apprécier pleinement la nature du préjudice subi et d'être capable d'en constater l'aspect réel et certain, ce qui lui permet alors d'intenter son action même si elle ne connaît nécessairement pas l'étendue des dommages, lesquels sont susceptibles de s'aggraver. [85] Il y a donc une cristallisation à un certain moment des faits pouvant donner ouverture au droit d'action, cristallisation qui est une question de fait et qui peut fluctuer dans le temps selon la preuve soumise. (reproduction intégrale) (références omises) [ 145 ] En l’espèce, la « cristallisation » du droit au recours de madame Morneau s’est produite au plus tard à l’automne 2011. [ 146 ] Madame Morneau a déposé sa demande le 11 février 2015, soit bien au-delà de la fin de la période de trois ans qui se terminait en octobre ou novembre 2013, au mois de mai 2014, ou au mieux pour celle-ci, en septembre 2014.

Il s’en suit que le recours apparaît prescrit. [ 147 ] Qu’en est-il cependant de la suspension de la prescription? [ 148 ] À cet égard, l’

article 2904 C.c.Q. énonce : 2904. La prescription ne court pas contre les personnes qui sont dans l’impossibilité en fait d’agir soit par elles-mêmes, soit en se faisant représenter par d’autres. [ 149 ] En principe, la suspension de la prescription revêt un caractère exceptionnel. La Cour d’appel le confirme [15] : [68] La prescription est un concept essentiel au droit civil; elle introduit un élément de sécurité dans les relations juridiques.

En principe, la prescription court contre toutes personnes (art. 2232 C.c.B.-C. ); les cas de suspension de la prescription sont les exceptions à ce principe. [ 150 ] Dans sa demande et à l’audience, madame Morneau invoque qu’elle devait trouver la solution permanente aux problèmes d’infiltrations d’eau avant de poursuivre les défendeurs. [ 151 ] D’ailleurs, à l’audience, interrogée par le Tribunal quant à savoir quelle est sa position quant à la prescription triennale invoquée par les défendeurs, madame Morneau dit ceci : Il n’y avait pas de solution – il fallait que je trouve la solution pour régler le problème – je l’ai découvert en 2014 – alors, j’ai tout fait faire ce qui était possible – il fallait trouver la solution pour l’élimination des eaux pluviales – je savais qu’il fallait éliminer les eaux pluviales – mais je ne savais pas comment arriver à ça. [ 152 ] Ainsi, madame Morneau prétend que le délai de prescription doit se computer à compter du 31 octobre 2014, moment où elle a fait les travaux majeurs, soit le drainage du terrain (pièce P-7).

Donc, selon elle, au moment où elle dépose sa demande, son recours n’est pas prescrit. [ 153 ] Or, la recherche de la solution pour enrayer les infiltrations d’eau au même titre, comme mentionné précédemment, que la simple ignorance de l’étendue exacte du dommage pouvant être réclamé ne constituent pas une cause de suspension valable. [ 154 ] À cet égard, l’honorable Suzanne Ouellet, j.c.s., dans Boisvert c.

Construction Normand Guimont inc. [16] écrit : [19] La connaissance du contenu des rapports d’expertise ne peut constituer le point de départ du délai de prescription. [20] Les délais occasionnés pour l’obtention de rapports d’expertise, « ne constituent pas une excuse valable à la prescription du

recours ». Autrement, cela signifierait que la prescription serait suspendue aussi longtemps que tous les rapports d’expertise ne seraient pas complétés.

Cela est contraire à l’objet de la prescription extinctive : la sanction du laxisme. (références omises) [ 155 ] Dans le même ordre d’idée, le fait de vouloir attendre de colliger ou d’obtenir une preuve plus solide ne peut être considéré comme une cause de suspension [17] . [ 156 ] Enfin, l’ignorance de la loi ou de ses droits ne constitue pas une impossibilité d’agir [18] . [ 157 ] Au risque de nous répéter, les enseignements de la Cour d’appel rappellent que le point de départ de la prescription est le moment où le dommage se manifeste de façon appréciable ou encore le jour où la demanderesse a pu en soupçonner la gravité et l’étendue. [ 158 ] Madame Morneau connaissait les infiltrations d’eau.

Elle soutenait depuis le mois d’octobre 2010 qu’il s’agissait de vice caché, rien ne l’empêchait d’entreprendre son recours judiciaire et de modifier, en temps et lieux, le montant de sa réclamation, le tout selon l’évolution des travaux effectués. [ 159 ] Dans les circonstances, madame Morneau n’a pas fait la preuve prépondérante qu’elle était dans l’impossibilité en fait d’agir de façon à suspendre la prescription. [ 160 ] Madame Morneau n’a présenté aucune preuve justifiant une interruption ou une renonciation de la part de monsieur Reinsdorff ou monsieur Cossette au délai de prescription, c’est-à-dire aucune promesse, ni geste de ceux-ci lui laissant croire qu’ils avaient l’intention d’intervenir à la solution des infiltrations d’eau.

Au contraire, déjà le 27 octobre 2010, monsieur Reinsdorff déclinait toute responsabilité et annonçait ne pas « participer financièrement à aucune réparation » reliée aux infiltrations d’eau. [ 161 ] Dans ces circonstances, le dépôt de la demande le 11 février 2015 est tardif puisqu’à cette date, la demande est prescrite à l’endroit de monsieur Reinsdorff. Elle sera donc rejetée. [ 162 ] Comme la question de la prescription suffit pour disposer du litige à l’égard de monsieur Reinsdorff, il n’est pas nécessaire de décider si les conditions d’application de la garantie de qualité prévue à l’

article 1726 C.c.Q. sont rencontrées ni si monsieur Reinsdorff a commis un dol à l’endroit de madame Morneau. [ 163 ] Qu’en est-il du litige opposant madame Morneau à monsieur Cossette? [ 164 ] Comme mentionné, madame Morneau reproche à monsieur Cossette de ne pas avoir vérifié les titres de propriété (pièce P-4), le tout conformément à l’article 8.3 du « formulaire obligatoire – contrat de courtage exclusif – vente OACIQ » (pièce P-19). [ 165 ] Elle soutient qu’il a commis une faute professionnelle extracontractuelle et elle invoque des contraventions à son devoir de vérification et d’information et particulièrement, à la

Loi sur le courtage immobilier [19] , du Règlement de l’association des courtiers et agents immobiliers du Québec [20] ainsi que les Règles de déontologie de l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec [21] . [ 166 ] Voici comment notre collègue, le juge Henri Richard, définit le rôle du courtier dans son volume intitulé « Le courtage immobilier au Québec » [22] : (page 10) « Lors de l’accomplissement d’une opération immobilière dans le cadre d’un contrat de courtage, le courtier assiste son client-inscripteur en vue de la vente de sa propriété.

Il annonce l’immeuble en vente, le fait visiter, sollicite des acheteurs potentiels, agit comme porte- parole de son client-inscripteur dans les négociations préliminaires à toute promesse d’achat, reçoit les promesses d’achat et les transmet à son client-inscripteur, reçoit le dépôt qui accompagne les promesses d’achat et voit à ce que le notaire obtienne tous les documents nécessaires à la rédaction de l’acte de vente. (…) (page 11) En règle générale, le courtier immobilier sert d’intermédiaire dans la négociation de toute affaire relative à des immeubles telle que la location, la vente ou le financement.

Plus spécifiquement, sa fonction consiste à rapprocher les parties afin de les amener à conclure elles-mêmes l’opération visée. (…) [ 167 ] Récemment, la Cour d’appel du Québec, dans l’arrêt Banville c. BlocDirect inc. [23] , s’est prononcée au sujet de la responsabilité du courtier immobilier.

Elle dit : [4] L’appelante plaide que l’intimé a manqué à son obligation légale en ne vérifiant pas le contenu de la demande de révision foncière du mis en cause qui, selon elle, révèle les nombreux vices affectant les immeubles. [5] Un courtier immobilier a l’obligation de vérifier avec prudence et diligence l’information contenue, entre autres, à la fiche descriptive de l’immeuble. Il s’agit d’une obligation de moyens.

Dans l’évaluation de la responsabilité d’un courtier immobilier, il faut analyser son comportement par rapport à celui d’un courtier normalement prudent et diligent placé dans les mêmes circonstances.

[6] L’intimé Ross a admis qu’il n’a pas vérifié la demande de révision de taxes foncières, mais cela ne constitue pas un manquement à son obligation de vérification dans les circonstances de l’espèce parce que la demande de révision ne révèle aucun vice qui n’était pas déjà connu par l’appelante : - Toitures : la demande indique qu’une toiture a dû être remplacée en 2006 et qu’une autre a été colmatée.

Rien de plus que dans la déclaration du vendeur où celui-ci indique qu’il faut prévoir des travaux sur quatre toitures d’ici 10 ans. - Infiltration d’eau et fissures : les fissures ont été constatées par l’appelante lors de sa visite des sous-sols du 10 juillet 2007. L’infiltration d’eau est indiquée dans la déclaration du vendeur. - Stationnement : aucune mention du problème de drainage. Il est indiqué que des travaux devront être effectués dans les 15 prochaines années. L’appelante savait qu’il y avait une problématique à ce niveau puisque M.

Higgins lui en a parlé lors de la visite du 10 juillet 2007. [8] La juge de première instance n’a donc pas erré en concluant que l’intimé Ross n’avait pas contrevenu à son obligation de vérification. Il a rempli son obligation en obtenant du mis en cause de nombreux documents pour vérifier les informations contenues à la fiche descriptive des immeubles. Il n’avait pas à creuser davantage quant à la demande de révision foncière puisque celle-ci n’apportait aucun renseignement additionnel. (références omises) [ 168 ] Or, à l’audience, monsieur Cossette ne se souvient pas s’il a lu ou pas les actes notariés P-4.

Cependant, il confirme que la déclaration du vendeur complétée par monsieur Reinsdorff est conforme aux actes notariés puisqu’il y est inscrit « oui » à la clause D3.1.

Monsieur Reinsdorff a confirmé la présence d’infiltrations d’eau. [ 169 ] À l’audience, aucune preuve n’est faite par la demanderesse démontrant que monsieur Cossette a agi de manière incompatible avec la conduite d’un professionnel raisonnable. [ 170 ] Il importe de préciser que la responsabilité extracontractuelle du courtier immobilier a été reconnue par les tribunaux, notamment lors d’erreurs publiées sur la fiche descriptive alors que le courtier n’avait pas pris les mesures raisonnables pour vérifier les informations inscrites. Dans l’affaire Funaro c. Sciarraba [24] , l’honorable Michel A.

Pinsonnault, j.c.s., alors qu’il siégeait à la Cour du Québec, écrit : [47] L'importance pour le Courtier d'effectuer les vérifications d'usage quant aux caractéristiques de l'immeuble offert en vente, notamment à l'aide des documents que lui transmet son client à l'occasion de la signature du contrat de courtage, découle de l'usage qu'il entend faire de ces renseignements pour la mise en marché de cet immeuble auprès du public.

Le premier outil de cette mise en marché est la fiche descriptive qui renferme l'ensemble des caractéristiques de l'immeuble offert en vente. [48] Cette fiche est remise aux acheteurs éventuels qui se fient, bien sûr, aux informations reproduites. Il s'y glisse parfois des erreurs qui donnent ouverture dans certains cas à des recours. Plusieurs jugements en matière civile portent d'ailleurs sur des mentions incorrectes reproduites à une fiche descriptive.

C'est là également la source de la plupart des décisions rendues par le comité de discipline de l'Association des courtiers et agents immobiliers du Québec en ce qui concerne les manquements à l'obligation de vérification. Le comité de discipline a d'ailleurs souligné l'importance de la fiche descriptive et des renseignements qui y sont reproduits pour le bon déroulement des transactions dans le domaine immobilier.

Le contrat de courtage obligatoire précise d'ailleurs que le Courtier doit vérifier au préalable tous les faits ou données mentionnés dans une publicité relative à la vente de l'immeuble. (références omises) [ 171 ] Une telle faute n’est pas invoquée ni prouvée en l’espèce. [ 172 ] La preuve est silencieuse quant à savoir à quel moment madame Morneau a pris connaissance des actes notariés P-4. [ 173 ] Toutefois, au terme de l’acte de vente intervenu le 17 juin 2010 entre madame Morneau et monsieur Reinsdorff, on peut y lire : 5.

DOSSIER DE TITRES Le vendeur s’engage à remettre à l’acheteur tous les titres en sa possession ainsi qu’un certificat de localisation de date récente démontrant la situation actuelle des lieux. (pièce P-5) [ 174 ] On peut donc présumer que madame Morneau a eu en main ces titres de propriété au moment de la vente, soit le 17 juin 2010. Par conséquent, elle en a eu connaissance plus de trois ans avant l’institution des procédures judiciaires entreprises contre monsieur Cossette. Donc, la faute invoquée à l’endroit de celui-ci remonterait à plus de trois ans.

Ce recours est donc prescrit. [ 175 ] Quoi qu’il en soit, si elle en a eu connaissance postérieurement, le recours contre monsieur Cossette a pris naissance lors de la découverte des infiltrations d’eau. Donc, encore une fois, ce recours est prescrit. [ 176 ] En conséquence, le Tribunal conclut que monsieur Cossette n’a pas commis de faute extracontractuelle à l’égard de madame

Morneau et qu’au surplus, ce recours est prescrit. [ 177 ] Ceci étant, il est inutile de discourir quant aux autres points soulevés en défense par monsieur Cossette. [ 178 ] Pour toutes ces raisons, la demande de madame Morneau sera rejetée.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la demande de la demanderesse, madame Yvonne Morneau; CONDAMNE la demanderesse, madame Yvonne Morneau, à payer au défendeur, monsieur Henry Reinsdorff, la somme de 190 $, représentant le montant des frais de justice qu’il a dû payer pour déposer sa contestation; CONDAMNE la demanderesse, madame Yvonne Morneau, à payer au défendeur, monsieur Jacques Cossette, la somme de 190 $, représentant le montant des frais de justice qu’il a dû payer pour déposer sa contestation. __________________________________ HÉLÈNE CARRIER, J.C.Q. Date d’audience : 7 mars 2016