2022 QCCQ 8632, 2022 QCCQ 8632

Regroupement des marocains du Canada c. 9198-0045 Québec inc. 2022 QCCQ 8632 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LOCALITÉ DE LAVAL LAVAL « Chambre civile » N° : 540-22-028150-208 DATE : 7 octobre 2022 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE JEAN-FRANÇOIS MALLETTE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ Regroupement des Marocains du Canada

Partie demanderesse c. 9198-0045 Québec inc. et Tinel Timu Parties défenderesses ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ Aperçu [ 1 ] La Demanderesse, une association sans but lucratif qui offre des services religieux, éducatifs et sociaux, invoque la garantie légale de qualité contre les vices cachés. [ 2 ] Elle a acquis en décembre 2018 un immeuble (l’Immeuble) de 9198-0045 Québec inc. (la Défenderesse). La Demanderesse est également propriétaire depuis plusieurs années d’une Mosquée située sur un terrain adjacent. [ 3 ] Elle réclame 46 211,61 $ à

titre de réduction du prix de vente (22 911,61 $), de compensation pour travaux de réfection (3 000,00 $), de dommages pour troubles et inconvénients (7 500,00 $) et de pertes de revenus locatifs (12 800,00 $). [ 4 ] La Défenderesse œuvre dans le domaine immobilier, notamment à

titre de gestionnaire immobilier, d’exploitant immobilier et dans l’achat d’immeubles. [1] En date du procès, elle est propriétaire d’environ 80 immeubles, principalement dans le domaine résidentiel. En tout temps pertinent aux présentes Monsieur Timu est l’actionnaire, administrateur et dirigeant de la Défenderesse. [ 5 ] La Défenderesse a acheté sans garantie légale l’Immeuble en 2015. Selon Monsieur Timu, l’Immeuble est dans un piètre état à cette époque.

D’ailleurs, il ne procède à aucune visite préachat puisque la Défenderesse envisage également d’acheter la propriété mitoyenne, de démolir les bâtiments et de construire un nouveau projet immobilier d’ampleur. [ 6 ] Dans l’intervalle, la Défenderesse loue l’Immeuble à une tierce personne. Des entretiens minimums sont effectués. Au début 2018, la Défenderesse conclut qu’il est peu probable que son projet se réalise. Elle décide donc d’inscrire l’Immeuble sur le marché. Les photographies annexées à la fiche descriptive de l’agent inscripteur [2] permettent aisément de constater le mauvais état de l’Immeuble.

Le plafond du salon laisse notamment présumer la présence d’infiltrations et nécessite des travaux immédiats.

[ 7 ] En mars 2018, les représentants de la Demanderesse visitent l’Immeuble. Ils constatent la dégradation de plusieurs pièces. La Demanderesse présente malgré tout une promesse d’achat. [3] [ 8 ] Monsieur Timu est offensé par le montant de l’offre et décide de retirer l’Immeuble du marché. La Défenderesse procède dans les mois qui suivent à des travaux de rénovation. L’Immeuble est remis en vente en novembre 2018. [ 9 ] Quelques semaines plus tard, l’achat de l’Immeuble est complété par la Demanderesse. [ 10 ] Au printemps suivant, la Demanderesse constate des infiltrations.

Elle considère qu’il s’agit de vices cachés. [ 11 ] Les défendeurs contestent la réclamation. Ils soutiennent notamment que l’âge de l’immeuble et les indices qui étaient apparents ne permettent pas de conclure à la présence de vices cachés au moment de la vente. Ils considèrent également que les réclamations de la Demanderesse sont exagérées et devraient notamment tenir compte de la dépréciation de l’Immeuble. Enfin, ils prétendent que la Demanderesse n’a pas agi avec célérité ce qui a aggravé la situation.

Questions en litige [ 12 ] Afin de trancher le litige, le Tribunal doit répondre aux questions suivantes : A. Les problèmes dénoncés par la Demanderesse donnent-ils ouverture à la garantie contre les vices cachés ? B. Le Tribunal doit-il tenir compte d’un facteur de dépréciation dans le calcul du remboursement de la facture du couvreur réclamé par la Demanderesse ? C. La Demanderesse a-t-elle démontré de façon prépondérante qu’elle a subi des dommages de 3 000,00 $ pour les travaux de réfection des plafonds du salon, de la cuisine et de la chambre affectés par les infiltrations d’eau ? D.

La Demanderesse peut-elle réclamer 7 500,00 $ à

titre de dommages pour troubles et inconvénients ? E. La Demanderesse a-t-elle établi de façon prépondérante une perte de revenus locatifs de 12 800,00 $ ? F. Monsieur Timu s’est-il rendu personnellement responsable en camouflant de l’information ? G. La défenderesse a-t-elle droit au remboursement des frais d’expertise de CEBL inc. ? *** [ 13 ] La Demanderesse n’a pas démontré de façon prépondérante que les vices qu’elle dénonce étaient cachés au moment de la vente et/ou qu’elle les ignorait. Son recours doit donc être rejeté. [ 14 ] Voici pourquoi. Analyse A.

Les problèmes dénoncés par la Demanderesse donnent-ils ouverture à la garantie contre les vices cachés ? [ 15 ] La Demanderesse souhaite acquérir l’Immeuble depuis plusieurs années. D’ailleurs, en 2015, si elle n’avait pas été prise de vitesse par la Défenderesse, elle aurait vraisemblablement présenté une promesse d’achat à la précédente propriétaire. C’est dans ce contexte qu’elle présente

une promesse d’achat au printemps 2018 malgré le piètre état de l’Immeuble. Elle admet d’ailleurs être déçue que sa promesse d’achat ne soit suivie d’aucune réponse. [ 16 ] En novembre 2018, la Demanderesse s’empresse de réitérer son intérêt lorsqu’elle constate que l’Immeuble est à nouveau à vendre. [ 17 ] Des visites ont lieu. La Demanderesse prend acte des travaux et améliorations. D’ailleurs, les photographies contenues à la nouvelle fiche descriptive présentent une image totalement différente des lieux.

De plus, la nouvelle fiche descriptive mentionne qu’il s’agit d’un « BUNGALOW COMPLETEMENT RENOVE !!! [4] » La Demanderesse présente donc une nouvelle promesse d’achat bonifié qui voit le prix d’achat proposé passer de 255 000,00 $ à 345 000,00 $. Les parties s’entendent finalement sur un prix de vente de 358 900,00 $. [5] [ 18 ] Avant la signature de l’acte de vente chez le notaire, un rapport préachat est complété (le Rapport préachat). [6]

Malgré les améliorations esthétiques apportées par la Défenderesse, le Rapport préachat soulève plusieurs indices qui permettent de conclure que l’Immeuble n’est pas dans un état optimal, notamment :

a) Des fissures sont présentes sur les murs de la fondation. « […] elles représentent un risque d’infiltration d’eau au sous-sol. Pour les réparations, consulter un spécialiste offrant une garantie sur les travaux à effectuer. [7] »

b) La présence d’efflorescences sur la base des murs de fondation, qui « témoigne souvent d’un manque d’étanchéité de l’hydrofuge appliquée du côté extérieur des fondations ou d’une déficience du drainage des fondations, […] ce qui occasionne une absorption anormale de l’eau souterraine par le béton. [8] »

c) Les joints de mortier et de scellements sont détériorés par endroits. « Le mortier, entre les éléments de maçonnerie, sur les façades et les zones les plus exposées aux intempéries, est sensible aux infiltrations d’eau […]. Nous vous suggérons d’y porter une attention particulière et d’effectuer les travaux requis sans tarder. [9] » [ 19 ] Considérant l’âge de l’Immeuble, ces éléments doivent amener un acheteur diligent à faire preuve d’une plus grande prudence. [ 20 ] Mais il y a plus. [ 21 ] Le Rapport préachat indique que la présence de neige limite l’inspection de la toiture.

Les photographies contenues au rapport permettent toutefois de constater que la couverture de neige semble très faible et que certains endroits de la toiture supérieure sont visibles.

De plus, contrairement aux prétentions de l’agent collaborateur de la Demanderesse, la journée de cette visite n’en est pas une de grand froid puisque la température extérieure est de -2 °C. [10] [ 22 ] Le Rapport préachat précise également que « les parties non visibles pourraient dissimuler des travaux de réparation ou d’entretiens. [11] » [ 23 ] Dans le contexte particulier de la présente affaire, la Demanderesse ne pouvait raisonnablement se contenter de ces informations.

Elle devait entreprendre des démarches plus poussées afin de vérifier l’état de la toiture ou s’enquérir des travaux qui auraient pu être réalisés par la Défenderesse pour corriger les infiltrations. [ 24 ] En effet, des indices évidents de dommages, possiblement causés par une infiltration, sont constatés par la Demanderesse à peine quelques mois plus tôt.

De plus, la Défenderesse soutient dans la déclaration du vendeur datée du 14 novembre 2018 (la Déclaration du vendeur) qu’elle ne connaît pas l’année d’installation de la toiture. [12] La Demanderesse mentionne qu’elle a porté beaucoup d’attention à la Déclaration du vendeur. En présence d’une telle mention, dans un tel contexte, elle devait vérifier si la toiture avait fait l’objet de réfection lors des récents travaux apportés à l’Immeuble. [ 25 ] Le courtier immobilier de la Demanderesse aurait également dû enquêter davantage sur la question. [ 26 ] À

titre d’exemple, il aurait été assez simple de consulter la déclaration du vendeur précèdent. On n’y constate d’ailleurs que le revêtement de la toiture a été effectué en 2001. [13] Le Tribunal précise qu’il ne considère pas que tous les agents d’immeubles collaborateurs doivent, dans tous les dossiers, consulter toutes les déclarations des vendeurs passés. Toutefois, dans le présent dossier, considérant l’état des lieux lors de la présentation de la première promesse d’achat et l’absence de représentation sur la nature des travaux réalisés pour corriger les déficiences, une démarche additionnelle était requise.

Elle pouvait prendre la forme d’une consultation des déclarations des vendeurs antérieurs, de questions spécifiques au courtier immobilier inscripteur de la Défenderesse ou toute autre forme d’examen. [ 27 ] Enfin, lors de la visite de l’inspecteur préachat, le recouvrement du bassin inférieur de la toiture est visible et accessible. Or, selon l’expert de la Défenderesse, celui-ci démontre des signes

d’usure et de rouille prononcés. [14] Il en va de même pour le larmier à la base du recouvrement. [15] De plus, le solin métallique extérieur est vétuste et piqué par la rouille de façon importante. [16] La présence d’ouvertures béantes dans les joints de polybitume et les fissures aux joints de mortier de la maçonnerie de la cheminée sont également des indices d’une possible infiltration. [ 28 ] Ces indices étaient visibles lors de la visite de l’auteur du Rapport préachat. [17] [ 29 ] Tous ces éléments auraient dû inciter la Demanderesse, son courtier immobilier et l’auteur du Rapport préachat à poursuivre leur investigation ou procéder à une inspection plus poussée de l’état de la toiture.

D’autant plus que le bâtiment est construit depuis plus de 60 ans au moment de l’achat. [ 30 ] Or, pour que le Tribunal puisse conclure à la présence d’un vice caché , l’Acheteur doit démontrer de manière prépondérante [18] l’existence de quatre conditions cumulatives: (

a) le vice doit être antérieur à la vente (

b) il doit être caché (

c) il doit être inconnu de l’Acheteur (

d) et il doit être grave. [19] De plus, l’Acheteur doit dénoncer le vice en temps utile et permettre au Vendeur de faire sa propre évaluation et/ou afin qu’il puisse apporter les correctifs nécessaires pour honorer son obligation de qualité. [20] [ 31 ] Par ailleurs, il est établi que la vétusté [21] ne correspond pas à un vice visé par la garantie de qualité. [22] En effet, l’usage protégé varie selon les circonstances particulières de chaque affaire en tenant compte de la nature du bien, l’âge, [23] le prix de vente, le type de vice allégué, [24] et l'état de vieillissement et d'usure du bien au moment de la vente. [25] [ 32 ] De plus le Tribunal doit apprécier objectivement le caractère caché d’un vice en examinant notamment le degré d'inspection réalisé avant la vente, suivant les critères d’une personne prudente et diligente. [26] [ 33 ] Or, certaines parties de la toiture sont manifestement vétustes et visibles lors de la visite de l’auteur du Rapport préachat.

De plus, compte tenu de l’âge du bâtiment, la Demanderesse et son courtier immobilier ne pouvaient se contenter de s’asseoir passivement sur la présence de neige sur

partie de la toiture pour conclure à une réfection complète des problèmes constatés à peine quelques mois plus tôt. [ 34 ] Autrement dit, la Demanderesse était en mesure de déceler le vice avant la vente. [27] Les indices sont suffisamment présents et un acheteur prudent, représenté par un courtier immobilier collaborateur diligent, aurait dû anticiper ou même constater que la toiture présentait des signes de fin de vie utile. [ 35 ] Le recours de la Demanderesse doit donc être rejeté. B.

Le Tribunal doit-il tenir compte d’un facteur de dépréciation dans le calcul du remboursement de la facture du couvreur réclamé par la Demanderesse ? [ 36 ] Considérant ce qui précède, il n’est pas nécessaire de répondre à la présente question. Toutefois, le Tribunal aurait tenu compte d’un facteur de dépréciation important dans le calcul du remboursement de la facture du couvreur réclamé par la Demanderesse. [ 37 ] En effet, dans le présent dossier, toutes les parties conviennent que la durée de vie utile de la toiture est d’environ 25 ans. Or, au moment de l’achat celle-ci compte environ 18 ans. C.

La Demanderesse a-t-elle démontré de façon prépondérante qu’elle a subi des dommages de 3000 $ pour les travaux de réfection des plafonds du salon, de la cuisine et de la chambre affectés par les infiltrations d’eau ? [ 38 ] Considérant ce qui précède, il n’est pas nécessaire de répondre à la présente question. Toutefois, le Tribunal aurait également rejeté ce poste de réclamation. [ 39 ] En effet, la Demanderesse n’a pas présenté une preuve prépondérante pour appuyer sa réclamation de 3 000,00 $.

Certes, le Tribunal bénéficie d’une certaine discrétion pour arbitrer des dommages, mais ceci suppose qu’il y a eu administration d’une preuve et qu’il peut y puiser les éléments nécessaires pour en déterminer le quantum. [28] Tel n’est pas le cas. [ 40 ] Bref, le Tribunal ne possède pas le pouvoir de pallier l’absence de preuve en se livrant à un pur exercice de spéculation. [29] D. La Demanderesse peut-elle réclamer 7 500,00 $ à

titre de dommages pour troubles et inconvénients ? [ 41 ] Considérant ce qui précède il n’est pas nécessaire de répondre à la présente question. Toutefois, le Tribunal aurait malgré tout rejeté cet aspect de la réclamation.

[42] En effet, la Demanderesse réclame des dommages pour les troubles et inconvénients. Or, la Demanderesse, en tant que personne morale, n’est pas autorisée à présenter une telle demande de dommages et intérêts pour troubles, ennuis et inconvénients. [30] E. La Demanderesse a-t-elle établi de façon prépondérante une perte de revenus locatifs de 12 800,00 $ ? [43] Considérant ce qui précède, il n’est pas nécessaire de répondre à la présente question.

Le Tribunal aurait toutefois malgré tout rejeté cet aspect de la réclamation. [44] En effet, les explications de la Demanderesse quant à son intention de louer l’Immeuble et d’en tirer des revenus sont vagues et parfois même contradictoires. Ses représentants confirment que l’Immeuble n’était pas destiné à la location lors de l’achat.

Ils affirment que c’est la pandémie de Covid-19, les délais administratifs qui en découlent pour l’obtention de subventions et les problèmes d’infiltrations qui l’ont incité à louer l’Immeuble à des tiers pour en tirer des revenus. [45] Ces témoignages n’ont pas convaincu le Tribunal de façon prépondérante et ne permettent pas de conclure que la Demanderesse a subi une perte de revenus locatifs. F. Monsieur Timu s’est-il rendu personnellement responsable en camouflant de l’information ? [46] Considérant ce qui précède il n’est pas nécessaire de répondre à la présente question.

Toutefois, le Tribunal aurait également rejeté ces prétentions de la Demanderesse. [47] En effet, pour réussir, la Demanderesse doit démontrer par preuve prépondérante le bien- fondé de ses prétentions. [31] Comme le souligne le juge Thibodeau [32] « cette règle consiste à convaincre le Tribunal, sans atteindre la certitude, que l’existence des faits allégués est plus probable que son inexistence. [33] C’est à cette lumière que les droits et obligations des parties sont établis. [34] Une simple démonstration de la possibilité qu’un fait puisse s’être produit, une hypothèse ou une croyance, n’est pas suffisante. [35] Le Tribunal ne soupèse pas les possibilités.

Les faits probables sont ceux qui ont un degré de probabilité supérieur à 50 % . [36] » [48] Bref, si la preuve n’est pas suffisamment convaincante ou si elle est contradictoire, celui sur qui reposait l’obligation de convaincre le Tribunal du bien-fondé de sa réclamation perdra, en tout ou en partie. [37] [49] La preuve soumise par la Demanderesse doit donc être claire et convaincante . [38] [50] En outre, la bonne foi se présume toujours. [39] Il est d’ailleurs reconnu que la personne qui cherche à prouver le dol a un lourd fardeau. [40] En effet, le dol consiste à induire volontairement en erreur une personne avec pour objectif de l’amener à contracter. [41] Il ne se présume pas et il appartient à celui qui l’invoque de le démontrer. [51] Or, la Demanderesse admet qu’elle croit Monsieur Timu lorsqu’il affirme détenir peu d’informations sur l’Immeuble, puisqu’il est manifestement désintéressé par le bâtiment.

En fait, il ne s’en cache pas, la Défenderesse a acquis l’immeuble dans le seul but de détruire le bâtiment et de construire un nouveau complexe immobilier. [52] Dans les circonstances, considérant l’admission de la Demanderesse, le Tribunal conclut, malgré certaines contradictions, une mémoire parfois sélective et certains aspects forts peu convaincants du témoignage de Monsieur Timu, que la Demanderesse n’a pas établi de façon prépondérante qu’il l’a volontairement induit en erreur avec pour objectif de l’amener à conclure un contrat. G.

La Défenderesse a-t-elle droit au remboursement des frais d’expertise de CEBL inc. ? [53] La Défenderesse réclame le remboursement des frais de 4 265,58 $ qu’elle a versés à CEBL Inc. (l’Expert). Or, de tels frais ne constituent pas des honoraires extrajudiciaires dont l’octroi est assujetti à la démonstration d’un abus de la procédure. [42] [54] En effet, l’article 340 du Code de procédure civile du Québec (CPC) édicte la règle générale suivant laquelle les frais de justice, dont font

partie les frais d’expertise, sont dus à la

partie qui a gain de cause. [55] Autrement dit, les frais de justice incluent les frais d’expertise, lesquels s’entendent des frais afférents à la rédaction du rapport, à la préparation du témoignage et au temps passé par l’expert pour témoigner et assister à l’instruction. [43]

[56] En l’espèce, la règle générale reçoit application. En conséquence la Défenderesse a droità l’octroi des montants reliés à la préparation et la rédaction des expertises, auxquels s’ajoutentles honoraires reliés à la présence et au témoignage de l’Expert. Pour ces motifs, le Tribunal : Rejette la Demande introductive d’instance modifiée ; Le tout avec frais de justice, incluant les honoraires et déboursés de l’expert CEBL Inc. qui s’élèvent à 4 265,58 $. __________________________________ Jean-François Mallette, j.c.q.Dates d’audiences : 4 et 5 octobre 2022 Me Patrick E. Farley Farley Legal Services Ltd. Représentant la

partie demanderesse Me Benoît Guindon Kellner Avocats Représentant la

partie défenderesse [28] Municipalité de Val-Morin c. Entreprise TGC inc., 2019 QCCA 405 , par. 14. [32] Roger Bisson inc. (Bisson Expert) c. Construction Benoît Moreau inc., 2020 QCCQ 2 . [37] Lemay c. Desjardins Sécurité financière, 2006 QCCQ 2483 .