2012 QCCA 70, 2012 QCCA 70

Fonds d'assurance-responsabilité professionnelle de la Chambre des notaires du Québec, service des sinistres c. Couture 2012 QCCA 70 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE QUÉBEC N° : 200-09-007037-101 (150-17-001112-066) DATE : 19 JANVIER 2012 CORAM : LES HONORABLES JACQUES CHAMBERLAND, J.C.A. LOUIS ROCHETTE, J.C.A. JEAN BOUCHARD, J.C.A. FONDS D'ASSURANCE RESPONSABILITÉ PROFESSIONNELLE DE LA CHAMBRE DES NOTAIRES DU QUÉBEC, SERVICE DES SINISTRES et ALAIN FORTIN APPELANTS – Défendeurs c. SYLVAIN COUTURE et ANDRÉ TREMBLAY et 9032-4294 QUÉBEC INC.

INTIMÉS – Demandeurs et SYLVAIN COUTURE, en sa qualité de liquidateur de la succession de feu Yvonne Néron- Couture et JEAN-MARC COUTURE, en sa qualité de liquidateur de la succession de feu Yvonne Néron- Couture INTIMÉS – Demandeurs en reprise d'instance ARRÊT [ 1 ] Les appelants se pourvoient contre un jugement rendu le 14 avril 2010 par la Cour supérieure du Québec, district de Chicoutimi (Mme la juge Suzanne Hardy-Lemieux), qui, accueillant la requête introductive d'instance avec dépens, les tient solidairement responsables des dommages subis par feu Yvonne Néron (250 000 $ plus l'intérêt légal et l'indemnité additionnelle à compter du 20 août 2009) et 9032-4294 Québec inc. (360 000 $ plus l'intérêt légal et l'indemnité additionnelle à compter du 14 avril 2010), une compagnie de placements familiale, à la suite de l'acquisition en septembre 2003 de dix immeubles à logements dans l'arrondissement Jonquière, à Saguenay; [ 2 ] Pour les motifs du juge Chamberland, auxquels souscrivent les juges Rochette et Bouchard, LA COUR : [ 3 ] ACCUEILLE l'appel, mais sans frais, à la seule fin, au paragraphe 271 du jugement entrepris, 1) de réduire la condamnation prononcée en faveur de 9032-4294 Québec inc. à 180 000 $ et 2) de préciser que l'intérêt légal et l'indemnité additionnelle seront calculés à compter du 25 août 2011, date de la transaction conclue avec la banque.

JACQUES CHAMBERLAND, J.C.A. LOUIS ROCHETTE, J.C.A. JEAN BOUCHARD, J.C.A.

Me Christian Girard Me David-Alexandre Girard AUBIN, GIRARD Pour les appelants Me Richard Bergeron CAIN, LAMARRE Pour les intimés Date d’audience : 24 novembre 2011 MOTIFS DU JUGE CHAMBERLAND [ 4 ] Les appelants interjettent appel du jugement prononcé le 14 avril 2010 qui tient le notaire Alain Fortin responsable des dommages subis par feu Yvonne Néron et 9032-4294 Québec inc. (9032), une compagnie de placements familiale, à la suite de l'acquisition en septembre 2003 de dix immeubles à logements dans l'arrondissement Jonquière, à Saguenay.

LES FAITS [ 5 ] Madame Néron est la veuve de feu Armand Couture, décédé le 15 novembre 2002.

Elle est la mère de sept enfants, dont Sébastien, son fils cadet. [ 6 ] À l'automne 2002, Sébastien Couture, qui n'a connu jusqu'alors que des déboires en affaires, s'intéresse à l'achat d'immeubles à logements. [ 7 ] À force d'insister, il convainc sa mère de l'aider financièrement. [ 8 ] Son attention se porte tout d'abord sur des immeubles situés dans la ville de Québec, mais, au grand soulagement de madame Néron, le projet n'aboutit pas. [ 9 ] Au mois de février 2003, Sébastien Couture s'intéresse à un ensemble de dix édifices à logements situés sur la rue Langelier, arrondissement Jonquière, à Saguenay.

Huit de ces édifices appartiennent à la famille Girard, les deux autres à la Société en commandite St-Martin. [ 10 ] Le 4 février 2003, « pour une entité à être désigné(sic) », Sébastien Couture fait une première offre à Damien, Linda et Gabriel Girard. [ 11 ] Le notaire Fortin, qui connaît Sébastien Couture, est désigné comme le notaire instrumentant. [ 12 ] L'offre sera refusée, mais les parties finissent par s'entendre le 10 mars 2003 : 1) le prix de vente est de 4 500 000 $; 2) les vendeurs représentent que les loyers rapportent au moins 945 000 $ par année; 3) tous les biens et meubles servant à l'exploitation des immeubles sont inclus dans la vente et enfin, 4) les acheteurs doivent obtenir le financement bancaire nécessaire à l'achat et la Société canadienne d'hypothèque et de logement (la SCHL) doit approuver le financement. [ 13 ] Les négociations avec l'autre vendeur, la Société en commandite St-Martin, se poursuivent en parallèle.

Elles seront conclues en février 2003. Le prix d'achat, 1 050 000 $. [ 14 ] Le prix d'achat total des dix immeubles s'élève donc à 5 550 000 $. [ 15 ] Le 19 mars 2003, Mario Goulet, le directeur de la succursale de la Banque Canadienne Impériale de Commerce (CIBC), à Saguenay, transmet à Sébastien Couture et madame Néron, une offre de crédit pour un prêt à demande de 380 000 $ ayant comme objet « Mise de fonds pour l'achat d'un complexe immobilier ».

Il s'agit d'un prêt personnel à Sébastien Couture, la banque exigeant toutefois 1) le cautionnement de madame Néron pour « un montant illimité » et 2) le cautionnement de 9032 pour « un montant illimité », garanti par une hypothèque de titres et valeurs de premier rang sur ses placements. [ 16 ] 9032 est une compagnie de placements familiale. Jusqu'à son décès, monsieur Armand Couture en avait l'entier contrôle, étant détenteur des actions à votes multiples de catégorie J.

Ces actions devaient cependant obligatoirement être rachetées et annulées à son décès, ce qui, dans les faits, ne se fit qu'en mai 2003 puisque le notaire André Tremblay, qui avait le mandat de régler la succession de monsieur Couture, attendait le feu vert des fiscalistes avant de finaliser le rachat des actions.

Les actions votantes ordinaires sont détenues par quatre enfants, Maurice, Donald, Nathalie et Jacynthe; madame Néron n'en possède aucune, ne détenant que des actions privilégiées non votantes. [ 17 ] Le 21 mars 2003, l'offre de crédit est acceptée par Sébastien Couture. [ 18 ] Le même jour, madame Néron signe devant le notaire Fortin deux actes de cautionnement, l'un en son nom personnel, l'autre à

titre de présidente de 9032. Elle signe également une résolution du conseil d'administration de 9032, préparée par la CIBC, l'autorisant à signer le cautionnement.

[ 19 ] De fait, contrairement à ce que la résolution relate, la compagnie ne fait pas affaires avec Sébastien Couture et il n'est pas dans son intérêt de garantir les « dettes et obligations actuelles et futures » de celui-ci.

Il n'y a pas eu de réunion des membres de la famille Couture intéressés dans la compagnie le 21 mars 2003 pour autoriser la signature d'un tel cautionnement et le registre des procès- verbaux des réunions des administrateurs ne contient aucune résolution à cet effet. [ 20 ] Au procès, le notaire Fortin dira qu'il ignorait tout de l'existence de la convention de crédit entre la CIBC et Sébastien Couture lorsqu'il fait signer les deux actes de cautionnement par madame Néron le 21 mars 2003. [ 21 ] Le 27 mars 2003, le notaire Fortin, dont Sébastien Couture a retenu les services pour recevoir les actes relatifs à l'achat des immeubles convoités, ouvre un compte en fidéicommis concernant les immeubles de la famille Girard.

Il y dépose les argents reçus de Sébastien Couture (40 000 $), puis en remet tout de suite la totalité à Damien Girard. [ 22 ] Le 28 mars 2003, Les Habitations du Jardin inc. (Habitations Jardin) est constituée en compagnie. [ 23 ] Le 1 er avril 2003, Sébastien Couture et Habitations Jardin prennent possession des immeubles. [ 24 ] Le 2 avril 2003, madame Néron, toujours en sa qualité de présidente de 9032, signe, en faveur de CIBC, un acte d'hypothèque de titres et valeurs détenus chez CIBC Wood Gundy, et ce, sans dépossession, jusqu'à hauteur de 501 322,95 $.

Elle signe également une résolution du conseil d'administration de 9032 l'autorisant à consentir une telle hypothèque. [ 25 ] Il n'y a pas eu de réunion des membres de la famille Couture intéressés dans la compagnie le 2 avril 2003 et le registre des procès-verbaux des réunions des administrateurs ne contient pas de résolution à cet effet. [ 26 ] De plus, à cette date, les titres et valeurs de 9032 étaient détenus par Nesbitt Burns et la Banque Royale du Canada.

Ils ne seront transférés chez CIBC Wood Gundy que les 9 et 10 avril 2003. [ 27 ] Le 10 avril 2003, Sébastien Couture verse 200 000 $ dans le compte en fidéicommis du notaire Fortin, lequel fait alors deux chèques : l'un à Damien Girard (20 000 $), l'autre à l'agent immobilier Gilles Hudon (25 000 $). [ 28 ] Le 13 mai 2003, madame Néron emprunte 200 000 $ de la Banque Nationale du Canada, emprunt garanti par une hypothèque portant sur deux immeubles : 1) la résidence de madame Néron au [...], arrondissement de Chicoutimi, à Saguenay (63 000 $), et 2) sa résidence secondaire au Lac Clair, à Saint-David-de-Falardeau (137 000 $).

L'acte d'hypothèque est signé le 14 mai 2003, devant le notaire Fortin. [ 29 ] À cette même époque, la famille Couture apprend que madame Néron a cédé en garantie les actifs de 9032 et transféré ceux- ci chez CIBC Wood Gundy. [ 30 ] Le 15 mai 2003, le conseil d'administration de 9032 se réunit de toute urgence. Maurice Couture est nommé président.

Il est autorisé à transmettre une lettre à la CIBC l'informant que madame Néron n'avait pas les pouvoirs requis pour signer le cautionnement du 21 mars 2003, céder en garantie les actifs de l'entreprise et les transférer d'une institution financière à une autre. [ 31 ] La lettre, datée du 20 mai 2003, est remise de main à main à monsieur Goulet par Maurice Couture et le notaire André Tremblay, le même jour. [ 32 ] Monsieur Goulet s'informe alors auprès du notaire Fortin et celui-ci lui répond par lettre, le 5 juin 2003, « lorsque les certificats de placement détenus par la compagnie 9032 ont été transférés à votre banque, dame Yvonne Néron était l'unique administrateur de la compagnie 9032 et (…) par conséquent, elle pouvait transférer lesdits certificats de placement à votre banque ». [ 33 ] Le 3 juin 2003, Sébastien Couture et la famille Girard signent une nouvelle offre d'achat : ▪ Le prix est ramené à 4 050 000 $ (plutôt que 4 500 000 $); ▪ les biens et meubles servant à l'exploitation des immeubles sont toujours inclus dans le prix d'achat; ▪ la condition relative à l'obtention du financement et à l'acceptation du prêt par la SCHL demeure. [ 34 ] La modification du prix d'achat fait suite au refus de la SCHL d'approuver une transaction pour un montant total supérieur à 5 100 000 $. [ 35 ] Le 25 juillet 2003, Hypothèques CIBC inc. (HCIBC) informe Sébastien Couture et madame Néron qu'elle approuve le prêt hypothécaire de premier rang, à certaines conditions : prêt de base 4 335 000 $ (le montant du prêt brut, comprenant les frais afférents à l'implication de la SCHL, est de 4 558 975,00 $), coût d'achat des dix immeubles, 5 100 000 $. [ 36 ] Le 11 août 2003, la SCHL fait part à HCIBC des dernières conditions auxquelles elle accepte d'assurer le prêt.

La SCHL exige que l'engagement personnel et solidaire de madame Néron et de Sébastien Couture (50 % du prê

t) soit inscrit dans l'acte hypothécaire . Elle exige aussi du prêteur, avant tout déboursé, qu'il : • analyse la capacité financière et revoit le crédit de l'emprunteur; • s'assure de la provenance d'une mise de fonds minimale de 900 000$; • vérifie les baux et s'assure que l'ensemble du complexe immobilier génère un revenu brut minimal de 1 200 000 $ et que le taux d'inoccupation n'excède pas 9%; • s'assure que la gestion des immeubles se fasse de concert avec une firme spécialisée dans ce domaine, pendant un an au moins.

[ 37 ] L'écart de 450 000 $ entre la transaction autorisée par la HCIBC et la SCHL et le prix que la famille Girard souhaitait obtenir pour ses immeubles sera comblé par la vente sous seing privé de Damien Girard et Linda Girard à Sébastien Couture des meubles et équipements servant à l'exploitation des immeubles pour 450 000 . [ 38 ] L'acte de vente est préparé par le notaire Fortin. [ 39 ] Le 20 août 2003, l'acte de prêt hypothécaire de HCIBC à Habitations Jardin est signé devant le notaire André Lessard. [ 40 ] Le 2 septembre 2003, au terme d'une séance de clôture qui s'étire du matin jusqu'au soir au bureau du notaire Fortin, les parties signent tous les actes nécessaires au transfert des titres de propriété et au financement accessoire au prêt hypothécaire de la CIBC – dix en tout.

La juge de première instance les décrit au paragraphe 164-166 du jugement dont appel : ▪ le 2 septembre 2003, l'acte d'achat/vente est signé par les parties, à l'exception de madame Néron. Sébastien Couture signe comme représentant des Habitations du Jardin Inc. Il contient la garantie du vendeur à l'effet que les revenus annuels des loyers des immeubles sont de 945 000$ en vertu des baux en vigueur le 1 er avril 2003.

Le prix de la vente est de 4 050M$ avec la mention suivante «payé par l'ACQUÉREUR tant avant qu'à l'exécution des présentes, dont quittance générale du prix de la présente vente de la part du VENDEUR»; ▪ Cet acte réfère à l'avant-contrat du 3 juin 2003 et «les parties confirment les ententes qui y sont prévues mais non reproduites aux présentes», sauf si elles sont incompatibles; ▪ Le Tribunal note que la promesse d'achat signée par les parties le 3 juin 2003 prévoit spécifiquement que «tous les biens et meubles servant à l'exploitation des immeubles» sont inclus dans la vente; ▪ le 2 septembre 2003 a lieu aussi une vente par Damien Girard à Sébastien Couture portant sur «tous les meubles et équipements énumérés dans une liste qui demeure annexée aux présentes sans pour autant en garantir la qualité, et ce, pour 450 000$».

La somme de 450 000$ est remboursable sur une période de 3 ans et madame Yvonne Néron s'en porte caution; ▪ le 2 septembre 2003, intervient un acte de prêt entre Damien Girard et Sébastien Couture pour la somme de 300 000$ remboursable selon des modalités qui y sont énoncées. Ce prêt est garanti par une hypothèque de dépôt portant sur les actions que détiennent Sébastien Couture et madame Néron dans Les Habitations du Jardin.

Madame Néron y intervient comme caution et renonce à tout bénéfice de «division, de discussion et de subrogation» pour les fins des présentes; ▪ le 2 septembre 2003, un acte de prêt d'une somme de 55 000$ intervient entre Linda Girard et Sébastien Couture, avec des modalités de remboursement.

Madame Néron y intervient comme caution conjointe et solidaire; ▪ le 2 septembre 2003, un acte de prêt intervient entre Linda Girard et Sébastien Couture pour une somme de 30 000$ auquel madame Néron intervient pour se porter caution; ▪ le 2 septembre 2003, un acte de prêt de 40 000$ consenti par Linda Girard à Sébastien Couture, auquel intervient madame Néron pour s'en porter caution. (…) ▪ une convention entre Les Habitations du Jardin, Damien Girard et Linda Girard ainsi que madame Néron qui prévoit que le cautionnement hypothécaire consenti par cette dernière en leur faveur sur sa résidence du lac Clair est de deuxième rang et, en contrepartie de cette diminution de garantie, Les Habitations du Jardin Inc. renonce à la clause de garantie de loyers contenue dans l'acte de vente et accepte les immeubles «à ses risques et périls et renonce à tous les droits et recours contre»

Damien Girard et Linda Girard; ▪ une hypothèque mobilière consentie par Sébastien Couture à monsieur Damien Girard et madame Linda Girard à laquelle intervient madame Yvonne Néron. Cette hypothèque mobilière veut garantir la balance de vente du prix des équipements, soit la somme de 450 000$.

L'hypothèque mobilière porte sur les droits qui résultent de la police d'assurance-vie que possède madame Néron auprès de la compagnie AETNA-VIE et dont les bénéficiaires sont certains de ses enfants et petits-enfants; ▪ un acte d'hypothèque mobilière avec dépossession en faveur du notaire Marie-Claude Perron «en fiducie», des actions détenues par Sébastien Couture et madame Néron dans Les Habitations du Jardin. [166] Finalement, un acte de cautionnement hypothécaire porte la date du 5 septembre 2003.

Il concerne monsieur Damien Girard et madame Linda Girard, les prêteurs, et madame Néron en sa qualité de caution. Il s'agit d'une garantie de cautionnement hypothécaire de la somme de 450 000$ qui porte sur la résidence du lac Clair de madame Néron.

Dans la déclaration de la caution, il est précisé que ce cautionnement hypothécaire ne sera pas de 1 er rang puisqu'un cautionnement est déjà consenti sur le même immeuble en faveur de la Banque Nationale, lequel a été reçu par Me Alain Fortin. [les références aux pièces sont omises] [ 41 ] Tous ces actes sont signés le 2 septembre 2003, mais ils portent, selon le cas, la date du 2, du 3 ou du 5 septembre 2003. [ 42 ] Le 3 août 2004, madame Néron signe devant le notaire André Tremblay une procuration générale et mandat en cas d'inaptitude en faveur de son fils Sylvain Couture et du gestionnaire André Tremblay. [ 43 ] Le 16 novembre 2005, Habitations Jardin fait cession de ses biens. [ 44 ] Le recours des intimés contre le notaire Fortin et son assureur responsabilité est intenté le 16 mars 2006.

Au moment du procès, qui se tient trois ans plus tard, le recours comporte trois volets : 1) les dommages subis par madame Néron à la suite du

règlement des recours intentés contre elle par la famille Girard et par la banque, 2) les pertes subies par la famille Girard au-delà des sommes reçues de madame Néron et que celle-ci réclame à

titre subrogatoire, et enfin, 3) les dommages subis par 9032 à la suite du règlement des recours l'opposant à la banque. [ 45 ] Le 30 juillet 2010, madame Néron décède. LE JUGEMENT DONT APPEL [ 46 ] Le procès dure huit jours, en novembre 2009. [ 47 ] Madame Néron souffre de la maladie d'Alzheimer, elle ne peut donc pas témoigner.

Les transcriptions de ses interrogatoires avant défense tenus dans les dossiers 150-17-000922-051 [1] , le 12 août 2005, et 150-17-000943-057 [2] , le 27 octobre 2005, sont cependant versées au dossier de la Cour. [ 48 ] Le jugement est rendu le 14 avril 2010. [ 49 ] La juge de première instance s'attarde longuement à la notion du devoir de conseil du notaire à la lumière de la jurisprudence, de la doctrine et des dispositions pertinentes de la

Loi sur le notariat [3] et du Code de déontologie des notaires [4] . Ce devoir consiste à aviser complètement les parties de la nature des actes, authentiques ou sous seing privé, qu'il doit leur faire signer et des conséquences juridiques qui en découlent. Il doit aussi s'assurer que la transaction envisagée est équitable pour toutes les parties, et ce, afin d'éviter que l'une d'elles soit la victime d'ententes survenues entre les autres parties.

Il doit enfin s'assurer que les faits sur lesquels reposent certains actes sont véridiques et, en présence d'un doute, pousser plus loin ses vérifications. [ 50 ] La juge analyse ensuite la conduite du notaire Fortin au regard des différents actes signés par madame Néron, personnellement ou en sa qualité de présidente de 9032, de mars à septembre 2003, en tenant compte que celle-ci 1) était alors âgée de 77 ans ou 78 ans; 2) était particulièrement vulnérable, vu le décès de son mari survenu le 15 novembre 2002; 3) avait perdu une bonne

partie de ses réflexes d'affaires, ayant pris sa retraite du monde de l'hôtellerie 14 ans plus tôt, et enfin, 4) n'avait aucune expérience dans l'acquisition et la gestion d'ensembles immobiliers résidentiels. [ 51 ] Quant aux cautionnements signés le 21 mars 2002, la juge écrit ne pas comprendre comment le notaire Fortin a pu exécuter son obligation de conseil sans avoir vu la convention de crédit à la source même des cautionnements.

Elle conclut qu'il a contrevenu à son devoir en n'expliquant pas à madame Néron la portée exacte du cautionnement personnel qu'il lui faisait signer en tant que mandataire de la CIBC. [ 52 ] La juge estime également que la résolution du conseil d'administration de 9032, préparée par la préposée de la banque, non authentifiée par le secrétaire de la compagnie, ne portant pas le sceau de celle-ci et signée séance tenante par madame Néron, aurait dû éveiller les soupçons d'un notaire prudent et diligent.

Dans ces circonstances, le notaire Fortin devait vérifier l'impact du décès de monsieur Couture sur la gestion de la compagnie, ce qui lui aurait rapidement permis de constater que les questions relatives à la direction de la compagnie n'étaient pas résolues et qu'entretemps, madame Néron n'avait pas le pouvoir de lier celle-ci pour un acte aussi lourd de conséquences que celui de se porter caution et de mettre tous ses actifs en garantie. [ 53 ] La juge reproche ensuite au notaire Fortin d'avoir été imprudent en acceptant des sommes dans son compte en fidéicommis et en effectuant des paiements à même ce compte alors que l'une des conditions essentielles des offres d'achat, soit l'obtention du financement bancaire, n'était pas encore satisfaite.

Elle estime que, ce faisant, il réduisait d'autant les sommes reçues pour constituer la mise de fonds minimale requise. La juge croit enfin que le notaire commettait une faute déontologique en versant à Damien Girard une somme plus élevée (de 10 000 $) que celle prévue à l'offre d'achat et en payant à l'avance (dès le 10 avril 2003) à l'agent immobilier Gilles Hudon une

partie de la commission qu'il devait recevoir des vendeurs. [ 54 ] Quant au comportement du notaire Fortin le 2 septembre 2003, la juge de première instance n'est pas tendre. Elle conclut à une violation de la

Loi sur le notariat (

article 10 ) lorsque celui-ci appose sur certains actes une date qui ne correspond pas à celle où il les a reçus. [ 55 ] Le notaire Fortin expliquait avoir procédé ainsi parce qu'il n'y avait pas suffisamment de fonds dans son compte en fidéicommis pour procéder au transfert des propriétés.

La juge estime que ce manque de fonds constituait une circonstance exceptionnelle requérant de sa part qu'il demande à voir l'acte de prêt hypothécaire et qu'il reporte la signature des actes de vente afin de dénouer le problème lié au manque de liquidités. [ 56 ] Se penchant sur l'ensemble des dix actes signés par madame Néron, la juge constate que le notaire Fortin a permis que le risque financier de sa cliente grimpe soudainement à 875 000 $, et ce, sans la conseiller adéquatement.

La juge se dit convaincue qu'il a alors privilégié l'intérêt de Sébastien Couture à celui de madame Néron. [ 57 ] La juge poursuit en affirmant que le notaire Fortin aurait dû refuser de rédiger l'acte par lequel 1) l'acheteur renonçait à la garantie de loyers contenue dans l'acte de vente relatif aux immeubles de la famille Girard, 2) acceptait les immeubles « à ses risques et périls » et 3) renonçait à tous ses « droits et recours contre Damien Girard et Linda Girard », car cet acte créait de toute évidence un déséquilibre entre les parties et devenait abusif pour la

partie qui consentait à la renonciation et, par voie de conséquence, pour madame Néron. [ 58 ] Quant à la scission du prix de vente, la juge conclut que le notaire Fortin – qu'elle écrit ne pas croire – n'a pas donné à madame Néron les explications complètes auxquelles elle avait droit pour comprendre la portée et les conséquences juridiques (et financières) de l'opération qu'on lui présentait comme une simple opération fiscale.

Elle écrit ne pas comprendre comment le notaire a pu rédiger, puis faire signer, un acte de vente dont le prix de vente comprend les immeubles et les équipements et meubles nécessaires à leur exploitation et, le même jour, faire signer un acte (rédigé de sa propre main) visant la vente des mêmes meubles et équipements, pour 450 000 $. Cette transaction était, selon la juge, « sans objet », ce qui explique pourquoi la notaire Collard, la notaire qui conseillait la famille Girard, a refusé de recevoir ces actes, et leurs garanties accessoires, jugeant « cette façon de procéder illégale »

(jugement dont appel, paragr. 207). [ 59 ] La juge de première instance conclut à l'existence d'un lien de causalité entre les fautes du notaire Fortin et le préjudice subi tant par madame Néron personnellement que par 9032. [ 60 ] Quant à madame Néron, la juge estime que, si elle avait reçu des informations complètes et adéquates le 2 septembre 2003, elle aurait refusé de s'engager pour des sommes excédant le prêt hypothécaire et le prêt personnel contracté par Sébastien Néron.

Quant à 9032, la juge estime que, si le notaire Fortin avait fait les vérifications appropriées, il aurait découvert que madame Néron ne pouvait pas engager la compagnie et qu'en conséquence, cette dernière ne se serait pas engagée à garantir le prêt consenti à Sébastien Couture. [ 61 ] La juge considère que la réclamation de 250 000 $ correspondant à la somme versée par madame Néron à la famille Girard pour obtenir main-levée des différentes saisies et régler à l'amiable les recours les opposant est bien fondée, mais elle refuse cependant de lui accorder quelque indemnité que ce soit à

titre de dommages pour troubles et inconvénients ou en remboursement des honoraires extrajudiciaires et débours supportés par celle-ci. Elle rejette également le recours formé par madame Néron subrogée dans les droits de Damien et Linda Girard, estimant que le devoir de conseil du notaire Fortin à leur endroit était très faible, sinon inexistant. Elle considère enfin que la réclamation de 360 000 $ correspondant à la somme minimale que 9032 devra verser à la banque pour régler le dossier est bien fondée.

LES QUESTIONS EN LITIGE [ 62 ] L'appel soulève plusieurs questions en regard de chacun des éléments de la responsabilité civile : la faute, le préjudice et le lien de causalité. [ 63 ] Je propose donc de traiter, dans l'ordre, tout d'abord en ce qui a trait à madame Néron, puis 9032, des questions suivantes : 1. la faute : le notaire Fortin a-t-il commis une faute engageant sa responsabilité? 2. le préjudice et le lien de causalité : madame Néron et 9032 ont-elles subi un préjudice et, le cas échéant, celui-ci est-il une conséquence directe et immédiate de la faute du notaire Fortin? 3.

Y a-t-il lieu à un partage de la responsabilité? 4. Quels sont, le cas échéant, les dommages auxquels madame Néron et 9032 ont droit en réparation du préjudice subi? A. À l'égard de madame Néron 1.

La faute [ 64 ] La juge de première instance est très critique du rôle joué par le notaire Fortin auprès de madame Néron à toutes les étapes de l'affaire, depuis la signature du premier cautionnement le 21 mars 2003, jusqu'à la signature des dix actes le 2 septembre 2003. [ 65 ] Je ne reprendrai pas ici tous les reproches retenus contre le notaire Fortin puisque plusieurs d'entre eux, comme la juge de première instance le note d'ailleurs, n'ont aucun lien avec la somme réclamée au nom de madame Néron, soit les 250 000 $ versés à Damien et Linda Girard pour mettre un terme aux procédures les opposant, notamment en ce qui a trait à l'engagement de 450 000 $ souscrit par madame Néron, à

titre de caution, le 2 septembre 2003. [ 66 ] Je m'en tiendrai donc aux événements du 2 septembre 2003. [ 67 ] À ce sujet, la juge de première instance retient que le notaire Fortin 1) a contrevenu aux exigences de la

Loi sur le notariat en inscrivant la date du 3 septembre 2003 sur des documents signés devant lui la veille, 2) n'a pas agi en notaire prudent et diligent en ne prenant pas connaissance de l'acte de prêt hypothécaire liant Habitations Jardin et HCIBC après avoir constaté qu'il n'y avait pas suffisamment d'argent dans son compte en fidéicommis pour couvrir la mise de fonds, 3) n'a pas agi conformément aux exigences de sa profession en ne conseillant pas aux parties de reporter la signature des actes translatifs de propriété vu le manque substantiel de liquidités qu'il était à même de constater, 4) a gravement manqué à son devoir de notaire en ne conseillant pas adéquatement madame Néron alors que celle-ci voyait soudainement, et sans en avoir été avisée à l'avance, son risque financier augmenter d'un montant additionnel de 575 000 $, 5) a failli à son devoir

a) en ne donnant pas à madame Néron les conseils appropriés lorsqu'il a été question que Habitations Jardin – dont elle cautionnait les obligations financières – renonce à la garantie de revenus locatifs et accepte les immeubles de la famille Girard à ses risques et périls, renonçant expressément à tous ses droits et recours contre les vendeurs et

b) en acceptant de rédiger l'acte de renonciation, véritable source de déséquilibre entre les parties, et enfin, 6) a failli à ses obligations

a) en ne donnant pas à madame Néron des explications complètes concernant la scission du prix d'achat des immeubles appartenant à la famille Girard et

b) en acceptant de rédiger et de faire signer, le même jour, deux actes contradictoires, l'un concernant l'achat des immeubles, y compris, selon l'avant-contrat du 3 juin 2003 auquel l'acte réfère, « tous les biens et meubles servant à l'exploitation des immeubles », l'autre concernant l'achat de ces mêmes biens et meubles. [ 68 ] À quelques détails près, je suis d'accord avec cette analyse. [ 69 ] Aux termes de la

Loi sur le notariat , le notaire québécois est un officier public et un conseiller juridique. Il est soumis à un code de déontologie lui imposant des devoirs d'ordre général et particulier envers le public, les clients et la profession. Dans le cadre de sa mission d'officier public, le notaire a le devoir d'agir avec impartialité et de conseiller toutes les parties à un acte [5] . Il doit agir comme conseiller désintéressé, franc et honnête [6] . Il doit observer les règles de probité, d'objectivité et d'intégrité les plus rigoureuses [7] .

Il doit, selon le contrat de service convenu, faire connaître aux parties la nature de l'acte et des conséquences juridiques normalement prévisibles [8] . Il doit fournir les explications nécessaires à la compréhension et à l'appréciation des services qu'il rend à son client [9] . Enfin, il doit s'assurer des faits essentiels au soutien de l'acte que les parties lui demandent de recevoir [10] .

[ 70 ] Le professeur Patrice Deslauriers écrit [11] : Il s'agit d'une obligation de moyen qui se veut un devoir de renseignement, d'information, de recommandation et de protection. Cette obligation qui peut être solidaire est d'autant plus importante lorsque le notaire est au courant de certains problèmes. Ce devoir de protéger les intérêts des parties implique d'ailleurs que le notaire soit tenu, en certaines circonstances, de faire des vérifications

sommaires. En tant qu'officier public et conseiller désintéressé, le notaire est débiteur de ses obligations à l'égard de toutes les parties à l'acte et il doit s'assurer de leur avoir transmis les explications utiles. En outre, il doit éviter que l'une d'elles, faute de conseil, ne devienne la victime inconsciente des manipulations de l'autre partie. L'intensité de cette obligation d'information varie toutefois en fonction de la présence de certains facteurs.

Par exemple, le fait d'être rompu à ce genre d'affaire, l'importance ou la nouveauté de la réglementation, l'étendue du mandat, le degré des connaissances, l'initiation aux affaires, l'âge et la scolarisation des clients servent à mesurer les informations qui doivent être communiquées. [ 71 ] Pour sa part, le regretté professeur Paul-Yvan Marquis, lui-même notaire, définissait ainsi le devoir de conseil du notaire québécois : Le devoir de conseil peut être défini comme étant : l'obligation à la fois morale et légale qui incombe au notaire d'éclairer les parties, suivant leurs besoins respectifs et les circonstances particulières de chaque cas, sur la nature et les conséquences juridiques, parfois même économiques, de leurs actes et de leurs conventions ainsi que sur les formalités requises pour assurer à ceux-ci leur validité et leur efficacité. [12] [références omises] [ 72 ] En l'espèce, la juge de première instance ne fait pas erreur en concluant que le notaire Fortin n'a pas donné à madame Néron les conseils auxquels elle était en droit de s'attendre d'un notaire dont le devoir est de conseiller toutes les parties à l'acte.

Il devait être d'autant plus attentif aux besoins d'explications et de conseils de madame Néron que celle-ci était une personne âgée [13] et que, depuis leur toute première rencontre, il savait que tout l'aspect financier de l'affaire l'inquiétait. [ 73 ] J'irais même plus loin. Il me semble clair que le notaire Fortin a participé au stratagème mis en place par les vendeurs et Sébastien Couture pour déjouer l'une des exigences de la SCHL, soit celle voulant que la valeur maximale de la transaction n'excède pas 5 100 000 $.

Dans les faits, et à l'encontre de cette exigence, les parties ont réalisé la transaction pour une valeur globale de 5 550 000 $, et ce, à l'insu de madame Néron et à son détriment.

Et le notaire Fortin n'est malheureusement pas étranger au stratagème puisque c'est lui qui rédige l'acte sous seing privé par lequel les Girard vendent à Sébastien Couture les équipements et les meubles servant à l'exploitation des immeubles pour 450 000 $ - alors que, selon la preuve que la juge retient, ils valaient tout au plus 10 000 $ - créant ainsi une nouvelle obligation personnelle pour Sébastien Couture – qui n'a pas un sou – et, par ricochet, pour la caution, madame Néron. [ 74 ] La manœuvre était à ce point nauséabonde que Me Lucie Collard, la notaire de la famille Girard, a refusé de recevoir les actes en question parce qu'elle jugeait cette façon de procéder illégale. [ 75 ] Le notaire Fortin aurait dû faire de même et s'abstenir de participer à ce stratagème qui ne pouvait avoir pour conséquence directe et immédiate que de fragiliser encore plus la situation de madame Néron.

Il affirme qu'il ignorait tout des conditions posées par la SCHL pour la réalisation de la transaction, mais la juge de première instance ne le croit pas. De toute manière, il avait sûrement en main les offres d'achat du 10 mars 2003 et du 3 juin 2003. Il était à même de constater que, dans les deux cas, la vente comprenait les biens et meubles servant à l'exploitation des immeubles, alors que le prix d'achat passait de 4 500 000 $ à 4 050 000 $. Pourquoi? Si ce n'était pour satisfaire aux exigences de la banque ou de la SCHL … Dans ce contexte, l'excuse de l'ignorance me semble bien faible. 2.

Le lien de causalité [ 76 ] Y a-t-il un lien de causalité entre la faute du notaire Fortin et le préjudice subi par madame Néron en raison des engagements pris le 2 septembre 2003? [ 77 ] La juge de première instance le croit. Je le crois également. [ 78 ] La juge retient que, adéquatement informée de la multiplicité de ses engagements et de la totalité des sommes qu'elle se trouvait ainsi à emprunter ou à cautionner, madame Néron aurait refusé de s'engager sans avoir la chance d'y réfléchir plus longuement.

La juge conclut que si madame Néron avait reçu du notaire Fortin des informations aussi claires que celles apparaissant sur un document préparé par la notaire Collard – et qu'il avait en main – elle aurait refusé de signer. [ 79 ] Il s'agit d'une conclusion de fait raisonnable, fondée sur la preuve et le bon sens, et les appelants ne font pas voir d'erreur manifeste et dominante à cet égard. [ 80 ] Il faut bien comprendre que le montage financier changeait de façon importante ce 2 septembre 2003, et ce, sans que madame Néron en ait été informée auparavant par quiconque et sans qu'on lui explique complètement et clairement ce qui se passait.

Jusqu'à ce jour, son risque financier devait lui paraître calculé puisque, d'une part, et comme le notaire Fortin lui avait dit, elle pouvait compter sur l'expertise de la banque et de la SCHL pour que la valeur des immeubles hypothéqués couvre le prêt bancaire et, d'autre part, elle savait que la valeur des placements de 9032 excédait le prêt personnel fait par la CIBC à son fils. Il ne restait donc que l'emprunt contracté auprès de la Banque Nationale, mais elle avait déjà été remboursée de 100 000 $ en mai 2003. [ 81 ] Le 2 septembre 2003, le portrait change du tout au tout.

Premièrement, on lui demande de cautionner, avec garanties à l'appui, un prêt de 300 000 $ de Damien Girard à son fils, ce à quoi elle ne s'attendait pas, selon la juge de première instance (jugement dont appel, paragr. 200) [14] . Deuxièmement, on lui demande de cautionner trois prêts totalisant 125 000 $ de Linda Girard à son fils, ce à quoi elle n'était absolument pas préparée. Troisièmement, et surtout, elle apprend que les meubles et l'équipement servant à l'exploitation des immeubles font l'objet d'une vente de Damien Girard à son fils, pour 450 000 $, alors qu'elle les croyait – à raison –

inclus dans le prix d'achat des immeubles et donc compris dans le prêt hypothécaire; or, il n'en est rien et, de plus, on exige d'elle qu'elle cautionne cette dette personnelle remboursable à plus court terme (2 à 4 ans) que le prêt hypothécaire (durée : 5 ans; amortissement : 20 ans). [ 82 ] Selon l'expert André Salesse, ce type de financement, concocté à la dernière minute à l'insu de madame Néron, devait être fatal à un projet déjà voué à l'échec en raison de sa structure financière. [ 83 ] Il ne s'agit pas d'exiger du notaire Fortin qu'il se transforme en conseiller financier de ses clients, il s'agit tout simplement d'exiger qu'à tout le moins il explique à madame Néron les conséquences juridiques de la scission du prix de vente sur les risques qu'elle court à

titre de caution, ce qu'il n'a pas fait. [ 84 ] Il ne s'agit pas d'ériger en règle que le notaire québécois a le devoir d'analyser la valeur économique des projets auxquels se rattachent les actes qu'il a pour fonction de recevoir. Il lui suffira généralement de diriger son client vers les ressources appropriées lorsque les préoccupations de ce dernier dépassent la compétence reconnue au notaire. Mais, encore faut-il qu'il le fasse! Ici, le notaire Fortin sait que madame Néron se préoccupe de l'aspect financier du projet.

Il sait également que le risque couru par madame Néron augmente considérablement avec les nouveaux arrangements mis sur la table le 2 septembre 2003. Il sait aussi, ou doit savoir, que le projet s'écarte dorénavant des paramètres financiers imposés par la SCHL et la banque. Pourtant, il ne fait rien pour suggérer à madame Néron de consulter, de prendre le temps de réfléchir. [ 85 ] Les appelants affirment que la preuve démontre que madame Néron comprenait la nature des actes qu'elle signait devant le notaire Fortin.

La juge de première instance dit exactement le contraire, et ce, pour tous les actes signés par madame Néron en présence du notaire Fortin de mars à septembre 2003 : le cautionnement personnel du 21 mars 2003 (jugement paragr. 115), l'ensemble des transactions signées le 2 septembre 2003 (jugement paragr. 174, 175 et 177), la renonciation à la garantie de revenus locatifs (jugement paragr. 187) et enfin, la scission du prix de vente des immeubles de la famille Girard (jugement paragr. 202). Les appelants ne me convainquent pas d'une erreur manifeste et dominante de la juge de première instance à cet égard. 3.

Le partage de la responsabilité [ 86 ] Y a-t-il lieu de partager la responsabilité entre le notaire Fortin et madame Néron en ce qui a trait au montant versé aux Girard pour acheter la paix? [ 87 ] Je ne le crois pas. [ 88 ] Il n'y a pas de doute que madame Néron voulait aider son fils Sébastien et que, pour cette raison, elle était prête à aller de l'avant malgré les mises en garde répétées de ses autres enfants, du notaire André Tremblay et du comptable Michel Paquin.

Mais, en même temps, elle s'inquiétait de la viabilité financière du projet; elle en informait d'ailleurs le représentant de la CIBC et le notaire Fortin, dès leur première rencontre. Elle était rassurée par l'implication de la CIBC et de la SCHL, ces gens-là ont de l'expérience et ils savent compter, ils ne s'embarqueront pas dans un projet voué à l'échec.

Mais tout cela ne tient plus lorsque le 2 septembre 2003, les engagements personnels de madame Néron, à court terme, augmentent soudainement de 875 000 $. [ 89 ] Dans ce contexte, j'estime qu'il n'y a pas matière à partager la responsabilité entre le notaire Fortin et feu madame Néron. [ 90 ] Les appelants plaident que la banque n'a pas fait les vérifications requises par la SCHL et que, si elle les avait faites, elle n'aurait pas prêté et donc, que la faute du notaire Fortin aurait été sans conséquence. Ils avaient soulevé le même argument en première instance, mais sans succès.

Les appelants ne me convainquent pas d'une erreur de la part de la juge de première instance à cet égard. De toute manière, l'argument doit être rejeté en ce qui a trait aux 250 000 $ versés par madame Néron aux Girard puisque leur réclamation est étrangère au prêt hypothécaire assuré par la SCHL. 4.

Les dommages [ 91 ] Il reste à déterminer le montant des dommages auquel madame Néron a droit en réparation du préjudice subi en raison de la faute du notaire Fortin. [ 92 ] Les intimés réclament le montant qu'ils ont versé aux Girard, le 13 août 2009, au nom de madame Néron, pour régler à l'amiable l'ensemble des poursuites les opposant. [ 93 ] Les appelants plaident qu'ils n'auraient pas dû être condamnés à verser ce montant puisque 1) le règlement entre madame Néron et Linda et Damien Girard ne leur est pas opposable, et 2) madame Néron ne devait rien aux Girard puisqu’elle-même les poursuivait en invoquant leur fraude concernant la valeur des immeubles et les revenus locatifs. [ 94 ] Dans l'arrêt Courville c.

Lanoue , [2010] R.R.A. 1013 (C.A.), 2010 QCCA 1810 , la Cour rappelle qu'il n'y a pas d'équivalence automatique entre le montant versé à un tiers pour régler à l'amiable un litige et le montant des dommages qu'une

partie réclame de la

partie qu'elle tient ultimement responsable de la mésaventure. [ 95 ] En effet, la transaction n'est pas opposable aux tiers qui n'y sont pas parties. [ 96 ] En l'espèce toutefois, j'estime que le montant versé aux Girard est raisonnable et que la situation justifiait les mandataires de madame Néron de transiger pour ce montant malgré les reproches qu'ils auraient pu faire valoir à l'endroit des Girard. B. À l'égard de 9032 1. La faute [ 97 ] L'implication de 9032 dans l'achat par Habitations Jardin de dix immeubles à logements découle de la signature par madame

Néron, le 21 mars 2003, d'un cautionnement concernant un prêt de 380 000 $ de la CIBC à Sébastien Couture. Le cautionnement s'accompagnait d'un acte d'hypothèque, sans dépossession, sur les placements de 9032, signé le 2 avril 2003. À la suite de l'échec du projet, les parties se sont échangées des procédures judiciaires : 1) Sylvain Couture, André Tremblay et 9032 c. CIBC et HCIBC, 150-17- 000943-057 et 2) CIBC c. Sébastien Couture, madame Néron et 9032 , 150-17-001353-074, qui furent réglées à l'amiable au mois d'août 2011.

J'y reviendrai. [ 98 ] La juge retient que la résolution du conseil d'administration de 9032, que la banque remet au notaire Fortin en même temps que le cautionnement à faire signer par madame Néron, en tant que présidente de la compagnie, le 21 mars 2003, aurait dû éveiller ses soupçons. La résolution n'est pas signée, elle lui a été remise par la banque, elle n'est pas certifiée conforme par le secrétaire de la compagnie et ne porte pas le sceau corporatif, elle est signée devant lui par madame Néron seule.

À cela s'ajoute que rien ne permet de croire que le notaire ignore que monsieur Armand Couture est décédé quelques mois auparavant. [ 99 ] Toutes ces circonstances font, selon la juge, que le notaire Fortin aurait dû, dès ce moment, vérifier l'impact du décès de monsieur Couture sur 9032 et la capacité légale de madame Néron d'engager la compagnie.

S'il l'avait fait, il aurait su que la teneur de la résolution était inexacte et que rien n'autorisait madame Néron à poser cet acte de disposition. [ 100 ] Aux constatations que le notaire Fortin était à même de faire dès le 21 mars 2003, s'ajoute le fait qu'il a été averti par le notaire Tremblay, dans les jours qui ont suivi, que le registre des procès-verbaux de la compagnie n'était pas à jour. [ 101 ] Dans ces circonstances, le notaire Fortin ne pouvait pas se contenter, selon la juge de première instance, de consulter le Centre informatisé de renseignements sur les entreprises du Québec (le CIDREQ), tenu par le Registraire des entreprises [15] .

Il devait pousser ses vérifications plus loin. Il aurait pu s'enquérir auprès du notaire Tremblay qu'il sait être le notaire personnel de la famille Couture, ce qu'il ne fait pas. [ 102 ] Je suis pour l'essentiel d'accord avec le raisonnement de la juge de première instance même si, et ceci dit avec beaucoup d'égards, j'aurais été plus indulgent envers le notaire Fortin en ce qui a trait à ce qu'il devait faire avant de faire signer le cautionnement le 21 mars 2003. [ 103 ] Je m'explique, mais avant d'aller plus loin je souligne les difficultés liées à l'analyse de cette

partie du dossier. D'abord, il faut dire que les mémoires que les parties ont produits ne contiennent ni la totalité des transcriptions ni toutes les pièces produites tout au long de ce procès de huit jours. C'est leur choix, mais cela complique la vie du lecteur qui cherche à s'imprégner de l'atmosphère du procès. [ 104 ] Ensuite, il faut rappeler que deux acteurs importants de cette affaire n'ont pas été entendus, madame Néron parce qu'elle était malade, Sébastien Couture parce que l'on était sans nouvelles de lui.

C'est ainsi que certaines allégations importantes des procédures sont demeurées sans réponse précise, par exemple celle voulant que Sébastien Couture ait fait signer le 4 décembre 2002 à sa mère une déclaration modificative relative à l'identification des administrateurs de 9032, la faisant inscrire au registre des entreprises comme seul administrateur de la compagnie en lieu et place de Armand Couture, décédé quelques jours plus tôt (requête introductive d'instance en dommages-intérêts amendée, 28 octobre 2009, paragr. 84). [ 105 ] Finalement, il faut déplorer le fait que certains témoignages concernant des faits importants sont demeurés très approximatifs.

Par exemple, quand il s'agit de savoir à quelle date le livre des procès-verbaux de 9032 a été remis au notaire Fortin, avec une mise en garde concernant le caractère incomplet du document, le notaire Tremblay parle du mois d'avril 2003 sans que l'on sache si c'est au début ou à la fin du mois, avant ou après la signature par madame Néron de l'acte d'hypothèque du 2 avril 2003. Quant au notaire Fortin, son souvenir n'est guère plus précis.

Au procès, le 4 novembre 2009, il affirme même avoir reçu le livre des procès-verbaux et parlé au notaire Tremblay avant de faire signer les cautionnements, donc avant le 21 mars 2003 (Mi 296). [ 106 ] Ceci étant, les circonstances de l'espèce sont de toute évidence assez particulières. Madame Néron est une personne âgée. Elle vient de perdre son conjoint. Son fils Sébastien, qui n'a connu que des échecs en affaires, veut son appui pour se lancer (à nouveau) en affaires, cette fois dans la gestion d'un ensemble immobilier locatif d'envergure (239 appartements).

La banque veut bien lui prêter de l'argent, mais à condition que sa mère et la compagnie de placements familiale s'engagent comme caution « pour un montant illimité ».

La résolution est préparée par l'adjointe du directeur de la banque; elle n'est pas signée et rien – ni la signature du secrétaire ni l'apposition du sceau – ne permet de croire à son authenticité. [ 107 ] Dans ce contexte, je peux comprendre la juge de première instance d'avoir été exigeante envers le notaire Fortin quand celui-ci rencontre madame Néron la première fois le 21 mars 2003 et lui fait signer un cautionnement substantiel pour une compagnie dont il connaît fort peu, d'où sa conclusion qu'un notaire prudent et diligent aurait senti le besoin de faire certaines vérifications et que la consultation du CIDREQ ne suffisait pas. [ 108 ] Mais, avec égards, je crois que ce serait trop exiger du notaire Fortin.

Avant de rencontrer madame Néron, il sait qu'il doit lui faire signer deux cautionnements, l'un en son nom personnel, l'autre au nom de 9032. Il vérifie au CIDREQ et constate qu'à la suite d'une déclaration modificative toute récente (le 4 décembre 2002, inscrite au registre le 4 janvier 2003), le nom de madame Néron apparaît comme administrateur unique de la compagnie.

Or, les informations relatives à la compagnie inscrites au registre des entreprises « font preuve de leur contenu en faveur des tiers de bonne foi, à compter de la date où elles sont inscrites à l'état des informations » [16] . [ 109 ] Je ne crois pas que l'on puisse dire que, à cette date, le notaire Fortin n'était pas de bonne foi.

Il avait donc, selon moi, à cette époque, toutes les raisons de croire que les informations obtenues du CIDREQ reflétaient la réalité, sans compter que ni la tenue d'une assemblée ni l'apposition du sceau corporatif ne constituent des formalités essentielles à la validité de la résolution [17] . [ 110 ] Par ailleurs, il en va autrement à partir du moment où il obtient le livre des procès-verbaux, apprend du notaire Tremblay (à une date indéterminé

e) que celui-ci n'est pas à jour et est informé par la banque (vers le 20 mai 2003) que les actionnaires de 9032 contestent le pouvoir de leur mère d'engager le crédit de la compagnie et de céder ses placements en garantie. À partir de ce moment, il ne lui suffit plus de vérifier au CIDREQ – ce qu'il a fait. Il doit en faire plus, il n'est plus ce « tiers de bonne foi » qui peut se fier aux informations inscrites au registre des entreprises.

[ 111 ] Ce faisant, il aurait appris que madame Néron avait hérité des actions de son mari, feu Armand Couture, mais que celles-ci seraient obligatoirement rachetées, puis annulées. Il aurait tout de suite compris que madame Néron n'était pas l'administrateur unique de 9032, contrairement à ce que pouvait laisser croire le registre des entreprises. En attendant que la situation de la compagnie soit régularisée et que le poste d'administrateur laissé vacant par le décès de monsieur Couture soit comblé, elle agissait peut-être comme administrateur du bien d'autrui, mais sûrement pas comme administrateur unique de la compagnie au sens de la

Loi sur les compagnies . Madame Néron ne pouvait donc pas signer, au nom de 9032, le cautionnement du 21 mars 2003 et l'acte d'hypothèque du 2 avril 2003. [ 112 ] En ce qui a trait au comportement du notaire Fortin à cette étape du dossier, la juge de première instance a donc raison, selon moi, de dire qu'il ne s'est pas comporté en notaire prudent et diligent à l'égard de 9032. Le 5 juin 2003, il rassurait la CIBC concernant la validité du cautionnement signé le 21 mars 2003 alors qu'il aurait dû l'aviser de la nullité très probable de l'acte. 2.

Le lien de causalité [ 113 ] La juge de première instance estime que, s'il avait fait les vérifications que la situation commandait, le notaire Fortin en serait venu à la conclusion que madame Néron n'avait pas le pouvoir d'engager 9032.

Le cautionnement n'aurait pas été signé le 21 mars 2003 et, s'il l'avait été, il aurait été annulé peu de temps après, au plus tard en mai 2003 lorsque les autres enfants de madame Néron ont eu vent de l'affaire et repris les rênes de 9032. [ 114 ] D'où, selon la juge, le lien de causalité entre la faute du notaire Fortin et le préjudice subi par 9032. [ 115 ] La détermination du lien de causalité est essentiellement une question de fait. L'analyse qu'en fait la juge ne comporte pas, selon moi, d'erreur justifiant l'intervention de la Cour. 3.

Le partage de la responsabilité [ 116 ] Ici encore, les appelants plaident que la banque n'a pas fait les vérifications requises par la SCHL et que, si elle les avait faites, elle n'aurait pas prêté et donc, que la faute du notaire Fortin aurait été sans conséquence. [ 117 ] La conduite de la banque dans le traitement de la demande de prêt faite par Sébastien Couture et Habitation du Jardin inc. contrevenait peut-être aux exigences de la SCHL – c'est ce que la juge conclut au paragraphe 224 du jugement entrepris – mais, à l'instar de celle-ci, elle ne peut pas avoir pour effet d'absoudre le notaire Fortin des conséquences de sa faute à l'endroit de 9032. [ 118 ] Dans un tel cas de figure, il faudrait conclure que les deux parties ont contribué au fiasco financier dans lequel madame Néron et 9032 se sont embourbées.

La faute du notaire Fortin a exposé la compagnie à un risque qui s'est concrétisé lorsque la banque, sans faire toutes les vérifications requises par la SCHL, a avancé les fonds. La négligence de la banque n'a pas brisé le lien de causalité entre la faute du notaire et le préjudice subi par la compagnie. Il ne s'agit pas d'un novus actus interveniens , mais d'une seconde faute qui s'ajoute à la première, le notaire et la banque étant tous les deux responsables des dommages subis par 9032.

Il serait donc erroné, selon moi, de dire que la faute de la banque prive celle du notaire de toutes conséquences. [ 119 ] Je m'interroge par ailleurs sur le comportement de 9032 dans toute cette affaire. La preuve révèle que les affaires de la compagnie n'étaient pas en ordre, et ce, depuis plusieurs années. La preuve révèle également que la famille Couture apprend, en mai 2003, que madame Néron a cédé les actifs de 9032 en garantie d'un prêt personnel contracté par Sébastien Couture. Les actionnaires se réunissent et Maurice Couture est nommé président de la compagnie dès le 15 mai 2003.

Le 20, une lettre est remise de main à main à monsieur Goulet, l'informant que madame Néron n'avait pas l'autorité requise pour céder en garantie les actifs de la compagnie. [ 120 ] Mais, par la suite, plus rien ne se passe. 9032 ne fait aucun effort pour demander l'annulation du cautionnement et de l'hypothèque de titres et valeurs et stopper la transaction. [ 121 ] Selon moi, 9032 doit, dans les circonstances, assumer une part de la responsabilité. Son inaction est à tout le moins aussi grave que la négligence du notaire Fortin. Je suggère un partage égal de la responsabilité. 4.

Les dommages [ 122 ] La juge de première instance condamne les appelants à verser 360 000 $ à 9032. Elle se dit convaincue que la compagnie devra payer (au moins) cette somme à la banque pour se libérer du cautionnement et récupérer les titres et valeurs cédés en garantie. À cette époque, la juge croit que la somme de 360 000 $ correspond au montant d'un règlement convenu avec la banque. Il s'agit d'une erreur, mais bien involontaire de sa part.

Dans les faits, les efforts de 9032 pour faire homologuer ce qu'elle considérait être une transaction avec la CIBC seront vains [18] et l'affaire se réglera finalement les 24 et 25 août 2011 pour 415 000 $. [ 123 ] À l'audience, la Cour a permis le dépôt, comme preuve nouvelle, des deux « Transaction et quittance entre Banque Canadienne Impériale de Commerce et 9032-4291 Québec inc. » signées par les parties les 18 et 23 août 2011 (en ce qui concerne la succession de madame Néron) et les 24 et 25 août 2011 (en ce qui concerne 9032).

La Cour, pour les motifs exprimés à l'audience, n'a cependant pas permis aux intimés de modifier à nouveau la requête introductive d'instance afin d'augmenter le montant réclamé à 415 000 $. [ 124 ] Les appelants plaident qu'ils n'auraient pas dû être condamnés à verser ce montant puisque 1) la preuve du règlement n'a pas été faite; 2) le règlement entre 9032 et CIBC ne peut pas leur être opposé; 3) 9032 n'aurait dû rien verser aux banques puisque, si elles avaient fait les vérifications requises par la SCHL, le prêt hypothécaire n'aurait pas été déboursé (jugement dont appel, paragr. 224), et enfin, 4) la juge ne peut dire en même temps que le cautionnement « doit être annulé » (jugement dont appel, paragr. 218) et lui faire produire des effets comme s'il était valide et que 9032 devrait payer quoi que ce soit à CIBC. [ 125 ] Les deux premiers moyens ne tiennent plus.

La preuve du règlement à l'amiable a maintenant été faite, y compris le versement par 9032 à la banque de 415 000 $ pour se libérer du cautionnement signé par madame Néron le 21 mars 2003. La juge de première instance avait donc raison de croire que le montant de 360 000 $ réclamé constituait le dommage minimum et certain que subirait 9032.

[ 126 ] Quant aux deux autres moyens, j'estime que le montant réclamé de 360 000 $ constitue un juste reflet du dommage subi par 9032.

Il est raisonnable et, selon moi, la situation alambiquée dans laquelle 9032 se trouvait la justifiait de transiger avec la CIBC pour un montant de cet ordre, et ce, malgré les reproches qu'elle pouvait faire valoir à son égard. [ 127 ] Pour toutes ces raisons, je propose d'accueillir l'appel, mais sans frais, à la seule fin 1) de réduire la condamnation prononcée en faveur de 9032 à 180 000 $ et 2) de préciser que l'intérêt légal et l'indemnité additionnelle seront calculés à compter du 25 août 2011, date de la transaction conclue avec la banque. JACQUES CHAMBERLAND, J.C.A.