2017 QCCQ 9954, 2017 QCCQ 9954

Korman c. Nadeau 2017 QCCQ 9954 JG2338 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE BEAUHARNOIS LOCALITÉ DE LONGUEUIL « Chambre civile » N° : 505-32-034587-155 DATE : 31 août 2017 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE CÉLINE GERVAIS, J.C.Q. ______________________________________________________________________ Frédérick KORMAN demandeur - défendeur reconventionnel c.

Gilles NADEAU défendeur - demandeur reconventionnel ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Il s’agit d’une action réclamant le coût d’entretien d’une servitude pour les trois dernières années, soit 459,41 $, ainsi que des intérêts et des frais de mise en demeure. LES FAITS : [ 2 ] Frédérick Korman est propriétaire d’une

partie du lot 1051 du Canton de Potton, situé sur les rives du lac Memphrémagog. Ce lot est le fonds servant de plusieurs servitudes de passage, de parc et de plage, en vertu d’un acte de servitude consenti le 31 mars 1988. [ 3 ] Pour sa part, Gilles Nadeau est propriétaire des lots 1146-104 et 1146-105 du Canton de Potton, pour les avoir acquis de Développement Owl’s Head le 21 juillet 1988.

L’acte de vente prévoit que ces lots bénéficient d’une servitude de droit de passage donnant accès au chemin public et sur les voies piétonnières et d’accès à la plage du lac Memphrémagog, le tout selon l’acte de servitude ci-haut mentionné. [ 4 ] Monsieur Korman réclame donc une part des coûts d’entretien.

Il a fait la preuve lors du procès, tant par son témoignage que par les pièces justificatives déposées, du fait que ces coûts d’entretien sont d’environ 32 000 $ par année, qu’il divise entre chacun des quelque 200 propriétaires des lots qui bénéficient de cette servitude. [ 5 ] En fait, les coûts d’entretien sont légèrement supérieurs à ce qui est facturé, soit 126,47 $ pour les trois dernières années. [ 6 ] La demande allègue que M. Nadeau a fait défaut de payer sa part pour les frais d’entretien et de gestion du fonds servant depuis 2012. À l’audition, M.

Korman confirme ne réclamer que les frais pour les trois années précédant l’introduction de la demande, soit le 16 juillet 2015, vu les règles de la prescription. [ 7 ] Dans sa contestation, M. Nadeau refuse de payer ces frais en se fondant sur un jugement rendu le 11 août 1992. [1] Il reproche à M. Korman de n’avoir pas produit les états financiers qui justifient les montants réclamés, ajoutant qu’il n’a pas utilisé la plage depuis une quinzaine d’années. À l’audition, il indique ne pas avoir d’objection à payer sa part, mais sur la base du principe de l’utilisateur/payeur. [ 8 ] Par ailleurs, M.

Nadeau dépose une demande reconventionnelle de 5000 $, pour atteinte à sa réputation, humiliation, harcèlement, troubles et inconvénients. Il relate lors de son témoignage que ses invités se sont vus refuser l’accès à la plage, au motif que les frais d’entretien n’avaient pas été payés. ANALYSE ET DÉCISION :

[ 9 ] Les obligations de M. Nadeau doivent être analysées en fonction des termes de l’acte de servitude. La décision sera également rendue après analyse de la décision soumise par M. Nadeau, et de la jurisprudence soumise par M.

Korman. [2] [ 10 ] L’article 5C. de l’acte de servitude prévoit ce qui suit : “A RIGHT OF USE OF THE PARK AND BEACH AREA, in common with others qualified thereto, over the Servient Land above described in paragraph 1C., being part of the lot number 1051 of the Township of Potton, for the benefit of the immoveable property described in paragraph 2, above, being the Dominant Land, to be used and maintained in common by all the landowners qualified thereto .” (Nous soulignons.) [ 11 ] L’article 6 de l’acte de servitude prévoit également que : “The use and enjoyment of the Servient Land described in paragraph 1C may be controlled by appropriate regulations established by the Appearer and/or the association of co-owners.” [ 12 ] Par ailleurs, l’article 1184 du Code civil du Québec prévoit ce qui suit : 1184.

Le propriétaire du fonds dominant peut, à ses frais, prendre les mesures ou faire tous les ouvrages nécessaires pour user de la servitude et pour la conserver, à moins d’une stipulation contraire de l’acte constitutif de la servitude. À la fin de la servitude, il doit, à la demande du propriétaire du fonds servant, remettre les lieux dans leur état antérieur. [ 13 ] Dans le jugement cité par M. Nadeau, soit l’affaire Boucher et Lapalme , Développement Owl’s Head s’est vu refuser sa réclamation de 60 $ par année pour les frais d’entretien de la plage.

Développement Owl’s Head fondait alors sa réclamation sur une clause de l’offre d’achat qui indiquait que « l’accès au lac aura lieu par le moyen de chemins, sentiers, et autres moyens d’accès que le vendeur développera et l’acheteur comprend et accepte la nécessité de la règlementation que le vendeur établira à cet égard et s’engage à s’y conformer. » Dans cette affaire, Développement Owl’s Head n’avait mis en preuve aucun document établissant le total des frais en question et la façon dont ils étaient répartis.

L’acte de vente ne donnait aucun droit de réclamer des frais d’entretien et la réglementation mentionnée à l’offre d’achat ne donnait pas non plus ouverture à ce que Développement Owl’s Head impose de façon abusive des frais d’accès au lac. La preuve avait par ailleurs révélé que tous les propriétaires n’étaient pas facturés de la même façon. [ 14 ] Considérant que Développement Owl’s Head n’avait fait aucune preuve établissant les coûts chargés et les motifs pour les facturer à certains propriétaires seulement, sa réclamation a été rejetée.

On note cependant que le Juge n’analyse pas la clause 5.C de l’acte de servitude qui prévoit, comme on l’a vu, que la servitude sera utilisée et maintenue en commun par tous les propriétaires. [ 15 ] Parmi la jurisprudence citée par M. Korman, on retrouve deux décisions qui ont été rendues dans le cadre de poursuites intentées contre des propriétaires. Dans les affaires Luc [3] et Forget [4] , le Juge Bachand a conclu que les propriétaires du fonds dominant (les copropriétaires) doivent payer pour l’usage et la conservation de la servitude, à moins que l’acte de servitude ne prévoie autrement.

Le Juge considère que la solution du paiement en fonction de l’usage qui est fait de la servitude est peu pratique sinon inapplicable, vu la difficulté de tenir le compte de l’usage réel. Le Juge Bachand souligne également que si le propriétaire d’un fonds dominant considère que la servitude ne vaut rien pour lui (et éventuellement pour un acheteur potentiel), il a l’option d’y mettre fin de façon définitive. Considérant que la preuve de M. Korman présentait des carences, le tribunal a arbitré à 25 $ par année la contribution à laquelle étaient tenus Mme Luc de même que M.

Forget. [ 16 ] Toutes les décisions citées par M. Korman appliquent le principe de la contribution des propriétaires des fonds dominants à l’entretien de la servitude. En conséquence, M. Nadeau doit payer sa part, non pas en tant qu’utilisateur de la servitude, mais en tant que bénéficiaire de celle-ci. [ 17 ] Contrairement à certaines autres décisions, M. Korman a ici justifié par le dépôt de la pièce P-8 le détail des dépenses encourues aux fins du calcul de la contribution de chacun des copropriétaires. [ 18 ] Monsieur Nadeau doit donc payer à M.

Korman la somme de 379,41 $, représentant trois années de contribution aux dépenses annuelles de 126,47 $. Les intérêts doivent cependant courir à compter de la réception de la mise en demeure, pièce P-2, soit le 24 avril 2015. [ 19 ] Dans la mesure où l’action de M. Korman est accueillie, il ne saurait être question d’accorder la demande reconventionnelle, d’autant plus que la division des petites créances n’a pas juridiction en matière d’atteinte à la réputation. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE en

partie l'action; CONDAMNE le défendeur, Gilles NADEAU, à payer au demandeur, Frédérick KORMAN, la somme de 379,41 $, en plus des intérêts au taux légal et de l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec à compter du 24 avril 2015, date de réception de la mise en demeure; LE TOUT avec les frais de justice au montant de 75,25 $;

REJETTE la demande reconventionnelle, sans frais. __________________________________ CÉLINE GERVAIS, J.C.Q.