2017 QCCQ 8807, 2017 QCCQ 8807

Zavouris c. Cheretis 2017 QCCQ 8807 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LAVAL LOCALITÉ DE LAVAL « Chambre civile » N° : 540-32-029400-163 DATE : 28 juillet 2017 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE YVAN NOLET J.C.Q. ______________________________________________________________________ ATHANASIOS ZAVOURIS et PHANI NIKOLETOPOULOS

Partie demanderesse c. KONSTANDINOS CHERETIS

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Athanasios Zavouris et Phani Nikoletopoulos réclament 1 800 $ à Konstandinos Cheretis en remboursement d'une somme qu’ils ont payée à Hydro-Québec. Selon eux, cette somme devait être assumée par le défendeur. [ 2 ] En défense, monsieur Cheretis soutient qu’en vertu de l’offre d’achat, c’est aux demandeurs qu’il revient de payer cette somme et que leur demande doit être rejetée.

LES FAITS [ 3 ] Les faits les plus pertinents retenus par le Tribunal sont les suivants. [ 4 ] Les demandeurs vendent leur Duplex au défendeur à la fin février 2015. Toutefois, ils conviennent avec celui-ci de rester dans le logement principal quelques mois, le temps de se trouver un nouveau logement. Ils y resteront les mois de mars, avril et mai 2015. [ 5 ] Le défendeur fait valoir qu’en vertu de l’offre d’achat, c’est aux demandeurs qu’il revenait de payer, en plus du montant du loyer, les frais d’électricité.

La clause de l’offre d’achat se lit ainsi : « 11.3 ADJUSTMENTS – Upon the signing of the deed of sale, all the adjustments in respect of general and special real estate taxes, fuel reserves, and income or expenses relating to the IMMOVABLE shall be made : £ as of the date of signing of the deed of sale; OR ¢ as of the date of occupancy.

If the occupancy of the premises is to be subsequent to the signing of the deed of sale, an adjustment in regard of this occupancy shall be made at the signing of the deed of sale, according to the following calculation: the SELLER shall pay an amount equivalent to $ 1 200 per month, calculated from the date of signing of the deed of sale to the date of occupancy set out in clause 11.2, as compensation for the SELLER’s occupancy of the premises during that period. In such event, heating, electricity and general maintenance costs relating to the premises, occupied shall be assumed by the SELLER .

In addition, the SELLER shall supply to the BUYER, at his expense, proof of liability insurance. » (Notre soulignement) [ 6 ] Monsieur Cheretis témoigne à l’effet que le duplex comprend trois logements. Deux de ces logements sont loués à des locataires (les « logements loués »). Quant au troisième logement, il est situé au rez-de-chaussée, avec accès au sous-sol et au garage (« logement principal »). Ce logement est celui occupé par les anciens propriétaires jusqu’au début juin 2015 et est maintenant occupé par monsieur Cheretis.

[ 7 ] En juin 2015, lorsque les demandeurs quittent le logement, monsieur Cheretis témoigne avoir conclu une entente avec monsieur Zavouris à l’effet qu’il lui remettait un chèque de 1 100 $ en paiement d’un poêle, d’un réfrigérateur, de la location du chauffe-eau et du coût de l’électricité pour les logements loués. [ 8 ] En effet, selon monsieur Cheretis, monsieur Zavouris lui a montré un état de compte d’Hydro-Québec afin d’estimer le coût en électricité pour les mois de mars, avril et mai pour les trois logements. Ce coût a été estimé par les parties à 1 200 $.

Toujours selon monsieur Cheretis, il a convenu avec monsieur Zavouris de partager ce coût moitié-moitié, d’où une somme de 600 $ pour l’électricité des logements loués par les locataires. [ 9 ] Ainsi, selon le défendeur, le compte d’électricité reçu par les demandeurs pour les trois logements en juillet 2015 doit être assumé en totalité par eux compte tenu qu’il leur a déjà payé 600 $ pour le coût de l’électricité des logements loués. [ 10 ] Madame Nikoletopoulos nie qu’une telle entente soit intervenue concernant l’électricité et nie avoir reçu de monsieur Cheretis 600 $ pour le paiement de l’électricité des deux logements loués.

Selon elle, la somme de 1 100 $ visait seulement à payer le poêle, le réfrigérateur, un autre meuble et le chauffe-eau. [ 11 ] Elle admet toutefois qu’elle doit assumer une

partie de la facture d’Hydro-Québec pour l’électricité des mois de mars, février et avril, mais considère que 200 $ par mois serait suffisant. ANALYSE ET MOTIFS [ 12 ] Lors de l'analyse des prétentions des parties, le Tribunal doit tenir compte des règles de preuve contenues au Code civil du Québec . [ 13 ] L'

article 2803 du Code civil du Québec indique que « Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. […] ». Ainsi, il revient donc à monsieur Zavouris et à madame Nikoletopoulos de prouver que la somme de 1 800 $ devait être assumée exclusivement par monsieur Cheretis. [ 14 ] L'

article 2804 du Code civil du Québec précise une règle importante qui doit guider le Tribunal dans l'analyse de la preuve présentée par les parties. Cet

article précise : « La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante. » [ 15 ] Cet

article consacre le principe à l'effet que dans un procès civil, la prépondérance d'une preuve concernant un fait est suffisante afin de prouver l'existence de ce fait. Le Tribunal doit donc analyser l'ensemble de la preuve en s'interrogeant sur l'existence d'une preuve prépondérante soutenant la réclamation des demandeurs ou les moyens de contestation du défendeur. [ 16 ] Il est surprenant que les demandeurs réclament du défendeur la totalité du compte d’électricité.

En effet, l’offre d’achat précise clairement que pendant la période qu’il occupe le logement principal après la vente, ils doivent assumer non seulement le loyer de 1 200 $, mais en plus, les frais d’électricité pour ce logement. [ 17 ] Ainsi, les demandeurs devaient déduire de leur réclamation le montant de l’électricité pour le logement principal. Le témoignage de monsieur Cheretis établit qu’en termes de superficie des logements, un partage à 50 % entre les logements loués et le logement principal était raisonnable.

Faute d’une meilleure preuve, il y a donc lieu de retenir ce pourcentage. [ 18 ] En conséquence, les demandeurs ne pouvaient réclamer à monsieur Cheretis une somme supérieure à 900 $. [ 19 ] Qu’en est-il maintenant de la somme de 600 $ que monsieur Cheretis prétend avoir payée, à même le chèque de 1 100 $, à monsieur Zavouris pour l’électricité des logements loués. [ 20 ] Après analyse de l’ensemble de la preuve, le Tribunal croit que le témoignage de monsieur Cheretis est plus probable sur l’entente intervenue avec monsieur Zavouris que le témoignage de madame Nikoletopoulos qui nie simplement celle-ci. [ 21 ] En effet, le chèque de 1 100 $ qui est remis au demandeur Zavouris est daté du 11 juin 2015, ce qui coïncide approximativement à la date du départ des demandeurs du logement principal.

Ce départ rend très vraisemblable que les parties aient souhaité conclure une entente concernant les sommes dues par le défendeur aux demandeurs tant pour l’électricité que pour la location des chauffe-eaux. D’ailleurs, les demandeurs admettent que la somme de 1 100 $ comprenait un montant pour les chauffe-eaux. Il serait surprenant alors que cette entente n’ait pas tenu compte de la somme la plus élevée due par le défendeur pour l’électricité des logements loués. [ 22 ] La preuve établit également que le poêle et le réfrigérateur acquis par le défendeur étaient usagés.

Les demandeurs n’ont fait aucune preuve concernant la valeur des biens vendus au défendeur. Aucune photo de ces biens n’a été déposée en preuve par les demandeurs ni aucune évaluation de ceux-ci.

Bref, rien qui aurait pu rendre probable la valeur alléguée de ces biens et une somme de 1 000 $ payée pour ceux-ci par le défendeur. [ 23 ] À défaut d’une meilleure preuve des demandeurs concernant la valeur de ces biens usagés ou de celle d’un autre bien que le défendeur aurait acheté, il y a lieu de retenir la version du défendeur à l’effet qu’une somme de 500 $ a été payée pour ces biens et le prix de la location du chauffe-eau et qu’une somme de 600 $ a effectivement été remise aux demandeurs pour le paiement de l’électricité des logements loués. [ 24 ]

Malgré l’entente verbale intervenue entre les parties, celle-ci ne s’appuyait que sur des estimations et la preuve ne démontre pas qu’elle était finale. Dans les circonstances, maintenant que la valeur de la consommation en électricité est connue pour les mois de mars, avril et mai 2015, soit une somme de 1 522,03 $, il y a lieu d’ajuster en conséquence la somme que doit le défendeur aux demandeurs pour la consommation en électricité pour les logements loués.

[ 25 ] Le pourcentage du partage des coûts d’électricité convenu entre les parties étant de 50 %, la somme due par le défendeur pour les logements locatifs est donc de 761,02 $. Le défendeur ayant déjà payé aux demandeurs une somme de 600 $, il lui reste ainsi un solde à payer de 161,02 $. [ 26 ] Vu les circonstances du dossier et les prétentions initiales des demandeurs, chaque

partie assumera ses frais de justice. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 27 ] ACCUEILLE en

partie la demande; [ 28 ] CONDAMNE Konstandinos Cheretis à payer conjointement à Athanasios Zavouris et Phani Nikoletopoulos la somme de 161,02 $ avec intérêts au taux légal, plus l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec , à compter du 3 novembre 2015, date de la mise en demeure, chaque

partie assumant ses frais de justice. __________________________________ YVAN NOLET, J.C.Q. Date d’audience : 4 juillet 2017