2017 QCCA 1675, 2017 QCCA 1675

Shawi-Pharma inc. c. Crombie Property Holdings Limited 2017 QCCA 1675 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE QUÉBEC N o : 200-09-009295-160 (410-17-001268-148) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE : 26 octobre 2017 CORAM : LES HONORABLES FRANCE THIBAULT, J.C.A. (JT1086) JACQUES J. LEVESQUE, J.C.A. (JL2746) MANON SAVARD, J.C.A. (JS1269)

PARTIE APPELANTE AVOCAT SHAWI-PHARMA INC. Me FRANÇOIS DAIGLE (Daigle avocats fiscalistes inc.)

PARTIE INTIMÉE AVOCAT CROMBIE PROPERTY HOLDINGS LIMITED Me ALEXANDRE BÉCHARD (Gascon & Associé

s) En appel d'un jugement rendu le 25 avril 2016 par l'honorable Pierre C. Bellavance de la Cour supérieure, district de Saint-Maurice.

NATURE DE L'APPEL : Contrat (bail commercial) Greffière : Marie-Ann Baron (TB3964) Salle : 4.33 AUDITION 11 h 28 Observations de la Cour; Discussions; 11 h 30 Observations de Me Daigle; Observations de la Cour; Me Daigle poursuit; 12 h 05 Suspension; 12 h 09 Reprise; La Cour mentionne que les motifs seront déposés au dossier; 12 h 10 Arrêt. (

s) Greffière audiencière PAR LA COUR ARRÊT POUR DES MOTIFS QUI SERONT DÉPOSÉS AU DOSSIER, LA COUR : [ 1 ] REJETTE l’appel, avec les frais de justice. FRANCE THIBAULT, J.C.A.

JACQUES J. LEVESQUE, J.C.A. MANON SAVARD, J.C.A. Shawi-Pharma inc. c. Crombie Property Holdings Limited 2017 QCCA 1675 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE QUÉBEC N° : 200-09-009295-160 (410-17-001268-148) ARRÊT : DÉPÔT DES MOTIFS : 26 octobre 2017 30 octobre 2017 CORAM : LES HONORABLES FRANCE THIBAULT, J.C.A. JACQUES J. LEVESQUE, J.C.A. MANON SAVARD, J.C.A. SHAWI-PHARMA INC. APPELANTE – Demanderesse c.

CROMBIE PROPERTY HOLDINGS LIMITED INTIMÉE – Défenderesse MOTIFS D’UN ARRÊT PRONONCÉ SÉANCE TENANTE [1] L’appelante se pourvoit contre un jugement rendu le 25 avril 2016 par la Cour supérieure, district de Saint-Maurice (l’honorable Pierre C.

Bellavance), qui a rejeté sa demande de jugement déclaratoire, accueilli la demande reconventionnelle de l’intimée et l’a condamnée à payer à cette dernière 33 568,68 $ avec intérêts, au taux convenu dans un bail intervenu entre les parties, et ce, à compter du 22 août 2014 [1] . 1- Les faits [ 2 ] Le 23 juillet 2010, l’appelante conclut un bail avec une société commerciale [2] , alors propriétaire et gestionnaire du centre commercial, Carré-Trudel pour une durée de 10 ans débutant le 15 septembre 2010. Elle désire ainsi exploiter sa pharmacie dans ces nouveaux locaux.

Le bail prévoit la possibilité de quatre options de renouvellement de cinq années, soit une durée maximale de vingt ans. [ 3 ] Dans le bail, la société commerciale avait estimé le coût des taxes foncières à 5 $ par pied carré pour le premier exercice financier et les frais liés aux aires communes à 1,35 $ par pied carré pour la première année du bail. Ces frais sont à la charge de l’appelante en tant que locataire. [ 4 ] Le 15 septembre 2011, un an après l’entrée en vigueur du bail, l’intimée acquiert de cette société commerciale la propriété du centre commercial où l’appelante loue son local.

Le 28 mars 2013, comme le bail le prévoit, l’intimée transmet à l’appelante une facture d’ajustement pour les taxes foncières et les frais liés aux aires communes. La facture totalise 33 568,68 $. Devant le refus de payer de l’appelante, l’intimée lui transmet un avis de défaut le 22 août 2014. [ 5 ] Le 23 septembre 2014, l’appelante dépose au greffe de la Cour supérieure une requête introductive d’instance en jugement déclaratoire.

Elle cherche à faire déclarer que les taxes foncières seront de 5 $ par pied carré et que les frais liés aux aires communes seront de 1,35 $ par pied carré « [l]e tout calculé selon la formule déterminée par la Cour, et majoré de quinze pour cent (15%) et de l’indice de prix à la consommation applicable, et ce, pour toute la durée du bail et des renouvellements; ». [ 6 ] Le 22 janvier 2015, l’intimée produit sa défense. Elle se porte demanderesse reconventionnelle pour recouvrer les frais de 33 568,68 $ impayés par l’appelante.

2- Le jugement de première instance [ 7 ] Le juge de première instance analyse minutieusement la démarche suivie par l’auteur de l’intimée pour estimer le coût des taxes foncières et celui des frais liés aux aires communes.

Il note que l’appelante et ses représentants n’ont fait aucune vérification pour tester la précision de ces estimations. [ 8 ] Le juge conclut que la société commerciale auteure de l’intimée s’est acquittée de façon raisonnable des seules obligations lui incombant en vertu des clauses 5.1 et 7.4 du bail, soit de faire une estimation annuelle des taxes foncières et des frais liés aux aires communes.

L’appelante, qui était assistée, n’a pas fait ses propres vérifications et elle n’a pas fait inscrire de réserves pour s’assurer du plafonnement de ces frais. 3- La question en litige [ 9 ] L’appelante soumet une question : le juge a-t-il commis une erreur dans l’interprétation du bail? 4- L’analyse [ 10 ] Dans son mémoire d’appel, l’appelante plaide que le juge de première instance a commis une erreur en refusant de conclure à l’existence d’un vice de consentement lors de la conclusion du bail.

Selon elle, il y a eu de fausses représentations quant aux sommes à débourser pour couvrir les taxes foncières et les frais liés aux aires communes. Une telle situation permettait la réduction de ses obligations en vertu de l’

article 1407 C.c.Q. [ 11 ] L’appelante reproche au juge de ne pas avoir interprété le bail pour en établir les limites quant aux frais à acquitter.

Plutôt que de rechercher l’intention commune des parties, comme il aurait dû le faire, le juge se serait attaché à des éléments non pertinents, soit un manque de diligence de sa part dans la vérification des estimations du coût des taxes foncières et des frais liés aux aires communes ainsi que le défaut de demander d’inclure au bail une clause de plafonnement de ces frais. [ 12 ] L’appelante plaide que, sans ces erreurs, le juge aurait conclu au non-respect par l’intimée des conditions prévues au bail et à une majoration excessive des frais, ce qui aurait permis la réduction de ses obligations. *** [ 13 ] L’interprétation des contrats relève d’une question mixte de fait et de droit en raison de la nécessité de l’examen d’une multitude d’éléments factuels.

L’analyse d’une telle question en appel commande donc déférence envers la décision du juge du procès [3] . L a norme d’intervention est celle de l'erreur manifeste et déterminante [4] . Il revient à l’appelante de « montrer du doigt » les erreurs qu’elle reproche au juge [5] . [ 14 ] L’exercice d’interprétation d’un contrat comporte deux étapes, tel que l’a rappelé la Cour suprême dans l’arrêt Uniprix inc. c. Gestion Gosselin et Bérubé inc. [6] . [ 15 ] La première étape consiste à déterminer si les termes du contrat sont clairs ou ambigus.

Cette étape se concentre avant tout sur l’étude des termes eux-mêmes, mais elle ne s’y limite pas nécessairement puisque le texte peut ne pas être fidèle à l’intention des parties [7] . À la première étape, le juge peut « par exemple considérer le contexte entourant la conclusion et l’exécution du contrat afin de confirmer la clarté de ses termes » [8] . C’est ce que le juge a fait ici. Il a examiné le contexte pour décider s’il était de l’intention commune des parties de limiter le montant des taxes foncières à 5 $ par pied carré et celui des frais liés aux aires communes à 1,35 $ par pied carré.

Il a conclu que l’appelante n’avait pas établi l’existence d’une « intention commune » différente de celle exprimée dans le bail [9] . [ 16 ] Si les termes du contrat sont clairs, le tribunal les applique à la situation dont il est saisi. Au contraire, si les termes sont ambigus, le juge doit résoudre l’ambiguïté en recourant aux principes d’interprétation énoncés aux articles 1425 à 1432 C.c.Q. : [36] Si les termes du contrat sont clairs, le rôle du tribunal se limite à les appliquer à la situation factuelle qui lui est soumise.

À l’inverse, si le tribunal décèle une ambiguïté, il doit la résoudre en procédant à la seconde étape de l’interprétation du contrat (Baudouin et Jobin, n o 413; Lluelles et Moore, n os 1584-1586; Samen Investments , par. 46-47). La distinction entre ces deux étapes est parfois difficile à cerner, mais elle demeure fondamentale. À la première étape, le juge peut par exemple considérer le contexte entourant la conclusion et l’exécution du contrat afin de confirmer la clarté de ses termes (voir p. ex. Habitations Gilles Stébenne inc. c. 9166-9929 Québec inc. , 2016 QCCS 2953 , par. 34 et 41-47 .

En principe, il ne doit toutefois pas recourir aux principes d’interprétation énoncés aux art. 1425 à 1432 du Code (Baudouin et Jobin, n o 413; Lluelles et Moore, n o 1571). En ce sens, l’interprétation du contrat est plus superficielle à la première étape qu’à la seconde (Lluelles et Moore, n o 1572). [10] [ 17 ] Il convient de reproduire les clauses pertinentes du bail pertinent au litige : TAXES FONCIÈRES 5.1

a) Le terme « taxe » ou « taxes » désigne tous les impôts fonciers, droits et toutes les taxes, soit municipales, provinciales, fédérales (le cas échéant) ou autres, attribuables expressément au Centre ou aux Lieux, y compris les terrains sur lesquels le Centre est situé, et imposées à l’égard du Centre, payables par le Locateur ou le Locataire à une autorité gouvernementale dûment constituée, qu’elle soit fédérale, provinciale, municipale ou autre, de même que tous les impôts, droits et toutes les taxes pouvant être perçues subséquemment en plus ou en remplacement des taxes municipales, des autres taxes foncières ou des taxes sur les locaux professionnels perçues actuellement ou des impôts sur le loyer, et comprend également tous les frais engagés, payés ou payables par le Locateur afin de

contester toute cotisation ou d’interjeter un appel à cet égard, mais exclut les impôts sur le revenu et les impôts personnels du Locateur.

b) le Locateur payera toutes les taxes imposées à l’égard du Centre.

c) Le Locateur remettra au Locataire, avant chaque Exercice financier, le montant estimé raisonnablement de la quote-part du Locataire des Taxes. Le montant estimé de la quote-part du Locataire des Taxes pour le premier (1 er ) Exercice financier est de cinq dollars (5,00$) le pied carré de la Superficie locative des Lieux. Pour chaque Exercice financier pendant la durée de ce Bail, le Locataire remettra au Locateur, à

titre de Loyer additionnel et de la manière prévue ci-après, une quote-part des taxes payables selon l’annexe « D ». […] 5.4 Avant le début de chaque Exercice financier adopté par le Locateur aux fins des livres du Centre, ou dès que possible par la suite, le Locateur fera une estimation de la quote-part du Locataire des taxes. Le Locataire paiera au Locateur le montant ainsi déterminé à t'avance, en versements mensuels égaux à compter du premier jour de chaque mois pendant l’Exercice financier en cours.

Dans Ies soixante (60) jours de la fin de la période d'imposition ou dès que possible par la suite, le Locateur remettra au Locataire un document attestant le montant des taxes réelles payables par le Locateur et le montant de celles-ci payables par le Locataire, et indiquant, en détails raisonnables, les informations pertinentes et nécessaires à leur calcul et sur demande écrite du Locataire, le Locateur lui remettra dans le même délai une copie des pièces justificatives.

Si ce montant est supérieur ou inférieur aux acomptes versés par le Locataire à cet égard, les ajustements nécessaires seront effectués par les parties dans les trente (30) jours suivant la livraison de ce document. […] FRAIS LIÉS AUX AIRES COMMUNES 7.2 Durant chaque Exercice financier adopté par le Locateur en rapport avec l’exploitation du Centre, le Locataire convient de payer au Locateur, à

titre de Loyer additionnel et de la manière prévue ci-après, une quote-part des frais d’entretien, d’exploitation et de réparation engagées par le Locateur en rapport avec les Aires communes extérieures et intérieures, le tout tel que déterminé à l’annexe « E ». […] PAIEMENT MENSUEL ET AJUSTEMENT ANNUEL 7.4 Avant le début de chaque Exercice financier adopté par le Locateur aux fins des livres du Centre, ou dès que possible par la suite, le Locateur fera une estimation de la quote-part du Locataire des coûts liés à l’entretien, l’exploitation et la réparation des Aires communes durant cet Exercice financier.

Pour la première année de la Durée du Bail, la quote-part du Locataire est estimée de façon juste à un dollars et trente-cinq cents du pied carré de Superficie locative des Lieux. Le Locataire paiera au Locateur le montant ainsi estimé à l’avance, en versement mensuels égaux à compter du premier jour de chaque mois pendant cet Exercice financier.

Dans les cent vingt (120) jours de la fin de chaque Exercice financier ou dès que raisonnablement possible par la suite, le Locateur remettra au Locataire un état attestant le montant des coûts réels payables par le Locateur en rapport avec l’entretien, l’exploitation et la réparation des Aires communes durant cet Exercice financier et le montant alors payable par le Locataire, et indiquant, en détails raisonnables, les informations pertinentes et nécessaire à leur calcul exact.

Si ce montant est supérieur ou inférieur aux acomptes versés par le Locataire à cet égard, les ajustements nécessaires seront effectués par les parties dans les trente (30) jours suivant la livraison de cet état. […]

ANNEXE « D » TAXES Le Locataire devra remettre au Locateur, en tant que loyer additionnel, de la manière prévue ci-après, durant chaque Exercice financier pendant la durée de ce Bail, un montant égal au produit obtenu en multipliant le montant des taxes (moins toutes contributions de Locataires d’importance) attribuables au Centre par une fraction, dont le numérateur est la superficie du rez-de-chaussée des Lieux et le dénominateur est le total de la superficie louable du rez-de-chaussée du Centre.

ANNEXE « E » FRAIS LIÉS AUX AIRES COMMUNES Le Locataire payera au Locateur, à

titre de loyer additionnel, de la manière prévue ci-après, durant chaque Exercice financier pendant la durée de ce Bail, un montant égal au produit obtenu en multipliant le coût pour le Locateur de l’entretien, l’exploitation et la réparation des aires communes extérieures du Centre (moins toutes contributions de Locataires d’importance) par une fraction, dont le numérateur est la superficie du rez-de-chaussée des Lieux et le dénominateur est le total de la superficie louable du rez-de-chaussée du Centre. [ 18 ] Le bail prévoit un loyer de base prédéterminé (art. 4.1 b)) en fonction des années, soit 17 $ par pied carré pour les cinq premières années du bail, puis 17,70 $ par pied carré de la sixième à la dixième année (art. 1.1 d)).

À ces montants fixes, s’ajoute un loyer additionnel (art. 4.1 b)) qui comprend, entre autres, un montant pour couvrir les taxes foncières (art. 5.1) et les frais liés aux aires communes (art. 7.2).

[ 19 ] Le montant correspondant aux taxes foncières est calculé selon une formule prévue à l’annexe D du bail [11] : [ 20 ] Le montant correspondant aux frais liés aux aires communes est calculé selon une formule prévue à l’annexe E du bail [12] : [ 21 ] Pour les taxes foncières, la clause 5.1

c) du bail prévoit que le locateur remet au locataire, chaque année avant chaque nouvel exercice financier, le « montant estimé raisonnablement de sa quote-part » des taxes foncières. Pour le premier exercice financier du bail, cette estimation a été consignée par écrit dans la clause. Elle prévoit un montant de 5 $ par pied carré à être payé par l’appelante à

titre de loyer additionnel pour couvrir sa part des taxes foncières. [ 22 ] Un mécanisme semblable est prévu à l’article 7.4 pour les frais liés aux aires communes. Avant chaque exercice financier, le locateur doit fournir au locataire une estimation annuelle de sa quote-part de ces frais. Pour la première année d’existence du bail, l’estimation a été consignée par écrit dans la clause. La quote-part de l’appelante a été estimée de façon juste à 1,35 $ par pied carré. [ 23 ] L’appelante ne pointe aucune erreur du juge.

Les termes du bail obligent le locateur à faire une estimation annuelle du coût des taxes foncières et des frais liés aux aires communes pour déterminer la quote-part payable par le locataire. Le juge a conclu que l’appelante s’était acquittée de son obligation. Un exercice sérieux a été fait par des personnes qualifiées. [ 24 ] Le bail ne comporte aucun indice voulant que cette estimation constitue une obligation de résultat. En conséquence, le locateur n’était pas tenu de fournir un résultat précis et déterminé. [ 25 ] D’abord, le mot estimation comporte en soi une idée d’approximation.

Ensuite, le fait que l’estimation soit annuelle conforte l’idée que les frais sont sujets à une fluctuation à la hausse ou à la baisse. Enfin, la clause permettant le rajustement annuel des coûts des taxes foncières et des frais liés aux aires communes cristallise le fait que le locataire doit payer sa quote-part des coûts réels et non pas ceux qui ont été estimés.

Cette clause écarte du même coup la thèse d’un plafonnement des coûts. [ 26 ] La mécanique du bail est simple : (1) le locateur fait une estimation du coût des taxes foncières et des frais liés aux aires communes avant le début de chaque exercice financier ou dès que possible; (2) le locataire paie au locateur le montant estimé à l’avance en versements égaux le premier jour de chaque mois; (3) dans les 120 jours de la fin de chaque exercice financier ou dès que possible, le locateur remet au locataire un état attestant des coûts réels payables par le locataire [13] ; et (4) le rajustement – à la hausse ou à la baisse – est fait dans les 30 jours de la livraison de l’état. [ 27 ] Le moyen relatif aux fausses représentations ne repose sur aucun fondement factuel.

À l’audience, l’appelant a d’ailleurs renoncé à ce moyen. [ 28 ] C’est pourquoi, à l’audience, la Cour a rejeté l’appel avec les frais de justice. FRANCE THIBAULT, J.C.A. JACQUES J. LEVESQUE, J.C.A. MANON SAVARD, J.C.A. M e François Daigle Daigle, avocats fiscalistes inc. Pour l’appelante M e Alexandre Béchard Gascon & Associés Pour l’intimée Date d’audience : 26 octobre 2017