2017 QCCQ 9379, 2017 QCCQ 9379

Levasseur c. Lacroix 2017 QCCQ 9379 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE FRONTENAC LOCALITÉ DE THETFORD MINES « Chambre civile » N° : 235-32-004836-164 DATE : 21 juillet 2017 __________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE CHARLES G. GRENIER [JG 1934] __________________________________________________________________ SONIA LEVASSEUR […], Thetford Mines (Québec) […] Demanderesse c.

JEAN-GUY LACROIX et LAURE-ALICE GAGNÉ […], Thetford Mines (Québec) […] Défendeurs/demandeurs en garantie/défendeurs en garantie reconventionnels -et- SUCCESSION FEU GÉRARD ROULEAU […], Thetford Mines (Québec) […] Défenderesse en garantie/demanderesse en garantie reconventionnelle __________________________________________________________________ JUGEMENT __________________________________________________________________ INTRODUCTION [ 1 ] La demanderesse, madame Sonia Levasseur, réclame aux défendeurs, monsieur Jean-Guy Lacroix et madame Laure-Alice Gagné, la somme de 15 000 $ représentant essentiellement le coût de la pose d’un nouveau drain agricole et celui de la réparation des murs du sous-sol – 13 000 $ − , travaux qu’elle a dû faire effectuer sur la maison qu’elle a achetée, le 14 janvier 2015, et ce, à la suite d’infiltrations d’eau au sous-sol ainsi que des dommages-intérêts compensatoires des troubles et inconvénients subis d’un montant de 2 000 $. [ 2 ] Elle allègue que les défendeurs lui ont caché la présence derrière un mur du sous-sol d’un trou par où l’eau est entrée, trou dont ils connaissaient la présence, ainsi que le fait que des infiltrations d’eau s’étaient déjà produites dans le passé par ce même mur. [ 3 ] Les défendeurs nient avoir caché quoique ce soit et avoir admis, subséquemment à la vente, comme le prétend madame Levasseur, que de l’eau s’était déjà infiltrée par le mur du sous-sol, cette admission de leur part, si avérée, étant alors en contradiction avec leurs propos tenus avant la vente quant à l’absence de toute infiltration. [ 4 ] Ils ont appelé à l’instance en garantie de leurs obligations à

titre de vendeurs, la défenderesse en garantie, Succession feu Gérard Rouleau, puisqu’ils ont eux-mêmes acheté la maison de monsieur Gérard Rouleau, le 9 octobre 2002. [ 5 ] Succession feu Gérard Rouleau, représentée à l’audience par le fils de monsieur Rouleau, monsieur René Rouleau, fait valoir que son père n’est aucunement impliqué dans le dol qui est reproché aux défendeurs lors de la vente survenue en 2015, qu’il n’a lui- même rien caché aux défendeurs quant à l’état de la maison lors de la vente survenue en 2002 et qu’au surplus, aucun vice caché n’affectait la maison lorsqu’elle a été vendue en 2002. [ 6 ] Considérant que l’appel en garantie logé contre eux par les défendeurs et demandeurs en garantie est abusif et frivole, elle se porte en demande reconventionnelle contre eux en leur réclamant le paiement de la somme de 1 000 $ en compensation des honoraires et

débours qu’elle a dû engager pour se défendre à la suite de l’introduction de la demande en garantie. LES FAITS [ 7 ] De l’ensemble de la preuve tant documentaire que testimoniale qui lui a été soumise par les parties, le Tribunal retient les faits qui suivent. [ 8 ] À l’automne 2014, madame Levasseur qui venait de se séparer de son conjoint, cherchait une maison à un prix abordable où elle pourrait habiter avec son fils. [ 9 ] Le 5 octobre 2014, elle a vu une annonce placée par les défendeurs sur le devant de leur maison indiquant qu’elle était à vendre.

Intéressée, elle a pris contact avec les défendeurs et visité la maison à deux reprises avec sa mère. Les défendeurs demandaient 120 000 $.

Ils avaient eux-mêmes acheté la maison de monsieur Gérard Rouleau, en 2002, au prix de 56 000 $. [ 10 ] Tant madame Levasseur que sa mère, madame Huguette Poulin, affirment qu’elles ont demandé aux défendeurs, deux fois plutôt qu’une, s’il y avait déjà eu des infiltrations d’eau au sous-sol et que leur réponse a été négative : « Aucun problème! ». [ 11 ] Madame Levasseur, qui voulait loger son fils au sous-sol, leur a également demandé qui avait procédé au revêtement des murs du sous-sol alors que le plancher a été laissé au béton et le plafond ouvert.

Monsieur Lacroix lui a dit que c’était lui. [ 12 ] Selon madame Levasseur, elle n’a pas cru bon de faire inspecter la maison car « elle se fiait à ce qu’ils lui disaient ». Elle était bien consciente du fait que beaucoup de rénovations allaient devoir être effectuées, mais à un prix négocié de 100 000 $, la maison faisait son affaire. [ 13 ] L’acte de vente notarié a été conclu le 14 janvier 2015. La vente a été faite « sans aucune garantie et aux risques et périls de l’acheteur ».

« L’acheteur déclarant bien connaître l’immeuble et l’accepter dans son état actuel pour l’avoir soigneusement examiné et renonçant à tout recours en vertu de la garantie de qualité du bien vendu ( Code civil du Québec, art. 1726 et suivants) en cas de présence de vices cachés ». [ 14 ] Un soir de fin avril 2015, de l’eau s’est mise à couler par un mur du sous-sol. Madame Levasseur a tassé une étagère et des pots de peinture qui étaient devant le mur et a défait une

partie du revêtement croyant découvrir une fissure dans le solage par où l’eau entrait dans la maison. À sa stupéfaction, ce n’était pas une fissure qu’il y avait derrière le revêtement, mais plutôt un trou de la grosseur d’un tuyau situé à la jonction du solage et du plancher, visiblement fait de main d’homme.

C’est par ce trou que l’eau pénétrait dans la maison. [ 15 ] Elle a communiqué avec les défendeurs pour signaler ce qu’elle avait découvert et leur demander de venir voir le trou, ce qu’ils ont fait alors que madame Poulin était présente. [ 16 ] Mesdames Levasseur et Poulin témoignent que les défendeurs leur disaient qu’ils ne comprenaient pas et que madame Gagné aurait affirmé « [qu’] on n’avait pas autant d’eau, il n’y en a jamais eu autant! ». [ 17 ] Le Tribunal a pu prendre connaissance du rapport d’expertise de monsieur Daniel Lapointe, ingénieur de la firme SNC-Lavalin inc., daté du 27 juin 2016 et confectionné à la demande de madame Levasseur, quant à la nature exacte du trou découvert au pied du mur.

Il a aussi pu entendre le témoignage de monsieur Lapointe relativement au contenu de son rapport, lequel était accompagné de nombreuses photographies du sous-sol dont plusieurs prises en avril 2015. [ 18 ] Les extraits suivants du rapport sont les plus instructifs et pertinents (P-2) : […] Constatations Tel qu’on peut le voir sur la photo no. 1 jointe à la présente, il y a un trou à la base du mur de fondations. Vous nous avez mentionné qu’une bonne

partie de l’eau infiltrée entrait par cette ouverture, que vous avez découverte après avoir enlevé le parement intérieur pour trouver la source d’infiltration. De plus, vous nous avez mentionné avoir constaté des sources d’infiltrations dans des fissures dans le secteur de la chambre froide. Nous avons aussi constaté qu’un canal au périmètre a été créé vraisemblablement lors de la mise en place de la dalle de plancher de béton.

Assez rare, ce type de canal a pour objectif de canaliser les eaux qui pourraient éventuellement s’infiltrer des murs de fondations pour les diriger vers un point bas pour les évacuer vers l’extérieur. Sur certaines photos (#2, 3, 4 et 5), on constate que le canal a été rempli de béton. Vous nous avez mentionné qu’il existait une cloison au périmètre extérieur du mur de fondations : cette cloison empêchait donc de constater la présence du béton qui a été utilisé pour fermer le canal.

Cependant, ce canal et la présence du béton qui le bouche étaient certainement visibles lors de la construction du mur intérieur. […] Sur les photos prises à l’extérieur (#11, 12 et 13), lors de la réalisation des puits d’exploration, on constate la présence d’un drain constitué de tuyau de grès remblayé avec ce qui semble être du sable provenant de résidus miniers. Il est reconnu que ce sable est très peu drainant.

De plus, le drain étant situé au-dessus de la semelle et non à côté de la semelle comme il devrait l’être, empêche le rabaissement de la nappe phréatique à un niveau suffisant, ce qui contribue à l’éventuel infiltration d’eau entre la semelle et le mur de fondations. Nous avons pris connaissance de quelques photos que vous avez prises durant les travaux correctifs et en substances, ces travaux

semblent respecter les règles de l’art. […] On peut constater aussi sur plusieurs photos (#14, 15 et 16) la présence d’efflorescence, c’est-à-dire de traces blanchâtres sur le côté intérieur du mur de fondations de béton. Cette efflorescence est en fait la solidification des minéraux qui ont été transportés par l’eau qui passe à travers le béton; ces minéraux deviennent solides et visibles une fois l’eau évaporée. Ces traces efflorescences indiquent que le béton est perméable et laisse passer des quantités relativement importantes d’eau.

La présence du trou combinée à la position du drain de fondations tel que découvert lors des travaux exploratoires nous laisse supposer que le constructeur a volontairement créé cette ouverture pour permettre à l’eau d’évacuer par les drains de fondations d’entrer à l’intérieur puis d’être évacuer par le drain de plancher. Il va sans dire que cette façon de faire n’est absolument pas acceptable.

En effet, il est requis de prendre toute les mesures pour éviter que l’eau passe de l’extérieur à l’intérieur d’un bâtiment. […] Conclusion La position du drain et la nature des matériaux de remblai du côté extérieur ainsi que la présence du trou dans le mur de fondations, la présence du canal rempli de béton au périmètre, les fissures, l’efflorescence ainsi que la décoloration de certaines membrures de bois causée par la présence d’humidité et d’eau sont tous des éléments qui étaient cachés, soit par le remblai extérieur ou par la présence de la cloison intérieure.

Compte tenu de la géométrie des lieux, nous sommes d’avis que ces aménagements déficients (canal au périmètre et trous dans les fondations) datent de l’époque de la construction de la maison. Nous sommes donc d’avis que ces vices de constructions étaient tous cachés et n’auraient pas pu être découverts même par une inspection minutieuse.

D’autre part, puisque l’évacuation des eaux provenant du trou se faisait en surface, sur le plancher, jusqu’au drain situé à quelques pieds du mur, il nous apparaît invraisemblable que les anciens propriétaires n’aient jamais remarqué d’écoulement d’eau sur le plancher pour entrer dans le drain. [ 19 ] Lors de son témoignage, monsieur Lapointe a complété son rapport en précisant que le trou était percé en bord du solage et qu’il servait manifestement à recevoir le trop-plein d’eau à l’extérieur en permettant à l’eau de circuler sur le plancher jusqu’au drain de plancher situé à quatre pieds du mur.

Il ne comprend cependant pas trop à quoi servaient les rigoles qui ont été cimentées. [ 20 ] Il attire l’attention du Tribunal sur les photographies accompagnant son rapport qui montrent que lors de la pose du coupe- vapeur en polythène sous le revêtement en gypse du mur, la polythène avait été découpée autour du trou pour que l’eau puisse y circuler au besoin. [ 21 ] Le Tribunal a également pu entendre le témoignage de l’entrepreneur qui a procédé au remplacement d’une

partie du drain agricole entourant la maison qui était lui aussi défectueux, monsieur Normand Asselin de Normand Asselin Mini-excavation, qui, en plus d’expliquer pourquoi le drain devait être remplacé – mal placé et écrasé – a confirmé la présence d’un trou qui donne sur l’extérieur du solage.

Selon lui, il est impossible de prétendre que le trou était bouché et encore plus impossible de prétendre qu’il n’y ait jamais eu d’eau qui pénétrait dans la maison par le trou, dont c’était essentiellement la fonction. [ 22 ] Madame Gagné a témoigné, elle, que monsieur Rouleau fils était présent lorsque son mari et elle ont acheté la maison le 9 octobre 2002. À cette époque, les murs du sous-sol n’étaient pas finis.

C’est son mari, qui en plus d’être mécanicien est un homme habile en bricolage et un touche-à-tout, qui a posé le coupe-vapeur et le revêtement sur les murs. [ 23 ] Elle affirme que monsieur Rouleau père leur a dit que le trou était bouché. On pouvait voir les rigoles le long des murs du solage à l’intérieur, mais ils n’ont rien demandé à ce sujet car il n’y avait pas d’eau. Aucune inspection de la maison n’a été effectuée.

La maison a cependant été vendue « avec la garantie légale ». [ 24 ] Elle nie catégoriquement avoir dit à madame Levasseur et à sa mère, lors de la découverte du trou, « qu’il n’y en avait pas autant avant ». [ 25 ] Monsieur Lacroix confirme que c’est bien lui qui a « fini » les murs du sous-sol, mais qu’il n’a pas touché aux rigoles qui étaient déjà cimentées. [ 26 ] Quant à monsieur Rouleau, il témoigne que le trou n’était pas bouché lors des deux visites de la maison effectuées à l’automne 2002 par monsieur Lacroix et madame Gagné, qu’on pouvait parfaitement le voir puisqu’il était entouré par un styromousse blanc qui avait été découpé pour laisser le trou découvert, mais il précise qu’avant 2002 – et il a vécu de nombreuses années dans la maison – de l’eau ne s’était jamais écoulée par le trou. [ 27 ] Il déplore le fait que, bien qu’il ait été avisé par lettre, le 14 juillet 2015, des problèmes affectant la maison, ce qui lui avait permis de prendre des photographies, il ait été mis devant le fait accompli quant aux réparations effectuées le 15 novembre 2015 alors que la dernière mise en demeure des défendeurs et demandeurs en garantie, via leur procureure, acheminée après la réception de la mise en demeure de la demanderesse, le 2 novembre 2015, datée du 5 novembre 2015 mais reçue par lui le 9 novembre 2015, lui accordait un nouveau délai pour se faire une tête et décider de la suite des choses. [ 28 ] Les différents documents et factures déposés au dossier de la Cour indiquent qu’en tout et partout les travaux de nettoyage du sous-sol, de réparation des murs, de remplacement d’une

partie du drain et de réaménagement du terrain, ont coûté 34 432,57 $, mais que Promutuel Appalaches a versé à madame Levasseur la somme de 10 000 $.

[ 29 ] En ce qui a trait aux troubles et inconvénients vécus, madame Levasseur fait valoir qu’elle vivait déjà une période difficile à l’époque des événements – séparation difficile de son conjoint et décès de son père – et que tout cela l’a stressée énormément et amoindri sa qualité de vie d’autant plus qu’elle s’en faisait pour la qualité de vie de son fils.

L’ANALYSE ET LES MOTIFS [ 30 ] Le Tribunal s’est peu intéressé dans sa revue des faits mis en lumière par la preuve, à tout ce qui touche le remplacement partiel du drain et pour cause : la maison a été vendue par les défendeurs à madame Levasseur, sans aucune garantie légale et à ses risques et périls.

Elle a même expressément renoncé dans l’acte de vente à exercer contre ses vendeurs, tout recours basé sur la garantie de qualité du bien vendu en cas de vices cachés affectant l’immeuble au moment de la vente. [1] [ 31 ] Il en irait de même pour le trou découvert à la base du mur du solage, si ce n’était de la possibilité légale pour elle – possibilité dont elle s’est prévalue – , d’invoquer un dol commis par ses vendeurs qui par leur silence ou leurs réticences lui auraient caché la présence du trou alors qu’ils en connaissaient l’existence [2] , viciant ainsi son consentement quant aux conditions de la vente et lui permettant, à certaines conditions, de réclamer des dommages-intérêts compensatoires ou une réduction de son obligation quant au paiement du prix convenu [3] . [ 32 ] Au regard de l’ensemble de la preuve soumise, le Tribunal est d’avis que celle-ci démontre de façon prépondérante en tenant compte de la balance des probabilités [4] et des présomptions qui peuvent être tirées des faits qui ont été mis en lumière [5] , que les défendeurs ont effectivement commis un dol à l’endroit de madame Levasseur en taisant la présence du trou derrière le mur qui avait été recouvert par monsieur Lacroix : - Le rapport d’expertise établit clairement que le trou était bien présent – monsieur Lapointe a témoigné dans le même sens – qu’il servait à l’écoulement de tout surplus d’eau provenant de l’extérieur vers le drain du plancher du sous-sol, et qu’il n’était pas bouché, - Le témoignage de monsieur Rouleau abonde dans le même sens : le trou était visible en 2002 et il n’était pas bouché.

Les défendeurs ont pu le voir et on peut constater que monsieur Lacroix a même pris la peine de le laisser dégagé en découpant la toile de polythène autour.

Le Tribunal a cependant de la difficulté à croire que de l’eau n’ait jamais coulé par ce trou avant 2002, comme le prétend monsieur Rouleau puisqu’il servait justement à écouler tout surplus d’eau accumulé à l’extérieur, le long du solage. - Même si madame Gagné s’en défend bien, le Tribunal est par ailleurs porté à accorder plus de crédibilité aux témoignages de madame Levasseur et madame Poulin quant au fait qu’elle ait spontanément réagi lors de l’infiltration d’eau et la découverte du trou, en mentionnant que c’était la première fois qu’il y en avait autant. [ 33 ] Madame Levasseur aura donc droit au remboursement par les défendeurs du coût des travaux qu’elle a dû faire effectuer pour nettoyer le sous-sol et le tapis qu’elle avait posé, boucher le trou dans le mur, tant à l’extérieur qu’à l’intérieur, et refaire le revêtement derrière lequel était situé le trou. [ 34 ] Le Tribunal retiendra les factures de Sani-Thetford (2000) inc. pour le nettoyage du sous-sol (402,42 $), de Rénovation Luc Laliberté enr. pour des travaux de menuiserie au sous-sol et la pose de gypse (920 $ et 280 $) et le quart de celle de BMR pour la fourniture des matériaux pour le sous-sol (25 % de 1 953,49 $ : 488,37 $) pour un total de 2 090,79 $ auquel sera ajoutée la somme de 300 $ pour les travaux de colmatage du trou à l’extérieur pour un grand total de 2 390,79 $. [ 35 ] De plus, des dommages-intérêts d’un montant de 500 $ seront accordés à madame Levasseur afin de compenser les troubles et inconvénients et stress additionnel subis. [ 36 ] Les défendeurs devront donc payer à madame Levasseur la somme de 2 890,79 $ avec les intérêts calculés au taux légal à compter de la date de la demeure, soit le 31 mai 2015, avec les frais de justice qui comprendront les honoraires payés à SNC-Lavalin inc. pour la confection du rapport d’expertise qui a été des plus utiles au Tribunal et son témoignage à l’audience, soit 560,65 $ (459,90 $ + 100,75 $). [ 37 ] En ce qui a trait à la demande en garantie à l’endroit de Succession Gérard Rouleau, elle sera écartée puisque la preuve administrée ne permet pas de démontrer de façon prépondérante que monsieur Rouleau père ait lui-même commis un dol à l’endroit des défendeurs quant à la présence du trou dans le mur du solage puisque lorsque ces derniers ont visité la maison en présence de monsieur Rouleau fils, le trou qui n’était pas bouché était parfaitement visible. [ 38 ] En ce qui a trait à la présence potentielle d’un vice caché affectant la maison au moment des ventes de 2002 et 2015, soit le drain défectueux, qui aurait pu les interpeller à

titre de vendeurs de la maison en 2002, en application de la garantie de qualité du bien vendu prévue à l’

article 1726 du Code civil du Québec , le recours principal de madame Levasseur basé sur la commission d’un dol à son endroit ne peut remonter jusqu’à Succession feu Gérard Rouleau, à

titre de défenderesse en garantie, puisqu’il a été disposé de l’instance principale, non pas sur la base de la garantie légale à laquelle madame Levasseur avait renoncé, mais en raison de la commission d’un dol par les vendeurs ce qui, tel qu’exprimé plus haut, ne concerne pas Succession feu Gérard Rouleau. [ 39 ] Par contre, compte tenu des circonstances entourant les deux ventes, mises en lumière par la preuve documentaire et les témoignages des parties, le Tribunal ne fera pas droit à la demande reconventionnelle de la défenderesse en garantie, puisqu’il n’était pas déraisonnable en soi, compte tenu des points de droit relativement complexes soulevés par ce litige, que les défendeurs songent à appeler à l’instance à

titre de défenderesse en garantie, Succession feu Gérard Rouleau. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE en

partie la demande; CONDAMNE les défendeurs, monsieur Jean-Guy Lacroix et madame laure-Alice Gagné, à payer à la demanderesse, madame

Sonia Levasseur, la somme de 2 890,79 $ avec les intérêts calculés au taux légal à compter du 31 mai 2015; CONDAMNE les défendeurs, monsieur Jean-Guy Lacroix et madame Laure-Alice Gagné, à payer à la demanderesse, madame Sonia Levasseur, les frais de justice au montant de 200 $ qu’elle a dû débourser pour déposer sa demande au Greffe ainsi que les frais d’expertise de SNC-Lavalin inc. totalisant 560,65 $; REJETTE la demande en garantie à l’endroit de Succession feu Gérard Rouleau formulée par les défendeurs; CONDAMNE les défendeurs, monsieur Jean-Guy Lacroix et madame Laure-Alice Gagné, à payer à la défenderesse en garantie, Succession feu Gérard Rouleau, les frais de justice au montant de 200 $ qu’elle a dû débourser pour déposer sa défense en garantie au Greffe; REJETTE la demande reconventionnelle de Succession feu Gérard Rouleau à l’endroit des défendeurs.

CHARLES G. GRENIER, j.c.Q.