2017 QCCQ 7530, 2017 QCCQ 7530

Turner c. Succession de Giasson 2017 QCCQ 7530 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE TROIS-RIVIÈRES « Chambre civile » N° : 400-32-700014-165 DATE : 12 juin 2017 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE ALAIN TRUDEL, J.C.Q. ______________________________________________________________________ LINE TURNER Demanderesse c. ODETTE RICHARD DUPONT, à

titre de liquidatrice de la succession de dame Jeannette Giasson et STÉPHANE PERRON Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Alléguant que la résidence acquise de la succession défenderesse est affectée de nombreux vices cachés, la demanderesse réclame 15 000 $ en diminution du prix d’acquisition et divers dommages. [ 2 ] Son recours est également dirigé contre le défendeur Stéphane Perron, inspecteur en bâtiment, qui a procédé à l’émission du rapport d’inspection préachat de la résidence à la demande de la demanderesse.

Questions en litige [ 3 ] Le litige soulève les questions suivantes : 3.1. La mention prévue à la fiche descriptive, à la promesse d’achat et au contrat de vente à l’effet que la vente est faite « sans aucune garantie et aux risques et périls de l’acquéreur » constitue-t-elle une exclusion de la garantie légale contre les vices cachés? 3.2. Les vices allégués constituaient-ils des vices cachés au sens de l’

article 1786 du Code civil du Québec ? 3.3. Le défendeur Perron a-t-il commis une faute dans la réalisation de son mandat? 3.4. Quelle est la valeur des dommages encourus par la demanderesse?

Mise en contexte [ 4 ] Le 30 octobre 2014, la demanderesse acquiert de la succession Jeannette Giasson, représentée par dames Odette et Josée Richard, une résidence sise au […] à Trois-Rivières pour la somme de 118 000 $. [ 5 ] Il s’agit d’une résidence unifamiliale de type bungalow construite au cours de l’année 1954. [ 6 ] Préalablement à l’achat, la demanderesse visite l’immeuble à deux reprises dont une en présence du défendeur Perron, inspecteur en bâtiment. Lors de ces visites, la demanderesse constate qu’une

partie de la toiture s’affaisse, que la résidence nécessite certains travaux de mise à niveau et questionne la présence de possibles infiltrations d’eau par les fondations de béton. [ 7 ] La visite effectuée en présence de l’inspecteur Perron lui permet d’obtenir ses commentaires et poser les questions qui lui semblent pertinentes sur la qualité de l’immeuble. [ 8 ] Rassurée des commentaires de ce dernier et des visites effectuées, la demanderesse transige et prend possession de l’immeuble le 30 octobre 2014. [ 9 ] À la réquisition de la demanderesse, le rapport écrit du défendeur Perron est transmis par voie électronique au fils de cette dernière dans les jours suivant l’inspection. [ 10 ] Dès la prise de possession, la demanderesse, accompagnée d’un ami possédant des connaissances en rénovation résidentielle, procède à une vérification plus poussée du problème d’affaissement de la toiture dans le but de régler la situation avant la saison hivernale.

[ 11 ] Or, contrairement à ce que lui aurait laissé savoir l’inspecteur Perron, les problèmes de structure de l’entretoit sont plus importants que prévus et nécessitent des travaux correctifs qui sont effectués sur le champ. [ 12 ] Au mois de décembre 2014, la demanderesse constate que le plancher de la salle de bain située au rez-de-chaussée est pourri et qu’une

partie de la plomberie de la résidence ne répond pas aux normes d’installation. [ 13 ] Les éléments sont corrigés à ses entiers dépens. [ 14 ] À l’hiver 2015, lors de travaux exécutés au sous-sol de la résidence, la demanderesse dégarnit les murs de fondation et constate que ceux-ci sont affectés par la pourriture et que les blocs de fondation sont dans un état lamentable. [ 15 ] De toute évidence, le mur de fondation souffre d’un problème de perméabilisation qui entraîne la détérioration des éléments de bris de la structure du mur extérieur au sous-sol de la résidence. [ 16 ] En juillet 2015, lors de pluie importante, l’eau s’infiltre notamment par une fenêtre du sous-sol. [ 17 ] Le 17 août 2015, la demanderesse met le défendeur Perron en demeure de la compenser pour les problèmes constatés alléguant qu’il aurait manqué à son devoir de l’informer de la présence des vices affectant la résidence. [ 18 ] À la même date, elle dénonce également les vices affectant la résidence à la succession défenderesse. [ 19 ] Le 7 septembre 2015, la demanderesse obtient une soumission de la part de Groupe Solutech pour l’installation d’un drain français et l’imperméabilisation d’un mur de fondation au montant de 14 435,26 $. [ 20 ] À l’automne 2015, la demanderesse constate également que des éléments de structure du plafond au sous-sol sont coupés et montrent des traces d’un incendie antérieur. [ 21 ] Le 6 décembre 2016, elle loge contre les défendeurs un recours devant la Cour du Québec, division des petites créances.

Analyse et décision [ 22 ] Le Tribunal répond aux questions que soulève le litige de la manière suivante. La mention prévue à la fiche descriptive, à la promesse d’achat et au contrat de vente à l’effet que la vente est faite « sans aucune garantie et aux risques et périls de l’acquéreur » constitue-t-elle une exclusion de la garantie légale contre les vices cachés? [ 23 ] L'

article 1732 du Code civil du Québec énonce : « 1732.

Les parties peuvent, dans leur contrat, ajouter aux obligations de la garantie légale, en diminuer les effets, ou l'exclure entièrement, mais le vendeur ne peut, en aucun cas, se dégager de ses faits personnels. » [ 24 ] Ainsi, il est loisible aux parties à une vente d'exclure entièrement l'application de la garantie légale. [ 25 ] Dans le cas où les parties prévoient clairement au contrat que la garantie légale est exclue, le rôle du Tribunal consiste simplement à constater l'exclusion. [ 26 ] Qu'en est-il dans la présente cause? [ 27 ] La fiche descriptive, la promesse d’achat et le contrat notarié intervenu entre les parties prévoient clairement que la vente est faite par la défenderesse sans aucune garantie relativement aux vices cachés et aux risques et périls de l’acquéreur. [ 28 ] Cette mention ne laisse place à aucune interprétation et il ne fait pas de doute au Tribunal que les parties désiraient ainsi, au moment de la vente, exclure tous les effets de la garantie légale contre les vices cachés. [ 29 ] La demanderesse allègue que l'exclusion de la garantie ne peut lui être applicable puisque de toute évidence, la défenderesse connaissait ou ne pouvait ignorer les problèmes de pourriture du mur avant de lui vendre l'immeuble. [ 30 ] La preuve ne supporte pas cette allégation.

La demanderesse n’a pas présenté de preuve probante permettant de conclure que les liquidatrices de la succession connaissaient ou ne pouvaient ignorer l’état de la résidence.

Cela est compréhensible dans la mesure où la vente est effectuée par les liquidateurs d’une succession qui n’ont pas personnellement occupé la résidence depuis plus de trente ans et qui n’ont donc pas une connaissance approfondie de la qualité de l’immeuble. [ 31 ] Le Tribunal retient les témoignages sincères et crédibles des liquidatrices à l’effet qu’elles ignoraient qu’un incendie aurait, par le passé, endommagé la structure de l’immeuble. [ 32 ] Dans les circonstances, la demanderesse ne peut prétendre ni aux effets de la garantie légale ni à une quelconque garantie conventionnelle et son recours contre la défenderesse doit être rejeté.

Le défendeur Perron a-t-il commis une faute dans la réalisation de son mandat? [ 33 ] Reste à déterminer si le défendeur Perron a commis une faute dans la réalisation de son mandat d’inspecteur préachat. [ 34 ] La jurisprudence et la doctrine ont déterminé que l’inspecteur préachat a, à l’égard de son client, une obligation de moyens et non de résultats et qu’à ce titre, il doit agir avec prudence et diligence.

[ 35 ] Tel que le précise l’auteure Geneviève Cotnam, maintenant juge à la Cour du Québec dans le volume Droit immobilier [1] : « La vérification pré-achat a tout au plus pour but d’aviser le futur acheteur des problèmes potentiels du bâtiment et il appartiendra alors à l’acheteur de pousser plus loin ses démarches et de procéder néanmoins à l’acquisition, le jeu des négociations entre le vendeur et l’acheteur étant alors enclenché. L’inspecteur préachat n’a pas, contrairement à l’expert, un mandat d’identifier la cause du vice et les solutions potentielles.

De la même façon, il se contentera d’une inspection visuelle, c’est-à-dire d’un examen attentif et sérieux quoique plutôt rapide et non approfondi.

En l’absence d’un indice révélateur, l’acheteur ou l’inspecteur n’a pas à ouvrir les murs ou à creuser autour des fondations. » [ 36 ] La preuve démontre qu’à la suite de sa visite, le défendeur Perron a transmis au fils de la demanderesse, par voie électronique, une copie de son rapport, lequel soulève clairement de nombreuses irrégularités notamment eu égard aux problèmes et déficiences visibles de structure de l’entretoit, de perméabilisation des murs de fondation, d’électricité et de plomberie. [ 37 ] De toute évidence, la demanderesse a négligé de prendre connaissance du contenu du rapport écrit du défendeur ou a choisi d’ignorer ses remarques et recommandations avant d’acquérir la résidence.

Elle ne peut maintenant, face aux coûts importants que représentent les travaux correctifs, tenter de faire supporter par le défendeur, les conséquences de ce choix. [ 38 ] Le Tribunal ajoute que plusieurs des reproches formulés au défendeur concernent des vices qui étaient non apparents pour un inspecteur qui n’a pas comme mandat d’ouvrir les murs et plafonds de la résidence afin de découvrir l’ensemble des vices pouvant affecter l’immeuble inspecté. [ 39 ] Au surplus, il a été démontré que la demanderesse a fait défaut, dans certains cas, d’aviser l’inspecteur de ses découvertes et lui dénoncer le tout avant de procéder aux réparations, l’empêchant par le fait même de constater l’ampleur des vices et lui permettre de réparer à un meilleur prix. [ 40 ] Le Tribunal conclut que le défendeur Perron a agi avec prudence, diligence et compétence dans l’exécution de son mandat.

Le recours de la demanderesse à son endroit doit échouer. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 41 ] REJETTE la demande; [ 42 ] CONDAMNE la demanderesse à payer à chacun des défendeurs la somme de 200 $ à

titre de frais de justice. __________________________________ ALAIN TRUDEL, J.C.Q. Date d’audience : 1 er mai 2017