2021 QCCA 442, 2021 QCCA 442

Centre d'affaires des Galeries inc. c. 9273-9747 Québec inc. 2021 QCCA 442 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE QUÉBEC N o : 200-09-010297-213 (200-17-031597-206) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE : 16 mars 2021 L' HONORABLE SOPHIE LAVALLÉE, J.C.A. PARTIES REQUÉRANTES AVOCATE CENTRE D’AFFAIRES DES GALERIES INC. ANTHONY FARRAH Me MARIE-MICHELLE SAVARD (Verreau, Dufresne)

PARTIE INTIMÉE AVOCATS 9273-9747 QUÉBEC INC. Me WILLIAM NOONAN Me LAURENCE LAVERTU (Gestion Hickson Noonan inc.)

PARTIE MISE EN CAUSE AVOCAT VILLE DE QUÉBEC Me OLIVIER GAUTHIER (Giasson et associé

s) DESCRIPTION : Requête pour permission d’appeler d’un jugement rendu le 28 janvier 2021 par l’honorable Guy de Blois de la Cour supérieure , district de Québec (art. 30 al.2 et 357 C.p.c. ) Greffière-audiencière : Alysson Roussel Salle : 4.30 - Visioconférence AUDITION 9 h 36 Appel du dossier et identification des procureurs; La juge s’adresse aux procureurs; 9 h 38 Observations de Me Savard; Échanges entre la Juge et Me Savard; Me Savard poursuit ses observations; 9 h 58 Observations de Me Noonan; Échanges entre la Juge et Me Noonan; Me Noonan poursuit ses observations; 10 h 12 Observations de Me Gauthier; Échanges entre la Juge et Me Gauthier; Me Gauthier poursuit ses observations: 10 h 15 Réplique de Me Savard; 10 h 18 La juge s’adresse aux procureurs; 10 h 19 Jugement; Fin de l’audience.

Alysson Roussel, greffière-audiencière JUGEMENT [ 1 ] Les requérants, Centre d’affaires des Galeries inc. (« Galeries ») et Anthony Farrah (« A. Farrah »), demandent la permission d’appeler d’un jugement de la Cour supérieure, district de Québec (l’honorable Guy de Blois), prononcé séance tenante le 28 janvier 2021, qui accueille l’opposition de l’intimée 9273-9747 Québec inc. (« l’intimée ») à l’appel en garantie de la mise en cause Ville de Québec (« la Ville ») et rejette l’intervention forcée pour l’appeler en garantie [1] . [ 2 ] Il est utile de situer brièvement le débat dans son contexte d’ensemble.

Contexte factuel [ 3 ] En 1989, la Ville cède des terrains à Placements Mane limitée (« Mane ») en échange d’autres terrains situés dans le secteur Lebourgneuf, près des Galeries de la Capitale. Dans le cadre de cette transaction, la Ville s’engage à construire et aménager une rue

publique afin de raccorder les terrains de Mane au chemin public. Considérant le développement de son projet immobilier, Mane constitue la requérante Galeries en 1998, à qui elle cède par la suite les terrains obtenus de la Ville. Or, cette dernière ne procède pas à la construction de la rue, estimant, selon la requérante, son engagement caduc. Conséquemment, Galeries construit la rue à ses frais. [ 4 ] Cette construction s’amorce en 2010. [ 5 ] Le 14 juin 2012, une entente intervient avec la Ville pour que cette dernière acquière la rue après sa construction.

Des exigences du ministère de l’Environnement et de la Lutte contre les changements climatiques (« MELCC ») [2] modifient le projet, à telle enseigne que l’entente entre Galeries et la Ville est également modifiée, le 6 décembre 2013, pour refléter ces changements. La construction de cette rue et des ouvrages afférents coûtant plusieurs millions de dollars, Galeries doit contracter un prêt auprès de l’intimée.

Galeries est alors toujours propriétaire de la rue et des ouvrages. [ 6 ] Le 1 er mars 2017, les dépenses de construction s’élevant à plus de 5 millions de dollars, l’intimée obtient un financement ouvert de 7 000 000 $ auprès de l’intimée, assorti d’une hypothèque portant notamment sur six lots. À quelques reprises, ce prêt est augmenté pour couvrir les charges liées à l’entretien. Le 3 juillet 2018, aux termes d’un renouvellement du prêt, un septième lot est hypothéqué en faveur de l’intimée, soit le lot numéro 4 701 970 (« le lot ») du cadastre de Québec dans la circonscription foncière de Québec.

Ce lot est la rue du Blizzard à Québec. Le requérant A. Farrah intervient à ces actes de prêt à

titre de caution. [ 7 ] Le 6 août 2020, l’intimée demande le remboursement de la somme prêtée avec les intérêts. Le 31 août 2020, les requérants reçoivent un préavis d’exercice hypothécaire. L’intimée dépose finalement, le 4 novembre 2020, une demande introductive d’instance en délaissement forcé et prise en paiement contre Galeries et A. Farrah.

Ces derniers présentent alors une requête en intervention forcée pour appel en garantie de la Ville, estimant que son défaut de paiement auprès de l’intimée est dû au défaut de la Ville de respecter ses obligations contractuelles à son endroit pour la construction de la rue et les travaux afférents. Le jugement de première instance [ 8 ] Le jugement de première instance été rendu oralement et seul le procès-verbal de l’audience a été déposé au soutien de la présente requête.

Il y a lieu de le reproduire pour en comprendre les motifs : VU la demande en délaissement forcé et prise en paiement de la demanderesse; VU l'intervention forcée des défendeurs en garantie pour appel en garantie de la Ville de Québec; CONSIDÉRANT que la demanderesse allègue que les défendeurs sont en défaut aux termes d'un prêt qu'elle leur a consenti; CONSIDÉRANT que les défendeurs en garantie soutiennent à leur intervention forcée pour appel en garantie contre la Ville de Québec que cette dernière aurait contrevenue à certaines ententes intervenues avec eux et que ces contraventions leurs auraient causé des dommages importants les empêchant d'avoir les liquidités nécessaires aux fins de remplir leurs obligations au terme du prêt consenti par la demanderesse; CONSIDÉRANT par ailleurs qu'il existe un lien de droit entre les défendeurs principaux/demandeurs en garantie et le tiers Ville de Québec, mais qu'il n'existe aucun lien de connexité entre l'appel en garantie et la demande principale; CONSIDÉRANT de plus qu'il n'existe aucun danger de jugement contradictoire si la demande principale n'est pas entendue avec l'appel en garantie; CONSIDÉRANT également que l'intervention de la Ville de Québec au litige principal aurait pour effet d'alourdir et de ralentir de façon importante la mise en état de la demande principale, ainsi que l'audience sur la demande; CONSIDÉRANT également que les avances consenties par le demandeur aux défendeurs totalisent à ce jour un montant supérieur à la somme de 8 M$ à laquelle s'ajoute des intérêts journaliers de plus de 2 000 $; Dans les circonstances, le Tribunal est d'avis que la demande d'intervention forcée de la Ville de Québec n'est fondée ni en fait ni en droit; [ 9 ] Ainsi, considérant qu’il n’existe pas de lien entre l’appel en garantie contre la Ville et la demande principale, ni de danger de jugements contradictoires, et que l’intervention de la Ville aurait pour effet d’alourdir et ralentir la mise en état de la demande principale et son audition (ce qui, considérant les intérêts journaliers de plus de 2 000 $ de la dette de Galeries envers l’intimée, n’est pas souhaitable), le juge rejette l’intervention forcée pour appel en garantie.

Le dossier est fixé pour appel du rôle au 19 février 2021 [3] . La requête pour permission d’appeler [ 10 ] Les requérants estiment que le juge a erré en accueillant l’opposition de l’intimée à l’appel en garantie de la Ville et en rejetant conséquemment leur demande d’intervention forcée à cette fin. Selon eux, contrairement à ce qu’a conclu le juge, ce recours en garantie est doublement nécessaire. Il l'est d'abord parce qu’il existe un lien de connexité et un risque de jugements contradictoires entre l’appel en garantie et la demande principale.

Il l’est ensuite parce que la présence de la Ville serait indispensable à la solution complète du litige, plus précisément parce que l’intimée a, par ses agissements et interventions auprès de la Ville, impliqué cette dernière dans la mise en place et le suivi du financement convenu entre Galeries et la Ville. Au-delà de la permission demandée, les requérants souhaitent également obtenir la suspension de l’instance jusqu’à l’issue de l’appel. [ 11 ] Mais il y a plus.

Les requérants prétendent qu’il est erroné de conclure qu’il n’existe pas de lien de connexité ni de risque de jugements contradictoires parce que l’intimée a exigé que des stipulations et garanties concernant le lot qui est une rue destinée à l’utilité publique, soient intégrées dans les actes de prêts, ce qui est contraire au principe d’insaisissabilité. Selon les requérants, la prise en paiement par l’intimée de la rue et des ouvrages afférents est donc contraire à l’entente entre les requérants et la Ville et risque de faire

en sorte que les requérants se retrouvent en défaut par rapport à certaines de ses clauses. [ 12 ] Bref, les requérantes plaident qu’en intégrant un ouvrage d’utilité publique dans les actes de prêt, l’intimée convenait d’impliquer la Ville.

Partant, la présence de cette dernière au litige est essentielle puisqu’elle pourrait faire valoir des droits contre l’intimée si les requérants ne respectent pas leurs obligations envers elle. [ 13 ] L'intimée rétorque que la requête pour permission d’appeler doit être rejetée, et ce, pour deux raisons que l'on peut résumer ainsi : - L’entente conclue en juin 2012 entre les requérants et la Ville ne prévoit aucune clause permettant d’inférer que la rue est propriété de la Ville et qu’elle est insaisissable.

Les critères jurisprudentiels pour conclure que la Ville en est propriétaire par dédicace ne sont nullement rencontrés, de sorte que la question soumise dans le cadre de cette requête pour permission d’appeler du jugement de première instance n’est pas une question nouvelle ou d’un intérêt tel que la Cour devrait en être saisie en vertu de l’article 30 al. 2

(4) C.p.c. - La Ville est étrangère au litige qui oppose l’intimée aux requérants et sa participation n’est aucunement requise pour sa résolution complète. S’il y a un litige entre les requérants et la Ville, il devra avoir lieu dans le cadre d’un recours judiciaire distinct. Le recours de l’intimée contre les requérants et celui que ces derniers pourraient avoir contre la Ville n’ont aucun lien de connexité et il n’y a pas de risque de jugements contradictoires.

Ces litiges reposent sur des bases juridiques différentes et l’argument des requérants selon lequel certains biens pris en paiement par l’intimée sont d’utilité publique et donc insaisissables n’est aucunement soutenu par la preuve. Il ne peut donc être question d’appeler la Ville en garantie. * * * * * [ 14 ] Le jugement dont les requérants veulent interjeter appel est un jugement qui accueille l’opposition de l’intimée à l’appel en garantie de la Ville et rejette l’intervention forcée de cette dernière. Il s’agit d’un jugement mettant fin à l’instance.

Si la demande avait été accueillie, la décision aurait plutôt été considérée en cours d’instance [4] . La distinction repose sur l’effet de la décision sur les parties au litige [5] , le rejet de l’intervention mettant fin à l’instance pour la

partie mise en cause [6] . [ 15 ] Par conséquent, la requête pour permission d’appeler doit, pour réussir, rencontrer les exigences de l’article 30 al. 2

(4) C.p.c. [ 16 ] À mon avis, ces exigences ne sont pas rencontrées. [ 17 ] En effet, suivant l’article 30 al. 2

(4) C.p.c. , les requérants ont le fardeau d’établir que leur « (…) requête soulève une question de principe, une question nouvelle, une question de droit faisant l’objet d’une jurisprudence contradictoire, une question de portée générale ou une situation nécessitant la correction d’une injustice intolérable » [7] . En d’autres mots, les requérants doivent démontrer que « la question en jeu en est une qui doit être soumise à la cour » [8] . [ 18 ] Suivant l’article 184 al. 3 C.p.c. , il y a intervention forcée « lorsqu’une

partie met un tiers en cause pour qu’il intervienne à l’instance afin de permettre une solution complète du litige ou pour lui opposer le jugement; elle est aussi forcée si la

partie prétend exercer une demande en garantie contre le tiers » [9] . [ 19 ] L’appel en garantie est une forme d’intervention forcée d’un tiers recherchant contre lui une condamnation permettant au défendeur principal d’être indemnisé de la condamnation éventuelle à intervenir contre lui dans la demande principale. Selon une jurisprudence constante, il présuppose non seulement qu’un lien de droit soit établi entre le demandeur et le défendeur en garantie, mais aussi l’existence d’un lien de connexité entre l’appel en garantie et le recours principal.

Ce lien doit en être un qui permette de conclure que le recours en garantie et le recours principal ne pourraient, sans risque de jugements contradictoires, être jugés par des tribunaux différents [10] . [ 20 ] Les requérants soutiennent que la Ville doit être appelée en garantie car il y a un lien de connexité évident entre le litige actuel avec l’intimée, et les moyens qu’elle entend faire valoir contre la Ville, ainsi qu’un risque de jugements contradictoires si son recours contre cette dernière a lieu dans le cadre d’une procédure distincte.

De plus, ils prétendent que le juge a erré en ne considérant pas que la procédure de prise en paiement de l’intimée vise un bien d’utilité publique, par définition insaisissable. Ils soutiennent que cette question mérite l’attention de la Cour et milite en faveur de la permission d’appel. [ 21 ] Cette proposition avancée par les requérants est, a priori , séduisante. Or, leurs allégations selon lesquelles ils ne sont plus propriétaires de la rue et qu’il faut conclure que c’est la Ville qui en est propriétaire par dédicace [11] , ne sont pas soutenues par la preuve.

Bref, les requérants n’allèguent rien qui puisse soutenir leur prétention que la prise en paiement de l’intimée porte sur des biens insaisissables. [ 22 ] Par conséquent, les requérants ne relèvent par leur fardeau de démontrer que la permission d’appeler recherchée remplit les critères et mérite d’être accordée [12] . [ 23 ] Plusieurs des questions soulevées par les requérants remettent en cause l’appréciation par le juge du contexte factuel particulier de l’affaire et sont soumises à la norme d’intervention de l’erreur manifeste et déterminante.

Elles ne sauraient constituer une question nouvelle ou devant être soumise à la Cour. [ 24 ] En effet, il s’agit tout d’abord d’une question contextualisée, qui porte sur une entente dans le cadre de laquelle les requérants se sont engagés envers la Ville à assumer les frais liés à la réalisation d’ouvrages.

La prise de possession de ces ouvrages par cette dernière est conditionnelle à une acceptation des travaux conformément à des normes réglementaires et techniques, laquelle ne s’est pas encore réalisée. [ 25 ] N’ayant jamais fait l’acquisition des ouvrages, la Ville ne saurait avoir de droits à faire valoir contre l’intimée et lesdits ouvrages

ne sauraient être qualifiés de biens de l’État. Par ailleurs, il est expressément prévu à l’entente entre les requérants et la Ville que cette dernière « n’encourt aucune responsabilité à l’égard des tiers, non plus qu’aucune obligation vis-à-vis le Titulaire, tant et aussi longtemps que toutes les conditions de la présente entente n’ont pas été respectées et qu’elle n’est pas devenue propriétaire des infrastructures […] » [13] . [ 26 ] Les requérants allèguent qu’ils subiraient un préjudice important, une injustice irréparable, si leur requête devait être rejetée.

Or, rien n’empêche les requérants d’entreprendre un recours contre la Ville. Si tant est que leurs arguments quant au caractère public de la rue et de ses ouvrages afférents sont fondés, alors le juge pourra rendre les conclusions qui s’imposent et rejeter en tout ou en

partie la réclamation. Les requérants pourront alors faire valoir devant le Tribunal que les dommages qui leur sont causés le sont par le défaut de la Ville de respecter ses obligations contractuelles envers eux.

Il n’y a pas de risque de jugements contradictoires, ni de lien justifiant l’intervention forcée de la Ville dans un recours en délaissement forcé et prise en paiement en vertu d’une relation contractuelle entre les requérants et l’intimée auquel la Ville n’est pas partie. [ 27 ] Je suis d’avis que l’intérêt de la justice ne milite pas en faveur de la permission recherchée, considérant les minces chances de succès des moyens invoqués et la portée limitée de cet appel [14] . POUR CES MOTIFS, LA SOUSSIGNÉE : [ 28 ] REJETTE la requête des requérants pour permission d’appeler, avec les frais de justice.

SOPHIE LAVALLÉE , J.C.A. [1] 9273-9747 Québec inc. c. Centre d'affaires des Galeries inc. et al., C.S. Québec, n o 200-17-031597-206 , 28 janvier 2021 , de Blois, j.c.s.