2019 QCCQ 8894, 2019 QCCQ 8894

Fournier c. Prud'Homme 2019 QCCQ 8894 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LONGUEUIL LOCALITÉ DE LONGUEUIL « Chambre civile » N° : 505-32-700574-172 DATE : 3 décembre 2019 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE MONSIEUR LE JUGE CLAUDE LAPORTE ______________________________________________________________________ MAXIME FOURNIER KARINE DÉSILETS

Partie demanderesse c. CHARLES PRUD’HOMME

Partie défenderesse et CAROLINE LAPOINTE MARC BARON Appelés en garantie ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les demandeurs réclament 10 872,95 $ du défendeur Prud’homme à la suite de la découverte de vices cachés dans la propriété achetée de ce dernier en août 2014. [ 2 ] Prud’homme a mis en cause ses propres vendeurs, Caroline Lapointe et Marc Baron. LES FAITS [ 3 ] Le 4 août 2014 les demandeurs achètent la propriété du défendeur Prud’homme sise au [...] à Ste-Julie.

Ils en prennent possession le même jour. [ 4 ] Ils l’avaient visitée à deux reprises au mois de juin précédant. Monsieur Elvis Poissant a aussi examiné la propriété et son rapport « pré-achat » ne soulevait rien en ce qui concerne les problèmes que les demandeurs allaient connaitre plus tard. [ 5 ] Vers le 16 octobre 2014, à la suite de l’enlèvement du gypse de la salle de lavage, au sous-sol – enlèvement qui avait été nécessité en raison d’une odeur d’urine (de chat) persistante – ils constatent une forte « odeur de terre mouillée ». [ 6 ] Les demandeurs tentent d’en trouver la cause.

Ils avertissent Prud’homme et retiennent les services d’Alain Beaulieu. Ce dernier en vient à la conclusion que la présence d’humidité dans cette

partie du sous-sol avait quatre (4) causes possibles, ajoutant que le papier noir recouvrant le béton n’est pas un coupe-vapeur et qu’il y ait eu un transfert d’humidité de la dalle entre le sous plancher et le produit de finition (plancher flottant). [ 7 ] Beaulieu recommande les correctifs suivants : 1. « Le papier noir doit être remplacé par un coupe-vapeur de type polyéthylène 6 mm et ce même polyéthylène doit être monté le long du mur de 6 pouces »; 2.

« En ce qui a trait à la nappe phréatique (si élevée – à vérifier) nous vous recommandons l’installation d’un bassin de captation avec pompe submersible afin de minimiser les risques d’une dalle de béton baignable dans une nappe phréatique élevé »; [ 8 ] Questionné à l’audience, Beaulieu n’est pas en mesure de confirmer s’il y a eu ou non vérification de la hauteur de la nappe phréatique. [ 9 ] Les demandeurs ont refait eux-mêmes le plancher du sous-sol et ils ont donné suite à la recommandation de Beaulieu d’installer un

puisard de même qu’une pompe, mais ils n’ont pas fait vérifier la hauteur de la nappe phréatique. [ 10 ] Les demandeurs réclament les montants suivants : (

a) Perte d’utilisation du sous-sol 1 520,00 $ (

b) Travaux au sous-sol 1 750,00 $ (

c) Inconvénients résultant des travaux 1 000,00 $ (

d) Effets sur la famille 1 000,00 $ (

e) Stress présent et futur 500,00 $ (

f) Frais juridiques 1 659,42 $ (

g) Inspecteur 402,41 $ (

h) Puisard et pompe 1 442,94 $ (

i) Matériaux livrés 1 598,08 $ [ 11 ] Ils réclament également une compensation pour des heures de travail relatives à la préparation d’une lettre de dénonciation (3 heures); l’obtention d’une soumission d’un plombier (1 heure); pour le rassemblement de documents, la coordination des visites, etc. [ 12 ] Charles Prud’homme a acheté la maison des défendeurs en garantie en 2012. Il affirme ne pas avoir éprouvé les problèmes qu’ont connus les demandeurs. [ 13 ] Il reconnait avoir été informé de la situation par les demandeurs à l’automne 2014. Il se rend sur les lieux en janvier 2015 avec son propre expert.

Il se rappelle que son expert en est venu à la même conclusion que celui des demandeurs. [ 14 ] Par l’entremise de son avocat il transmet une mise en demeure aux défendeurs en garantie. [ 15 ] Ceux-ci questionnent les conclusions du rapport de Beaulieu, ajoutant n’avoir connu aucune problématique d’infiltration d’eau à partir du moment où ils ont fait construire la propriété en 2001. [ 16 ] Baron explique que c’est lui-même qui a construit le plancher du sous-sol, selon les recommandations qui lui ont été données par des gens qualifiés. [ 17 ] Il questionne le fait que les demandeurs aient fait un ajout (garage) à leur propriété : selon lui cela peut avoir causé un problème d’infiltration d’eau puisqu’il aurait eu un mauvais arrimage entre l’ancienne et la nouvelle partie.

ANALYSE ET DÉCISION [ 18 ] Pour réussir dans leur recours les demandeurs doivent démontrer que la propriété qu’ils ont achetée de Prud’homme était affectée d’un vice, que ce vice était présent au moment de l’achat, que ce vice était sérieux et caché, c’est-à-dire non visible [1] . [ 19 ] Compte tenu de la nature du vice et du fait que les demandeurs ont dû procéder à des travaux de démolition pour le découvrir, le Tribunal n’a aucune hésitation à conclure qu’il s’agissait d’un vice caché dont les demandeurs ne pouvaient raisonnablement soupçonner l’existence. [ 20 ] Le Tribunal retient l’analyse entreprise par Beaulieu quant à la cause de l’excès d’humidité sous le plancher du sous-sol.

Les conclusions de cette analyse sont probantes. Le questionnement apporté par Baron lors de son témoignage n’est pas suffisant pour mettre de côté les conclusions de l’expert Beaulieu. [ 21 ] Compte tenu de la nature des vices dont il est question il est indubitable que ces vices existaient au moment de l’achat de la propriété tant par les demandeurs que par Prud’homme.

Il s’agit également de vices sérieux. [ 22 ] En conséquence le Tribunal accueille le recours des demandeurs contre le défendeur de même que celui de ce dernier contre les défendeurs en garantie. [ 23 ] En ce qui a trait au montant auquel les demandeurs auront droit le Tribunal doit, d’ores et déjà, refuser toute condamnation en dommages contre Prud’homme compte tenu que les demandeurs n’ont pas été en mesure de démontrer que ce dernier connaissait l’existence du vice dont ils se plaignent [2] . Conséquemment, les réclamations spécifiées aux paragraphes [10] (a) (c) (

d) et (

e) sont rejetées. Il en est de même de la majorité des items décrits au paragraphe [11], à l’exception du travail pour la pose du plancher (16 heures). [ 24 ] En ce qui a trait aux coûts relatifs à la correction du vice, le Tribunal ne peut conclure en la nécessité de l’installation d’un puisard (réclamation 10 (H)) puisque les demandeurs n’ont pas démontré que la nappe phréatique causait problème.

Il est utile de rappeler que leur expert suggérait d’effectuer cette vérification avant de procéder à l’installation d’un tel système d’évacuation. [ 25 ] Le Tribunal doit rappeler que la propriété avait une douzaine d’années au moment de son achat par les demandeurs. Ceci implique que le Tribunal doit tenir compte d’une certaine dépréciation, et ce, dans le but de compenser adéquatement les demandeurs

sans qu’ils ne s’enrichissent aux dépens du défendeur. [ 26 ] En conséquence le Tribunal, usant de sa discrétion, évalue à 2 500,00 $ la réclamation des demandeurs. [ 27 ] Le Tribunal fera également droit au recours en garantie de Prud’homme compte tenu qu’il est évident que le vice dont se plaignent les demandeurs existait au moment de l’achat de la propriété par le défendeur. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL: [ 28 ] ACCUEILLE pour

partie l’action des demandeurs; [ 29 ] CONDAMNE le défendeur Charles Prud’homme à payer aux demandeurs Maxime Fournier et Karine Désilets la somme de 2 500,00 $ avec intérêts au taux légal plus l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 C.c.Q. depuis la mise en demeure du 4 décembre 2015; [ 30 ] AVEC LES FRAIS DE JUSTICE. [1] CONDAMNE les défendeurs en garantie Caroline Lapointe et Marc Baron à rembourser au défendeur Charles Prud’homme la somme de 2 500,00 $ avec intérêts au taux légal plus l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 C.c.Q. depuis la mise en demeure du 4 décembre 2015; [2] AVEC LES FRAIS DE JUSTICE. __________________________________ CLAUDE LAPORTE, J.C.Q. [1]

Article 1726 C.c.Q. : « Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus.

Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert ». [2] Ce n’est en effet que lorsque le vendeur connaissait (ou est présumé avoir connu) l’existence du vice qu’il peut être condamné à des dommages-intérêts, le tout tel que prévu à l’

article 1728 C.c.Q. : « Si le vendeur connaissait le vice caché ou ne pouvait l’ignorer, il est tenu, outre la restitution du prix, de réparer le préjudice subi par l’acheteur ».