2019 QCCA 1823, 2019 QCCA 1823

Bonneau c. Garand 2019 QCCA 1823 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-027307-180 , 500-09-027308-188 (705-17-006594-152, 705-17-007013-160) DATE : Le 24 octobre 2019 FORMATION : LES HONORABLES ROBERT M. MAINVILLE, J.C.A. SUZANNE GAGNÉ, J.C.A. STEPHEN W. HAMILTON, J.C.A. MARC BONNEAU APPELANT – demandeur/défendeur c. JOHANNE GARAND INTIMÉE – défenderesse/demanderesse ARRÊT [ 1 ] L’appelant se pourvoit contre un jugement rendu le 12 décembre 2017 par la Cour supérieure, district de Joliette (l’honorable Steve J. Reimnitz) [1] .

D’une part, ce jugement rejette son action confessoire de servitude, en injonction permanente et en dommages- intérêts; d’autre part, il accueille la demande de l’intimée en négation de servitude, déclare la servitude éteinte et ordonne la radiation de son inscription. [ 2 ] Il s’agit de décider si le juge de première instance a eu raison de conclure à l’extinction de la servitude (1) par la réunion dans une même personne de la qualité de propriétaire des fonds servant et dominant et (2) par le non-usage pendant dix ans. *** [ 3 ] L’appelant est propriétaire d’un immeuble sis au 801, Grande-Côte à Ste-Geneviève-de-Berthier, où se trouve un motel.

Depuis la réforme cadastrale, l’immeuble est connu et désigné comme le lot 3 450 153 du Cadastre du Québec, circonscription foncière de Berthier. [ 4 ] L’intimée, quant à elle, est propriétaire de l’immeuble contigu, sis au 791, Grande-Côte. Sur l’immeuble se trouve une maison comportant deux logements. L’immeuble est connu et désigné comme le lot 3 450 154. [ 5 ] À l’origine, ces immeubles formaient un seul lot désigné comme le lot 58, lequel appartenait à M. Raoul Brissette. Le 29 septembre 1952, M. Brissette donne une

partie du lot à son fils, Normand Brissette, donation qui est constatée dans un acte conventionnel de mariage inscrit sous le numéro 85634. Les parties à la donation conviennent d’une servitude de passage qui est décrite en ces termes : Le donateur se réserve pour lui et ses représentants légaux le droit de communiquer du chemin public au terrain restant sa propriété à pieds et en voiture , gratuitement et à perpétuité, entre la maison érigée sur le dit immeuble et le terrain restant sa propriété c’est-à-dire sur une largeur d’environ six pieds et demi. [2] [Caractères gras ajoutés] [ 6 ] Le terrain donné au fils correspondait à la

partie avant du lot 3 450154, sur laquelle se trouvait la maison. Le terrain restant la propriété de M. Brissette comprenait la

partie arrière du lot 3 450 154, sur laquelle se trouvait une cabine louée d’une manière commerciale (la cabine numéro 7), ainsi que le lot 3 450 153 à l’arrière duquel se trouvait une autre cabine (la cabine numéro 6). Ainsi, la servitude permettait à M. Brissette d’emprunter le passage entre la maison et le terrain restant sa propriété pour se rendre aux cabines situées à l’arrière. [ 7 ] Le 25 février 1954, les parties à la donation signent un acte de correction afin de corriger une erreur dans la description de la

partie du lot 58. On y lit ce qui suit quant à la servitude : Il est bien entendu et compris que le droit de passage mentionné au dit contrat de mariage en faveur du dit J.Raoul Brissette et ses représentants légaux ou successoraux à l’avenir, subsistera entre la maison donnée au dit Normand Brissette et le motel actuellement en voie de construction par le dit J.Raoul Brissette sur son terrain , et les dits comparants, chacun fournissant le terrain nécessaire, établissant et créant un passage mitoyen pour le bénéfice et l’avantage de chacun des terrains appartenant respectivement

aux comparants, pour l’avenir, à perpétuité et gratuitement, constituant donc, par les présentes, servitude de passage en conséquence, nonobstant toutes dispositions contraires contenues au dit contrat de mariage relativement à tel passage, par les présentes abrogées . [3] [Caractères gras ajoutés] L’assiette de la servitude est donc majoritairement sur le lot 3 450 154 et en

partie sur le lot 3 450 153. [ 8 ] Le 26 mars 1959, M. François Bonneau, père de l’appelant, devient copropriétaire du motel situé sur le lot 3 450 153. [ 9 ] Le 19 mai 1959, M. Brissette vend à son fils Normand, pour un dollar, la

partie arrière du lot qu’il lui a donné en 1952 et qui se rend jusqu’au fleuve, là où se trouvait la cabine numéro 7. Normand Brissette devient ainsi propriétaire de tout le terrain aujourd’hui connu et désigné comme le lot 3 450 154. [ 10 ] Vers 1967, le motel est agrandi pour former un « L ». La nouvelle

partie est située parallèlement à la ligne séparative des lots 3 450 154 et 3 450 153. En 1999, une clôture est érigée sur cette ligne, le long de la nouvelle partie.

À partir de ce moment, il n’est plus possible de se rendre en voiture à l’arrière du motel en passant par l’assiette de la servitude sur le lot 3 450 154. [ 11 ] Au mois d’août 2005, une seconde clôture – celle-là érigée dans l’assiette de la servitude sur le lot 3 450 154, de façon perpendiculaire à la ligne séparative des lots – vient bloquer le passage vers l’arrière du lot 3 450 154. [ 12 ] Le 15 octobre 2007, l’appelant devient propriétaire du lot 3 450 153 à la suite du décès de son père.

Depuis lors, il s’oppose à ce que les auteurs de l’intimée ainsi que leurs locataires stationnent leurs voitures dans l’assiette de la servitude sur le lot 3 450 154. De son côté, il utilise à l’occasion une

partie de l’assiette de la servitude pour faire des travaux d’entretien sur son motel. [ 13 ] Le 21 mars 2014, l’intimée acquiert le lot 3 450 154. L’acte de vente et le certificat de localisation contiennent une mention de la servitude en litige publiée sous le numéro 87813. [ 14 ] Le 22 octobre 2015, l’appelant met l’intimée en demeure de libérer ou de faire libérer l’assiette de la servitude. Il intente son action au mois de décembre de la même année [4] . L’intimée réplique par une demande en négation de servitude, alléguant que la servitude n’a pas été utilisée pendant au moins dix ans.

Elle demande au tribunal de prononcer l’extinction de la servitude au motif de non-usage [5] . [ 15 ] Les dossiers font l’objet d’une jonction d’instance et le procès a lieu le 25 septembre 2017. *** [ 16 ] Le juge de première instance conclut à l’extinction de la servitude par la réunion dans une même personne de la qualité de propriétaire des fonds servant et dominant. Il estime que la vente de la

partie arrière du lot 3 450 154 intervenue entre M. Brissette et son fils Normand Brissette le 19 mai 1959 a éteint la servitude ( art. 1191 (1

o) C.c.Q. ). [ 17 ]

Malgré cette conclusion, le juge se penche sur la question du non-usage de la servitude pendant dix ans ( art. 1191 (5

o) C.c.Q . ). Il conclut que « l’évolution de la situation depuis 1952 a été telle que l’objet de la servitude créée n’existe plus et, de fait, n’a pas été utilisée depuis plus de dix ans ». [ 18 ] À cet égard, le juge estime que la tolérance de l’intimée et de ses auteurs quant à l’utilisation d’une

partie de l’assiette de la servitude pour des travaux d’entretien « ne constitue pas l’utilisation d’une servitude de passage qui permettait de se rendre aux cabines situées près du fleuve ». Pour le juge, il ne s’agit pas d’un usage utile de la servitude qui seul aurait permis d’interrompre la prescription extinctive pour non-usage.

Rappelant qu’il n’existe pas de « servitude judiciaire », il refuse de modifier la servitude pour la rendre conforme à l’usage qu’en fait l’appelant. [ 19 ] Par conséquent, le juge rejette la demande en justice de l’appelant et accueille celle de l’intimée en négation de servitude, déclare la servitude éteinte et ordonne que celle-ci soit radiée. *** [ 20 ] L’appelant formule deux questions : 1. Y a-t-il eu ou non extinction de la servitude par la réunion dans une même personne de la qualité de propriétaire des fonds servant et dominant? 2.

Y a-t-il eu ou non extinction de la servitude par le non-usage pendant dix ans? [ 21 ] Sur la première question , le juge fait erreur. Normand Brissette n’a jamais été propriétaire de tout le terrain qui, en 1952, est resté la propriété de son père, en particulier de la

partie arrière du lot 3 450 153 où se trouvait la cabine numéro 6. Il s’ensuit que la cause d’extinction prévue à l’article 561 C.c.B.C. (aujourd’hui 1191 (1

o) C.c.Q. ) ne trouve pas application [6] . [ 22 ] Sur la deuxième question , la Cour fait sienne l’analyse du juge. Peu importe que l’on se réfère à la description de la servitude qui figure dans l’acte originaire ou à celle de l’acte de correction, l’objet de celle-ci est clairement le passage vers l’arrière du terrain qui restait la propriété de M. Brissette.

Que la servitude ait été stipulée « à l’avantage de chacun des terrains » ne modifie en rien sa destination qui consistait, pour reprendre les termes de l’acte de correction, en un « passage mitoyen ». [ 23 ] Selon le professeur Pierre-Claude Lafond, « il y a non-usage dès que le titulaire cesse de poser des actes d’exercice de la servitude. Ainsi, dans le cas d’une servitude de passage, la prescription débute le jour où le titulaire passe pour la dernière fois sur le

fonds servant » [7] . Cet énoncé est conforme à l’

article 1192 C.c.Q. qui prévoit que « [l]a prescription commence à courir, pour les servitudes discontinues, du jour où le propriétaire du fonds dominant cesse d’exercer la servitude ». [ 24 ] En l’espèce, la preuve démontre que l’assiette de la servitude n’est plus utilisée comme passage vers l’arrière des terrains depuis au moins dix ans. En fait, depuis la vente de la

partie arrière du lot 3 450 154 à Normand Brissette en 1959, les auteurs de l’appelant et l’appelant lui-même n’ont plus à y aller. Au surplus, une clôture bloque le passage depuis août 2005. De même, depuis l’agrandissement du motel et l’érection, en 1999, d’une clôture le long de la ligne séparative des lots, il n’est plus possible d’aller en voiture à l’arrière du motel en passant par l’assiette de la servitude sur le lot 3 450 154.

L’appelant peut certes y aller à pied en passant sur son fonds, mais la servitude sur le fonds de l’intimée n’a plus de raison d’être. [ 25 ] Il faut conclure que l’appelant et ses auteurs ont cessé de poser des actes d’exercice de la servitude, c’est-à-dire d’emprunter l’assiette de la servitude pour se rendre à l’arrière des terrains, et ce, depuis au moins dix ans. Le fait que l’appelant a utilisé une

partie de l’assiette de la servitude pour réaliser des travaux d’entretien ne constitue pas un usage utile ou conforme à l’objet de la servitude. Comme l’observe le juge avec à-propos : [95] Tout ce que Bonneau a fait c’est de se servir d’une

partie de l’assiette de la servitude, soit l’entrée donnant accès à la propriété de Garand pour occasionnellement faire l’entretien de son motel, laver les fenêtres, passer le souffleur ou utiliser un quatre roues pour enlever la neige. Cette manière d’utiliser une

partie de l’assiette du droit de passage n’a rien à voir avec l’utilisation de la servitude qui était initialement prévue. [96] Une telle interprétation de la part de Bonneau ne respecte pas le principe voulant que les servitudes doivent être interprétées restrictivement. La Cour d’appel rappelait encore récemment dans 4135555 Canada inc. c. Lerner : « [40] La jurisprudence a établi depuis longtemps que les servitudes doivent être interprétées restrictivement et que tout doute quant à leur existence, leur validité ou leur portée doit être interprété en faveur de la liberté du lot qu’on prétend servant. » [ 26 ] Ajoutons qu’en vertu de l’

article 987 C.c.Q. , nul besoin d’une servitude de passage pour accéder au fonds de son voisin « si cela est nécessaire pour faire ou entretenir une construction, un ouvrage ou une plantation » sur son fonds. [ 27 ] Il est vrai que l’incommodité, la désuétude ou l’inutilité de la servitude ne sont pas, en soi, des causes d’extinction, mais, comme la Cour le précise dans 9133-4218 Québec inc. c. 9243-9785 Québec inc. , celles-ci peuvent « engendrer un non-usage qui donnera prise à la prescription extinctive de l’

article 1191 (5

o) C.c.Q. » [8] . C’est ce qui s’est produit ici. L’inutilité de la servitude ou la perte de sa raison d’être a engendré son non-usage pendant au moins dix ans et, par le fait même, son extinction. [ 28 ] Finalement, les mentions de la servitude dans l’acte de vente et dans le certificat de localisation n’équivalent pas à une renonciation de l’intimée à la prescription extinctive [9] . Une telle renonciation, rappelons-le, doit être certaine et non équivoque [10] . POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 29 ] REJETTE les appels, avec frais de justice contre l’appelant. ROBERT M. MAINVILLE, J.C.A. SUZANNE GAGNÉ, J.C.A.

STEPHEN W. HAMILTON, J.C.A. M e Paul Yanakis PAUL YANAKIS, AVOCAT Pour l’appelant M e Patrick Jean JEAN LÉGAL INC. Pour l’intimée Date d’audience : 19 septembre 2019