2017 QCCA 229, 2017 QCCA 229

Gestion CDGM inc. c. Roux 2017 QCCA 229 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE QUÉBEC N° : 200-09-009020-154 (415-17-000834-105) DATE : 10 février 2017 CORAM : LES HONORABLES LOUIS ROCHETTE, J.C.A. LORNE GIROUX, J.C.A. MARIE ST-PIERRE, J.C.A. GESTION C.D.G.M. INC. APPELANTE – Demanderesse/défenderesse reconventionnelle c. YVAN ROUX SYLVIE LOISELLE INTIMÉS – Défendeurs/demandeurs reconventionnels ARRÊT [ 1 ] L’appelante se pourvoit contre un jugement rendu le 27 avril 2015 par la Cour supérieure du district d’Arthabaska (l’honorable Marc Paradis), qui a accueilli en

partie son action sur compte et ses réclamations financières contre les intimés et accueilli l’action en passation de

titre de ces derniers contre l’appelante. [ 2 ] Pour les motifs du juge Giroux, auxquels souscrivent les juges Rochette et St-Pierre, LA COUR : [ 3 ] REJETTE l’appel, avec les frais de justice. LOUIS ROCHETTE, J.C.A. LORNE GIROUX, J.C.A. MARIE ST-PIERRE, J.C.A. M e Justin Gravel M me Letta Wellinger, stagiaire en droit Lavery, de Billy Pour l’appelante M e Mathieu Renaud Dunton, Rainville Pour les intimés Date d’audience : 25 janvier 2017 MOTIFS DU JUGE GIROUX

[ 4 ] L’appelante se pourvoit contre un jugement rendu le 27 avril 2015 par la Cour supérieure du district d’Arthabaska (l’honorable Marc Paradis) [1] , qui a accueilli en

partie son action sur compte et ses réclamations financières contre les intimés et accueilli l’action en passation de

titre de ces derniers contre l’appelante. [ 5 ] L’appelante gère un conglomérat d’entreprises agricoles qui, en plus de faire de l’élevage porcin, fabriquent et distribuent des aliments pour animaux et des fournitures végétales servant d’intrants dans la culture du sol. À l’époque du litige, les intimés font de l’engraissement de bouvillons et la culture de céréales sur des terres dont certaines leur appartiennent et d’autres sont louées. [ 6 ] En 2007, l’intimé Yvan Roux fait face à d’importantes difficultés financières.

Il doit environ 3 000 000 $ à la banque et 300 000 $ aux entreprises de l’appelante pour des achats d’intrants végétaux et de nourriture animale. En novembre 2008, la banque lui signifie des préavis d’exercice de ses droits hypothécaires. [ 7 ] Pour permettre à l’intimé de conserver sa ferme et en même temps protéger sa créance, l’appelante entreprend des discussions avec lui. Ce que l’appelante lui propose est de racheter au rabais la créance que la banque détient contre lui pour être subrogée dans ses droits.

Une fois ainsi subrogée dans les droits de la banque, l’appelante se fait céder, par délaissement volontaire de l’intimé, les immeubles et la machinerie de ce dernier qu’il avait donnés en garantie à la banque. Par la suite, l’appelante entend louer ces mêmes actifs à l’intimé Yvan Roux avec la possibilité pour ce dernier de rembourser l’appelante en tout temps et de les récupérer. [ 8 ] Le 13 mars 2009, l’appelante rachète les créances de la banque au prix de 1 400 000 $ et est subrogée dans ses droits [2] .

Dès novembre 2008, les parties discutent entre elles et s’échangent des documents sur les conditions du bail avec option d’achat à être signé. Elles s’entendent rapidement sur un coût du loyer basé sur un financement par l’appelante de 1 725 000 $, soit 1 400 000 $ payés à la banque, 300 000 $ pour les achats de 2007 et 25 000 $ de frais juridiques plus les intérêts, avec un amortissement, donc un bail, de 20 ans.

Le loyer est de 10 000 $ par mois [3] . [ 9 ] Le 13 mars 2009, le jour même de la subrogation en faveur de l’appelante, cette dernière donne les préavis d’exercice du droit hypothécaire de prise en paiement des biens meubles et immeubles que l’intimé Yvan Roux avait donnés en garantie des obligations contractées auprès de la banque [4] . [ 10 ] Le 27 avril 2009, en même temps qu’est signé par l’intimé Yvan Roux le délaissement volontaire en faveur de l’appelante [5] , les parties paraphent l’entente D-3, le seul document contractuel qu’elles signent. Il importe d’en reproduire la facture : Entente entre M.

Yvan Roux Et Les Gestions CDGM inc Representé par M. Jean Ducharme ________________________________________________________________ Les Gestions CDGM inc détiennent la totalité des actifs mobiliers et immobiliers détenus par Yvan Roux à

titre de garantie. Yvan Roux s’engage à accorder un délaissement volontaire conditionnel à ce que Les Gestions CDGM inc s’engage à lui accorder un bail « location/achat » de 20 ans à lui ou sa conjointe Sylvie Loiselle. À tout moment, pendant la durée de la location, Yvan Roux pourra racheter ses actifs. En foi de quoi, les partis ont signé à Victoriaville le 27/04/2009 .

Yvan Roux Yvan Roux Jean Ducharme Les Gestions CDGM inc Jean Ducharme sec. [Transcription textuelle] [Renvoi omis] [ 11 ] Le 6 mai 2009, l’intimé Yvan Roux transmet à l’appelante un premier paiement de 9 866,74 $ et fait ensuite des versements de 20 000 $ en juin 2009, 10 000 $ en août 2009 et 10 000 $ en septembre 2009. Le 12 février 2010, il fait parvenir à l’appelante un chèque de 50 000 $. Les versements cessent par la suite. [ 12 ] Dès le printemps 2009, des conflits surgissent entre les parties.

Aux paragraphes 3 à 8 de son jugement, le juge de première instance résume succinctement les circonstances qui ont conduit aux procédures judiciaires entreprises :

[3] Aucune entente formelle de location/achat n’est signée par les parties suite aux délaissements. Néanmoins, Yvan Roux continue l’exploitation de sa ferme en payant à Gestion un montant mensuel établi sur la base d’un financement de 1 725 000,00 $. [4] En cours de route, des différends naissent entre les parties. Gestion reproche à Yvan Roux de faire défaut de respecter certaines obligations convenues entre eux.

Yvan Roux, de son côté, s’oppose à certaines conditions que Gestion veut lui imposer dans le cadre de l’éventuelle entente de location/achat à intervenir. [5] En mai 2010, Yvan Roux entreprend ses premières démarches pour rembourser Gestion et racheter ses actifs. Gestion s’y oppose.

Yvan Roux poursuivra sa démarche à l’été 2010 en rencontrant la même opposition de Gestion. [6] En décembre 2010, Gestion dépose une action sur compte réclamant des défendeurs la somme de 82 040,57 $ pour des semences, engrais et herbicides vendus au printemps 2010. [7] Par demande reconventionnelle, les défendeurs demandent au tribunal d’obliger Gestion à leur passer

titre et à leur transférer la propriété des actifs délaissés par Yvan Roux. [8] Gestion s’y oppose en soutenant qu’Yvan Roux a perdu le droit de racheter ses actifs en raison de différents défauts dont celui d’effectuer ses remboursements mensuels depuis le mois de février 2010. [ 13 ] Devant le juge de première instance, les parties plaident toutes les deux qu’un contrat verbal de location-achat est bien intervenu entre elles et que la faculté de rachat consentie à l’intimé Yvan Roux en faisait

partie intégrante [6] . [ 14 ] L’appelante fait toutefois valoir que, à compter du 20 avril 2010, elle a résilié ce bail de plein droit pour les motifs énoncés par le juge de première instance au paragraphe 65 du jugement entrepris : [65] Le 20 avril 2010, devant l’absence de solutions, selon Gestion, alors qu’aucune entente formelle de location/achat n’est signée, que la question de la machinerie et des hypothèques universelles sur celle-ci n’est pas finalisée, qu’aucun paiement n’a été effectué par Yvan Roux depuis le 12 février 2010 et qu’Yvan Roux n’a pas les fonds nécessaires pour effectuer les semences de 2010, Jean Ducharme décrète la résiliation unilatérale, de plein droit, dit-il, de l’entente de location/achat convenue verbalement avec Yvan Roux. [ 15 ] En conséquence, selon l’appelante, l’intimé Yvan Roux ne peut plus exercer son droit de racheter ses actifs puisque ce droit est disparu par suite de la résiliation de plein droit du bail. [ 16 ] Pour sa part, l’intimé Yvan Roux soutient que son droit de rachat est convenu expressément à l’entente écrite du 27 avril 2009 et que l’appelante ne pouvait le résilier de plein droit sans avoir préalablement obtenu un jugement du tribunal [7] . [ 17 ] Le juge de première instance détermine d’abord que « […] les parties n’ont jamais été en mesure de conclure une entente de location/achat des actifs délaissés par Yvan Roux » [8] .

Il fonde sa conclusion sur les nombreuses divergences des parties sur plusieurs termes et conditions que révèlent tant les témoignages des protagonistes que plusieurs des documents déposés en preuve [9] .

C’est le cas notamment de ceux échangés entre les parties de novembre 2008 à novembre 2009 qui portent la mention qu’il s’agit de documents de travail et que des ajouts et changements peuvent y être faits [10] . [ 18 ] Dans un deuxième temps, malgré l’absence d’une entente de location-achat entre les parties, le juge décide que l’intimé Yvan Roux a quand même le droit de racheter ses actifs et d’exiger que l’appelante les lui remette sur paiement du solde de la créance due à cette dernière.

Il estime que ce droit a toujours été reconnu dans la relation entre les parties : [120] Ceci étant dit, l’absence d’entente formelle et finale de location/achat fait-elle en sorte que Gestion puisse aujourd’hui conserver la propriété des actifs cédés par Yvan Roux, sans possibilité pour ce dernier d’obtenir que Gestion les lui remette sur remboursement de sa créance? [121] Le tribunal répond par la négative à cette question. [122] En effet, la preuve révèle une constante entre les parties, soit le délaissement volontaire par Yvan Roux de ses actifs à Gestion en contrepartie d’un financement par Gestion et de la faculté pour Yvan Roux de racheter ses actifs à tout moment en payant le solde du financement dû à Gestion. [123] C’est précisément ce qui est survenu.

Yvan Roux a délaissé volontairement la propriété de ses actifs en avril 2009 au bénéfice de Gestion.

Gestion a financé à compter de mars 2009 les actifs demeurés en possession d’Yvan Roux et ce dernier a payé les coûts de financement, jusqu’à ce que les parties constatent l’échec de leurs discussions quant à leur relation d’affaires projetée. [124] En conséquence, le tribunal estime qu’Yvan Roux, qui cherche à racheter ses actifs depuis le mois d’avril 2010, bénéficie toujours du droit de le faire et d’exiger que Gestion lui remette la propriété des actifs délaissés sur paiement du solde de la créance due par Yvan Roux à Gestion, selon ce qui avait été entendu entre les parties. [11] [Renvois omis] [ 19 ] Dans sa déclaration d’appel, l’appelante s’attaque à cette dernière détermination du juge de première instance.

Selon elle, l’option d’achat était un élément indissociable du contrat de bail envisagé par les parties ainsi que le révèle clairement la facture du seul document portant la signature des parties et portant la date du 27 avril 2009 [12] .

En conséquence, le juge de première instance ne pouvait pas conclure comme il l’a fait qu’un bail n’a jamais été conclu entre les parties et, en même temps, reconnaître à l’intimé Yvan Roux le droit d’exercer l’option de racheter ses actifs qui n’existait que dans le cadre d’un bail. [ 20 ] J’estime que l’appelante a raison sur le caractère indissociable de l’existence d’un bail et le droit de rachat accordé aux intimés. Toutefois, et contrairement à la détermination du juge de première instance sur cette question, je suis d’avis qu’un contrat de bail a bel et

bien été conclu entre les parties. [ 21 ] Au moment même où les parties signent l’entente D-3 du 27 avril 2009, l’intimé Yvan Roux signe le délaissement volontaire de ses actifs en faveur de l’appelante qui en devient dès lors propriétaire. L’intimé continue à avoir la jouissance des actifs qu’il a cédés à l’appelante. C’est lui qui met les terres en culture. À cette date, les parties ont déjà convenu de la durée du bail, 20 ans, et du loyer mensuel, 10 000 $.

Entre les parties, le contrat de bail est déjà réalisé puisque tous ses éléments essentiels sont réunis, et ce, même si le bail écrit n’a pas été encore signé [13] et que les parties ne se sont pas encore entendues sur l’intégralité de son contenu. [ 22 ] Le résultat est le même si l’entente D-3 du 27 avril 2009 est considérée comme une promesse de bail. En effet, au moment où le document est signé et la promesse est acceptée, les intimés ont déjà la détention du bien.

La promesse de bail avec livraison et détention actuelle équivaut à bail [14] . [ 23 ] La preuve révèle que l’appelante elle-même considérait qu’un bail était bel et bien en vigueur entre les parties. Ainsi, au procès, alors qu’il est interrogé par le juge sur les motifs pour lesquels l’appelante ne signait pas le bail demandé par l’intimé Yvan Roux, monsieur Jean Ducharme, un des gestionnaires de l’appelante, explique que, au moment des semis en 2010, il n’était plus certain de la viabilité financière de l’intimé.

Le juge lui rappelle que le délaissement volontaire des actifs de l’intimé a été obtenu avec l’obligation de signer un bail. Monsieur Ducharme reconnaît que même si un bail écrit n’était pas encore signé, il considérait qu’il existait bel et bien : Q. [369] Mais le délaissement volontaire, vous l’avez obtenu avec l’obligation de signer un bail. R. Oui. Q. [370] Là, le bail, il ne se signe pas parce que vous, entre guillemets, vous n’êtes pas trop, trop chaud à l’idée de signer. R. Bien, le bail, il ne se signe pas, mais pour moi, on opère dedans pareil.

On n’a pas produit le document, on ne l’a pas signé officiellement, mais on essaie de… En tout cas, les conditions sont supposées d’être respectées et on ne l’a pas publié non plus. [ 24 ] Par ailleurs, à partir de novembre 2009, et bien que l’entente D-3 signée le 27 avril 2009 prévoie expressément un bail de 20 ans, l’appelante estime que cette période est trop longue pour le financement de la machinerie et propose donc que le bail écrit à intervenir soit d’une durée de 16 ans, ce qui a pour effet de faire augmenter le loyer mensuel de 10 000 $ à 13 012 $ à compter d’octobre 2009.

En avril 2010, le contrôleur de l’appelante écrit au comptable des intimés pour lui faire part de l’intention de l’appelante de prendre des hypothèques mobilières sur les équipements et le matériel roulant des intimés. Il lui envoie donc les projets de ces documents.

En ce qui concerne le bail écrit qui n’est pas encore signé, le contrôleur n’en estime pas moins que les parties sont liées par une entente verbale de location ainsi qu’il appert de la conclusion de son message courriel : Il va nous rester le bail à signer… en attendant de s’entendre on va fonctionner de façon verbal comme présentement avec un loyer établi à 13 000$/mois. [15] [Transcription textuelle] [ 25 ] Je suis également d’avis que l’entente de bail, telle que conclue, accordait à l’intimé Yvan Roux le droit de racheter ses actifs en tout temps pendant la durée de la location.

En effet, malgré les sujets de mésentente qui ont pu exister entre les parties quant au contenu du bail écrit à être signé, le texte du document D-3 signé le 27 avril 2009 ne laisse aucun doute quant à leur intention d’accorder à l’intimé Yvan Roux le droit de racheter en tout temps les actifs qu’il délaissait volontairement à l’appelante ce même jour. [ 26 ] Ce document D-3 concrétise l’entente globale conclue entre les parties dans le contexte d’un financement. L’appelante finance les intimés à hauteur de 1 725 000 $.

Elle se fait céder en garantie les propriétés de ces derniers, mais leur en laisse la possession et l’exploitation. Les intimés remboursent 10 000 $ par mois au

titre d’un loyer, mais ils peuvent en tout temps rembourser la totalité de leur dette. [ 27 ] Dès avril 2010 [16] et ensuite en septembre de la même année [17] , l’intimé Yvan Roux manifeste à l’appelante son intention de procéder au rachat des actifs qu’il a délaissés au profit de cette dernière en avril 2009. [ 28 ] Comme déjà indiqué ci-dessus [18] , le conflit entre les parties se judiciarise lorsque l’appelante poursuit les intimés le 17 décembre 2010 pour leur réclamer 82 040,57 $ pour les intrants végétaux (semences, engrais, herbicides) nécessaires pour les semis et les récoltes de l’année 2010 sur les terres louées à des tiers par les intimés et sur les terres de l’appelante « […] récoltées sans droit » [19] . [ 29 ] Les intimés produisent une défense et une demande reconventionnelle dans laquelle ils demandent à la Cour de leur transférer les actifs mobiliers et immobiliers qu’ils avaient volontairement cédés à l’appelante en offrant de payer à cette dernière toutes les sommes pouvant lui être dues en vertu de l’entente intervenue entre les parties [20] . [ 30 ] Cette procédure est amendée en février 2012 [21] .

Cette fois, les intimés déposent avec leur demande reconventionnelle un projet d’acte de vente notarié [22] et consignent au soutien de leur conclusion en passation de

titre une lettre de garantie irrévocable d’une institution financière. Au procès, les parties conviennent que cette lettre de garantie du 17 février 2012 [23] soit remplacée par une lettre de garantie équivalente émanant d’une autre institution financière [24] . [ 31 ] À la suite de cette défense et demande reconventionnelle avec conclusion en passation de

titre des intimés, l’appelante modifie son action sur compte en janvier 2013 [25] . Cette fois, l’appelante allègue que vu les multiples défauts des intimés, notamment de la cessation du paiement des loyers, elle « […] considère que l’entente de location a été résiliée de plein droit » [26] à compter d’avril 2010. Elle demande en conséquence l’expulsion des intimés en plus d’une condamnation pour plusieurs chefs de dommages. [ 32 ] La résiliation de plein droit de l’entente de location à compter d’avril 2010 est le motif principal invoqué par l’appelante en Cour supérieure pour contester la conclusion en passation de

titre demandée par les intimés dans leur défense et demande

reconventionnelle. Ainsi que le rapporte le juge de première instance au paragraphe 65 de son jugement, c’est la teneur du témoignage de monsieur Jean Ducharme au procès. C’est au surplus le moyen invoqué par l’appelante devant la Cour supérieure pour contester la survie du droit de rachat invoqué par les intimés pour récupérer les actifs volontairement cédés à l’appelante, ainsi que l’explique le juge au paragraphe 111 : [111] Pour Yvan Roux, Gestion ne pouvait résilier unilatéralement l’entente de location/achat. Comme son droit de rachat fait

partie intégrante de cette entente, il peut forcer Gestion à lui céder les actifs visés par les délaissements volontaires. [ 33 ] En appel, cet argument n’est pas repris par l’appelante. Elle ne remet pas en question la détermination du juge de première instance quant à l’absence d’une entente de bail entre les parties. Elle lui reproche cependant d’avoir maintenu l’existence de l’option d’achat qui ne pouvait avoir d’existence autonome en l’absence d’un bail. En conséquence, elle conclut que, faute d’un bail, le juge aurait dû rejeter la conclusion en passation de

titre des intimés en l’absence d’un droit autonome justifiant son exercice.

Il aurait dû accueillir la conclusion en expulsion formulée dans son action amendée. [ 34 ] Puisque j’estime qu’un contrat de louage a bel et bien existé entre les parties et que le droit de rachat en était l’une des considérations principales, il faut à mon avis étudier le moyen de défense invoqué par l’appelante en Cour supérieure. [ 35 ] Selon cet argument, le bail a été résilié de plein droit de façon unilatérale par l’appelante le 20 avril 2010, avant que l’intimé Yvan Roux ne puisse manifester son intention de racheter les actifs le 30 avril 2010.

Le droit de rachat était donc devenu caduc avec la résiliation de plein droit du bail qui l’accordait. [ 36 ] J’estime que ce moyen de défense ne peut être retenu en l’espèce, et ce, pour plusieurs motifs. [ 37 ] En premier lieu, si la validité d’une clause résolutoire de plein droit dans un bail semble maintenant admise, il faut toutefois que cette clause soit clairement exprimée et sans équivoque [27] . [ 38 ] Ce n’est certainement pas le cas en l’espèce.

Le dernier document remis aux intimés par l’appelante le 19 novembre 2009, intitulé « Conditions du bail de location/achat d’actifs entre Ferme Yvan Roux et les Gestions C.D.G.M. inc. », contient la disposition suivante : - Le bail tombe en défaut automatiquement si l’un des évènements suivants se produits : o Un versement de loyer (ou un compte fournisseur à une compagnie du Groupe Ducharme) qui est en retard de 3 mois; o Une des conditions énumérés dans le bail ne soit pas respecté; o Faillite du locataire; o Abandon des lieux loués avant l’expiration du bail; o Le locataire modifie l’utilisation des lieux loués; [28] [Transcription textuelle] [ 39 ] Cette disposition, eut-elle été incluse dans un bail écrit, n’accorde pas clairement à l’appelante le droit de résilier le bail de plein droit au cas de défaut par les intimés, et ce, sans poursuite judiciaire.

De plus, et contrairement à ce que plaide l’appelante dans son mémoire, rien dans la preuve ne démontre que les intimés ont consenti à une telle clause d’exception qui devait se retrouver dans un bail écrit qui n’a jamais été signé. [ 40 ] Enfin, la conduite de l’appelante n’est pas compatible avec le témoignage de monsieur Jean Ducharme selon lequel, à partir du 20 avril 2010, le bail était résilié de plein droit : - questionné par le juge, monsieur Ducharme déclare qu’il n’en a avisé verbalement l’intimé Yvan Roux qu’en septembre ou octobre 2010, soit cinq mois plus tard; - aucun avis écrit n’en a été donné aux intimés; - au 31 juillet 2010, trois mois après la soi-disant résiliation du bail du 20 avril précédent, le contrôleur de l’appelante fournit au comptable des intimés un état écrit des loyers dus pour les mois de mai, juin et juillet 2010 [29] ; - en septembre 2010, les intimés invoquent l’entente de location-achat mettant l’appelante en demeure d’en respecter les termes.

L’appelante répond le 7 octobre 2010 en prenant la position que les intimés n’ont « aucun bail en leur possession » [30] plutôt que faire valoir la résiliation de plein droit qui serait survenue plus de quatre mois plus tôt; - le 17 décembre 2010, l’appelante poursuit les intimés sur compte pour les intrants végétaux nécessaires aux semis et aux récoltes de 2010 sans demander leur expulsion des lieux alors que leur

titre d’occupation serait résilié depuis bientôt huit mois; - ce n’est que plus de deux ans plus tard, dans sa procédure amendée du 28 janvier 2013 et après que les intimés eurent demandé la passation de titre, que l’appelante invoque la résiliation de plein droit du bail, laquelle remonterait au 20 avril 2010. [ 41 ] En conséquence, lorsque l’intimé Yvan Roux a manifesté son intention d’exercer le droit de rachat que lui accordait l’entente de location, je suis d’avis que cette entente n’avait pas encore été résiliée.

Ce droit de rachat était donc toujours existant. [ 42 ] Par ailleurs, cette soi-disant résiliation unilatérale de l’entente que l’appelante se garde de dénoncer aux intimés n’est qu’une des manifestations de l’attitude de l’appelante qui abuse de sa position. Ainsi, à la fin d’avril 2009, le document D-3 signé par les parties

prévoit une période de remboursement de 20 ans. À cette date, le paiement mensuel sur lequel les parties se sont entendues est de 10 000 $. À compter d’octobre 2009, l’appelante décide unilatéralement de ramener la période d’amortissement de 20 à 16 ans, faisant ainsi passer le paiement mensuel de 10 000 $ à 13 012 $ [31] , ce qui est au-delà des capacités financières des intimés. À ce moment, de l’aveu de monsieur Jean Ducharme, les intimés sont pratiquement à jour dans leurs versements.

Comme ils continuent à faire des versements de 10 000 $, ils deviennent rapidement en défaut. [ 43 ] L’appelante adopte un comportement similaire en retardant volontairement la préparation du bail écrit devant être signé avec les intimés. L’échange suivant entre le juge de première instance et monsieur Jean Ducharme, pour l’appelante, est particulièrement révélateur de la conduite de l’appelante dans sa relation contractuelle avec les intimés : Q. [364] On va revenir à D-3. R. Oui. Q. [365] Revenez à D-3. On fait quoi avec le délaissement volontaire? R. Vous voulez dire quoi?

Q. [366] Bien là, le délaissement volontaire, il est sujet à ce que vous signiez un bail. R. Oui. Q. [367] Avec une option d’achat. R. Oui. Q. [368] Là, vous dites : « Ça ne nous tente plus de signer un bail parce que la situation on pense que ça ne sera pas viable, la situation financière s’est détériorée. » Qu’est qu’on fait avec le bail, qu’est-ce qu’on fait avec le délaissement puis qu’est-ce qu’on fait avec l’option d’achat? C’est pour ça qu’on est ici d’ailleurs. R. L’option d’achat, pour moi, est rattachée aux conditions préalables qu’on avait établies puis tout ça, là.

Q. [369] Mais le délaissement volontaire, vous l’avez obtenu avec l’obligation de signer un bail. R. Oui. Q. [370] Là, le bail, il ne se signe pas parce que vous, entre guillemets, vous n’êtes pas trop, trop chaud à l’idée de signer. R. Bien, le bail, il ne se signe pas, mais pour moi, on opère dedans pareil. On n’a pas produit le document, on ne l’a pas signé officiellement, mais on essaie de… En tout cas, les conditions sont supposées d’être respectées et on ne l’a pas publié non plus. Q. [371] Non, je comprends, mais vous avez une obligation de signer un bail. R. Oui.

Q. [372] Vous avez une obligation de signer un bail puis vous, entre guillemets, ne vous pressez pas pour réaliser la condition parce que vous vous interrogez sur la situation financière des défendeurs. R. Oui. [ 44 ] L’appelante plaide ensuite que, si une option d’achat existait en faveur des intimés, le juge ne pouvait accueillir l’action en passation de

titre des intimés vu l’absence de conformité entre cette option et l’acte de vente notarié proposé par les intimés [32] . [ 45 ] L’appelante soulève d’abord que le juge, ayant constaté l’absence de toute preuve de l’implication de l’intimée Sylvie Loiselle concernant le rachat des actifs de l’intimé Yvan Roux, ne décide de faire droit à la passation de

titre qu’en faveur de ce dernier [33] . Or, selon l’appelante, l’acte de vente D-25 identifie l’intimée Loiselle comme l’un des acheteurs. [ 46 ] Elle plaide ensuite que le juge ne pouvait ordonner la passation de

titre parce que l’acte D-25, qui vise autant les équipements que les immeubles, est fait avec les garanties légales, sans limite temporelle. Or, l’intimé Yvan Roux était lui-même propriétaire de ces biens avant leur délaissement volontaire le 27 avril 2009 et il a continué à occuper les lieux après cette date. De plus, le juge de première instance a retenu que l’intimé Yvan Roux admettait que les garanties légales ne devaient s’appliquer qu’aux immeubles et uniquement pour la période au cours de laquelle l’appelante les a exploités [34] .

Selon l’appelante, cette non-conformité entre l’acte de vente et la promesse porte sur une question de fond. [ 47 ] La conformité exigée entre l’acte de vente et la promesse en est une de substance et cette exigence est appliquée avec une certaine souplesse et non de façon stricte.

Les tribunaux favorisent maintenant la prévalence du droit sur la procédure [35] . [ 48 ] Le juge de première instance, qui a conclu à l’absence d’une entente de location-vente entre les parties, a considéré, pour sa part, que l’appelante ne pouvait valablement soutenir la non-conformité du projet d’acte de vente avec une entente inexistante [36] . [ 49 ] En ce qui concerne la question des parties au contrat, la seule entente, D-3, signée entre les parties, le 27 avril 2009 [37] , prévoit un bail à l’intimé Roux « ou à sa conjointe Sylvie Loiselle ».

Le droit de racheter les actifs est accordé à l’intimé Yvan Roux. Je ne peux voir d’erreur dans la décision du juge de ne faire droit à la demande reconventionnelle en passation de

titre qu’en faveur de ce dernier. [ 50 ] Quant à la question de la garantie légale, le juge note avec justesse que les garanties prévues au projet de contrat notarié D-25

sont les garanties usuelles d’un vendeur, sauf entente contraire entre les parties. En l’espèce, il n’y a aucune entente entre les parties sur cette question qui n’a jamais été discutée entre elles. Je suis en accord avec la détermination du juge selon laquelle, en l’absence d’une entente entre les parties sur cette question, le projet d’acte de vente apparaît conforme [38] . [ 51 ] L’appelante prétend enfin que le juge de première instance a commis une erreur de droit en la condamnant à payer à l’intimé Yvan Roux 33 491 $ tout en accueillant l’action en passation de

titre de ce dernier. Elle signale que, dans la défense et demande reconventionnelle amendée des intimés du 26 août 2014, il ne s’agit que d’une réclamation subsidiaire dans l’éventualité où le tribunal n’accorderait pas aux intimés la passation de

titre demandée. Selon l’appelante, le juge ne pouvait accorder ce montant à l’intimé que s’il rejetait l’action en passation de

titre des intimés. Or, il l’a accueillie. [ 52 ] Ce moyen d’appel est surprenant. En effet, au procès, lors d’échanges entre le juge de première instance et les avocats des parties, le 18 septembre 2014, les avocats ont non seulement convenu du montant de cette réclamation, mais ils se sont également déclarés d’accord avec le juge qui a fait remarquer qu’il ne s’agissait pas véritablement d’un moyen subsidiaire. Cette réclamation n’était pas nécessairement en lien avec le

titre de propriété, mais plutôt avec la question de savoir à qui appartenait la récolte de 2010 [39] . [ 53 ] Ce constat a donné lieu à une admission qui a été consignée au procès-verbal de ce 18 septembre 2014 : Si le Tribunal retient que la récolte de 2010 devait appartenir à la demanderesse, la

partie demanderesse admet devoir la somme de 33,491$; Si le Tribunal retient que la récolte de 2010 devait appartenir à la

partie défenderesse la réclamation de 33,491$ de celui-ci [sic] ne peut être accueillie; [40] [ 54 ] Le juge ayant décidé que la récolte de 2010 était la propriété de l’appelante, il l’a donc condamnée à payer 33 491 $ à l’intimé Yvan Roux, conformément à l’admission des parties [41] . Ce moyen d’appel est sans valeur. [ 55 ] Je propose donc de rejeter cet appel, avec les frais de justice. LORNE GIROUX, J.C.A.