2017 QCCQ 97, 2017 QCCQ 97

JB2457 2017 QCCQ 97 COUR DU QUÉBEC «Division des petites créances» CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE BEDFORD LOCALITÉ DE GRANBY «Chambre civile» N° : 460-32-008087-164 DATE : 17 janvier 2017 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE PIERRE BACHAND, J.C.Q. ______________________________________________________________________ GABRIÈLE ROY -et- ÉTIENNE MORIN Demandeurs c.

ROLLANDE DURANLEAU Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les demandeurs réclament 15 000,00$ en dommages à leur vendeur suite à la découverte de vices cachés. [ 2 ] Ils achètent la maison de la défenderesse le 28 août 2015. Ils l’ont visitée deux fois avant la vente et l’ont fait inspecter.

Les visites ont eu lieu en juillet, une période normalement sèche de l’année. [ 3 ] Le 24 décembre 2015, une bonne pluie fait en sorte qu’il y a une infiltration d’eau assez importante dans le sous-sol de la maison. Ils doivent ramasser cette eau à l’aspirateur (Shop Vac). [ 4 ] Comme les infiltrations d’eau empirent toujours, les demandeurs défont les murs pour constater que de l’eau pénètre à la jonction du mur de fondation et de la dalle et de plus, ils découvrent des fissures qui ne leur avaient pas été dénoncées. L’eau pénètre à sept ou huit endroits, dont à travers la dalle.

L’infiltration d’eau est assez importante pour que les demandeurs doivent se lever durant la nuit pour procéder à aspirer une grande

partie de cette eau. De plus, la pompe submersible (sumb pump) s’active pratiquement à plein régime pour certaines périodes. [ 5 ] Les demandeurs parlent des infiltrations à leurs voisins, lesquels semblent tous au courant qu’il y avait des infiltrations d’eau dans cette maison. Ils font appel à un spécialiste en drain, soit Michel Robinson de Expert en fissures. Celui-ci refuse de toucher à quoi que ce soit, ne voulant pas être impliqué parce qu’il a déjà été mandaté par la défenderesse dans le passé.

Celle-ci indique une variété d’éléments à ce sujet. [ 6 ] D’abord, elle admet avoir fait appel aux services de "Michel" il y a environ six ou sept ans. Elle ne voulait plus avoir d’eau au sous-sol même s’il s’agissait, selon elle, de légères infiltrations. Elle dit de plus qu’il a proposé un nettoyage du drain, mais qu’elle a refusé car elle n’avait pas 10 000,00$ à investir à ce sujet. [ 7 ] Bien entendu, le tout laisse songeur. D’une part, on ne fait pas appel à un expert en drain si on n’a pas besoin de ses services.

De plus, si cet expert affirme qu’il s’agit d’un problème de nettoyage, c’est donc qu’il y a colmatage ou une autre anomalie quelconque qui empêche le drain de fonctionner. Enfin, si on parle de coûts de 10 000,00$, il s’agit d’un problème sûrement plus sérieux qu’un simple nettoyage sous pression. [ 8 ] La difficulté dans cette affaire tient au fait que les demandeurs ont acheté cet immeuble sans garantie légale, aux risques et périls des acheteurs. Cela fait en sorte que les acheteurs renoncent à tous recours en vertu de la garantie de qualité, laquelle protège un

acheteur contre les vices cachés. [ 9 ] Il y a une exception à ce principe. Le vendeur n’est pas protégé s’il a commis un dol, c’est-à-dire s’il a vicié le consentement des acheteurs en ne déclarant pas volontairement les vices qu’il connaissait. Voici la définition que la Cour d’appel donne concernant le dol: "[52] Une définition récente de la notion, qui reprend un extrait d'un

article de doctrine, mérite d'être citée ici: Moyen destiné à tromper une personne dans le but de l'amener à s'engager par un acte juridique ou à s'engager à des conditions différentes de celles qu'elle aurait normalement acceptées. «Pendant longtemps, le dol n'a pu résulter que de gestes positifs posés afin de tromper le contractant. Aujourd'hui, il sanctionne la mauvaise foi du contractant, que celle-ci provienne d'un geste positif, tromperie, mensonge, manœuvre frauduleuse ou d'une omission, réticence ou silence.».

Qu'il consiste ou non en un geste positif, le dol est un moyen tendant vers une fin et il doit toujours s'apprécier en fonction de sa finalité, qui est d'induire quelqu'un en erreur dans le but de l'amener à contracter à son désavantage. Ne pas désabuser quelqu'un dont on ignore qu'il fait erreur n'a manifestement rien de dolosif. Laisser quelqu'un dans l'erreur tout en croyant que cette erreur le poussera à contracter à son désavantage peut certainement équivaloir à de la mauvaise foi, comme l'illustre le récent arrêt Confédération des caisses populaires et d'économie Desjardins du Québec c.

Services informatiques Decision One , mais je ne serais pas prêt à dire qu'en toute circonstance un tel manquement constituera un dol. " [1] [ 10 ] Il s’agit donc de déterminer si la défenderesse connaissait les vices pour lesquels les demandeurs réclament et si elle les a volontairement induits en erreur à ce sujet. Le Tribunal doit d’abord indiquer que pour se conformer à l’obligation de réclamer une somme maximale de 15 000,00$, ils ont ciblé le remplacement du drain comme objet de leur réclamation.

En premier lieu, il faut donc se demander si la défenderesse connaissait les problèmes du drain. [ 11 ] Lorsque l’excavation a été faite, on a constaté que le drain était mal installé, qu’il y avait une contre-pente et surtout, il était en grande

partie colmaté par de l’ocre ferreuse. Le Tribunal croit que la défenderesse connaissait les vices sans en connaître nécessairement toute l’étendue ainsi que les causes exactes pour les raisons qui suivent. [ 12 ] D’abord, elle avait elle-même fait appel à un expert en drain il y a six ou sept ans et, tel qu’indiqué plus haut, c’était certainement pour un problème important qui commandait un coût à l’avenant puisqu’elle parle d’un montant de 10 000,00$.

De plus, vu l’importance des infiltrations d’eau qui ont été constatées dans les mois suivant la vente, il est à toutes fins pratiques impossible et le Tribunal ne croit pas que la défenderesse en ignorait l’étendue. S’il y avait autant d’infiltration après la vente, il y a une présomption que c’était aussi le cas avant. [ 13 ] Pourtant, dans la déclaration du vendeur, elle limite sa divulgation au fait qu’il y avait une légère infiltration d’eau au sous-sol, pas à tous les ans, pas du tout cette année. Il y aurait eu infiltrations dans le passé dans le coin de l’entrée d’eau, très très peu.

Or, en plus de la quasi-concomitance des infiltrations massives avec la vente, il y a le fait que le mur de la chambre froide, dont les parties internes étaient cachées, a dû être démoli après que des travaux eurent permis de constater que la base était complètement pourrie. Encore là, la pourriture ne peut être due qu’à des infiltrations importantes et récurrentes d’eau. Et ce n’est pas dans le coin de la seule "légère" infiltration d’eau divulguée à la Déclaration du vendeur.

On peut ajouter de plus que lors d’une conversation téléphonique enregistrée, la défenderesse a reconnu que les infiltrations d’eau étaient d’une bien plus grande ampleur, tant au niveau de l’étendue que de la récurrence, que ce qu’elle avait déclaré. [ 14 ] En résumé, le Tribunal conclut que la défenderesse a commis un dol envers les demandeurs en ne leur divulguant pas ce qu’elle savait concernant les infiltrations d’eau et les problèmes dus au drain, ce qui les a amenés à prendre une décision à leur désavantage.

Elle doit donc être retenue responsable des dommages encourus, lesquels s’élèvent à plus de 15 000,00$. [ 15 ] Les demandeurs bénéficient d’une certaine plus-value, car ils ont maintenant un drain de fondation et un système de drainage neufs et fonctionnels. Ce n’était pas ce qu’ils ont acheté, la demanderesse ayant déclaré que le drain avait été installé en 2005. Le Tribunal diminue donc la réclamation d’une somme de 3 000,00$ pour tenir compte de cette plus-value. [ 16 ] La défenderesse est donc endettée envers les demandeurs pour une somme de 12 000,00$.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL: [ 17 ] CONDAMNE la défenderesse à payer aux demandeurs une somme de 12 000,00$ avec intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 C.c.Q. , à compter du 13 mai 2016, date de la mise en demeure. [ 18 ] LE TOUT avec frais de justice au montant de 200,00$. __________________________________ Pierre Bachand, J.C.Q.

Date d’audience : 10 janvier 2017