2011 QCCA 968, 2011 QCCA 968

La Mendola c. La Mendola 2011 QCCA 968 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N o : 500-09-020287-108 ( 500-17-035211-070 ) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE: 18 mai 2011 CORAM: LES HONORABLES MARIE-FRANCE BICH, J.C.A. NICHOLAS KASIRER, J.C.A. RICHARD WAGNER, J.C.A. APPELANTE AVOCAT(

S) PAOLA LA MENDOLA Me Richard Thivierge CHARTIER, THIVIERGE, DOLBEC, AVOCATS INTIMÉ AVOCAT(

S) EUPLIO LA MENDOLA Me Jean-Paul Gagnon MIS- E- CAUSE AVOCAT(

S) OFFICIER DE LA PUBLICITÉ DES DROITS DU DISTRICT DE MONTRÉAL

En appel d'un jugement rendu le 30 novembre 2009 par l'honorable Jeannine M. Rousseau de la Cour supérieure, district de Montréal. NATURE DE L'APPEL : Contrat Greffière: Marcelle Desmarais Salle: Antonio-Lamer AUDITION Suite de l'audition du 17 mai 2011. Arrêt déposé ce jour – voir page 3. Marcelle Desmarais Greffière d'audience PAR LA COUR ARRÊT [ 1 ] L'appelante est la fille de l'intimé. Elle aurait accepté d'agir comme prête-nom de ce dernier afin de lui permettre d'acquérir

l'immeuble abritant son commerce et son logement familial (en plus d'un autre logement). Elle aurait également accepté de contracter, ostensiblement, l'emprunt hypothécaire ayant permis cet achat et dont son père aurait été le véritable débiteur. L'appelante nie cette version des faits, affirmant plutôt avoir acheté l'immeuble pour elle-même, en vue d'assurer son avenir et celui de sa propre fille, et ce, à la suggestion et avec l'aide de son père. [ 2 ] L'intimé, recherchant la confirmation judiciaire de son

titre de propriété, intente à l'appelante une action visant à faire reconnaître la situation de prête-nom existant entre les parties. Il réclame également des dommages-intérêts de 25 000 $ pour les inconvénients que lui auraient causés les gestes prétendument illégaux de l'appelante à son endroit. L'appelante, qui affirme de son côté être et avoir toujours été la véritable propriétaire de l'immeuble, réclame de son côté une reddition de compte de la part de l'intimé, qui a administré l'immeuble de 2002, date de son achat, à 2005.

Elle lui réclame également des loyers qui auraient été dus mais jamais payés, ainsi que des dommages-intérêts.

Advenant que l'intimé ait gain de cause, elle réclame subsidiairement une rémunération pour avoir administré l'immeuble depuis 2005, plus des dommages-intérêts. * * [ 3 ] En première instance, deux questions sont au cœur du litige : - L'intimé peut-il par preuve testimoniale, tenter d'établir l'existence du contrat de prête-nom qui unirait les parties? - À supposer qu'il le puisse, la preuve permet-elle de conclure de manière prépondérante à l'existence d'un tel contrat de prête-nom? [ 4 ] Se posent accessoirement certaines questions relatives à la reddition de compte de l'un envers l'autre, aux frais d'administration de l'immeuble et aux dommages-intérêts. [ 5 ] La juge répond par l'affirmative aux deux questions principales et donne raison à l'intimé en ce qui concerne la reconnaissance de son

titre de propriété. Elle ordonne par ailleurs à l'intimé de faire le nécessaire, dans les 60 jours du jugement, pour libérer l'appelante des dettes hypothécaires qui grèvent l'immeuble et obtenir les quittances nécessaires à cet égard, qui devront être dûment publiées.

À défaut, elle ordonne la vente de l'immeuble selon certaines modalités précises, étant entendu que le prix de vente devra servir à éteindre les dettes hypothécaires et autres créances, le solde, s'il en est, devant être remis à l'intimé. [ 6 ] Vu sa conclusion sur la propriété véritable de l'immeuble, la juge rejette la demande de reddition de compte que formule l'appelante ainsi que la demande relative aux loyers impayés. Elle rejette en outre les réclamations que se font réciproquement les parties au

chapitre des dommages-intérêts. [ 7 ] Enfin, vu les déficiences des procédures de l'intimé, elle ne lui accorde pas les dépens, chaque

partie étant plutôt tenue de payer ses frais. * * [ 8 ] L'appelante se pourvoit.

Il n'y a pas d'appel incident. * * [ 9 ] Comme en première instance, l'appel soulève essentiellement deux questions : - La preuve testimoniale est-elle recevable pour établir le contrat de prête-nom entre les parties et la simulation à laquelle elles se sont livrées aux fins de l'achat de l'immeuble et du prêt hypothécaire? - Advenant que cette preuve soit recevable, l'ensemble de la preuve établit-il de manière prépondérante que l'intimé est le propriétaire de l'immeuble et que l'appelante a agi comme prête-nom? [ 10 ] Recevabilité de la preuve testimoniale et commencement de preuve.

Ainsi que le souligne à bon droit la juge de première instance, le débat sur la recevabilité de la preuve testimoniale relève ici non de l'application de l'

article 2863 C.c.Q. , mais de l'application de l'

article 2862 C.c.Q. , s'agissant d'établir le contrat de prête-nom qui lierait les parties : 2862. Proof of a juridical act may not be made, between the parties, by testimony where the value in dispute exceeds $1,500. However, failing proof in writing and regardless of the value in dispute, proof may be made by testimony of any juridical act where there is a commencement of proof; proof may also be made by testimony, against a person, of a juridical act carried out by him in the ordinary course of business of an enterprise. 2862.

La preuve d'un acte juridique ne peut, entre les parties, se faire par témoignage lorsque la valeur du litige excède 1 500 $. Néanmoins, en l'absence d'une preuve écrite et quelle que soit la valeur du litige, on peut prouver par témoignage tout acte juridique dès lors qu'il y a commencement de preuve; on peut aussi prouver par témoignage, contre une personne, tout acte juridique passé par elle dans le cours des activités d'une entreprise. [ 11 ] La preuve testimoniale est donc, en pareil cas, recevable s'il y a commencement de preuve au sens de l'

article 2865 C.c.Q. :

2865. A commencement of proof may arise where an admission or writing of the adverse party, his testimony or the production of a material thing gives an indication that the alleged fact may have occurred. 2865. Le commencement de preuve peut résulter d'un aveu ou d'un écrit émanant de la

partie adverse, de son témoignage ou de la présentation d'un élément matériel, lorsqu'un tel moyen rend vraisemblable le fait allégué. [ 12 ] La juge estime ici qu'un commencement de preuve résulte du témoignage même de l'appelante [1] . Celle-ci, au cours de son témoignage explique en effet qu'elle ne s'entendait pas avec son père au sujet de la vente de l'immeuble. Or, selon la juge, si l'appelante considérait être la véritable propriétaire des lieux, elle n'avait pas à s'entendre avec son père, ni à solliciter son accord pour la vente de l'immeuble.

La juge retient également le fait que, dans le cadre de discussions entre les parties, l'appelante aurait offert à l'intimé de régler l'affaire moyennant une somme de 50 000 $ : pourquoi faire une telle offre si l'on est la propriétaire de l'immeuble?

Ces éléments, selon la juge, constituent un commencement de preuve suffisant, rendant vraisemblable la proposition de l'intimé : [78] En résumé, cette référence, par madame La Mendola, à un désaccord entre elle et monsieur La Mendola et quant au montant qu'elle recevrait s'il y avait vente contredit sa version officielle des faits, laisse voir l'existence d'un accord autre entre les deux et constitue un commencement de preuve. [ 13 ] Cette détermination mérite déférence [2] , d'autant qu'elle est consolidée par les éléments de preuve suivants, qui émanent tous de l'appelante et renforcent la conclusion qu'il existe un commencement de preuve au sens de l'

article 2865 C.c.Q. : - L'appelante, au début de son témoignage, renvoie au fait que son père l'aurait convaincue de contracter un prêt hypothécaire en vue d'acheter la maison « ensemble » [3] , ce que confirme son conjoint Sylvain Parisé, qui rapporte ses propos sans objection quant au ouï-dire [4] . - Le fait que l'appelante témoigne de ce que son père a fait les démarches d'acquisition et a payé la mise de fonds initiale, elle-même n'ayant pas versé un sou. - Le fait que l'appelante, par moments, semble expliquer sa prétention à la propriété par le fait qu'elle a contracté l'emprunt hypothécaire, et laisse entendre que c'est, avant tout, sa situation de débitrice qui la préoccupe (on la comprend, d'ailleurs, puisque son père n'est pas le meilleur payeur qui soit et qu'elle est donc à sa merci à moins de pouvoir revendiquer le droit de propriété sur l'immeuble) [5] . .

Le caractère obscur, contradictoire et parfois assez peu vraisemblable de certaines explications de l'appelante [6] . - La procuration extraordinairement large (visant l'ensemble de ses biens, d'ailleurs, et pas seulement l'immeuble), signée par l'appelante en faveur de l'intimé le jour de l'achat de l'immeuble, procuration qui prévoit même le droit du « mandataire » d'aliéner cet immeuble à

titre gratuit, de l'hypothéquer et, en pratique, de le traiter en tout comme sa propriété. - Le fait, reconnu par l'appelante, qu'elle a donné des chèques en blanc à l'intimé de même qu'une feuille signée en blanc (celle sur laquelle un des témoins affirme avoir subséquemment dactylographié la reconnaissance du

titre de l'intimé, document dont il sera question plus loin). - Le testament que l'appelante a signé en 2003, léguant à son père l'immeuble, qui est pourtant l'actif principal de sa succession, et léguant le résidu de ses biens à sa fille. [ 14 ] La procuration et le testament sont particulièrement difficiles à comprendre dans le contexte où l'appelante prétend avoir acheté l'immeuble en vue d'assurer son avenir financier et celui de sa fille.

On veut bien qu'elle ait trouvé commode de faire gérer l'immeuble par son père, qui y résidait et y exploitait son commerce, mais l'ampleur des pouvoirs confiés à celui-ci est surprenante et demeure inexplicable dans l'hypothèse où l'appelante serait la véritable propriétaire de l'immeuble. Même chose pour le testament : pourquoi léguer cet immeuble à l'intimé plutôt qu'à sa fille? L'explication donnée par l'appelante est la suivante : elle léguait l'immeuble à celui qui s'occuperait de sa fille après son décès.

Or, le testament lui-même désigne plutôt la sœur de l'appelante, Rosina La Mendola, comme tutrice de l'enfant, le cas échéant. [ 15 ] Dans l'ensemble, ces écrits, qui émanent de l'appelante, ainsi que certains passages du témoignage de celle-ci rendent vraisemblable [7] la proposition de l'intimé quant à son droit de propriété, ce qui permet la preuve testimoniale. [ 16 ] La preuve testimoniale étant dès lors recevable, que démontre-t-elle, jumelée aux autres éléments de preuve? [ 17 ] Examen de l'ensemble de la preuve, incluant la preuve testimoniale, relativement à l'identité du véritable propriétaire.

Aux paragr. 81 à 90 de son jugement, la juge analyse l'ensemble de la preuve documentaire et testimoniale ainsi que la crédibilité des uns et des autres. Elle conclut que cette preuve établit de manière prépondérante 1° l'existence d'un contrat de prête-nom entre les parties, et 2° le droit de propriété de l'intimé. [ 18 ] Cette conclusion est raisonnable et aucune erreur de fait manifeste et dominante ne l'entache, qui permettrait à la Cour d'intervenir et de substituer son appréciation à celle de la juge de première instance.

La preuve, bien sûr, est contradictoire (les parties semblant parfois prendre des libertés avec la vérité), mais, dans l'ensemble, elle penche de façon prépondérante en faveur de la thèse de l'intimé, ainsi qu'en a décidé la juge. L'

article 2804 C.c.Q. n'exige pas plus que cette prépondérance : 2804. Evidence is sufficient if it renders the existence of a fact more probable than its non- existence, unless the law requires more convincing proof. 2804. La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante. [ 19 ] Ainsi, le témoignage des parties elles-mêmes et celui de l'avocat à la retraite Rothman (témoin indépendant, qui n'a aucun

[ 19 ] Ainsi, le témoignage des parties elles-mêmes et celui de l'avocat à la retraite Rothman (témoin indépendant, qui n'a aucun intérêt dans l'affaire [8] ), la procuration et le testament signés par l'appelante en faveur de son père, la promesse d'achat/vente de l'immeuble, signée par la conjointe de l'intimé (pièce P-1A), les paiements faits par ce dernier (et sa conjointe) en avance du paiement du prix de vente et, par la suite, au moment de la signature de l'acte de vente établissent en effet la version de l'intimé et valident la conclusion de la juge de première instance à cet égard. [ 20 ] Quelques mots s'imposent au sujet de la pièce P-8.

Il s'agit d'un document par lequel l'appelante, selon toute apparence, reconnaît explicitement le droit de propriété de son père sur l'immeuble. Le traitement que la juge accorde à cette pièce entache-t-il son jugement d'une manière qui permettrait l'intervention de la Cour? Il faut répondre à cette question par la négative. [ 21 ] L'appelante s'en prend à la façon dont la juge a considéré cette pièce, qui ne serait qu'un faux.

L'intimé affirme plutôt que le document a été rédigé par un tiers (le témoin Mosca), selon ses instructions, mais avec le consentement exprès de l'appelante, sur une feuille que celle-ci aurait signée en blanc, dans ce but précisément. L'appelante, tout en admettant avoir remis une feuille en blanc à l'intimé, nie lui avoir jamais permis d'inscrire ce qui figure sur la pièce P-8. [ 22 ] La juge examine cette pièce, qualifiée de contre-lettre, aux paragr. 65 à 68 du jugement, sous la rubrique « La preuve écrite », semblant en définitive ne pas prêter foi aux explications de l'appelante.

Sous la rubrique « Le commencement de preuve », aux paragr. 69 à 80, elle ne traite pas de ce document, qui ne fait pas

partie des éléments à ranger sous ce titre. Par la suite, dans l'analyse qu'elle fait de l'ensemble de la preuve, elle signale au paragraphe 82 de son jugement, dans la liste des éléments de preuve favorables à la version de l'intimé, que l'appelante a remis à ce dernier une feuille signée en blanc, qui a été utilisée pour confectionner la pièce P-8. Plus loin, au paragraphe 84, elle revient sur cette pièce, indiquant que, là-dessus, « le témoignage de madame La Mendola n'est pas convaincant, tel qu'expliqué ci-dessus ».

En somme, la juge semble bien conclure que l'appelante a permis la confection de la pièce P-8, signée d'avance, et qu'elle a reconnu le droit de propriété de son père. [ 23 ] On observe toutefois que la pièce P-8 n'est pas l'élément principal du raisonnement sur lequel la juge fonde son jugement.

À vrai dire, même en faisant abstraction de ce document, et ce, en raison des circonstances assez nébuleuses entourant sa confection, il n'y aurait pas lieu d'en venir à une autre conclusion que celle de la juge de première instance, conclusion qui demeure amplement justifiée par les autres éléments de preuve. [ 24 ] Bref, de deux choses l'une : ou bien l'appelante a consenti en toute connaissance de cause au document P-8 ou elle n'y a pas consenti. Dans le premier cas, elle se trouve à reconnaître le droit de propriété de son père, ce qui règle l'issue du litige.

Dans le second cas, même s'il y avait lieu de reprocher à l'intimé ce qui serait une manigance répréhensible, le reste de la preuve démontre néanmoins, et ce, de manière prépondérante, qu'il est bel et bien le propriétaire de l'immeuble [ 25 ] Notons au passage que l'intimé reproche à l'appelante de n'avoir pas contesté cette pièce P-8 de la manière prévue par l'article 89 C.p.c. , argument qui n'a toutefois pas été soulevé en temps utile en première instance et sur lequel il n'est donc pas nécessaire de se pencher davantage. [ 26 ] Autres questions.

Il n'y a pas lieu de réviser les conclusions de la juge au sujet de la reddition de compte et des loyers impayés. Étant propriétaire de l'immeuble, l'intimé n'a pas à rendre compte à l'appelante de la gestion qu'il en fait depuis l'achat, pas plus qu'il n'a à lui verser les loyers prétendument impayés. [ 27 ] Pour ce qui est des dommages que se réclament mutuellement les parties, la juge les renvoie

sommairement dos à dos et rejette leurs demandes. Là encore, vu l'état de la preuve, cette conclusion est justifiée. [ 28 ] En ce qui touche la réclamation de l'appelante pour les frais et honoraires liés à son administration de l'immeuble depuis 2005, la juge les refuse sans motiver explicitement sa décision sur ce point (paragr. 118 du jugement). L'examen du dossier révèle cependant que, d'une part, l'appelante n'a pas établi la valeur réelle de ses services ni les frais encourus.

D'autre part, il faut noter qu'elle a administré l'immeuble contre la volonté de l'intimé, en usurpant en quelque sorte le droit de celui-ci, dont elle prétendait être titulaire, et qu'elle n'a en conséquence pas droit, selon le second alinéa de l'

article 1300 C.c.Q. , à une rémunération : 1300. Unless the administration is gratuitous according to law, the act or the circumstances, the administrator is entitled to the remuneration fixed in the act, by usage or by law, or to the remuneration established according to the value of the services rendered. A person acting without right or authorization is not entitled to any remuneration. 1300.

À moins que l'administration ne soit gratuite en vertu de la loi, de l'acte ou des circonstances, l'administrateur a droit à la rémunération fixée par l'acte, les usages ou la loi, ou encore à celle établie d'après la valeur des services. Celui qui agit sans droit ou sans y être autorisé n'a droit à aucune rémunération. [ 29 ] Il n'y a pas lieu d'appliquer ici, par ailleurs, les règles de la gestion d'affaires (art. 1482 et s.

C.c.Q. ) ni celles de l'enrichissement injustifié ( art. 1493 C.c.Q. ), dont les conditions n'ont pas été établies. [ 30 ] Dans un autre ordre d'idées, notons que certaines des conclusions de la requête introductive d'instance de l'intimé s'apparentent à celles d'une action en passation de titre. Or, l'action n'a rien de la passation de

titre et ces conclusions ne sont pas appropriées. En l'occurrence, il ne s'agit aucunement de passer titre, mais bien de reconnaître, c'est-à-dire, de déclarer le droit du véritable propriétaire, l'intimé, qui n'a pas à « racheter » la propriété qui lui appartient déjà. L'action, cependant, n'est pas limitée à ces conclusions, mais réclame justement la reconnaissance du droit de propriété de l'intimé. Or, c'est bien là le sens des premières conclusions du dispositif du jugement. C'est du reste en raison du caractère déficient de la procédure introductive d'instance que la juge a refusé d'adjuger les dépens en faveur de l'intimé.

[ 31 ] Enfin, l'intimé devant prendre à sa charge les prêts qu'il a fait contracter à l'appelante et libérer celle-ci de ses obligations envers les institutions prêteuses, la solution élaborée pour le reste dans le dispositif du jugement de première instance est particulièrement judicieuse. * * [ 32 ] POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 33 ] REJETTE l'appel, avec dépens. MARIE-FRANCE BICH, J.C.A. NICHOLAS KASIRER, J.C.A. RICHARD WAGNER, J.C.A.