2011 QCCQ 9518, 2011 QCCQ 9518

Bonneau c. Moreau 2011 QCCQ 9518 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE CHICOUTIMI LOCALITÉ DE CHICOUTIMI « Chambre civile » N° : 150-32-007462-100 DATE : 22 juillet 2011 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DU JUGE PIERRE SIMARD ______________________________________________________________________ MARTIN BONNEAU et DIANE DAVIAULT Demandeurs c.

SERGE MOREAU Défendeur et demandeur en garantie et CLÉMENT POTVIN et LISE BOUTIN Défendeurs en garantie et demandeurs en arrière garantie et GERVAIS CÔTÉ et FRANÇOISE BLUTEAU Défendeurs en arrière garantie JS1236 ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Martin Bonneau et Diane Daviault poursuivent Serge Moreau, lui reprochant l'existence de vices cachés sur la maison que ce dernier leur a vendue.

Plus précisément, Bonneau et Daviault reprochent au défendeur l'absence de scellant entre la finition extérieure en stucco et les cadres des fenêtres ainsi qu'entre le stucco et la tôle murale, ce qui aurait provoqué le pourrissement des colombages sous le revêtement extérieur du mur nord-ouest de la résidence.

[ 2 ] Serge Moreau appelle en garantie, afin de permettre une solution complète du litige, ses propres vendeurs, Clément Potvin et Lise Boutin. [ 3 ] À leur tour, Clément Potvin et Lise Boutin appellent en garantie, pour les mêmes motifs, leurs propres vendeurs Gervais Côté et Françoise Bluteau. [ 4 ] Tous les défendeurs et appelés en garantie contestent la réclamation des demandeurs en soutenant que les reproches formulés par les demandeurs constituent des problèmes d'entretien et non pas des vices de construction et que le vice, s'il s'agit bien d'un vice, n'a pas le caractère de gravité suffisant pour générer la responsabilité de qualité du Code civil .

LES FAITS [ 5 ] Le vice reproché concerne une résidence unifamiliale de Chicoutimi, construite en 1984 à la demande des appelés Gervais Côté et Françoise Bluteau. Ils en ont confié la construction à un entrepreneur aujourd'hui introuvable. [ 6 ] Le 27 décembre 1990, Gervais Côté et Françoise Bluteau vendent l'immeuble à Clément Potvin et Lise Boutin.

Ceux-ci conservent la maison pendant treize ans et la vendent à leur tour le 3 avril 2003 au défendeur Serge Moreau. [ 7 ] Celui-ci la garde pendant un peu plus de deux ans et la revend à son tour aux demandeurs Martin Bonneau et Diane Daviault le 12 juillet 2005. [ 8 ] Il est opportun de signaler que ni Potvin, ni Moreau n'ont effectué de modifications reliées aux vices reprochés par les demandeurs. [ 9 ] À leur tour, Martin Bonneau et Diane Daviault désirent vendre la maison en 2010. [ 10 ] Un dénommé Penney est intéressé à la maison. Il confie à un expert le soin de faire une inspection préachat.

Le 4 mai 2010, l'inspecteur Cyr visite la résidence et produit un rapport qui est à la source du présent litige. [ 11 ] En effet, il constate ce qui suit: Nous sommes d'avis que la propriété est affectée de certaines déficiences lui attribuant une désuétude physique notable. Lors de notre visite, nous avons noté certaines déficiences ou désuétudes techniques (visuellement détectables) pouvant représenter une dépréciation, plus abondamment détaillées au présent rapport.

Résumé des constats importants: infiltration d'eau derrière la structure du stuc de ciment, revêtement de la toiture, mauvais écoulement de l'eau de la galerie à l'étage etc. [ 12 ] Les demandeurs ont déposé une déclaration pour valoir témoignage de l'inspecteur Damien Cyr qui déclare ce qui suit: J'ai remarqué une présence d'eau derrière le revêtement (côté droit de la résidence) de stuc de ciment provenant probablement de la toiture. L'eau était perceptible à l'œil et au toucher sous le revêtement à la base du revêtement et des cernes brunes sur la fondation.

De plus, le carton fibre noir (matériau isolant et composante du mur extérieur) était d'un état de désintégration avancée.

Dans l'entre toit, une ancienne ouverture a été pratiqué probablement par le/ou les anciens propriétaires sur la ferme de toiture extérieur derrière le mur de stuc de ciment (probablement pour aller visualiser les infiltrations d'eaux), le problème était sûrement connu du ou des propriétaires antérieurs. [sic] [ 13 ] Sur réception de ce rapport, Penney exige des demandeurs qu'ils pratiquent des ouvertures dans le mur ouest afin d'investiguer et de déterminer les causes du phénomène détecté par Damien Cyr.

Martin Bonneau et Diane Daviault engagent la firme d'entrepreneur en construction Roger Boily & Fils qui vient ouvrir le mur ouest de la résidence des demandeurs. [ 14 ] On découvre alors que les colombages à l'intérieur des murs sont dans un état avancé de pourriture, causée par l'absence de scellant, défaut qui origine dès la construction de l'immeuble. [ 15 ] Martin Bonneau décide d'aviser immédiatement son vendeur Serge Moreau.

Il l'appelle une première fois le 18 mai, mais le défendeur Moreau ne donne pas suite à l'appel. [ 16 ] Martin Bonneau refait une nouvelle tentative le 24 mai, réussit à rejoindre Serge Moreau et se fait insistant auprès de ce dernier. Celui-ci se déplace alors pour venir examiner les lieux. [ 17 ] Le défendeur constate l'état avancé du phénomène de pourriture.

Dans les discussions alors tenues, Martin Bonneau souligne qu'il doit exercer ses recours contre Moreau mais qu'à son avis, en raison de la nature des problèmes qui originent de la construction de l'immeuble, Moreau aurait un recours contre les propriétaires antérieurs.

Serge Moreau déclare finalement qu'il ne se sent nullement concerné par le problème vécu par Martin Bonneau et Diane Daviault. [ 18 ] Par la suite, Martin Bonneau envoie une lettre de mise en demeure le 31 mai 2010 dans laquelle il déclare d'ailleurs: «Selon la loi, vous pourrez bien entendu par la suite, à votre tour réclamer ces frais à celui ou celle qui vous a vendu cette maison.» [ 19 ] Moreau confie la lettre à un avocat qui répond à la mise en demeure des demandeurs le 7 juin 2010: il s'agit d'une dénégation totale de responsabilité. [ 20 ] Martin Bonneau est dans une situation extrêmement inconfortable: son mur ouest est ouvert, il ne veut pas perdre son acheteur et, dès le 24 mai 2010, il sait que son vendeur nie toute responsabilité.

Il ordonne finalement la réparation de son mur ouest après que celui-ci ait été ouvert pendant une période de deux semaines. En ce qui concerne les divers appelés en garantie, ceux-ci n'ont pas été rejoints, avisés ou informés avant la réparation effectuée par Roger Boily. [ 21 ] Celle-ci aura finalement coûté 8 671,06 $ avec les taxes.

[ 22 ] C'est cette somme que les demandeurs réclament par les présentes procédures, somme qui est réduite à 7 000 $ pour respecter la limite de juridiction de la Division des petites créances. [ 23 ] La nature même du vice reproché par Martin Bonneau est ainsi décrite par le contracteur Boily dans la déclaration par écrit que le demandeur Martin Bonneau a déposée: À la demande de Mme Diane Daviault et de M. Martin Bonneau, nous avons installé des échafaudages pour pratiquer des ouvertures dans les murs de Stucco de chaque côté de la maison du […] à Chicoutimi.

Ces ouvertures nous ont permis de découvrir un état très avancé de pourriture des colombages à l'intérieur des murs. Un tel état de pourriture est dû à un vice de construction que nous avons pu constater. En fait, aucun scellant (Flextra ou autres) n'avait été appliqué entre le Stucco et les cadres de fenêtres. Aucun scellant n'avait été appliqué non plus entre le Stucco et la tôle murale. Nous avons même constaté qu'une des fenêtres n'avait pas de déflecteur d'eau au dessus. Le mur le plus affecté était celui faisant face au Nord-Ouest à cause des vents dominants.

L'eau de pluie s'y infiltrait plus abondamment. [ 24 ] Roger Boily est venu témoigner devant le Tribunal et a confirmé avec plus de détails l'essentiel de sa déclaration écrite. ANALYSE ET DÉCISION [ 25 ] La solution du présent litige repose sur l'application de la garantie de qualité du Code civil du Québec . [ 26 ] Pour générer une telle garantie, le bien vendu doit être affecté d'un vice qui lors de la vente est caché et grave au point de le rendre impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminue tellement son utilité que l'acheteur n'en aurait pas donné un si haut prix ou même ne l'aurait pas acheté.

Il doit également être dénoncé par écrit. - l'existence du vice [ 27 ] L'existence du vice est définitivement prouvée. Le témoignage précis de l'entrepreneur Roger Boily est clair: il n'y avait pas de scellant entre le stucco et les cadres de fenêtres. Ce vice a provoqué une infiltration d'eau qui lentement mais inexorablement a pourri la structure de bois du mur ouest de la maison. [ 28 ] La preuve démontre que ce vice existait dès 1984. [ 29 ] Le présent dossier met en cause trois ventes survenues respectivement en 1990, en 2003 et en 2005.

Au moment de chacune de ces ventes, le vice en question était présent. - le caractère caché du vice [ 30 ] Quant au caractère caché du phénomène, le Tribunal le considère prouvé. En effet, pendant 27 ans, personne n'a rien vu ni rien constaté et ce, même si parmi les différents propriétaires il y avait un ingénieur expérimenté, soit M. Clément Potvin.

Il aura fallu l'œil d'un inspecteur engagé spécifiquement pour faire un examen minutieux du bien pour découvrir le problème. [ 31 ] Pour être caché, un vice ne doit pas pouvoir être décelé par l'examen raisonnable d'une personne diligente, ce qui est démontré. - la gravité du vice [ 32 ] La gravité du vice reproché est contestée par les différents défendeurs et appelés en garantie. Leur argument principal repose sur la faible proportion du coût de réparation du vice par rapport à la valeur globale de la résidence.

Pour répondre à un tel argument, il faut d'abord rappeler le critère retenu par la loi quant à l'importance du vice: il doit être tel qu'un acheteur n'aurait pas donné un si haut prix s'il en avait connu l'existence. [ 33 ] Le montant de la réparation est un élément pour apprécier la gravité du vice, mais il n'est pas le seul.

À l'avis du Tribunal, une résidence dont le mur extérieur est affecté d'un défaut important a un vice suffisamment grave pour son acheteur: en effet, une maison ne peut se passer de murs extérieurs. [ 34 ] Il ne faut jamais perdre de vue que les conséquences de la malfaçon de l'entrepreneur qui a construit la maison en 1984 se sont développées progressivement et sournoisement. Elles ont évolué jusqu'à provoquer le pourrissement anticipé du colombage du mur nord-ouest. [ 35 ] Une telle situation a nécessairement pour impact de diminuer la durée de vie utile d'une

partie importante du bien vendu. Le témoin Boily a fixé une telle durée pour une résidence à au moins 50 ans. [ 36 ] Le fait qu'il n'y eut jamais aucune manifestation pendant 27 ans ne transforme pas un vice de construction en problème d'entretien. D'après la preuve fournie par l'entrepreneur Boily, le problème dont les demandeurs se plaignent aujourd'hui résulte directement d'une mauvaise construction initiale qui a comme impact de diminuer la durée de vie utile du bien. Ce défaut de construction a causé le pourrissement des colombages.

À l'opinion du Tribunal il s'agit là d'un vice grave au sens du Code civil . - les appelés en garantie [ 37 ] Par sa nature, la garantie de qualité est une source de responsabilité qui n'est pas générée par le comportement fautif d'une partie. [ 38 ] Dans le présent cas, l'appelé en garantie Gervais Côté a vendu sa maison avec la garantie légale en 1990. Même si le vice n'a

été découvert qu'au bout de dix-sept ans après la vente, il n'en demeure pas moins que la démonstration est faite que le vice existait lors de celle-ci et qu'il était caché et grave. [ 39 ] Quant aux défendeurs Serge Moreau d'une part et Clément Potvin et Lise Boutin d'autre part, un point commun les relie: chacun d'entre eux a pris une maison affectée d'un vice et l'a revendue avec le même vice avec cependant une dégradation plus avancée quoique tout aussi sournoise et encore inconnue.

La responsabilité résultant de la garantie de vice caché leur est donc applicable puisqu'il s'agit d'une garantie qui résulte de la loi et qui n'est assujettie qu'à une seule condition, l'existence d'un vice caché et grave au moment de la vente. - la dénonciation du vice [ 40 ] Pour que la garantie de qualité puisse être invoquée, le Code civil du Québec exige qu'il soit dénoncé: L'acheteur qui constate que le bien est atteint d'un vice doit, par écrit, le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte.

Ce délai commence à courir, lorsque le vice apparaît graduellement, du jour où l'acheteur a pu en soupçonner la gravité et l'étendue.

Le vendeur ne peut se prévaloir d'une dénonciation tardive de l'acheteur s'il connaissait ou ne pouvait ignorer le vice. [ 41 ] La dénonciation a deux buts principaux: d'abord permettre au vendeur d'examiner le bien et ainsi s'assurer que le vice existait au moment de la vente et ensuite, lui permettre d'y remédier aux meilleurs coûts possible. [ 42 ] Il est de jurisprudence constante qu'un vice caché non dénoncé ne génère pas la garantie de qualité et ce, même en présence d'un vice caché et grave. [ 43 ] Dans le cas du défendeur Moreau, la dénonciation faite fut d'abord verbale.

Il s'est rendu sur les lieux, a pu l'examiner et s'assurer que le vice existait. Sur place, il a reconnu l'existence du vice. Cette visite du défendeur Moreau fut suivie d'un avis plus formel en date du 31 mai 2007. Dans les circonstances, le défendeur Moreau ne peut pas se plaindre que quelque façon que ce soit d'un vice dans la dénonciation effectuée par Bonneau et Daviaut. [ 44 ] En admettant même que la dénonciation de ces derniers aurait été déficiente, le défendeur Moreau, en rejetant sa responsabilité, renonçait implicitement au caractère obligatoire d'une dénonciation écrite.

Par ailleurs, c'est Moreau lui-même qui a décidé de se présenter sur les lieux sans expert, pour s'assurer de la nature du vice et sans entrepreneur pour s'assurer des coûts de réfection. Les règles de la dénonciation par les demandeurs Bonneau et Daviault sont amplement satisfaites pour générer la responsabilité du défendeur Moreau. [ 45 ] En ce qui concerne les appelés en garantie Potvin, Boutin, Côté et Bluteau, ceux-ci n'ont en aucune façon été avisés en temps utile de la situation vécue par les demandeurs principaux.

Ils ont clairement été privés de leur droit d'examiner les lieux et de pouvoir éventuellement faire effectuer la réparation à un moindre coût. [ 46 ] Il appartenait au défendeur Moreau de faire cette dénonciation auprès de ceux-ci. Il a décidé de ne pas le faire et ce malgré que les demandeurs principaux l'avaient informé qu'il pouvait invoquer la responsabilité des propriétaires qui lui étaient antérieurs. [ 47 ] Il aurait fort bien pu exiger des demandeurs principaux un délai supplémentaire pour lui permettre de mettre en cause les propriétaires antérieurs de la résidence.

Ceci n'a pas été fait et, en conséquence, il faut rejeter les appels en garantie intentés contre Potvin, Boutin, ainsi que contre Côté et Bluteau. [ 48 ] Ainsi, les demandeurs Bonneau et Daviault ont droit à un remboursement de leur vendeur Moreau. Le quantum qu'ils ont droit de réclamer n'est cependant pas nécessairement identique à la réclamation qu'ils font. En effet, ils ont acheté la résidence et ont pu l'utiliser pendant cinq ans sans aucune carence dans son utilisation.

D'autre part, lorsqu'ils ont acheté la résidence, ils n'ont pas acheté la résidence avec un colombage de son mur ouest à l'état neuf: ils ont plutôt acheté un mur de plus de 20 ans d'existence et dont la durée de vie utile était sérieusement entamée. [ 49 ] Dans les circonstances, une dépréciation de 50% du quantum sera appliquée. Les demandeurs Bonneau et Daviault seront donc indemnisés jusqu'à concurrence de 3 500 $. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL: CONDAMNE Serge Moreau à payer aux demandeurs la somme de 3 500 $ avec intérêt au taux légal de 5 % l'an et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec à compter du 2 juin 2010 avec des frais de 159 $; REJETTE l'appel en garantie de Serge Moreau contre Clément Potvin et Lise Boutin, sans frais; REJETTE l'appel en garantie de Clément Potvin et Lise Boutin contre Gervais Côté et Françoise Bluteau, sans frais. __________________________________ PIERRE SIMARD, j.c.q.

date d'audience: 18 avril 2011