2017 QCCQ 7402, 2017 QCCQ 7402

Lavoie c. Patenaude 2017 QCCQ 7402 COUR DU QUÉBEC (Division des petites créances) CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LONGUEUIL LOCALITÉ DE LONGUEUIL « Chambre civile »

N° : 505-32-034732-157 DATE : 27 juin 2017 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE GABRIEL DE POKOMÀNDY, J.C.Q ______________________________________________________________________ LOUISE LAVOIE et ÉRIC LEFRANÇOIS et YANNICK LEFRANÇOIS et VÉRONIQUE LEFRANÇOIS et LOUISE LAVOIE en sa qualité de liquidatrice de la succession de feu Michel Lefrançois Demandeurs et défendeurs par reconvention c.

STÉPHANE PATENAUDE Défendeur et demandeur par reconvention ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les demandeurs cherchent à être indemnisés de la somme de 7 000 $ et pour ce faire, ils ont réduit leur réclamation des coûts des réparations dont notamment, le remplacement de la fosse septique qu’ils estiment être la conséquence d’un vice caché de l’immeuble que le défendeur leur a vendu. [ 2 ] Le défendeur conteste en alléguant que la réclamation des demandeurs n’est pas fondée car l’état de la fosse septique ne constitue pas un vice caché, les demandeurs ayant été informés autant par lui que par l’inspecteur qui a effectué l’inspection préachat de la vétusté de cette installation et que son remplacement était à prévoir. [ 3 ] De plus, le défendeur se porte demandeur par reconvention pour réclamer une indemnité de 3 505 $ représentant le temps et les efforts consacrés pour la contestation de la poursuite des demandeurs.

LES FAITS [ 4 ] Il est établi que les demandeurs cherchaient une résidence pouvant faciliter les rencontres familiales et se sont intéressés à l’immeuble mis en vente par le défendeur situé au […] à Saint-Calixte.

[ 5 ] Après une visite qui les a satisfaits le 8 mars 2011, ils ont formulé une promesse d’achat (P-3) conditionnelle à une inspection préachat.

Le demandeur Éric Lefrançois y reconnaît avoir pris connaissance de la déclaration du vendeur ainsi que de la lettre du 24 février 2011 relative aux installations septiques et s’en déclarer satisfait. [ 6 ] L’inspection a été effectuée par les Services Inspec-Thor inc . le 17 mars 2011. [ 7 ] Le rapport qui fait état de la situation, au niveau de la rubrique concernant des éléments indiquant les réparations majeures ou importantes à prévoir sous peu et pouvant engendrer des coûts élevés, traite du système septique.

On recommande de le faire vérifier par un expert « avant la fin du délai d’acceptation de l’achat » (sic) et que cette inspection doit inclure un entretien avec le propriétaire, un examen du permis lié à l’installation, une inspection de la fosse, une inspection du champ d’épuration ainsi que l’obtention d’un certificat de conformité (D-3). [ 8 ] Dans la déclaration du vendeur (P-3), il est fait mention que le système privé d’évacuation des eaux usées (fosse septique) est composé d’une fosse avec un champ d’épuration qui aurait été installée en 1990.

La dernière vidange du système aurait été effectuée en 2010 et qu’il n’y a jamais eu de problème avec ce système. [ 9 ] Le 6 mai 2011, les demandeurs concrétisent leur promesse d’achat et signent un contrat d’achat avec possession et occupation de l’immeuble à compter du 14 mai 2011 (P-1). [ 10 ] Tel que convenu, le 14 mai 2011 le vendeur fait procéder à la vidange de la fosse septique en présence des parties qui saisissent l’opportunité pour l’examiner. [ 11 ] Le 24 mars 2012, Yannick Lefrançois qui passait au-dessus de la fosse septique a senti son pied s’enfoncer et a réalisé qu’il venait de défoncer la fosse septique. [ 12 ] Un examen plus attentif de la situation permet alors aux demandeurs de constater que la fosse septique en acier est rouillée et perforée en plusieurs endroits, au point qu’il faut envisager des réparations majeures, voire le remplacement. [ 13 ] Au début de mai 2012, Éric Lefrançois contacte le défendeur afin de l’informer du problème et l’inviter à constater de ses propres yeux l’état de la fosse.

Ce dernier ne se déplace pas, malgré une mise en demeure le 29 mai 2012 (P-6). Bien que les parties aient quelques échanges, elles n’en viennent pas à une entente, car le défendeur estime ne pas être responsable du problème et ne pas devoir contribuer à la solution. [ 14 ] Voyant l’inaction du défendeur, les demandeurs retiennent les services de Laurentide Experts Conseils pour effectuer une analyse de site sur leur terrain afin de déterminer la nature et les propriétés du sol en vue de la conception d’une nouvelle installation septique.

Devant les résultats de l’étude, les experts recommandent l’installation d’un système avec une fosse scellée pour les eaux de toilette et d’une nouvelle fosse septique et un champ d’évacuation pour les eaux grises (P-5).

Le coût de l’expertise totalise 1 092,26 $. [ 15 ] Les demandeurs retiennent les services du Groupe St-Onge qui exécute les travaux en novembre 2013 pour la somme de 16 548,23 $. [ 16 ] Lors de l’exécution des travaux de remplacement de la fosse septique, l’opérateur de la pelle hydraulique a dû retirer la fosse septique en plusieurs morceaux étant donné l’état de corrosion et de perforation avancé. [ 17 ] Au niveau des coûts, il faut ajouter 804,83 $ pour les frais d’électricité pour l’installation d’une alarme qui signale un niveau trop élevé de liquide dans la fosse scellée ainsi qu’une somme de 3 242,30 $ pour les frais de plomberie pour séparer les conduits d’eaux grises de ceux des eaux souillées.

À ces sommes s’ajoutent diverses factures pour d’autres accessoires, tels deux robinets antigel, des emporte-pièces de diamant, etc. [ 18 ] À la suite de l’exécution des travaux, les demandeurs ont mis en demeure le défendeur de leur verser la somme de 17 686,82 $ représentant le coût total des travaux (P-9). [ 19 ] Les demandeurs ont produit une expertise datée du 6 février 2015 (P-12) où l’expert, dont le mandat concernait plus particulièrement la détermination de la durée de vie d’une fosse en acier, confirme que celle visée présentait des signes de corrosion très avancée. [ 20 ] L’expert conclut à la suite de diverses recherches, enquêtes et révision de documents que la fosse septique ne peut avoir été installée après 1981 et daterait de la construction initiale de la résidence, car depuis le 15 juin 1992 aucun permis n’a été retrouvé auprès de la municipalité. [ 21 ] La réglementation concernant le traitement des eaux usées des résidences isolées édictée en août 1981 permettait la pose de fosses septiques en acier, et ce, jusqu’à sa révision en 2000. [ 22 ] Il conclut que la durée de vie d’un réservoir en acier installé avant 1981 est dépassée et que l’effondrement du système était imminent. [ 23 ] Quant à sa remarque à l’effet qu’il est étrange qu’au moment d’effectuer la dernière vidange de la fosse, le propriétaire n’ait pas remarqué l’état de la corrosion de la fosse, le Tribunal comprend que cette remarque s’applique aussi aux acheteurs qui ont été invités à l’examiner puisque c’est dans ce but qu’ils ont exigé la vidange. [ 24 ] Le défendeur qui, selon les contrats notariés, aurait acquis l’immeuble en 2004, a déclaré qu’au meilleur de sa connaissance c’est en 1990 que la fosse aurait été installée (P-3).

Incidemment, il est à remarquer que les deux copies de la déclaration du vendeur semblent différentes. Celle des acheteurs, dont seulement la photocopie est produite, semble avoir été l’objet d’une altération quant à l’année déclarée et l’année 1990 semble avoir été modifiée pour 1996.

[ 25 ] Toujours est-il que préalablement à la prise de possession, les demandeurs ont demandé la vidange de la fosse qui avait déjà été faite à peine deux ans auparavant. [ 26 ] Pour procéder à cette vidange, on a dû enlever de la terre sur le dessus de la fosse septique afin de localiser le couvercle. Le dessus ainsi dégagé permettait de constater visuellement son état. Lors de cette vidange, les demandeurs n’ont posé aucune question au préposé de la firme qui a été retenue et celui-ci n’a noté aucune défectuosité. [ 27 ] Le défendeur a retenu les services de l’ingénieur Guy Arbour pour vérifier la situation.

Celui-ci a confirmé qu’une fosse septique en métal était permise jusqu’au 20 juillet 2000. La détérioration d’une cuve en acier est imprévisible et dépend d’une myriade de facteurs, tels l’humidité, l’acidité, la charge en ions, la conductivité, la surface, la température, etc. Il est cependant acquis que de telles installations sont susceptibles de rouiller après deux décennies ou moins selon la composition du sol et les éléments corrosifs auxquels elles sont exposées. [ 28 ] Selon l’ingénieur Arbour, le processus est encore plus rapide si les conditions du sol acide font de la cuve un élément galvanique.

Or, les sols dans les Laurentides et Lanaudière sont rarement calcareux et n’ont pas une capacité naturelle de neutraliser les pluies acides. [ 29 ] Au moment de la vente, si l’on prend pour acquis que la fosse a été installée en 1990, elle avait 21 ans d’usure, laissant une valeur résiduelle presque nulle de cet élément important des installations septiques. [ 30 ] Le défendeur a expliqué que pendant la période où il était propriétaire de cet immeuble, la fosse septique était fonctionnelle et qu’elle l’était lors de la vente.

Rien ne permettait de présager qu’elle cesserait d’être fonctionnelle dans l’année qui allait suivre. [ 31 ] D’ailleurs, le défendeur souligne que malgré que la fosse ait été endommagée par un des demandeurs, elle a continué à fonctionner jusqu’à son remplacement. Les factures de ses experts totalisent 3 553,42 $ (D-5). [ 32 ] Se portant demandeur par reconvention, le défendeur réclame 3 505 $ dont les détails apparaissent à la pièce D-5.

À sa lecture, on constate qu’il s’agit strictement d’une facturation pour le temps consacré à la préparation du dossier, vacations pour les procédures requises dont les audioconférences et l’échange de documents. Somme toute, il s’agit de dépenses consacrées pour étayer sa contestation et préparer, voire monter son dossier. [ 33 ] C’est en résumé la preuve qui nous a été présentée et que nous devons maintenant analyser et trancher à la lumière de certains principes qui doivent nous guider dans cet exercice.

LE DROIT ET LES PRINCIPES APPLICABLES [ 34 ] Le litige présenté au Tribunal est régi et doit être résolu à la lumière des articles suivants du Code civil du Québec : 1726 . Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. 1728 . Si le vendeur connaissait le vice caché ou ne pouvait l'ignorer, il est tenu, outre la restitution du prix, de tous les dommages- intérêts soufferts par l'acheteur. [ 35 ] Ces articles imposent au vendeur une obligation de garantie contre les vices cachés du bien vendu.

Au cas de manquement, l'acheteur aura à sa disposition le recours en diminution de prix ou l'action en résolution du contrat de vente, selon la gravité du vice. [ 36 ] L'acheteur d'une maison qui veut bénéficier de cette garantie doit établir que le bien était affecté au moment de la vente d'un défaut d'une certaine gravité et qu'il l'ignorait au moment de la signature du contrat, malgré un examen sérieux qu'il en a fait. [ 37 ] Le défaut, découvert depuis la vente, doit être d'une telle gravité qu'il rend le bien impropre à l'usage auquel on le destinait ou diminue tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté ou n'aurait pas donné un si haut prix s'il l'avait connu. [ 38 ] Une défectuosité ou imperfection, aussi grave qu'elle puisse être, ne sera pas automatiquement qualifiée de « vice » au sens de la garantie de qualité du Code civil du Québec , car la mise en œuvre de celle-ci est tributaire d'un déficit d'usage. [ 39 ] Il y a lieu de rappeler aussi que l'acheteur d'un bien usagé ne peut pas avoir les mêmes attentes de durabilité que celui d'un bien neuf. [ 40 ] Normalement, les détériorations dues à l'usure, au vieillissement ou à la vétusté connu du bien, ne constituent pas des vices, car en raison de la révision à la baisse de l'usage attendu, elles n'occasionnent aucun déficit d'usage au sens de la garantie.

L'usage protégé variera donc selon l'état du bien au moment de la vente. [ 41 ] La durabilité raisonnable ne peut donc être appréciée qu’à partir de la date de la vente, puisqu'il faut tenir compte de l'usure normale déjà présente lors de la vente. [ 42 ] L'acheteur qui invoque l'obligation de garantie du vendeur contre les vices cachés doit forcément établir qu'il ignorait la défectuosité lors de la vente. [ 43 ] Le vice, pour donner lieu à la garantie, doit donc être caché. Il ne doit pas, lors de la vente, se révéler à l'examen de la chose vendue.

[ 44 ] Si le vice dont se plaint l'acheteur est apparent ou aurait pu être découvert par un examen raisonnable, quelque grave qu'il soit, il ne donnera ouverture à aucun recours contre le vendeur. [ 45 ] Le défaut sera considéré apparent si l'acheteur connaissait son existence ou si un acheteur prudent et diligent ayant pris toutes les précautions raisonnables l'aurait constaté [1] . [ 46 ] L'acheteur a l'obligation d'être vigilant et faire preuve d'un certain sérieux dans l'examen du bien qu'il convoite. [ 47 ] Un défaut ne sera pas considéré caché par cela seul que l'acheteur ne l'a pas aperçu alors qu'il était visible ou qu'il n'en a pas apprécié la véritable gravité. [ 48 ] L'obligation de garantie du vendeur n'est pas destinée à remédier aux conséquences de la légèreté ou de l'ignorance d'un acheteur [2] . [ 49 ] Le comportement de l'acquéreur sera évalué par rapport à la norme objective de l'acheteur raisonnable et prudent [3] . [ 50 ] L'obligation de prudence et de diligence exige que l'acheteur prête une attention suffisante au bien qu'il examine en vue de son achat [4] . [ 51 ] L'acheteur qui découvre après la vente que le bien lors de son acquisition était affecté de vices cachés peut demander la réduction du prix de vente, mais auparavant il doit dénoncer la situation au vendeur ( article1739 C.c.Q. ). [ 52 ] Si le vendeur, mis en demeure de procéder aux travaux de réparation, n'y procède pas, l'acheteur peut les faire exécuter et réclamer du vendeur le remboursement des coûts (

article 1602 C.c.Q. ). [ 53 ] Dans un tel cas, la réduction doit demeurer raisonnable et ne jamais procurer un avantage indu à l'acheteur [5] . [ 54 ] Il ne saurait être question d'ordonner la restitution intégrale ou démesurée du prix payé tout en permettant à l'acheteur de conserver la propriété du bien vendu [6] . [ 55 ] Afin de déterminer le prix que l'acheteur aurait donné s'il avait connu les vices cachés (

article 1726 C.c.Q. ), le législateur prévoit qu'il faut tenir compte « de toutes les circonstances appropriées » (article 1604.3 C.c.Q.). [ 56 ] En règle générale, les tribunaux font montre de souplesse dans l'appréciation du préjudice causé et pondèrent la réduction de façon à empêcher son enrichissement [7] . [ 57 ] Les tribunaux évaluent souvent la réduction du prix en prenant comme base de calcul le coût des réparations qui seront nécessaires pour remédier au vice.

Ce coût sera réduit, dans les cas appropriés, en fonction de la plus-value que les travaux apporteront au bien compte tenu de son âge (c'est-à-dire sa dépréciation), car l'acheteur ne doit pas s'enrichir indûment à l'occasion des réparations [8] . [ 58 ] La diminution de prix à laquelle l'acheteur a le droit ne correspond donc pas nécessairement au montant intégral des travaux qu'il a fait réaliser pour corriger la situation, mais dépendra souvent de l’âge et de l’usure du bien [9] . [ 59 ] On ne doit considérer que le coût des seuls travaux nécessaires à la correction du problème et à la réparation du vice auquel on veut remédier. [ 60 ] Le coût des travaux qui apportent une amélioration ne doit donc pas être retenu dans l'estimation du montant de diminution devant être accordé à l'acheteur, pas plus que le coût des travaux exagérément dispendieux ou encore inutiles [10] . [ 61 ] Aux termes des articles 2803 et 2804 C.c.Q., c'est le réclamant qui a le fardeau de prouver de façon prépondérante les faits au soutien de ses prétentions. [ 62 ] Voici, en résumé, les principes et les règles de droit reconnus qui régissent la situation des vices et défauts cachés lors de l'achat d'un bien. [ 63 ] Nous allons maintenant examiner les prétentions et la conduite des parties à la lumière de ces principes, en faisant les distinctions qui peuvent s'imposer.

ANALYSE ET DISCUSSION [ 64 ] Il ressort de la preuve présentée que les demandeurs ont fait preuve d’une certaine prudence lors de l’inspection préalable de l’immeuble que le défendeur a mis en vente et qui les intéressait en prenant la précaution de le faire examiner par un inspecteur préachat. [ 65 ] Cependant, ils ont choisi de ne pas suivre les recommandations de leur inspecteur préachat qui, dans la rubrique des réparations majeures ou importantes à prévoir sous peu pouvant engendrer des coûts élevés , recommandait de faire vérifier le système septique par un expert, et ce, avant de conclure l’achat.

L’inspecteur spécifiait que cet exercice devait inclure, outre un entretien avec le propriétaire, un examen du permis lié à l’installation, une inspection de la fosse, une inspection du champ d’épuration et une inspection de la maison.

Les demandeurs ont choisi de ne pas procéder à une telle vérification, malgré que selon les informations reçues, le système datait d’au moins de 15 ans et au pire de 21 ans. [ 66 ] Ils semblaient conscients que le système d’évacuation des eaux usées devait faire l’objet d’une attention particulière puisqu’ils ont exigé qu’avant la prise de possession il y ait une vidange pour permettre une inspection complète. [ 67 ] En décidant de ne pas procéder aux vérifications recommandées, ils démontraient qu’ils étaient prêts à assumer un haut taux de risque pour le prix qu’ils payaient cet immeuble.

[ 68 ] Une vérification ou une consultation auprès d’un professionnel dans le domaine aurait facilement permis aux demandeurs de constater que la fosse septique en métal était arrivée vers la fin de sa vie utile et que s’ils n’étaient pas prêts à assumer ce risque, ils devaient procéder à une inspection particulière et plus méticuleuse que celle qui a été faite par les demandeurs. [ 69 ] Les experts retenus de part et d’autre sont unanimes pour dire que les fosses septiques en métal ont une durée de vie moindre par rapport à celles faites de matériaux plus résistants.

Celles en métal sont susceptibles de prêter flanc à la corrosion qui peut provoquer l’effondrement. [ 70 ] Le problème que les demandeurs ont rencontré un an après avoir pris possession de l’immeuble découle non pas d’un vice caché, mais de l’état de vétusté de cette installation. [ 71 ] En effet, il n’a pas été établi que le système d’évacuation des eaux usées était non fonctionnel au moment de l’achat.

D’ailleurs, il l’a été jusqu’à son remplacement en novembre 2013. [ 72 ] Les demandeurs, qui avaient le fardeau de l’établir, n’ont pas fait la preuve qu’au moment de la vente la fosse septique était affectée de quelque vice ou défaut que ce soit si ce n’est une détérioration normale attribuable à son âge. Or, la preuve nous convainc que l’état de cette installation aurait pu être découvert par une vérification des plus

sommaires et aurait pu permettre aux demandeurs de prendre une décision plus éclairée. [ 73 ] Le Tribunal est d’avis que les montants réclamés par les demandeurs découlent de la vétusté des installations qu’ils ont achetées et qu’ils auraient pu en constater l’étendue s’ils eurent suivi les recommandations de leur inspecteur préachat et fait vérifier le tout par un expert. [ 74 ] Par ailleurs, même si les demandeurs avaient raison de soutenir que la situation était imprévisible, ce qui n’est pas notre avis, le Tribunal devrait appliquer au coût des réparations une dépréciation pour maintenir l’équilibre du marché.

Or, selon les deux experts, la vie utile restante de cette installation était pratiquement nulle dès le moment de l’achat et encore plus au moment de son remplacement. La forte dépréciation qui devrait être appliquée réduirait la réclamation à néant [ 75 ] Dans les circonstances, le Tribunal est d’avis que les demandeurs n’ont pas rencontré leur fardeau de preuve d’établir que le défendeur devrait de quelque façon contribuer à la rénovation de cette

partie de l’immeuble qu’ils ont acheté. [ 76 ] En ce qui concerne la demande reconventionnelle, le Tribunal est d’avis qu’il n’y a pas matière à indemniser une

partie à un litige pour le temps consacré tant à monter son dossier que pour participer au processus judiciaire, à moins que le recours de la

partie adverse ne soit abusif et fautif. Le recours exercé par les demandeurs dans la présente instance ne rencontre pas ces critères et le défendeur n’a pas le droit à notre avis d’obtenir une indemnité pour le temps qu’il a consacré à contester cette action. [ 77 ] Ses efforts consacrés à monter son dossier et la perte qui peut avoir été occasionnée font

partie des inconvénients normaux de fonctionnement dans un pays libre et démocratique où les citoyens ont le droit d’exercer des recours. L’inconvénient de se défendre, à moins que le recours ne soit fautif ou abusif, n’est pas un inconvénient indemnisable. [ 78 ] Dans les circonstances, le Tribunal est d’avis de rejeter la demande reconventionnelle sans frais. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la demande principale. CONDAMNE les demandeurs principaux à rembourser au défendeur Stéphane Patenaude ses frais de contestation de 190 $. REJETTE la demande reconventionnelle, sans frais. __________________________________ GABRIEL DE POKOMÀNDY, J.C.Q. Date d’audience : 1 er mars 2017