2022 QCCA 1612, 2022 QCCA 1612

9393-0154 Québec inc. c. 9206-5721 Québec inc. 2022 QCCA 1612 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-029716-214 (500-17-106898-193) DATE : 29 novembre 2022 FORMATION : LES HONORABLES JULIE DUTIL, J.C.A. PATRICK HEALY, J.C.A. STÉPHANE SANSFAÇON, J.C.A. 9393-0154 QUÉBEC INC. APPELANTE – demanderesse c. 9206-5721 QUÉBEC INC.

INTIMÉE – défenderesse et OFFICIER DE LA PUBLICITÉ DES DROITS DE LA CIRCONSCRIPTION FONCIÈRE DE MONTRÉAL MIS EN CAUSE – mis en cause MOTIFS DE L’ARRÊT PRONONCÉ SÉANCE TENANTE LE 28 NOVEMBRE 2022 [ 1 ] L’appelante se pourvoit contre un jugement rendu le 26 août 2021 par la Cour supérieure, district de Montréal (l’honorable Bernard Synnott), lequel rejette la demande en passation de

titre de l’appelante relatif à l’immeuble de l’intimée situé au 6540, rue Hutchinson à Montréal (« l’Immeuble ») [1] . [ 2 ] Les faits utiles à la solution de l’appel sont les suivants. [ 3 ] Le 3 octobre 2018, M. Dan Lavy, le représentant de l’appelante, remet à M. Judah Loeffler, le représentant de l’intimée, une lettre d’intention d’acheter son Immeuble. Cette lettre est non datée, ne mentionne aucun prix d’achat et précise qu’elle est « not legally binding » et « shall […] not constitute a binding agreement to purchase or sale ».

Elle prévoit que l’acheteur disposerait d’un délai de 90 jours afin d’accomplir une vérification diligente à ses frais, dont une vérification environnementale de l’Immeuble de phase I et, au besoin, de phase II. [ 4 ] Le 21 novembre suivant, l’appelante transmet à l’intimée une offre d’achat de l’immeuble prenant la forme d’un projet d’entente non signée intitulé « Agreement of Purchase and Sale of Real Property ».

Ce projet d’entente indique que le prix d’achat sera de 3 775 000 $ et que deux dépôts de 50 000 $, dont un serait remboursable à certaines conditions, seront remis par l’acheteur au notaire instrumentant.

Aussi, le vendeur devra remettre à l’acheteur toutes copies de rapports environnementaux ou d’études de sol en sa possession, après quoi l’acheteur bénéficiera d’un délai de 45 jours afin de faire à ses propres frais sa vérification diligente, incluant le droit de faire tout « environmental searches ». [ 5 ] L’intimée transmet cette offre à son avocat Me Melvin Kronish et lui donne instruction de répondre dans les termes que ce dernier reproduit dans la lettre qu’il transmet le 10 décembre à l’appelante : Dear Mr. Lavy, In reply to your Offer dated October 3rd, 2018, addressed to Mr. J.

Loeffler, on behalf of 9206-5721 Quebec inc., my client has reviewed the Offer and the following is his reply. 1. He is prepared to sell the property detailed in your offer subject to the following terms and conditions. 2. He will warrant that: a. The title to the property is free and clear of all liens and charges. b. He will furnish up dated Certificates of Localisation

c. No soil contamination d. Will remain on the premises for up to six months with a reasonable net rental . 3. Otherwise, the property, including the building, is sold “as is” without further warranty. 4. The purchase price is $ 4,172,000.00 5. That upon the acceptance of the offer, you must make a non-refundable deposit of $ 100,000.00 to the Vendor . 6. The sale must be completed within sixty (60) days following the final acceptance by the parties. Yours truly (

s) Melvin Kronish [Soulignements ajoutés] [ 6 ] L’appelante soutenait en première instance que malgré ce que la lettre indique, elle se voulait une réponse à son offre du 21 novembre. Le juge conclut plutôt qu’elle répondait à son « offre » du 3 octobre. En appel, l’appelante soutient que le juge a erré à cet égard, d’abord parce que sa lettre du 3 octobre n’était clairement pas une offre, mais bien une simple lettre d’intention, et ensuite parce que tant M. Loeffler que Me Kronish avaient bien reçu son offre du 21 novembre, laquelle comportait un prix auquel répond l’intimée par le biais de Me Kronish.

Comme nous le verrons plus loin, cette erreur du juge, s’il en est, n’est aucunement déterminante. [ 7 ] Le jour où il reçoit la lettre de Me Kronish, M. Lavy l’appelle et lui indique qu’il accepte les conditions de la contre-offre, sauf la remise du 100 000 $ : « I’m not going to give you the hundred thousand dollars » [2] . Me Kronish lui répond qu’il doit accepter toutes les conditions telles quelles et qu’il ne détient pas de mandat pour en modifier les termes. Le lendemain, M.

Lavy écrit à Me Kronish pour lui confirmer qu’il accepte les conditions imposées et qu’il ajustera le projet d’entente en conséquence. [ 8 ] Le 13 décembre 2018, M. Lavy transmet à Me Kronish le courriel suivant auquel il joint un projet d’entente qui est censé comporter les conditions exigées par l’intimée : Hi Mr. Kronish, Please see attached. It takes everything you said in your last email into consideration. The only thing is that changed is that the deposit goes to my notary . I feel like that makes the most amount of sense since he will be doing the closing.

After your review, please have Judah sign the contract so I can send the deposit before the holiday. Thanks, Dan [ Soulignements ajoutés] [ 9 ] Ce projet d’entente modifié prévoit bien qu’un dépôt non remboursable de 100 000 $ sera versé, mais précise qu’il sera remis au notaire instrumentant. Il y est ajouté que le vendeur garantira spécifiquement que l’Immeuble n’est pas contaminé, qu’il fournira à ses frais une évaluation environnementale le démontrant, que cette évaluation sera préparée par la firme Sol-Roc, et qu’en cas de contamination, le vendeur s’engagera à assumer les frais de décontamination.

Le projet prévoit aussi que les parties signeront un bail d’une durée de six mois dont le loyer devra être négocié ultérieurement. [ 10 ] L’appelante ne reçoit aucune nouvelle de l’intimée ou de son avocat. Un courriel de rappel transmis le 17 décembre demeure aussi sans réponse. Fin décembre, M. Lavy se rend chez l’intimée et tente de remettre à M. Loeffler l’offre signée et une copie du chèque de 100 000 $ fait à l’ordre du notaire.

Celui-ci refuse, sans donner d’explications. [ 11 ] Le juge de première retient de la preuve que la tiédeur de l’intimée face à l’offre de l’appelante s’explique par le fait que depuis le début décembre, elle recevait des offres plus généreuses de plusieurs autres personnes intéressées à acheter l’Immeuble. [ 12 ] Fin janvier 2019, M. Loeffler et son comptable rencontrent M. Lavy et lui font comprendre qu’il doit bonifier son offre. Le 6 février suivant, l’appelante met en demeure l’intimée de passer titre.

Me Kronish lui répond que sa dernière offre contenait plusieurs modifications importantes que l’intimée n’a jamais acceptées.

Le 20 février l’appelante remet le dépôt de 100 000 $ à son notaire et fait signifier à l’intimée un projet d’acte de vente notarié qu’il a signé ainsi qu’un projet de bail aussi signé, d’une durée de trois mois [3] , puis dépose sa demande introductive d’instance en passation de titre. [ 13 ] Le juge de première instance rejette la demande de l’appelante, essentiellement pour le motif que son projet d’entente du 13 décembre et le projet d’acte de vente signifié avec sa mise en demeure du 6 février n’incorporaient pas les conditions formulées dans la lettre de Me Kronish du 10 décembre et qu’il n’y avait jamais eu rencontre de volontés. * * * [ 14 ] L’appelante propose d’abord que le juge a commis des erreurs manifestes et déterminantes dans son appréciation de l’impact de l’absence de crédibilité de M.

Loeffler sur les éléments essentiels du jugement. L’appelante ne remet pas en question les conclusions du juge à l’égard de la crédibilité de l’intimée. Au contraire, il soutient que sa conclusion selon laquelle sa crédibilité était nulle et qu’il était de mauvaise foi aurait dû mener le juge à conclure que les motifs qu’il invoque pour justifier son refus de passer le

titre étaient frivoles ou faux. La conclusion du juge selon laquelle l’intimée a utilisé son offre afin de négocier un prix plus élevé auprès des autres offrants

serait dans ce sens déterminante. [ 15 ] Ce moyen d’appel doit être rejeté. Bien qu’il soit vrai que la crédibilité de M. Loeffler a été complètement écartée par le juge, l’appelante ne montre pas l’erreur manifeste et déterminante que le juge aurait commise dans son analyse de l’absence de rencontre des volontés des parties.

Le juge estime que l’acheteur ne s’est pas conformé à au moins deux conditions essentielles de la contre-offre formulée par l’intimée dans la lettre de Me Kronish du 10 décembre 2018. [ 16 ] La première non-conformité porte sur l’exigence que le dépôt de 100 000 $ soit remis immédiatement au vendeur plutôt qu’au notaire. Le juge conclut que telle était cette exigence de l’intimée.

L’appelante soutient que puisque la lettre de Me Kronish ne comportait pas de précision à cet égard, il était logique que le dépôt pût être remis plutôt au notaire instrumentant, d’autant plus que l’intimée ne lui a jamais mentionné qu’il considérait cette exigence comme essentielle. [ 17 ] À la lumière de la preuve, le juge conclut plutôt que, contrairement à ce que la lettre d’intention du 3 octobre 2018 et le projet d’entente du 21 novembre prévoyaient, la lettre de Me Kronish indiquait bien que le 100 000 $ n’était en aucun cas remboursable et devait être remis directement entre les mains de M.

Loeffler afin qu’il en dispose dès ce moment et à sa guise. Cette conclusion prend appui en outre sur l’affirmation de M. Lavy dans son courriel du 13 décembre alors qu’il mentionne à Me Kronish que dans le nouveau projet d’entente qu’il lui transmettait, « The only thing is that changed is that the deposit goes to my notary ». Elle prend aussi appui sur le témoignage de Me Kronish qui indique que M. Lavy lui avait mentionné par téléphone trois jours plus tôt qu’il était en désaccord avec cette condition et qu’il souhaitait plutôt remettre cette somme à

titre de dépôt entre les mains du notaire instrumentant, ce à quoi Me Kronish avait répondu « I have a mandate for what that is, and that I can’t change it without talking to Mister... Mr.

Loeffler » [4] , modification à laquelle celui-ci n’a pas donné son accord. [ 18 ] L’appelante ne montre pas l’erreur manifeste et déterminante que le juge aurait commise à cet égard. [ 19 ] La deuxième non-conformité porte sur l’exigence formulée cette fois par l’appelante que l’intimée lui fournisse un rapport d’expert préparé par Sol-Roc, aux frais de l’intimée, et qu’en cas de découverte de contamination, que le vendeur s’engage à assumer les frais de décontamination.

L’appelante soutient que le juge a erré puisqu’il ne s’agirait là que d’une simple modalité de l’obligation déjà prise par l’intimée de garantir que l’Immeuble est exempt de contamination (« No soil contamination »), d’autant plus qu’ayant elle- même commandé un rapport de Phase I de Sol-Roc en 2009, elle savait que l’Immeuble était contaminé à un degré suffisamment important pour empêcher sa conversion en immeuble résidentiel.

Le juge aurait donc erré en voyant dans cette exigence importante un ajout à l’entente auquel l’intimée n’a pas consenti. [ 20 ] Ici encore, s’agissant d’un transfert des obligations de l’appelante (soit de faire vérifier l’état des sols à ses propres frais dans le cadre de sa vérification diligente) à l’intimée (qui devra dorénavant le faire à ses frais), et donc d’une modification importante aux conditions formulées par Me Kronish le 10 décembre, l’appelante ne montre pas l’erreur manifeste et déterminante que le juge aurait commise à cet égard. [ 21 ] Une troisième non-conformité est aussi soulevée par l’intimée dans son mémoire qui, bien qu’elle n’ait pas été soulignée par le juge, mérite l’attention de la Cour.

Alors que l’intimée exigeait, dans la lettre de réponse de Me Kronish du 10 décembre 2018, que l’appelante accepte de lui accorder un bail d’une durée de six mois, le projet d’acte de vente signifiée à l’intimée ne prévoit que l’octroi d’un bail d’une durée de trois mois. La preuve non contredite est que l’intimée avait besoin de ce délai afin de trouver un nouveau local dans lequel déménager son commerce.

L’intimée a donc raison de soutenir qu’il s’agit-là d’un troisième élément essentiel de non-conformité qui permet de conclure, à l’instar du juge, qu’il n’y a pas eu rencontre des volontés. [ 22 ] En outre, l’appelante, s’appuyant sur l’arrêt de la Cour T.L. c. Y.L. [5] , soutient que l’intimée avait le devoir de l’informer dès la réception du projet d’entente du 13 décembre que celui-ci n’était pas conforme à l’offre faite le 10 décembre afin de respecter son obligation de bonne foi. Or, la Cour réitère plutôt dans cet arrêt qu’« une

partie ne peut prendre prétexte d'une non-conformité de forme, sans importance, pour échapper à son obligation de respecter, de bonne foi, la parole qu'elle a donnée » [6] . En l’espèce, les conditions estimées non conformes sont des conditions de fond et étaient essentielles à la rencontre des volontés. [ 23 ] Enfin, puisque les autres moyens d’appel proposés par l’appelante sont inclus dans le premier traité ci-haut, il y a lieu de les rejeter. [ 24 ] Ce sont là les motifs pour lesquels, séance tenante, la Cour a rejeté l’appel avec les frais de justice. JULIE DUTIL, J.C.A. PATRICK HEALY, J.C.A.

STÉPHANE SANSFAÇON, J.C.A. Me Nathalie Bédard Me Kim Tourigny Donati Maisonneuve Pour l’appelante

Me Jean El Masri El Masri Avocat Pour l’intimée Date d’audience : 28 novembre 2022