2016 QCCA 945, 2016 QCCA 945

Granby (Ville de) c. Poulin (Succession de) 2016 QCCA 945 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N o : 500-09-025286-154 (460-17-001630-128) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE : 3 juin 2016 CORAM : LES HONORABLES nicole duval hesler , J.C.Q. mark schrager , J.C.A. robert m. mainville , J.C.A. APPELANTE/INTIMÉE-INCIDENTE AVOCATE VILLE DE GRANBY M e vanessa gravel (Normandin Gravel Rhéaume Avocats Inc.) INTIMÉES/APPELANTES-INCIDENTES AVOCAT LINDA POULIN ès-qualités de liquidatrice de la succession de Camille Poulin JULIE POULIN Me PHILIPPE GAUDET (Gaudet Cabanac avocats inc.) MISE EN CAUSE AVOCAT DOMAINE ACROTÈRE INC. Me PHILIPPE GAUDET (Gaudet Cabanac avocats inc.)

En appel d'un jugement rendu le 16 avril 2015, motifs révisés le 28 avril 2015, par l'honorable Martin Bureau de la Cour supérieure, district de Bedford. NATURE DE L'APPEL : Injonction permanente - Servitude réelle et perpétuelle limitant à un parc de repos l'usage d’un terrain. Greffier d’audience : Mihary Andrianaivo Salle : Pierre-Basile Mignault AUDITION 9 h 46 Continuation de l'audition du 31 mai 2016. La présence des parties n'est pas requise, aujourd'hui. PAR LA COUR: Arrêt – voir page 3. Fin de l'audition.

Mihary Andrianaivo Greffier d’audience PAR LA COUR ARRÊT [ 1 ] L’appelante, Ville de Granby, se pourvoit contre un jugement rendu séance tenante le 16 avril 2015 par l’honorable Martin Bureau de la Cour supérieure, district de Bedford (motifs révisés écrits rendus le 28 avril 2015), lequel accueille, en partie, la requête en injonction permanente des intimées Linda Poulin, ès qualités de liquidatrice de la succession de feu Jean-Camille Poulin, et Julie Poulin [1] .

Les intimées se pourvoient aussi contre ce jugement en appel incident. [ 2 ] L’essentiel du litige en appel, comme d’ailleurs en première instance, porte sur l’usage que l’appelante peut faire de l’un de ses parcs, le parc Brunet. Contexte [ 3 ] Feu Jean-Camille Poulin (« M. Poulin ») était un homme d’affaires de la Ville de Granby. Il est décédé le 18 avril 2011. La succession de M. Poulin était, notamment, constituée d’un immeuble connu et désigné comme le lot numéro 1 400 968 du cadastre du

Québec, circonscription foncière de Shefford. Cet immeuble a été dévolu pour un tiers indivis du droit de propriété à chacun des trois légataires universels de M. Poulin, qui sont ses seuls enfants : Julie Poulin, Tommy Poulin et Linda Poulin. Par acte de vente du 5 juin 2014, Julie Poulin est devenue l’unique propriétaire de cet immeuble. [ 4 ] Le 8 octobre 1976, la mise en cause Domaine Acrotère Inc., une société dont le dirigeant et unique actionnaire était M.

Poulin, a vendu à l’appelante, par acte de vente notarié (« l’acte notarié de 1976 »), pour la somme de 1 $, le lot 418-74 du cadastre du Canton de Granby, circonscription foncière de Shefford, désormais connu et désigné comme étant le lot 1 400 955 du cadastre du Québec, circonscription foncière de Shefford. Ce lot est maintenant désigné comme étant le parc Brunet. [ 5 ] L’acte de 1976 contient la clause suivante sous le

titre « Conditions spéciales » : 1. – Utiliser uniquement ledit lot pour un parc de repos, à l’exclusion de toute autre fin que ce soit; à ce sujet et afin d’éviter toute équivoque, l’acquéreur ne pourra utiliser ledit immeuble comme parc d’amusement, terrain de jeux, centre sportif, terrain de camping, etc… aucun kiosque ou bâtisse ne devant y être érigée sans l’autorisation expresse et écrite de la présente venderesse. [ 6 ] L’acte de 1976 contient aussi la clause suivante sous le

titre « Servitude » : Pour garantir l’accomplissement de la clause no. 1 des « conditions spéciales » ci-haut stipulée, par l’acquéreur, ce dernier grève, par les présentes, à perpétuité, son immeuble sus-décrit, à

titre de fonds servant, en faveur de l’immeuble connu comme étant le lot numéro SOIXANTE TREIZE de la subdivision officielle du lot originaire numéro QUATRE CENT DIX HUIT (418-73) du Cadastre du Canton de Granby (418-73) du Cadastre du Canton de Granby (418-73 CANTON DE GRANBY), propriété de M. Jean-Camille Poulin qui intervient personnellement aux présentes, à

titre de fonds dominant, d’une servitude limitant l’usage du fonds servant pour fin de parc de repos seulement, tel que ci-dessus spécifié. [ 7 ] Le lot 418-73 du cadastre du Canton de Granby désigné dans cette clause « à

titre de fonds dominant » est le lot aujourd’hui connu et désigné comme étant le lot numéro 1 400 968 du cadastre du Québec, circonscription foncière de Shefford, dont il a été question ci-dessus et qui est désormais la propriété exclusive de Julie Poulin. [ 8 ] Pendant de nombreuses années, l’appelante n’a aménagé dans le parc Brunet que des sentiers pour la marche et de la pelouse. Cependant, vers la fin de l’année 2010, le conseil municipal de l’appelante a décidé de faire divers aménagements dans le parc Brunet.

Des sommes ont été prévues afin d’y aménager des lampadaires, des balançoires pour adultes, des bancs, des modules de jeux et des balançoires pour enfants, des supports à vélos, des poubelles et des tables à pique-nique. [ 9 ] Au début du mois d’août 2012, l’appelante a entrepris les travaux d’aménagement.

Par la suite, les intimées ont déposé en Cour supérieure une requête introductive d’instance visant essentiellement l’émission d’une injonction interlocutoire et permanente ordonnant à l’appelante de cesser l’installation de balançoires, de jeux pour enfants ou de toute autre structure de jeux, de sport ou d’amusement et de remettre le parc Brunet dans l’état où il était avant le début des travaux. [ 10 ] Le 9 octobre 2012, l’honorable Paul-Marcel Bellavance de la Cour supérieure a rendu jugement sur l’injonction interlocutoire [2] .

Notant que l’appelante avait alors déjà procédé à l’installation de lampadaires, d’une table à pique-nique, d’une balançoire pour adultes, de bancs de parc, d’une poubelle et d’un support à vélos, mais n’avait pas encore installé la balançoire et le module de jeux pour enfants, le juge a rejeté la demande de remise en état, mais a ordonné à l’appelante de ne pas installer, d’ici le jugement final, la balançoire pour enfants et le module de jeux pour enfants et d’arrêter tous les autres travaux. [ 11 ] Le 16 avril 2015 (motifs révisés écrits rendus le 28 avril 2015), l’honorable Martin Bureau de la Cour supérieure a rendu un jugement séance tenante sur la requête en injonction permanente.

Le jugement de première instance [ 12 ] Le juge de première instance procède d’abord à un résumé du contexte du litige. Il note que, pour les intimées, l’intention claire de leur père était que le parc Brunet soit uniquement un « parc de repos ». Pour les intimées, seuls des bancs et de la pelouse peuvent être installés dans les limites de ce parc. Elles demandent le retrait de tous les autres aménagements. [ 13 ] Le juge note aussi que, pour sa part, l’appelante soutient que la servitude créée dans l’acte notarié de 1976 n’est pas une servitude réelle.

Pour l’appelante, il s’agirait d’un droit personnel au bénéfice de M. Poulin qui se serait éteint à son décès. Le juge note aussi que, pour l’appelante, l’expression « parc de repos » employée dans l’acte notarié de 1976 n’est pas incompatible avec les travaux qu’elle a réalisés ni avec ceux qu’elle envisage de réaliser. [ 14 ] Le juge passe ensuite à l’analyse. Il considère qu’il est saisi d’un litige portant essentiellement sur l’interprétation d’un acte notarié.

Il rappelle les règles et principes applicables à cet égard. [ 15 ] En premier lieu, le juge conclut que l’appelante savait que les termes « parc de repos » signifiaient, pour M. Poulin, que seuls des bancs et de la pelouse pourraient être installés dans le parc Brunet. En conséquence, le juge affirme qu’« il apparaît, à première vue et d’emblée, surprenant qu’environ 35 ans plus tard la Ville de Granby puisse considérer que ces conditions ne l’empêchent pas d’installer des aires de jeux ou des balançoires pour enfants » [3] .

Pour le juge, « [i]l s’agit de toute évidence d’éléments qui, en fonction des termes et de l’esprit du contrat […], étaient prohibés » [4] . [ 16 ] Cependant, le juge apporte une nuance quant à l’installation de lampadaires, de poubelles, de supports à vélos, de tables à pique- nique ainsi que de balançoires pour adultes (bancs face à face avec système de mobilité). Il conclut que ces aménagements peuvent être considérés comme « des accessoires aux bancs de parc » et qu’ils « ne vont pas à l’encontre de la volonté fondamentale de M.

Poulin ni de l’esprit du contrat ou de ce qui peut être considéré comme un parc de repos » [5] . Par contre, le juge conclut que les tables à pique- nique sont prohibées « puisqu’elles servent à autre chose que le repos et la détente ainsi que tout autre équipement ou appareil sportif ou d’amusement pour enfants ou adultes de quelqu’autre nature » [6] .

[ 17 ] En deuxième lieu, le juge rejette la prétention de l’appelante selon laquelle les droits créés dans l’acte notarié de 1976 seraient des droits personnels en faveur de M. Poulin qui auraient cessé d’exister au décès de ce dernier. Pour le juge, l’acte notarié de 1976 a créé une servitude réelle perpétuelle en faveur du fonds de Julie Poulin. Il note, en particulier, que cette servitude assure au fonds dominant une certaine quiétude dont pourront profiter tous les propriétaires subséquents de ce fonds. [ 18 ] Enfin, le juge rejette la demande des intimées de condamner l’appelante à leur rembourser les frais qu’elles ont encourus à

titre d’honoraires extrajudiciaires.

Le juge note qu’il ne peut conclure que l’appelante a fait preuve de mauvaise foi ou de témérité dans sa contestation de l’action intentée par les intimées. [ 19 ] Les principales conclusions du jugement de première instance sont ainsi rédigées : [73] CONSTATE et DÉCLARE que le lot numéro 1,400,955 du cadastre du Québec, circonscription foncière de Shefford, est grevé d’une servitude réelle et perpétuelle en faveur du lot 1,400,968 du cadastre du Québec, circonscription foncière de Shefford. [74] CONSTATE et DÉCLARE que cette servitude impose à la défenderesse de n’utiliser le fonds servant que pour un parc de repos tel que décrit et défini dans l’acte du 8 octobre 1976 publié sous le numéro 232351 à l’index aux immeubles du canton de Granby, circonscription foncière de Shefford. [75] CONSTATE et DÉCLARE qu’en vertu de cette servitude la défenderesse ne peut installer sur le lot 1,400,955 rien d’autre que des bancs de parcs, des poubelles, des supports à vélo, des lampadaires, des balançoires pour adultes (bancs face à face avec système de mobilité) ou autres installations du même genre et destinés uniquement au repos ou à la détente, mais sans possibilité d’y installer quelque jeux pour enfants ou adultes. [76] ENJOINT à la défenderesse de cesser l’installation, la construction et la fabrication de balançoires et jeux pour enfants et de toute structure de jeux, sport ou amusement sur le lot 1,400,955 du cadastre du Québec, circonscription foncière de Shefford. [77] ORDONNE à la défenderesse de retirer dudit lot les tables à pique-nique qui s’y trouvent déjà et toute autre installation non- conforme au paragraphe soixante et quinze [75] des présentes conclusions. [78] ORDONNE que les travaux nécessaires soient effectués dans un délai de soixante jours de la signification du présent jugement.

Q uestions en appel [ 20 ] L’appelante et les intimées (à

titre d’appelantes incidentes) soulèvent plusieurs questions dans leurs mémoires qui peuvent être traitées sous quatre rubriques, soit 1) la validité de la servitude réelle; 2) l’interprétation de celle-ci; 3) les critères pour émettre l’injonction permanente; et 4) les honoraires extrajudiciaires. Analyse A. La validité d’une servitude réelle restreignant l’usage du fonds servant [ 21 ] Dans un premier temps, l’appelante soumet à la Cour un argument préliminaire. Elle soutient que le juge de première instance aurait dû appliquer les dispositions du Code civil du Bas-Canada (« C.c.B.-C. ») et non celles du Code civil du Québec (« C.c.Q. »), dont l’

article 1177 , puisque la servitude en cause a été consentie en 1976, avant l’entrée en vigueur du C.c.Q. Les intimées répliquent que cette approche du juge de première instance est sans conséquence parce que les dispositions du C.c.B.-C. ont le même effet que celles du C.c.Q. [ 22 ] L’appelante a raison de soutenir que les dispositions du C.c.B.-C. sont applicables en l’espèce puisque la servitude a été créée en 1976, avant l’entrée en vigueur du C.c.Q.

La loi ancienne survit lorsqu’il faut recourir à des règles supplétives pour déterminer la portée et l’étendue des droits et obligations des parties et que le jugement recherché est déclaratif de droit [7] . Toutefois, les intimées ont aussi raison de soutenir que cette erreur de droit du juge de première instance n’est pas déterminante au point d’infirmer le jugement de première instance. Bien que la formulation de l’

article 1177 C.c.Q. soit nouvelle, il semble que le codificateur n’a pas modifié le droit antérieur en reformulant les règles énoncées auparavant aux articles 499 et 552 C.c.B.-C. [8] . [ 23 ] Dans un deuxième temps, l’appelante soutient que la clause de restriction à l’usage du fonds servant est une obligation personnelle qui a pris fin lors du décès de M. Poulin en 2011. Prenant appui sur la décision de notre Cour dans Épiciers Unis Métro- Richelieu Inc. c. The Standard Life Assurance Company [9] , elle ajoute qu’il n’y a aucune preuve que le droit créé en l’espèce soit un avantage conféré au fonds dominant.

Ce faisant, l’appelante soutient qu’il n’y aurait qu’un droit conféré à M. Poulin personnellement et non à l’immeuble en question et que ce droit essentiellement personnel s’est éteint avec M. Poulin. Avec égards, nous sommes d’avis que les prétentions de l’appelante ne résistent pas à l’analyse. [ 24 ] L’

article 1177 C.c.Q. définit la servitude réelle comme suit :

1177. La servitude est une charge imposée sur un immeuble, le fonds servant, en faveur d'un autre immeuble , le fonds dominant, et qui appartient à un propriétaire différent. Cette charge oblige le propriétaire du fonds servant à supporter, de la part du propriétaire du fonds dominant, certains actes d'usage ou à s'abstenir lui-même d'exercer certains droits inhérents à la propriété . La servitude s'étend à tout ce qui est nécessaire à son exercice. (Soulignement ajouté) 1177.

A servitude is a charge imposed on an immovable, the servient land, in favour of another immovable , the dominant land, belonging to a different owner. Under the charge the owner of the servient land is required to tolerate certain acts of use by the owner of the dominant land or himself abstain from exercising certain rights inherent in ownership . A servitude extends to all that is necessary for its exercise. (Emphasis added) [ 25 ] Pour leur part, les articles 499 et 552 C.c.B.-C. énoncent ce qui suit : 499.

La servitude réelle est une charge imposée sur un héritage pour l’utilité d’un autre héritage appartenant à un propriétaire différent. 499. A real servitude is a charge imposed on one real estate for the benefit of another belonging to a different proprietor. 552. Celui qui établit une servitude est censé accorder tout ce qui est nécessaire pour qu’il en soit fait usage. Ainsi la servitude de puiser de l’eau à la fontaine d’autrui emporte le droit de passage. 552. He who establishes a servitude is presumed to grant all that is necessary for its exercise.

Thus the right of drawing water from the well of another carries with it the right of way. [ 26 ] Au Québec, la validité des servitudes réelles qui restreignent l’usage d’un bien a suscité la controverse. Le débat a surtout porté sur la validité des servitudes réelles restreignant les activités commerciales susceptibles d’être entreprises sur le fonds servant. La jurisprudence y a d’abord été favorable, mais la décision de la Cour dans Épiciers Unis Métro-Richelieu Inc. c.

The Standard Life Assurance Company [10] y a mis un terme en qualifiant ces restrictions d’obligations personnelles. [ 27 ] Dans cette affaire, la Cour a refusé de voir une servitude réelle dans une stipulation de non-concurrence. Elle y a plutôt décelé une obligation personnelle en dépit du fait que la clause identifiait un fonds dominant et un fonds servant.

La Cour a justifié sa conclusion en faisant valoir (1) que la clause n’était pas établie au bénéfice du fonds dominant, mais au bénéfice de la locataire de ce fonds; et (2) qu’elle n’était pas de nature perpétuelle [11] . [ 28 ] Cette affaire ne soutient toutefois pas la proposition générale selon laquelle une restriction à l’exercice de certains droits du propriétaire sur un fonds ne peut jamais constituer une servitude réelle.

Certes, les tribunaux sont réticents à sanctionner la validité d’une servitude réelle qui restreint l’usage d’un fonds et il n’y a pas lieu de remettre en question le bien-fondé de la conclusion à laquelle la Cour en est arrivée dans Épiciers Unis Métro-Richelieu Inc. c. The Standard Life Assurance Company au sujet d’une stipulation de non- concurrence.

La nature essentiellement personnelle des clauses de non-concurrence et le caractère perpétuel de la servitude ne facilitent guère la réception des clauses restrictives de non-concurrence comme servitudes réelles. [ 29 ] Toutefois, on doit reconnaître que le second alinéa de l’

article 1177 C.c.Q. confirme que certaines restrictions à l’usage d’un fonds peuvent être admises en tant que servitudes réelles puisqu’il y est prévu que la servitude peut être une charge qui oblige le propriétaire du fonds servant « à s’abstenir lui-même d’exercer certains droits inhérents à la propriété ». Cela n’est pas étonnant puisque la technique du démembrement de la propriété, à laquelle la servitude réelle participe selon l’

article 1119 C.c.Q. , permet soit d’attribuer l’usage d’un immeuble (comme cela se produit dans le cas d’une servitude de passage), soit de stériliser un usage de l’immeuble (comme cela se produit dans le cas d’une servitude de non-construction ou, plus généralement, dans le cas de clauses restrictives de l’usage d’un bien). [ 30 ] D’ailleurs, certaines restrictions à l’usage d’un fonds sont depuis longtemps admises à

titre de servitudes réelles. C’est le cas des servitudes d’architecture ou d’habitation qui comprennent les servitudes de non-construction mentionnées à l’

article 1179 C.c.Q. [12] , les servitudes limitant la hauteur des constructions ou encore les servitudes prohibant les constructions autres que résidentielles [13] . [ 31 ] Jean-Guy Cardinal a énoncé comme suit les éléments constitutifs d’une servitude réelle conventionnelle [14] : De la loi et de la doctrine il résulte donc que, pour qu’il y ait servitude réelle par convention, il faut rencontrer les conditions suivantes : 1° Il faut qu’il y ait deux fonds de terre. 2° Que ces deux héritages appartiennent à deux propriétaires différents. 3° Que ces deux

héritages soient voisins. 4° Que la servitude consiste en un avantage pour l’un des fonds. 5° Qu’elle oblige le propriétaire du fonds asservi à souffrir ou à ne pas faire quelque chose. 6° Que la servitude soit de sa nature perpétuelle. [ 32 ] Ces éléments constitutifs ont été repris par la jurisprudence [15] . [ 33 ] En l’espèce, la restriction à l’usage prévue à l’acte notarié de 1976 constitue une servitude réelle : (1°) il y a deux fonds de terre désignés dans l’acte de 1976 comme fonds servant et dominant; (2°) ces fonds de terre appartiennent à des propriétaires différents; (3°) ces fonds de terre sont voisins; (5°) la servitude oblige le propriétaire du fonds dominant à ne pas faire quelque chose; (6°) la servitude est perpétuelle. [ 34 ] En ce qui concerne le quatrième élément (« 4° Que la servitude consiste en un avantage pour l’un des fonds »), il est assez facile de distinguer, d’une part, la stipulation de non-concurrence dont il était question dans l’arrêt Épiciers Unis Métro-Richelieu Inc. c.

The Standard Life Assurance Company que l’appelante invoque et, d’autre part, la clause de restriction à l’usage dont il est question en l’espèce. Une stipulation de non-concurrence ne bénéficie pas au fonds dominant, mais à la personne qui l’occupe et qui s’adonne à un certain type d’activité commerciale. Le caractère de perpétuité ou de permanence requis d’une servitude réelle est absent. La stipulation de non-concurrence est rattachée à un occupant particulier et identifiable d’un immeuble, à ses choix d’affaires, et non à l’immeuble en soi [16] .

En l’espèce, la restriction à l’usage du fonds servant est de nature à pouvoir profiter à tous les propriétaires subséquents du fonds dominant en ce qu’elle confère un caractère de « quiétude » au fond dominant, ce qui est suffisant pour répondre au critère de l’avantage conféré au fonds dominant. B. L’interprétation de la servitude [ 35 ] Comme pour tout contrat, lorsqu’on interprète un acte de servitude, il faut rechercher l’intention commune des parties plutôt que de s’arrêter au sens littéral des termes utilisés (article 1013 C.c.B.-C. ;

article 1425 C.c.Q. ) [17] . Il faut rechercher l’intention qui animait les parties « au moment où la servitude fut constituée » [18] . Lorsqu’un doute subsiste, en dépit de toutes les manières de connaître l’intention commune des parties, il doit être résolu en faveur du fonds servant [19] : c’est le principe de l’interprétation restrictive des charges susceptibles de grever un fonds.

Ce principe d’interprétation restrictive découle du fait que la loi ne privilégie pas le démembrement du droit de propriété [20] . [ 36 ] L’appelante soutient que le juge de première instance a fait une interprétation beaucoup trop extensive de l’acte notarié de 1976 en concluant qu’elle ne pouvait pas installer dans le parc Brunet des tables de pique-nique, des modules de jeux, et des balançoires pour enfants. Ce faisant, le juge aurait violé le principe de l’interprétation restrictive des servitudes.

Nous ne pouvons retenir ce point de vue. [ 37 ] La règle de l’interprétation restrictive ne s’applique qu’en cas de doute sur l’intention réelle des parties. Or, au sujet des modules de jeux et des balançoires pour enfants, le juge de première instance a conclu qu’« [i]l s’agit de toute évidence d’éléments qui, en fonction des termes et de l’esprit [de l’acte notarié de 1976], étaient prohibés et qui excèdent une utilisation du terrain pour autre chose qu’un parc de repos » [21] . Le juge a également conclu qu’il n’y avait pas d’ambiguïté « quant aux aires de jeux et balançoires pour enfants » [22] .

L’acte notarié de 1976 contient une interdiction non seulement de faire du parc un « terrain de jeux », mais aussi d’en faire un « parc d’amusement ». Certains documents émanant de l’appelante ou de ses représentants laissent d’ailleurs entendre que ces derniers considéraient que l’installation de modules de jeux au parc Brunet était impossible sans une modification de la servitude ou une expropriation. [ 38 ] En ce qui concerne les tables de pique-nique, le juge a conclu qu’elles étaient prohibées en vertu de l’acte notarié de 1976 « puisqu’elles servent à autre chose que le repos et la détente » [23] .

L’appelante ne démontre pas en quoi il s’agirait d’une conclusion erronée. [ 39 ] Les intimées, se constituant appelantes incidentes, soutiennent pour leur part que l’intention commune des parties était que seuls des bancs et de la pelouse pouvaient être installés dans le parc Brunet.

Les intimées affirment donc que le juge a commis une erreur en autorisant dans le parc des lampadaires, des poubelles, des supports à vélos ainsi que des balançoires pour adultes. [ 40 ] Les intimées ajoutent que le juge aurait accordé un poids inconsidéré au texte de la servitude et n’aurait pas pris suffisamment en compte la preuve de l’intention commune des parties conformément à l’

article 1426 C.c.Q. Elles invoquent les conclusions du juge voulant que l’intention de M. Poulin, en constituant la servitude, fût de restreindre les aménagements autorisés à des bancs et de la pelouse. Elles ajoutent que cette intention a été communiquée au conseil municipal de l’appelante en 1976 lors de l’adoption de la résolution autorisant l’acquisition du terrain en cause. Elles soutiennent que ces faits démontrent une intention commune quant à la portée de la servitude, intention commune que le juge aurait ignorée au profit du texte même de la servitude énoncé à l’acte notarié de 1976. [ 41 ] Les intimées invoquent aussi l’

article 1426 du C.c.Q. qui prévoit que l’on tient compte, dans l’interprétation du contrat, de l’interprétation que les parties lui ont déjà donnée ou qu’il peut avoir reçue. Or, depuis l’acte notarié de 1976 jusqu’en 2010, l’appelante n’a aménagé dans le parc Brunet que des sentiers et de la pelouse. [ 42 ] En l’occurrence, le juge de première instance a conclu qu’en dépit de l’intention déclarée de M. Poulin selon laquelle seuls des bancs et de la pelouse pouvaient être installés dans le parc Brunet, la commune intention des parties était l’établissement d’un parc de repos.

Il a aussi conclu que l’installation de lampadaires, de poubelles, de supports à vélos ainsi que de balançoires pour adultes (bancs face à face avec système de mobilité) n’était pas incompatible avec cet objectif. Nous ne voyons là aucune erreur qui justifierait l’intervention de la Cour. [ 43 ] L’acte notarié de 1976 mentionne une servitude « limitant l’usage du fonds servant pour fin de parc de repos seulement, tel que ci-dessus spécifié ». Aucune des stipulations énoncées à l’acte notarié de 1976 ne restreint les aménagements à des bancs et de la pelouse. Si l’intention commune de M.

Poulin et de l’appelante était de restreindre ainsi les aménagements « pour fin de parc de repos », il aurait été facile de le préciser dans l’acte notarié constitutif de la servitude. Pourtant, cette précision n’y apparaît pas. La condition spéciale prévue à l’acte notarié de 1976 énonce qu’afin « d’éviter toute équivoque, l’acquéreur ne pourra utiliser ledit immeuble comme

parc d’amusement, terrain de jeux, centre sportif, terrain de camping, etc… aucun kiosque ou bâtisse ne devant y être érigée… ». On peut, tout au plus, soutenir que les aménagements autorisés « pour fin de parc de repos » ne sont pas définis ou précisés à l’acte constitutif de la servitude.

Or, comme constaté ci-dessus, le doute sur la portée d’une servitude profite au fonds servant puisque la loi ne privilégie pas le démembrement du droit de propriété. [ 44 ] L’interprétation d’un contrat est une question de fait ou, au mieux, une question mixte de droit et de fait lorsqu’elle repose sur la recherche de l’intention commune et véritable des parties [24] .

Ainsi, il s’agit d’une question qui, en appel, est assujettie à la norme de l’erreur manifeste et dominante à moins que le juge de première instance n’ait commis une erreur de principe ou de droit isolable, auquel cas l’erreur peut constituer une erreur de droit [25] . Les intimées ne démontrent pas l’existence d’une telle erreur dans l’interprétation de la portée de la servitude faite par le juge de première instance. [ 45 ] Les intimées soutiennent aussi que le juge de première instance a commis une erreur en considérant que les lampadaires, les poubelles, les supports à vélos et les balançoires pour adultes, à

titre d’accessoires de bancs de parc, étaient autorisés. Les intimées prétendent que, selon le premier alinéa de l’article 552 C.c.B.-C. , le critère pertinent n’est pas celui de l’utilité, mais celui de la nécessité. [ 46 ] Le premier alinéa de l’article 552 C.c.B.-C. (maintenant le troisième alinéa de l’

article 1177 C.c.Q. ) n’est pas applicable en l’espèce. Puisqu’une interprétation juste de l’acte notarié de 1976 confirme que cet acte n’a pas neutralisé le droit du propriétaire du fonds servant d’installer sur son fonds des lampadaires, des poubelles, des supports à vélos ainsi que des balançoires pour adultes, ce droit est nécessairement inclus dans son droit de propriété, lequel englobe, en principe, toutes les utilités de l’immeuble (

article 947 C.c.Q. ) sous réserve des restrictions énoncées à la servitude. [ 47 ] Enfin, les intimées soutiennent que l’installation de lampadaires, de poubelles, de supports à vélos ainsi que de balançoires pour adultes diminue l’usage de la servitude en contravention au premier alinéa de l’article 557 C.c.B.-C. , désormais le second alinéa de l’

article 1186 C.c.Q. , qui énonce que le propriétaire du fonds servant ne peut rien faire qui tende à diminuer l'exercice de la servitude ou à le rendre moins commode . Cette disposition n’est pas applicable en l’espèce. Les usages envisagés n’étant pas prohibés en vertu de l’acte notarié de 1976, on ne peut pas dire qu’en s’y adonnant le propriétaire du fonds servant fait une chose « qui tende à […] diminuer l’usage [de la servitude] ou à le rendre plus incommode ». C.

Les critères pour émettre l’injonction permanente [ 48 ] L’appelante soutient aussi que l’ordonnance d’injonction porte atteinte au droit de tous ses citoyens à la jouissance des biens publics. Elle prétend que le juge de première instance a erré en ne tenant pas compte de ce préjudice. Elle ajoute qu’il n’y a aucune preuve du préjudice qui aurait été subi par les intimées à la suite des travaux d’aménagement dans le parc Brunet. [ 49 ] Pour les intimées, ce dernier argument est faux. Elles soutiennent qu’une preuve a été administrée à l’audience selon laquelle ces aménagements leur causent des désagréments.

Les intimées affirment plutôt qu’il n’y a aucune preuve d’un quelconque préjudice à l’intérêt public. [ 50 ] Dans le cadre de l’action en injonction permanente, le tribunal n’a pas à tenir compte du critère dit de la « balance des inconvénients » [26] . Dans l’affaire Pérusse c.

Commissaires d’écoles de St-Léonard de Port-Maurice , le juge Brossard affirmait ce qui suit [27] : L’injonction finale s’accorde ou se refuse après l’instruction entière et finale du litige engagé entre les parties; le jugement qui l’accorde ou la refuse doit se fonder sur une reconnaissance finale et motivée des droits réels des parties tels que découlant de la loi et tels qu’appuyés sur des faits dont la certitude découle d’une preuve complète et elle-même finale; les conséquences, autres que les conséquences juridiques, de l’octroi ou du refus de l’injonction ne peuvent entrer en ligne de compte . [ 51 ] Cependant, l’appelante s’appuie sur l’affaire Brasserie Labatt Ltée c.

Montréal (Ville de) [28] où la Cour supérieure a appliqué, en matière d’injonction mandatoire permanente, la règle dite de la « balance of hardship » [29] : À l’occasion de la demande d’injonction permanente , lorsque le droit à l’exécution en nature est acquis, le droit à l’injonction prohibitive est acquis presque automatiquement , tandis que l’injonction mandatoire est généralement soumise à la règle de la « balance of hardship ». Chitty, On Contracts volume 1 Sweet and Maxwell, 1977, par. 1673 à 1680. Doherty and Allman , 1878 3 A.C. 709. Adili c. Tovell , 1927 2. Ch. 243. Deco-Wall [ International SA ] c.

Practioners in Marketing [Ltd. ] [1971] 2 A[ll].E.R. 216. La "balance of hardship" est applicable lorsque le préjudice qui découle de l'injonction est oppressif et déraisonnable et reste beaucoup moins important que le poids des inconvénients en matière d'injonction interlocutoire. Spry, The Principles of Equitable Remedies , 3rd, 1984 p. 193. Spry, p. 383. Le "hardship" qui découle de la conduite d'un défendeur ne peut être opposé à un demandeur. Halbury’s, Laws of England , 4th, vol.44, p. 324. Si l'émission d'une injonction a pour effet de causes un préjudice à des tiers, le tribunal peut en tenir compte.

Enfin, le requérant doit se présenter devant le Tribunal les « mains propres » s'il veut que la discrétion soit en sa faveur. [ 52 ] En l’espèce, l’injonction prononcée par le juge de première instance est prohibitive [30] , de sorte que la règle de la « balance of hardship » ne serait pas applicable. Certes, le juge de première instance a aussi ordonné à l’appelante « de retirer […] les tables à pique- nique […] et toute autre installation non-conforme […] dans un délai de soixante jours » [31] . Or, il s’agit d’une injonction sanctionnant une contravention à une obligation de ne pas faire.

Il est reconnu depuis longtemps que la Cour supérieure a le pouvoir d’ordonner la destruction de ce qui a été fait en contravention à une obligation de ne pas faire [32] . D. Les honoraires extrajudiciaires [ 53 ] Finalement, les intimées soutiennent que le juge de première instance a erré en refusant de condamner l’appelante au paiement de leurs frais extrajudiciaires. Elles prétendent qu’elles n’ont pas eu le choix de demander une injonction en raison des travaux

d’aménagement de l’aire de jeux pour enfants exécutés en violation des obligations contractuelles de l’appelante. Elles ajoutent que l’ensemble de la documentation en possession de l’appelante démontre que cette dernière savait que seuls des bancs et de la pelouse pouvaient être aménagés dans le parc Brunet en vertu de l’acte notarié de 1976.

Les intimées sont d’avis que l’appelante a adopté une attitude « illicite et blâmable » qui a engendré un recours judiciaire coûteux. [ 54 ] En l’espèce, l’appelante a eu gain de cause en première instance en ce qui a trait à son droit d’installer des lampadaires, des balançoires pour adultes, des supports à vélos ainsi que des poubelles dans le parc Brunet. Elle défend cet aspect du jugement de première instance en appel et la Cour lui donne raison.

On ne peut conclure à un abus du droit d’ester en justice à cet égard [33] . [ 55 ] En ce qui concerne la position de l’appelante au sujet de son droit d’aménager des aires de jeux pour enfants, le juge de première instance a affirmé qu’elle était d’une « faiblesse évidente » [34] . Néanmoins, il a conclu qu’il n’y avait pas d’abus. La déférence s’impose à l’égard de cette conclusion [35] . [ 56 ] POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 57 ] REJETTE l’appel principal, avec frais de justice en faveur des intimées. [ 58 ] REJETTE l’appel incident, mais sans frais de justice vu les circonstances. NICOLE DUVAL HESLER, J.C.Q.

MARK SCHRAGER, J.C.A. ROBERT M. MAINVILLE, J.C.A.