2018 QCCQ 5653, 2018 QCCQ 5653

Leduc c. Lefebvre 2018 QCCQ 5653 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT D’ABITIBI LOCALITÉ DE LA SARRE « Chambre civile » N° : 620-32-700045-188 DATE : 6 août 2018 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE JEAN-PIERRE GERVAIS, J.C.Q. ______________________________________________________________________ SÉBASTIEN LEDUC […] , Taschereau, QC, […] et CHANTAL SIMARD […] , Taschereau, QC, […] Demandeurs c.

RÉMI LEFEBVRE […] , Taschereau, QC, […] Défendeur ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les demandeurs s’adressent à cette cour réclamant au défendeur 3061,72 $ au motif qu’il les aurait évincés sans droit de leur logement.

Ce dernier nie que tel soit le cas, ajoutant que de toute manière il n’est pas, au moment des évènements, propriétaire des lieux, donc qu’il n’a pas ce pouvoir. [ 2 ] Tel qu’indiqué à l’audience aux parties, la première question qui se pose est de décider si cette affaire est du ressort de la division des petites créances de la Cour du Québec ou si elle doit être renvoyée devant la Régie du logement, étant donné qu’elle concerne une question à propos d'un bail. [ 3 ] Si la présente cour devait être compétente pour trancher ce litige, est-il alors établi que le défendeur s’est comporté d’une manière telle qu’il est fautif et doive compenser les demandeurs pour leurs pertes ?

Contexte [ 4 ] En août 2016, monsieur Sébastien Leduc loue d’un certain Alain Aimar un logement d’habitation situé dans un immeuble qui en compte trois. On ne couche pas sur papier les modalités du bail, mais il est convenu que le loyer mensuel est de 400 $. Quelques mois plus tard, sa mère, madame Chantal Simard, vient habiter avec lui.

À compter de janvier ou février 2018, elle est cependant moins présente, passant beaucoup de temps chez son autre fils qui vient d’avoir un enfant. [ 5 ] Le 20 ou 21 mars 2018, le défendeur se présente à l’appartement accompagné de son fils Jason Lefebvre afin de s’entretenir avec monsieur Leduc.

À cette étape, soulignons que les versions fournies de part et d’autre diffèrent et sont clairement inconciliables. [ 6 ] Selon le demandeur, monsieur Lefebvre père lui annonce qu’il est maintenant propriétaire des lieux, qu’il entend effectuer des rénovations dans son logement qui sera éventuellement occupé par son fils et sa famille, et qu’il lui laisse deux sinon trois jours pour déguerpir.

Le lendemain ainsi que le surlendemain, deux nouvelles visites du genre l’amènent à quitter les lieux le 23 mars sans demander son reste. [ 7 ] Le défendeur, dans sa contestation écrite, se borne à dire qu’il n’est pas propriétaire de l’immeuble, ni plus ni moins. Au soutien, il produit une copie de l’Index aux immeubles, une déclaration écrite de la personne qui s’occupe de l’entretien de celui-ci ainsi qu’un courriel [1] émanant d’un courtier immobilier qui confirme que le bâtiment appartient au dit Alain Aimar. Le texte de ce dernier mérite d’être reproduit en entier.

Bonjour, vous trouverez en pièce jointe l’index des immeubles en date du 17 mai 2018, confirmant que le propriétaire actuel du […]à Taschereau est M. Alain Aimar. Je suis mandaté dans ce dossier pour vendre l’immeuble et je n’ai pas d’offre d’achat au nom de M. Rémi Lefebvre.

Bonne journée! Vos complices immobilier Vichy Gingras (819 763-0215 Sylvain Rheault (819 290-4874 [ 8 ] La réalité ne se résume pourtant pas à ceci.

Questionné par le Tribunal, monsieur Rémi Lefebvre admet être allé avec son fils rencontrer l’occupant du logement en cause, monsieur Sébastien Leduc, mais strictement par courtoisie pour l’informer que Jason avait fait une offre d’achat sur le bâtiment en question, qu’il en deviendrait propriétaire incessamment et qu’on entendait faire des rénovations dans le logement avant qu’il en prenne possession. [ 9 ] Conséquemment, par politesse on l’avise qu’éventuellement, dans les délais que prescrit la Régie du logement, il devra quitter les lieux.

Sous aucune considération on ne tente à ce moment de l’évincer ni jamais on ne lui dit qu’il n’a que quelques jours pour partir. [ 10 ] Le défendeur poursuit ses explications en ajoutant qu’encore aujourd’hui son garçon n’est pas propriétaire inscrit de l’immeuble. Du fait qu’il s’agit d’une transaction à être effectuée avec un non-résident, cela impose des démarches plus importantes qu’à l’habitude.

N’eût été ceci, il en aurait pris possession le 15 avril 2018. [ 11 ] Pour autant, avec l’accord du propriétaire figurant au registre foncier, ils ont nettoyé les lieux et effectué certains travaux qu’il qualifie de mineurs, comme de redresser le plancher. L’endroit est encore vacant à l’heure actuelle. [ 12 ] Estimant donc avoir été évincés sans droit, les demandeurs réclament 3061,72 $, comprenant ce qui aurait été un préavis de trois mois, à raison de 750 $ chacun, 500 $ de frais de déménagement et 300 $ pour l’entreposage.

Soulignons que la preuve administrée en demande quant à la justesse de ces frais est pour le moins

sommaire, aucune pièce justificative n’ayant été déposée. [ 13 ] Voici donc la preuve entendue par le Tribunal pour juger de cette affaire. Analyse [ 14 ] Tel que mentionné en introduction, la première question est de décider si cette affaire est du ressort ou non de la présente instance ou si elle doit être renvoyée devant la Régie du logement. [ 15 ] L’

article 537 du Code de procédure civile énonce ceci en ce qui concerne ce qui est spécifiquement exclu et qui ne relève pas de ses attributions : 537. Le présent

titre ne s’applique pas aux demandes résultant du bail d’un logement, portant sur une pension alimentaire ou alléguant une diffamation. […] 2014, c. 1, a. 537 . [ 16 ] On retient donc que lorsqu’il est question du bail d’un logement, une compétence exclusive est conférée à la Régie du logement par l’article 28 de la Loi [2] qui la crée et qui prévoit : 28.

La Régie connaît en première instance, à l’exclusion de tout tribunal, de toute demande: 1° relative au bail d’un logement lorsque la somme demandée ou la valeur de la chose réclamée ou de l’intérêt du demandeur dans l’objet de la demande ne dépasse pas le montant de la compétence de la Cour du Québec; 2° relative à une matière visée dans les articles 1941 à 1964 , 1966 , 1967 , 1969 , 1970 , 1977 , 1984 à 1990 et 1992 à 1994 du Code civil ; 3° relative à une matière visée à la

section II, sauf aux articles 54.5, 54.6, 54.7 et 54.11 à 54.14. Toutefois, la Régie n’est pas compétente pour entendre une demande visée aux articles 667 et 775 du Code de procédure civile (chapitre C - 25.01). 1979, c. 48, a. 28; 1987, c. 63, a. 11; 1987, c. 77, a. 1; 1988, c. 21, a. 66; 1999, c. 40, a. 247 ; N.I. 2016-01-01 (NCPC). [ 17 ] La jurisprudence s’est penchée à plus d’une occasion sur le sens qu’il fallait donner à ces deux dispositions.

On retient essentiellement que lorsqu’il est question des devoirs et obligations en lien avec le bail d’un logement d’habitation qui sont de nature contractuelle et qui résultent de la Loi, la Régie du logement est le tribunal qui doit être saisi à l’exclusion de tout autre. [ 18 ] Cependant, il a été jugé que lorsque le recours est extracontractuel, donc qui puise sa source ailleurs que dans l’entente existant entre le locataire et le locateur, la division des petites créances pouvait avoir compétence [3] . [ 19 ] Dans le cas présent, il n’existe aucun lien contractuel entre Rémi Lefebvre et les demandeurs puisque, à proprement parler, il est à tous égards un tiers vis-à-vis eux, et ce, malgré ce qu’il aurait prétendu.

Non seulement il n’est pas propriétaire des lieux, mais il ne le deviendra pas non plus dans l’avenir puisque, si la transaction se finalise, c’est son fils Jason qui aura cette qualité. [ 20 ] Soulignons au surplus que d’aucune manière il n’agit comme mandataire ou au nom et avec l’autorisation de monsieur Aimar. La conséquence en est que, même si on désire rechercher la responsabilité du défendeur devant la Régie du logement, on ne peut s’appuyer sur l’entente de location ou encore sur toute autre obligation incombant aux parties en vertu de celle-ci.

[ 21 ] Ceci étant, nous échappons au domaine contractuel. S’il y a faute, celle-ci est plutôt de nature délictuelle.

Le présent Tribunal est donc compétent pour entendre l’affaire. [ 22 ] Qu’en est-il alors de la preuve soumise et des conclusions que l’on doit tirer de celle-ci ? [ 23 ] On retient que monsieur Rémi Lefebvre se sent à l’époque autorisé de s’adresser au locataire de l’appartement qu’il entend rénover avec son fils, afin que ce dernier l’occupe, pour lui faire savoir qu’il y aura changement de propriétaire de l’immeuble. [ 24 ] Le Tribunal doute que ceci se fasse de la façon courtoise qu’expose le défendeur.

En effet, on s'explique mal l’empressement et le souci qu’il a alors d’aviser monsieur Leduc de ce qui l’attend quand, en vertu des règles régissant la reprise d’un logement, il demeure un temps considérable avant que cela puisse être fait. [ 25 ] Le Tribunal est beaucoup plus enclin à croire le demandeur et à penser que quand on s’adresse à lui, quelques semaines avant le transfert de propriété anticipé du bâtiment, c’est avec l’intention arrêtée d’obtenir qu’il déguerpisse à très brève échéance afin d’entamer les rénovations et prendre possession du logement réaménagé. [ 26 ] Il faut dire que la façon dont le défendeur a soumis tant sa contestation que les pièces à son soutien n’accorde pas crédit à sa version.

Tel que mentionné, il se borne à dire qu’il n’est pas propriétaire de l’immeuble, sans expliquer davantage ce qu’il vient faire dans cette histoire. [ 27 ] De la même manière, la déclaration écrite de monsieur Réal Tardif, chargé de l’administration des lieux au bénéfice de monsieur Aimar, ne dit rien quant au fait que l’immeuble est en vente et intéresse un autre acheteur. De même, le courriel soumis par l’agence immobilière s’en tient à l’essentiel et donne l’impression que l’on prend bien soin de taire le fait que le fils de monsieur Rémi Lefebvre a soumis une offre d’achat acceptée.

Ce qui se dégage est donc que l’on omet délibérément de dévoiler un pan important de l’histoire qui jette un éclairage significatif sur le contexte dans lequel ces évènements se déroulent. [ 28 ] Conséquemment, le Tribunal croit que la preuve, de manière générale, penche en faveur de la demande et que le défendeur a bien posé les gestes qu’on lui reproche. Ce faisant, non seulement il a menti à monsieur Leduc, mais sans justification aucune et sachant parfaitement ce qu’il faisait il l’a poussé à quitter les lieux.

Ceci est un comportement fautif qui engage sa responsabilité. [ 29 ] Quant au montant des dommages, les demandeurs exigent qu’on leur verse trois mois de loyer à 750 $, alors que monsieur Leduc réside chez son frère tandis que madame Simard est retournée chez son ancien conjoint. S’ils pouvaient réclamer un dédommagement au locateur qui n’aurait pas respecté le bail, ici ils ne peuvent exiger que l’équivalent de la perte qu’ils ont essuyée ou encore des dépenses qu’ils ont assumées. [ 30 ] On peut comprendre que de déménager à la hâte de la sorte et de devoir entreposer une

partie de ses meubles en attendant de se reloger engendrent des désagréments, surtout dans un contexte où il n’y a pas beaucoup de logements à louer dans le même secteur. Cependant, le Tribunal ne peut se contenter de commentaires généraux et d’évaluations approximatives pour fixer le montant des dommages à accorder. [ 31 ] Il semble par contre réaliste d’arbitrer à 500 $ par demandeur ce qui doit être octroyé afin de couvrir les troubles, inconvénients et frais d’entreposage ainsi que de déménagement.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 32 ] ACCUEILLE la demande; [ 33 ] CONDAMNE le défendeur à verser à monsieur Sébastien Leduc la somme de 500 $, en plus de l’intérêt au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du C.c.Q. , et ce, à compter du 28 mars 2018, date de la mise en demeure; [1] CONDAMNE le défendeur à verser à madame Chantal Simard la somme de 500 $, en plus de l’intérêt au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du C.c.Q. , et ce, à compter du 28 mars 2018, date de la mise en demeure; [2] CONDAMNE le défendeur à rembourser à la

partie demanderesse le montant du timbre judiciaire qui s’élève à 101 $. __________________________________ Jean-Pierre Gervais, J.C.Q. Date d’audience : 3 juillet 2018