2013 QCCQ 7914, 2013 QCCQ 7914

Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l'APCHQ inc. c. 9155-1465 Québec inc. 2013 QCCQ 7914 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-22-197562-120 DATE : 19 juin 2013 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE SCOTT HUGHES, J.C.Q. ______________________________________________________________________ LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC.

Demanderesse c. 9155-1465 QUÉBEC INC. et AVERY PALEVSKY et TONY MACKLOVITCH Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT SUR REQUÊTE EN IRRECEVABILITÉ ______________________________________________________________________ [ 1 ] 9155-1465 Québec Inc., Avery Palevsky et Tony Macklovitch (l'entrepreneur [1] ), prétendent que le recours institué par La Garantie des Bâtiments Résidentiels Neufs de L'APCHQ Inc. (La Garantie) est irrecevable parce que prescrit. [ 2 ] S'agissant d'une requête en irrecevabilité selon l'article 165 (4) du Code de procédure civile , le Tribunal tient pour avérés les faits allégués dans la requête introductive d'instance.

Il doit aussi tenir pour avérés les faits découlant des pièces alléguées par la

partie demanderesse. LE PLAN DE GARANTIE [ 3 ] Afin de situer le débat, un survol de la loi et de la réglementation s'impose. [ 4 ] La

Loi sur le bâtiment [2] prévoit que la Régie du bâtiment peut, par règlement, obliger tout entrepreneur à adhérer à un plan qui garantit l'exécution de ses obligations (art. 77 de la Loi et art. 6 du Règlement ). [ 5 ] Le Plan ainsi créé est administré par La Garantie. [ 6 ] L'entrepreneur, obligé d'adhérer au Plan, est tenu de réparer tous les défauts de construction couverts par le Plan (art. 79.1 al. 1 de la Loi ).

S'il ne respecte pas son obligation de faire les travaux correctifs, l'administrateur du Plan « procède aux réparations et, le cas échéant, complète les travaux ou verse les indemnités » (art. 79.1 al. 2 de la Loi ). [ 7 ] La Garantie est subrogée aux droits du bénéficiaire du Plan contre l'entrepreneur défaillant (art. 79.2 de la Loi et art. 40 du Règlement ).

[ 8 ] S'agissant en l'espèce de la construction d'une copropriété divise, c'est l'article 27 du Règlement qui s'applique : 27. La garantie d'un plan dans le cas de manquement de l'entrepreneur à ses obligations légales ou contractuelles après la réception de la

partie privative ou des parties communes doit couvrir: 1° le parachèvement des travaux dénoncés, par écrit:

a) par le bénéficiaire, au moment de la réception de la

partie privative ou, tant que le bénéficiaire n'a pas emménagé, dans les 3 jours qui suivent la réception;

b) par le professionnel du bâtiment, au moment de la réception des parties communes; 2° la réparation des vices et malfaçons apparents visés à l'

article 2111 du Code civil et dénoncés, par écrit, au moment de la réception ou, tant que le bénéficiaire n'a pas emménagé, dans les 3 jours qui suivent la réception; 3° la réparation des malfaçons existantes et non apparentes au moment de la réception et découvertes dans l'année qui suit la réception, visées aux articles 2113 et 2120 du Code civil et dénoncées, par écrit, à l'entrepreneur et à l'administrateur dans un délai raisonnable, lequel ne peut excéder 6 mois de la découverte des malfaçons; 4° la réparation des vices cachés au sens de l'article 1726 ou de l'

article 2103 du Code civil qui sont découverts dans les 3 ans suivant la réception et dénoncés, par écrit, à l'entrepreneur et à l'administrateur dans un délai raisonnable, lequel ne peut excéder 6 mois de la découverte des vices cachés au sens de l'

article 1739 du Code civil; 5° la réparation des vices de conception, de construction ou de réalisation et des vices du sol, au sens de l'

article 2118 du Code civil , qui apparaissent dans les 5 ans suivant la fin des travaux des parties communes ou, lorsqu'il n'y a pas de parties communes faisant

partie du bâtiment, de la

partie privative et dénoncés, par écrit, à l'entrepreneur et à l'administrateur dans un délai raisonnable, lequel ne peut excéder 6 mois de la découverte ou survenance du vice ou, en cas de vices ou de pertes graduelles, de leur première manifestation. [ 9 ] Le mécanisme de mise en œuvre est prévu aux articles 33 et suivants du Règlement . [ 10 ] Tant le bénéficiaire que l'entrepreneur, insatisfaits de la décision de l'administrateur, peuvent demander l'arbitrage (art. 35 du Règlement ).

Cette disposition constitue une clause compromissoire parfaite [3] . [ 11 ] Si l'arbitrage a lieu, la sentence lie les parties (art. 36 du Règlement ). LA TRAME FACTUELLE [ 12 ] Les faits et les dates importants sont : • L'entrepreneur construit un immeuble en copropriété divise ; • Le 1 er avril 2008, les parties communes sont reçues par le Syndicat des copropriétaires du condominium Terrasses Greenfield Park ; • Le 2 juillet 2008, La Garantie reçoit un avis daté du 26 juin 2008.

Cet avis dénonce des défauts reliés au conduit d'évacuation de toilettes et à la vibration excessive d'un plancher ; • Le 24 mars 2010, l'administrateur de La Garantie fait son inspection ; • Le 28 mai 2010, l'administrateur rend sa décision ; • Aucun arbitrage n'est institué ; • Le 24 août 2010, l'administrateur avise l'entrepreneur que des travaux correctifs seront exécutés à ses frais (pièce P-3) ;

• Le 9 février 2011, La Garantie accorde un mandat d'expertise en vue de corriger le problème de vibration (pièce P-4) ; • Le 15 avril 2011, La Garantie expédie une facture à l'entrepreneur réclamant le remboursement de certains frais d'expertise encourus. Les travaux de l'expert sont faits entre le 6 février et le 29 mars 2011. Sa facture, quant à elle, est datée du 31 mars 2011.

Trois autres factures d'expert sont par la suite réclamées le 6 juin et le 11 juillet 2011, de même que le 28 février 2012 ; • Le 11 octobre 2011, La Garantie expédie à l'entrepreneur une facture pour les travaux correctifs au montant de 59 840.95 $.

Les pièces justificatives jointes à cette facture démontrent que le mandat est donné à cet autre entrepreneur le 30 octobre 2010 et que les travaux s'échelonnent du 21 mars au 16 septembre 2011 ; • Le 13 décembre 2012, La Garantie expédie un rappel de compte aux entrepreneurs réclamant un montant de 69 185.40 $ (pièce P- 8) ; • Le 9 novembre 2012, ce recours est institué par La Garantie.

LA JURISPRUDENCE [ 13 ] Le Plan de garantie a fait l'objet de plusieurs jugements, dont, en particulier un arrêt de la Cour d'appel quant à la prescription. [ 14 ] Ainsi, dans l'arrêt Myl Développement Inc. [4] , la Cour d'appel a conclu que le recours de La Garantie est un « recours exclusivement subrogatoire » (paragraphe 28). [ 15 ] Ainsi, La Garantie « est subrogée aux droits du bénéficiaire et la procédure réglementaire ne lui permet pas de passer outre à la règle qu'en qualité de payeur subrogé, elle n'a pas plus de droits que le subrogeant ( articles 1651 et 1657 C.c.Q .) » (paragraphe 28). [ 16 ] La Cour d'appel conclut aussi que la prescription de la Garantie débute « à la date à laquelle elle peut exiger le remboursement de ses débours aux intimés » (paragraphe 25).

PRÉTENTIONS DES PARTIES La règle du Stare Decisis [ 17 ] L'entrepreneur reprend à son compte le raisonnement de la Cour d'appel dans Myl et argue que la prescription de La Garantie a débuté, au plus tard, le 2 juillet 2008 lorsqu'elle reçoit la dénonciation du Syndicat. C'est alors que débute la prescription du Syndicat contre l'entrepreneur en vertu du droit commun. Le Syndicat sait alors qu'il y a défaut contractuel qui requiert correction. Il sait que ces corrections lui causent des dommages-intérêts dont « il peut exiger le remboursement », même s'il lui reste à en évaluer le coût.

Le recours de La Garantie étant subrogatoire, elle est assujettie à cette même prescription. Ainsi, La Garantie sait aussi qu'elle doit indemniser, à défaut par l'entrepreneur de le faire. Seule l'étendue des coûts reste à déterminer. [ 18 ] Selon l'entrepreneur, le Tribunal est lié par cet arrêt. Y a-t-il des distinctions ? [ 19 ] La Garantie voit des distinctions :

a) Elle argue que son recours contre l'entrepreneur n'a pas pu exister avant qu'elle encoure elle-même les dommages. Selon la trame factuelle relatée ci-haut, La Garantie encourt son premier déboursé le 31 mars 2011, en recevant la facture des experts mandatés pour découvrir la cause et les remèdes aux malfaçons de l'immeuble.

b) Elle ajoute que la Cour d'appel dans l'affaire Myl n'a pas entendu l'argument selon lequel la prescription a été interrompue par l'article 34 (1) du Règlement . Elle est d'avis que cette interruption de prescription doit bénéficier à La Garantie dans son recours contre

l'entrepreneur. Selon elle, la suspension a débuté le 2 juillet 2008 et a pris fin le 28 mai 2010, soit à la date où l'administrateur rend sa décision. Puisqu'il n'y a pas eu d'arbitrage, cette décision est finale. Son recours ayant été institué dans les trois ans suivant cette décision, il n'est pas prescrit.

c) Elle termine son argumentation en affirmant qu'il serait incongru et contraire à la philosophie du Plan de garantie de faire débuter la prescription avant même que l'administrateur n'ait rendu sa décision. Ainsi, ses droits à

titre de subrogée ne commencent à se prescrire qu'à compter de la date où l'administrateur décide qu'il y a couverture selon le Plan. ANALYSE

A) La prescription court-elle à compter du premier déboursé ? [ 20 ] La Garantie encourt son premier déboursé le 31 mars 2011; d'où son argument que la prescription sur recours subrogatoire ne pouvait débuter avant cette date. [ 21 ] Cet argument a été soumis à la Cour d'appel dans Myl .

La Garantie y avait plaidé : [27] L'appelante soutient que le point de départ de la prescription se situe au moment où son dommage est né, soit au moment du paiement des travaux correctifs (premier paiement le 17 janvier 2006) ou, au plus tôt, à l'expiration du délai de 30 jours [5] prévu à l'article 19 du Règlement soit, en l'espèce, le 19 novembre 2005. (Référence omise) [ 22 ] Cet argument a été rejeté ainsi : [28] Soit dit avec égards, je ne peux retenir la thèse de l'appelante. Celle-ci n'exerce pas un recours qui lui est personnel, mais plutôt un recours exclusivement subrogatoire.

Elle est subrogée aux droits du bénéficiaire et la procédure réglementaire ne lui permet pas de passer outre à la règle qu'en sa qualité de payeur subrogé, elle n'a pas plus de droits que le subrogeant ( art. 1651 et 1657 C.c.Q .). […] [37] À

titre de subrogée, l'appelante n'est pas dans une position juridique différente de tous autres créanciers subrogés aux termes de l'

article 1656 C.c.Q . Dans bien des cas, ces créanciers acquièrent le droit à la subrogation après avoir satisfait à certaines conditions ou après avoir subi certains délais. À

titre d'exemple, l'assureur est subrogé dans les droits de l'assuré jusqu'à concurrence des indemnités qu'il a payées (2474 C.c.Q .). Notre Cour a spécifiquement rejeté l'argument de l'assureur sur la date de départ de la prescription comme le notent les auteurs Lluelles et Moore : La subrogation ne peut pas nuire au débiteur, puisque celui-ci n'a, bien souvent, pas consenti à celle-ci. Ainsi, le payeur-subrogé n'obtient pas plus de droits que n'en avait le créancier-subrogeant (art. 1651, al. 2).

De plus, le débiteur, de même que ses garants, peuvent opposer au subrogé «[…] les moyens qu'ils avaient contre le créancier originaire » ( art. 1657 ), qu'ils soient liés à la validité du contrat, à son exécution ou encore à tous motifs concernant l'acte subrogatoire. Il en va également de même pour la prescription qui n'est pas modifiée par le paiement subrogatoire; le payeur-subrogé doit donc agir dans le délai qui s'imposait au créancier-subrogeant.

C'est pourquoi la Cour d'appel a rejeté le recours subrogatoire d'une compagnie d'assurance pris à l'encontre de la Ville de Baie-Comeau, au motif que ce recours était prescrit selon la

Loi sur les cités et villes . La Cour a rejeté l'argument de la compagnie d'assurances selon lequel son délai d'action commençait à courir au jour du paiement fait à son assuré. [6] [38] Cela n'a pas pour effet d'ajouter à la date de départ du calcul de la prescription. (Référence omise) [ 23 ] Il n'y a aucune différence entre l'argument rejeté par la Cour d'appel dans Myl et celui qui est opposé ici. En conséquence, le Tribunal conclut qu'il est lié par la conclusion de la Cour d'appel quant à cette question. Cet argument n'est pas fondé.

B) L'article 34 du Règlement : l'interruption de la prescription

[ 24 ]

L'article auquel réfère La Garantie se lit : 34.

La procédure suivante s'applique à toute réclamation fondée sur la garantie prévue à l'article 27: 1° dans le délai de garantie d'un, 3 ou 5 ans , selon le cas, le bénéficiaire dénonce par écrit à l'entrepreneur le défaut de construction constaté et transmet une copie de cette dénonciation à l'administrateur en vue d'interrompre la prescription ; 2° au moins 15 jours après l'expédition de la dénonciation, le bénéficiaire avise par écrit l'administrateur s'il est insatisfait de l'intervention de l'entrepreneur ou si celui-ci n'est pas intervenu; il doit verser à l'administrateur des frais de 100 $ pour l'ouverture du dossier et ces frais ne lui sont remboursés que si la décision rendue lui est favorable, en tout ou en partie, ou que si une entente intervient entre les parties impliquées; 3° dans les 15 jours de la réception de l'avis prévu au paragraphe 2, l'administrateur demande à l'entrepreneur d'intervenir dans le dossier et de l'informer, dans les 15 jours qui suivent, des mesures qu'il entend prendre pour remédier à la situation dénoncée par le bénéficiaire; 4° dans les 15 jours qui suivent l'expiration du délai accordé à l'entrepreneur en vertu du paragraphe 3, l'administrateur doit procéder sur place à une inspection. 5° dans les 20 jours qui suivent l'inspection, l'administrateur doit produire un rapport écrit et détaillé constatant le règlement du dossier ou l'absence de règlement et en transmettre copie, par poste recommandée, aux parties impliquées.

En l'absence de règlement, l'administrateur statue sur la demande de réclamation et ordonne, le cas échéant, à l'entrepreneur de rembourser au bénéficiaire le coût des réparations conservatoires nécessaires et urgentes et de parachever ou corriger les travaux dans le délai qu'il indique, convenu avec le bénéficiaire; 6° à défaut par l'entrepreneur de rembourser le bénéficiaire, de parachever ou de corriger les travaux et en l'absence de recours à la médiation ou de contestation en arbitrage de la décision de l'administrateur par l'une des parties, l'administrateur, dans les 15 jours qui suivent l'expiration du délai convenu avec le bénéficiaire en vertu du paragraphe 5, effectue le remboursement ou prend en charge le parachèvement ou les corrections, convient pour ce faire d'un délai avec le bénéficiaire et entreprend, le cas échéant, la préparation d'un devis correctif et d'un appel d'offres, choisit des entrepreneurs et surveille les travaux; (Soulignements ajoutés) [ 25 ] Le jugement de la Cour d'appel dans l'affaire Myl ne mentionne pas expressément cet argument. [ 26 ] Toutefois, La Garantie plaidait dans l'affaire Myl que le délai de prescription ne débutait qu'à l'expiration du délai pour demander la médiation suite à la décision de l'administrateur (par. 27 du jugement Myl ).

Cet argument semble donc inclure celui de l'interruption de prescription car l'interruption se situe au début du mécanisme de règlement alors que la médiation survient à la fin, après la décision de l'administrateur.

Il semble s'agir du même argument, cette fois présenté à partir du début du processus alors que dans Myl , il a été présenté à partir de la fin. [ 27 ] Mais, à défaut de motifs précis dans le jugement de la Cour d'appel, le Tribunal tiendra pour acquis que l'argument de l'interruption de la prescription n'a jamais été soumis. [ 28 ] Le Tribunal conclut néanmoins que l'argument n'est pas fondé. [ 29 ] En effet, cette interruption de prescription ne vise que « le mécanisme de mise en œuvre de la garantie ». L'article 34 (1) prévoit effectivement : 34.

La procédure suivante s'applique à toute réclamation fondée sur la garantie prévue à l'article 27: 1° dans le délai de garantie d'un, 3 ou 5 ans , selon le cas, le bénéficiaire dénonce par écrit à l'entrepreneur le défaut de construction constaté et transmet une copie de cette dénonciation à l'administrateur en vue d'interrompre la prescription ; (Soulignements ajoutés) [ 30 ] Cette interruption de prescription vise « toute réclamation fondée sur la garantie ». De plus, elle vise « le bénéficiaire » et « l'entrepreneur ».

[ 31 ] L'interruption de prescription étant exceptionnelle du droit, il aurait fallu que le règlement prévoit expressément l'interruption de la prescription pour autre chose que « la garantie » et pour d'autres personnes que le « bénéficiaire et l'entrepreneur ». [ 32 ] À moins d'ajouter au texte de l'article 34, il n'est pas possible de conclure que tous les recours civils entre Terrasses Greenfield Park et l'entrepreneur sont mis à l'abri de la prescription civile tant que le mécanisme de mise en œuvre de la garantie se poursuit. [ 33 ] Le Règlement prévoit une garantie qui ajoute et qui est distincte des recours civils existants selon le droit commun.

Cette garantie s'exerce selon les conditions y prévues. Il faut nécessairement l'interpréter dans son seul contexte règlementaire. Donner des effets à ce règlement ailleurs qu'à son seul contenu, c'est-à-dire à des réclamations autres que celles « fondées sur la garantie », est une interprétation trop étendue. [ 34 ] Cet argument n'est pas fondé.

C) La philosophie du plan [ 35 ] La Garantie plaide qu'il est incongru et contraire à l'économie du Règlement que de faire courir la prescription avant même la fin du processus prévu à l'article 34. [ 36 ] Il faut se rappeler que la réclamation a été soumise à La Garantie dès le mois de juillet 2008. Également, l'administrateur n'a fait l'inspection prévue à l'article 34 que le 24 mars 2010 rendant ensuite sa décision le 28 mai 2010. [ 37 ] Il saute aux yeux que La Garantie n'a respecté aucun des délais qui lui sont imposés par l'article 34.

En effet, selon l'article, l'inspection par l'administrateur aurait dû avoir lieu au plus tard 65 jours suivant la réclamation reçue le 2 juillet 2008 [5] . [ 38 ] De plus, suivant la décision de l'administrateur du 28 mai 2010, La Garantie a pris quatre mois (jusqu'au 24 août 2010) avant d'aviser l'entrepreneur qu'elle le tenait responsable.

Elle ne donne, par ailleurs, le mandat à l'expert d'investiguer les causes des défauts que le 9 février 2011. [ 39 ] Rappelons aussi que le 28 mai 2010, l'administrateur conclut : CONCLUSION POUR TOUS CES MOTIFS, L'ADMINISTRATEUR: ACCUEILLE la demande de réclamation du syndicat pour les points 1 et 2. ORDONNE à l'entrepreneur d'effectuer les travaux correctifs requis en ce qui a trait aux points 1 et 2, et ce, dans un délai de trente (30) jours suivant réception de la présente. NE PEUT CONSIDÉRER la demande de réclamation du syndicat pour les points 3 à 12.

PREND NOTE de l'abandon par le syndicat de la demande de réclamation pour les points 13 à 25. [ 40 ] Ainsi, l'entrepreneur doit corriger les travaux au plus tard le 30 juin 2010. [ 41 ] Selon l'entrepreneur, la prescription du recours subrogatoire de La Garantie (tout comme celle du Syndicat, selon le droit commun) échoit le 8 juillet 2011. Ainsi, La Garantie bénéficiait d'un délai de plus de 12 mois suivant la date où l'administrateur ordonne les travaux correctifs.

D'ailleurs, les travaux correctifs ont bel et bien débuté avant la date de prescription. [ 42 ] L'arrêt Myl étant rendu en janvier 2011, La Garantie avait amplement le temps pour s'ajuster aux enseignements de la Cour d'appel et intenter son recours dans les délais imposés par la prescription.

[ 43 ] Lorsqu'elle plaide qu'il est incongru de faire courir la prescription avant même la décision de l'administrateur, elle fait défaut de tenir compte de ses propres manquements ayant causé les délais. Si La Garantie avait respecté les délais imposés par le Règlement , elle aurait pu terminer l'ensemble des démarches prévues au mécanisme de règlement au plus tard à l'automne 2008. Elle aurait ainsi, largement, pu et dû intenter ses recours à l'intérieur de la période de prescription. [ 44 ] Tous ces délais sont la responsabilité exclusive de La Garantie.

Aucune allégation ne tente de les expliquer. [ 45 ] La Garantie plaide-t-elle (sans le dire clairement) qu'elle a été dans l'impossibilité d'agir plus tôt? Les faits relatés dans les paragraphes précédents démontrent à l'évidence qu'il n'y a de toute façon, aucune impossibilité en fait, d'agir plus tôt. [ 46 ] C'est d'ailleurs la conclusion de la Cour d'appel dans l'affaire Myl : [35] L'argument de l'appelante ignore totalement qu'elle fait ici valoir la créance du bénéficiaire.

Elle confond ainsi la naissance du droit d'action et les délais de procédure prévus à la réglementation pour faire valoir la garantie. [36] En l'espèce, l'appelante ne plaide pas qu'elle était, en fait, dans l'impossibilité d'agir avant le délai de prescription. La trame factuelle démontre aisément qu'elle pouvait agir en temps utile. [ 47 ] En somme, La Garantie tente d'exporter une interruption de prescription du règlement vers le droit commun.

Elle ne le peut pas. [ 48 ] Ce troisième argument de La Garantie est également rejeté. [ 49 ] Aucun des arguments de La Garantie ne permet d'éviter la prescription de son recours, qui est en conséquence rejeté. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL: ACCUEILLE la requête en irrecevabilité. REJETTE la requête introductive d'instance de La Garantie des Bâtiments Résidentiels Neufs de L'APCHQ inc. intentée contre 9155-1465 Québec inc., Avery Palevsky et Tony Macklovitch, avec dépens. __________________________________ Scott Hughes, J.C.Q.

Me Claude Pelletier BCF Pour les défendeurs principaux et les demandeurs en garantie Me Nicolas Croteau Heenan, Blaikie Pour les défenderesses en garantie

Me Andréanne Lupien Langlois, Kronström, Desjardins Pour le défendeur en garantie Karl Fischer Me Herbert Madar Madar, Benabou Pour la défenderesse en garantie Trilithon Construction Inc. Me Luc Séguin Savoir, Fournier Pour la demanderesse/intimée Date d’audience : 29 avril 2013