2016 QCCQ 9369, 2016 QCCQ 9369

Sénécal c. Sénécal 2016 QCCQ 9369 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE TERREBONNE LOCALITÉ DE SAINT-JÉRÔME « Chambre civile » N° : 700-80-009353-167 DATE : 5 AOÛT 2016 SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE ANNIE BREAULT, J.C.Q. ERNEST SÉNÉCAL Locataire / APPELANT c. DENIS SÉNÉCAL -et- DENISE MAJOR Locateurs / INTIMÉS ET JESSICA VERGUET -et- TINA-LOUISE TESSIER PARTIES INTÉRESSÉES JUGEMENT SUR DEMANDE EN SUSPENSION D’EXÉCUTION 1. INTRODUCTION [ 1 ] Suite à une décision par la Régie du logement, le locataire requiert l’émission d’une ordonnance visant à suspendre l’exécution de cette décision de façon à lui permettre de conserver la possession du garage [1] faisant

partie du logement dont le bail est résilié suivant une décision rendue par la Régie du logement le 21 juin 2016 [2] . [ 2 ] Cette demande est présentée à la Division de pratique de la Cour du Québec puisque le pourvoi pour permission d’en appeler de la décision de la Régie du logement ne sera présenté devant la Division administrative et d’appel de la Cour que le 21 octobre prochain. [ 3 ]

Malgré ce cadre bien précis dont les parties ont convenu, certains des arguments présentés sont relatifs à la possibilité même pour la Cour du Québec de rendre l’ordonnance demandée en raison de vices affectant la formation du pourvoi, soit sa notification à l’avocate des locateurs, et non aux locateurs eux-mêmes de la demande pour permission d’en appeler de la décision de la Régie. [ 4 ] De même, les locateurs présentent une demande verbale pour que le locataire soit condamné à des dommages-intérêts en raison du caractère abusif ou dilatoire de l’appel [3] . [ 5 ] Le Tribunal estime préférable de limiter l’analyse à ce qui est nécessaire à la question de la suspension de l’exécution et de laisser au juge siégeant à la Division administrative et d’appel le soin de disposer des arguments liés à la validité du pourvoi, incluant le droit des locateurs à se voir accorder les dommages-intérêts réclamés. [ 6 ] Ceci est d’une

part conforme à l’entente judiciaire intervenue entre les avocats et d’autre part, respecte la compétence dévolue à la Division administrative et d’appel. 2. CONTEXTE [ 7 ] Ce litige en est un qui oppose les membres d’une même famille. [ 8 ] Le locataire Ernest [4] est le frère de l’un des deux locateurs, Denis, de même que le beau-frère de l’autre locateur, Denise.

[ 9 ] Le locataire occupe l’immeuble depuis 2008 en vertu d’un bail verbal. Des motifs liés à sa santé l’auraient forcé à cette époque à vendre l’immeuble aux locateurs. [ 10 ] La moisissure importante affectant l’immeuble est au cœur des demandes respectives des parties devant la Régie du logement.

C’est en raison de l’état des lieux loués que le locataire a quitté l’immeuble il y a de cela plus d’un an, laissant toutefois certains biens dans le garage. [ 11 ] Le locataire réclame certains dommages causés à ses biens comme conséquence de cette moisissure et demande à réintégrer la résidence une fois remise en état. Les locateurs demandent la résiliation du bail de même que des dommages en raison de l’état du logement dont ils tiennent le locataire responsable. [ 12 ] Le dispositif de la décision de la Régie à l’égard de ces demandes est le suivant : Demande des locateurs [123] ACCUEILLE en

partie la demande; [124] RÉSILIE le bail entre les parties et ORDONNE l’expulsion du locataire et de tous les occupants du logement, garage et terrain; [125 ] CONDAMNE le locataire à payer 4 160 $ aux locateurs, plus les intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 C.c.Q. , à compter du 1 er mai 2015 sur 580 $, et sur le solde à compter de l’échéance de chaque loyer; [126] CONDAMNE le locataire à payer 3 104,32 $ aux locateurs, plus les intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 C.c.Q. , à compter du 26 avril 2016; [127] CONDAMNE le locataire à rembourser aux locateurs 50 % de la facture d’honoraires pour la vacation du 4 mai 2016, du témoin expert, Yves Lévis ( MoldXperts inc.. Eastern Canada ) dans un délai de 30 jours après réception; Demande du locataire [128] ACCUEILLE en

partie la demande; [129] CONDAMNE solidairement les locateurs à payer 681,16 $ au locataire, plus les intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 C.c.Q. , à compter du 28 mai 2015; [130] DÉCLINE compétence quant à la réclamation des occupantes; [131] LE TOUT , chaque

partie assumant ses propres frais, vu la nature des dossiers. 3. DÉCISION [ 13 ] L’

article 94 de la

Loi sur la régie du logement [5] ( L.R.L. ) prévoit que la demande pour permission d’appeler ne suspend pas l’exécution de la décision de la Régie mais qu’il peut être demandé à un juge de la Cour du Québec de suspendre l’exécution lorsque la décision entraîne l’expulsion du locataire et que ce dernier en subit un préjudice grave. [ 14 ] En l’instance, la décision de la Régie entraîne l’expulsion du locataire puisque le bail est résilié. [ 15 ] Pour ce qui est de l’existence d’un préjudice grave, il est plus amplement exposé dans une déclaration solennelle du locataire soumise au soutien de la demande pour suspension de l’exécution.

Cette déclaration fait état que : ▪ Le garage à lui seul a nécessité au locataire des centaines d’heures de travail pour que soient minutieusement apposés sur les murs des pièces d’équipements, petits et gros, tels des paniers de vis de toutes sortes; ▪ Un délai minimal de 4 mois est requis pour que le locataire puisse tout défaire seul, ce que ne permet pas son état de santé; ▪ Une décision favorable au locataire lui permettra d’utiliser les montants auxquels il a été condamné pour retenir les services de tiers aux fins de vider le garage. [ 16 ] Le locataire y fait également plus amplement état des circonstances dans lesquelles il est devenu locataire de l’immeuble et du fait qu’il a toujours été convenu qu’il en redevienne propriétaire, et ce, par le versement de montants additionnels au loyer versé pour l’occupation de l’immeuble, preuve que la juge administrative n’a pas permis. [ 17 ] L’avocat du locataire a lui aussi insisté sur ces mêmes circonstances et sur le fait que le locataire aurait ainsi versé environ 30 000 $ aux locataires à cette fin, en précisant qu’un autre litige pourrait éventuellement être entrepris à cet égard. [ 18 ] Ces circonstances et ces autres faits susceptibles de donner lieu à d’autres procédures entre les parties ne sont pas pertinents à la demande dont le Tribunal est saisi.

Le locataire, dans sa demande pour permission d’en appeler ne s’attaque pas à ces conclusions de la juge administrative pas plus qu’il ne s’attaque à la conclusion résiliant le bail. [ 19 ] L’appel dont la permission est demandée est circonscrit par les erreurs soulevées par le locataire, à savoir :

▪ La qualification à

titre d’expert en moisissure de M.

Yves Lévis; ▪ La condamnation du locataire à 50% des frais de témoignage de l’expert Yves Lévis lors de l’audience du 4 mai 2016; ▪ La détermination de la responsabilité du locataire selon un pourcentage de 30 % à l’égard des dommages à l’immeuble découlant de la moisissure qui y est présente; ▪ La fixation d’un loyer de 300 $ par mois pour l’usage du garage conservé par le locataire; ▪ La condamnation du locataire à payer le loyer des mois de mai et juin 2015 (1 160 $); ▪ Le court délai accordé au locataire pour sortir les biens lui appartenant du garage – 30 jours – alors là même que la décision fait état de l’opportunité d’accorder au locataire un «délai nécessaire». [ 20 ] Quant à ce dernier point, il découle du paragraphe [71] de la décision.

Le locataire soutient que la juge administrative y prend un engagement à ce qu’il bénéficie du délai nécessaire pour vider le garage, ce qu’elle a omis de lui accorder. [ 21 ] Cet argument n’a aucune assise. Il est clair que ce paragraphe met en opposition le délai normal d’exécution de 30 jours avec l’exécution provisoire ou immédiate de la décision. La juge administrative y refuse simplement d’ordonner une telle exécution provisoire. Il est impossible d’y lire autre chose : [71] Cependant, la preuve soumise ne justifie pas l’exécution provisoire de la décision.

Ainsi, le locataire aura le délai nécessaire pour sortir ses biens du garage. [ 22 ] Pour le reste, le Tribunal abonde dans le sens de l’avocate des locateurs : pour que l’exécution cause un grave préjudice en raison du fait qu’elle entraîne l’expulsion du locataire encore faut-il que le locataire tente d’en appeler de la conclusion relative à la résiliation. [ 23 ] La suspension envisagée par l’

article 94 L.R.L. vise à sauvegarder les droits des parties, ou encore à assurer un certain équilibre, pendant l’instance. Elle ne vise pas à assurer davantage de temps à une

partie pour s’exécuter. Il s’agit d’une mesure conservatrice et non d’intervention. [ 24 ] En l’instance, les locateurs sont en droit d’obtenir la possession complète de l’immeuble, incluant du garage. Ce droit est d’autant incontestable que cette possession ne sera pas remise en question par l’éventuel résultat d’un appel. [ 25 ] En conséquence, la demande requérant la suspension de l’exécution de la Régie du logement est rejetée.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 26 ] REJETTE la demande en suspension de l’exécution de la décision de la Régie du logement rendue le 21 juin 2016 formulée par le locataire / APPELANT ; [ 27 ] REFÈRE le moyen d’irrecevabilité de même que la demande en dommages-intérêts des locateurs / INTIMÉS au juge siégeant en Division administrative et d’appel de la Cour du Québec saisi de la requête pour permission d’en appeler de la décision de la Régie du logement rendue le 21 juin 2016; [ 28 ] AVEC FRAIS DE JUSTICE . __________________________________ ANNIE BREAULT, J.C.Q. Me John T.

Pepper Jr PEPPER ET ASSOCIÉS Avocat du requérant Me Geneviève Raymond GENEVIÈVE RAYMOND, AVOCATE Avocate des intimés Date d’audience : le 26 juillet 2016 mise en délibéré : le 2 août 2016