2023 QCCA 172, 2023 QCCA 172

9292-4638 Québec inc. c. D'Astous 2023 QCCA 172 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE QUÉBEC N° : 200-09-700026-229 (200-17-029380-193) DATE : 31 janvier 2023 FORMATION : LES HONORABLES YVES-MARIE MORISSETTE, J.C.A. JACQUES J. LEVESQUE, J.C.A. CHRISTINE BAUDOUIN, J.C.A. 9292-4638 QUÉBEC INC. APPELANTE – défenderesse c.

OLIVIER D'ASTOUS JOËLLE TREMBLAY INTIMÉS – demandeurs ARRÊT ― I ― [ 1 ] L’appelante se pourvoit contre un jugement du 7 décembre 2021, rectifié le 21 décembre suivant, et rendu par l’honorable Jacques Blanchard de la Cour supérieure, district de Québec [1] . [ 2 ] Le litige porte sur l’existence possible d’une servitude de passage par destination du propriétaire ( art. 1183 C.c.Q. ) ou, par contraste, sur l’existence possible d’un droit de passage résultant d’une situation d’enclave ( art. 997 C.c.Q. ).

Si l’hypothèse d’une servitude de passage est retenue, le fonds dominant sera celui des intimés (le lot 1 316 635) et le fonds servant celui de l’appelante (le lot 1 316 644). Si l’on retient plutôt l’hypothèse d’un droit de passage en raison d’une enclave, ce droit, conformément à l’ art. 999 C.c.Q. , pourrait s’exercer ailleurs que sur le lot de l’appelante. ― II ― [ 3 ] On comprend mieux l’enjeu du litige si l’on consulte le plan reproduit en

annexe (« le Plan ») et que l’on garde à l’esprit la description qui suit. [ 4 ] Les lots en cause s’insèrent tous deux dans un espace d’assez grande envergure qui épouse la forme approximative d’un vaste rectangle. Ces lots partagent la superficie du rectangle en question avec plusieurs autres lots appartenant à des propriétaires étrangers au litige. Ce rectangle est orienté de biais dans le Plan. Son côté le plus élevé se situe à la gauche du Plan, au nord-ouest. Son côté le plus bas se situe à la droite du Plan, au sud-est.

Le rectangle est bordé au nord-ouest par la rue de la Marie-Clarisse, au sud-ouest par l’avenue Bergemont, au sud-est par le Chemin de la Canardière et au nord-est par la limite supérieure du lot de l’appelante, laquelle jouxte la limite inférieure d’un lot voisin. [ 5 ] La

partie du rectangle située vers le sud-ouest se compose d’une quinzaine de lots résidentiels rectangulaires, pour la plupart à peu près identiques et de tailles relativement modestes. Tous ces lots ont façade sur l’avenue Bergemont. L’un d’entre eux, encerclé en rouge sur le Plan, appartient aux intimés. Les autres appartiennent aux tiers susmentionnés. [ 6 ] La

partie du rectangle située vers le nord-est, un autre long rectangle prolongé du côté sud-est par une excroissance de forme triangulaire, est entièrement constituée du lot de l’appelante. Son périmètre est tracé en rouge sur le Plan. La superficie totale de ce lot 1 316 644 est près de deux fois supérieure a celle de la quinzaine de lots résidentiels au sud-ouest. [ 7 ] Un immeuble résidentiel, en l’occurrence un duplex, se trouve sur le lot des intimés.

Les côtés de ce duplex au nord-ouest et au sud-est du lot sont contigus au mur mitoyen de la résidence voisine au nord-ouest et à la ligne de division des lots au sud-est. Pour accéder à la cour arrière des intimés en empruntant leur lot, il est donc nécessaire de passer par leur résidence, ce qui évidemment ne peut se faire avec un véhicule. Les intimés, qui ont acquis leur propriété le 28 janvier 2010, se servaient de la cour arrière du lot 1 316 635 comme d’un stationnement, ce que font également les autres occupants du même lot, locataires des intimés.

Tous utilisaient à cette fin un passage ou une allée dont l’emprise se trouve sur le lot 1 316 644 et qui longe en parallèle la limite inférieure au sud-ouest de ce même lot. L’appelante l’a acquis le 11 juin 2015 et, à compter de l’automne 2016, elle a avisé les intimés de son intention d’interdire l’accès à ce passage. Puis, au printemps 2017, elle en a complètement retiré l’accès aux intimés. En avril 2019, les intimés intentaient le recours à

l’origine du jugement entrepris. ― III ― [ 8 ] Les intimés intitulaient leur procédure « demande introductive d’instance pour jugement déclaratoire », ce face à quoi le juge a estimé qu’il devait assimiler leur recours à une action confessoire de servitude, prescriptible par dix ans. Outre sa défense sur la qualification véritable de la situation des intimés, l’appelante formait à

titre subsidiaire une demande reconventionnelle et leur réclamait une somme annuelle de 3 000 $ pour l’enlèvement de la neige qu’elle entreposait depuis sa prise de possession des lieux dans l’assiette de la servitude invoquée par eux. [ 9 ] En se fondant sur la preuve orale et documentaire entendue au procès, et en tenant compte de deux jugements de la Cour supérieure rendus en 1955, le juge a donné raison aux intimés.

Selon lui, ces jugements présentaient une étroite connexité avec la situation en litige entre les parties au dossier, un plan datant de 1912 identifiait le passage (« the lane ») pour ce qu’il était à l’époque et ce qu’il avait continué d’être au fil du temps. Que certains propriétaires de fonds dominants aient conclu des ententes avec l’appelante pour modifier le droit de passage était sans impact sur les droits des intimés. Du reste, divers titres des auteurs de l’appelante mentionnaient que les lots identifiés ci-dessus comme ceux de la

partie sud-ouest du rectangle bénéficiaient d’un droit de passage sur le lot aujourd’hui propriété de l’appelante. Il ressortait aussi de la preuve que les intimés avaient usé de leur droit de passage publiquement et sans trouble, et qu’ils l’avaient entretenu pendant cette utilisation.

En somme, le passage revendiqué par les intimés existait depuis plus d’un siècle et il remplissait toutes les conditions pour se qualifier comme une servitude par destination du propriétaire. [ 10 ] Se tournant ensuite vers la question de l’entretien du droit de passage, le juge prend note du fait que les intimés et leurs auteurs, sans intervention du propriétaire du lot 1 316 644, avaient fait les démarches nécessaires pour retenir les services d’un entrepreneur en déneigement afin de dégager une portion de l’assiette de la servitude.

Aussi rejette-t-il la demande subsidiaire de l’appelante. ― IV ― [ 11 ] L’appelante soulève cinq motifs d’appel. Les quatre premiers concernent les deux hypothèses identifiées au tout début de ces motifs [2] , hypothèses qui constituent véritablement le fond du litige entre les parties. Le cinquième motif soulevé par l’appelante concerne le rejet de sa demande reconventionnelle. [ 12 ] On note une première chose à la lecture du jugement entrepris. Bien que le juge décrive très succinctement l’hypothèse de l’enclavement invoquée en défense par l’appelante, il n’en traite nulle part ailleurs dans ses motifs.

Les seules mentions de cette hypothèse figurent dans les trois paragraphes suivants des motifs : [4] 9292 nie l’existence d’une servitude réelle de passage en faveur de l’immeuble des demandeurs et argue que la véritable nature du recours entrepris découle plutôt d’une demande de droit de passage émanant d’une situation d’enclave. [5] À cet égard, la défenderesse soutient que cet état de fait résulte de la division d’un lot qui, originalement, appartenait au même propriétaire, lequel comprenait la propriété des demandeurs. [6] Puisque cet auteur commun a causé l’état d’enclavement en cédant tous ses terrains, le recours des demandeurs est mal dirigé et ces derniers auraient dû s’adresser contre l’un ou l’autre des ayants droits dudit auteur commun afin d’obtenir une servitude de passage.

Il n’y a pas lieu de s’étonner du silence ultérieur du juge sur l’enclave car l’hypothèse de la servitude par destination du propriétaire et celle de l’enclavement sont ici mutuellement exclusives : elles doivent logiquement être abordées dans un certain l’ordre et si l’on conclut à l’existence d’une servitude de passage vers la voie publique sur le lot 1 316 644 et en faveur du lot 1 316 635, cela en soi neutralise toute prétention d’enclavement. Nous y reviendrons. [ 13 ] Les quatre premiers motifs de l’appelante font grief au juge de première instance d’avoir commis quatre erreurs de droit distinctes : (

i) avoir décidé que le stationnement des intimés n’était pas enclavé, (ii) avoir écarté l’expertise produite par l’appelante sans donner de motifs, (iii) avoir attribué à deux jugements de 1955 une présomption simple d’exactitude et (iv) avoir considéré qu’une ruelle existante résultait du passage ou de l’allée sur le lot 1 316 644. [ 14 ] Par son cinquième grief, plaidé à

titre subsidiaire, l’appelante réitère que l’obligation d’enlever la neige de l’assiette de la servitude, là où elle a pour pratique, selon ses propres termes, de « la tasser » et de « l’accumuler », lui causera des dommages directs et récurrents de 3 000 $ par année.

C’est ce que lui coûtera l’enlèvement et le transport de la neige par un entrepreneur spécialisé, ce qu’aurait dû reconnaître le juge de première instance. ― V ― [ 15 ] Une première proposition de droit mérite qu’on s’y arrête : si à l’époque du procès il existait en faveur du lot des intimés une servitude de passage toujours en vigueur et facilitant l’accès entre leur stationnement et la voie publique, il s’ensuivait par corollaire que leur lot n’était pas enclavé. On ne peut donc faire reproche au juge d’avoir d’abord fixé son attention sur l’existence possible d’une telle servitude.

Toutes les allégations de la procédure introductive d’instance des intimés pointaient dans cette direction. Cette procédure renvoyait notamment à deux jugements de 1955, produits sous les cotes P-13, P-15 et P-22, qui l’un et l’autre confirment l’existence d’une servitude « par destination du père de famille » à l’endroit où se trouvent les propriétés des parties. La demande renvoie également

à un acte de vente de 1912 par lequel The Nor Mount Realty Company Ltd. (« Nor-Mount ») avait acquis à l’emplacement actuel des lotsen litige une propriété de taille considérable, le lot 566. Celui-ci englobait tous les lots dont il a été fait mention jusqu’ici dans le présentarrêt, lots dont la numérotation d’origine différait de celle qu’allait introduire des années plus tard la réforme cadastrale.

Il était normal,dans ces conditions, que le juge évalue d’abord le bien-fondé de la demande ainsi que la formulaient les intimés. [16] À ce stade, il paraît utile pour orienter l’analyse de rappeler brièvement quel était l’état du droit à l’époque pertinente, c’est-à-dire dans les premières décennies du siècle dernier. L’art. 549 C.c.B.-C. prévoyait que « [n]ulle servitude ne peut s’établir sans

titre ».Quant à l’art. 551 du même code, il édictait ceci : 551. En fait de servitude, la destination du pèrede famille vaut titre, mais seulement lorsqu’elleest par écrit, et que la nature, l’étendue et lasituation en sont spécifiées 551.

As regards servitudes the destination madeby the proprietor is equivalent to a title, but onlywhen it is in writing, and the nature, the extentand the situation of the servitude are specified. [17] Un auteur formulait les observations suivantes au sujet de la « Destination by the proprietor »[3] : A plan of subdivision and book of reference signed by the owner of the subdivision lots would be a sufficient title to create a servitude ofpassage over a lane shown as such on the plan, Roberge & Martin, (SCC), 1926 S.C.R. 191. […] Thus where a plan of subdivision was made dividing a block of land into lots fronting on two streets, with a lane in rear dividing the lotsfronting on one street from those fronting on the other, and the lane was shown as such on the plan and in the book of referenceaccompanying it in conformity with C.C. 2175, it was held that the plan and book of reference constituted a title and specifiedsufficiently the nature, extent and the situation of the servitude, and that though the sales made of individual lots did not mention anyrights in such lane, rights in the lane passed to the purchasers, Roberge & Martin. […] … the Supreme Court in Roberge & Martin held that inasmuch as C.C. 2116a and 2116b applied only to servitudes constituted by title(servitudes contractuelles) and the Code contained no other direction as to the registration of servitudes registration was not required forservitudes established by destination of the proprietor. [18] Or, comme le détaille ici au paragraphe 66 de ses motifs le juge de première instance, la preuve versée au dossier ne laisse aucundoute sur ce que Nor Mount accomplirait ensuite avec sa propriété.

Un plan de subdivision daté de mai 1912, déposé au bureaud’enregistrement et revêtu d’une signature au-dessus de la mention « Propriétaires Actuels », annonce de la part de Nor Mount unambitieux programme pour fractionner le lot 566 en un grand nombre de subdivisions. Celles-ci incluent le lot 566-190, celui-là mêmeoù se trouve aujourd’hui, et postérieurement à la réforme cadastrale, le lot 1 316 635 des intimés. Ce lot 566-190 jouxte à l’arrière le lot566-287, qui longe du côté cour l’ensemble des subdivisions donnant en façade, comme le lot 566-190, sur l’avenue Bergemont.

Sur lelot 566-287 apparaît en caractères bien distinctifs la mention « cedric lane » et un autre lot, le no. 566-174, prolonge cedric lane pourdonner accès à la voie publique. Ces données sont toutes confirmées par les mentions au livre de renvoi. [19] À cela s’ajoutent les deux jugements du 14 févier 1955 prononcés par le juge Wilfrid Edge de la Cour supérieure dans les dossierBacque et al. c. Hewitt Equipment et Giguère c. Hewitt Equipment. Cette dernière, Hewitt, est l’un des auteurs de l’appelante.

Si l’on sereporte au Plan, il faut comprendre que les huit demandeurs dans les dossiers Bacque et Giguère sont des propriétaires riverains del’avenue Bergemont, que la cour arrière de leurs lots et le cedric lane illustré dans le plan de subdivision de mai 1912 sont contigus etque certains de ces lots se trouvent au nord-ouest ou en amont du lot 566-190 (ou 1 316 635) alors que d’autres se trouvent au sud-est ouen aval du lot 566-190. [20] En déboutant Hewitt Equipment qui prétendait ne pas reconnaître la servitude revendiquée par les demandeurs, le juge Edgerédige deux jugements[4] fortement motivés et identiques qui incluent, entre autres commentaires, les considérants suivants : CONSIDÉRANT que la preuve démontre que The Nor-Mount Realty Company Limited, l’auteur commun des parties, ayant faitl’acquisition d’un terrain portant le numéro 566 du cadastre l’ont fait subdiviser en lots à bâtir et le plan de subdivision, signé par laditeThe Nor-Mount Realty Company Limited, a été dûment déposé au bureau d’enregistrement de la division de Québec, conformément à laloi; […] CONSIDÉRANT que, outre que le plan indiqué comme tout ce qui a été dit précédemment relativement aux constatations découlant des actes susdits, il n’est pas douteux que l’auteur commun The Nor-Mount Realty Company Limited a entendu créer la lisièrede terre appelée « Cedric lane » pour servir d’accès ou de sortie aux lots qui y aboutissent; que, de plus, il est en preuve que l’usage deladite lisière de terrain a été exercé sans trouble pendant une longue durée, plusieurs témoins ayant prouvé qu’ils avaient exercé laservitude de passage et que les demandeurs se sont servi, ainsi que leurs fournisseurs, de ladite lisière de terrain; CONSIDÉRANT que, outre ce qui a été dit précédemment, prouvant la destination du père de famille, il est en preuve que lapossession ou l’usage par les demandeurs de cette lisière de terrain comme voie de communication constitue une possession de duréesuffisante et sans trouble pour donner à la destination du père de famille tout son effet, d’autant plus que, selon certains témoins, ils ontexercé cette servitude de passage pendant plusieurs années et même depuis 20, 24 et 26 ans;

[ 21 ] Ajoutons qu’au procès la déposition de l’intimé D’Astous et des témoins cités par lui fournissait une assise suffisante pour conclure à la continuité d’usage de la servitude de passage, au moins jusqu’à ce que l’appelante ne vienne troubler cet usage en 2016, puis l’empêcher en 2017. C’est à l’appelante qu’il incombait de prouver l’une des causes d’extinction de la servitude, conformément à l’ art. 1191 C.c.Q. Cela n’a pas été fait.

Par ailleurs, comme on l’a déjà signalé, que certains propriétaires des lots dominants le long de l’avenue Bergemont aient consenti en faveur de l’appelante à des aménagements de leur droit de passage demeure sans effet sur les droits des intimés. [ 22 ] Cette preuve, et les conclusions qu’en a tirées le juge de première instance, anéantissaient la théorie de la cause proposée par l’appelante, théorie sur laquelle son expert s’appuyait et sur laquelle il a été entendu au procès.

Pour la raison mentionnée dans les premières lignes du paragraphe [15] ci-dessus, il était inutile pour le juge de pousser plus loin l’analyse et de s’interroger sur l’hypothèse de l’enclave. L’expertise produite par l’appelante comportait d’évidentes lacunes, à commencer par le défaut de tenir le moindrement compte des implications des jugements du 14 février 1955. Il est constant que les juges « n’ont pas l’obligation de commenter toute la preuve, ni de faire état dans leur décision de chaque élément de preuve ou argument invoqué par les parties » [5] .

Et rappelons que les experts, sauf rares exceptions, témoignent sur des faits, à l’égard desquels ils sont admis à exprimer une opinion. Mais un tribunal n’est pas lié par leurs conclusions. La norme d’intervention en appel sur des questions de fait est celle de l’erreur manifeste et déterminante, et « [l]e fait de ne pas retenir l'avis non contredit d'un expert ne peut constituer, à lui seul, la preuve d'une telle erreur » [6] . [ 23 ] Ajoutons que le juge a correctement évalué la portée des jugements de 1955.

Certes, il va de soi que ces jugements étaient entièrement dépourvus de l’autorité de la chose jugée dans le cadre du litige entendu en première instance. Le juge a simplement noté dans ses motifs qu’il « leur accorde une grande valeur probante considérant la connexité considérable avec le présent litige ». Or, l’observation est exacte pour une raison précise qui tient aux circonstances particulières de l’affaire. Comme on l’a vu ci-dessus au paragraphe [19], les conclusions du juge Edge avantageaient des lots qui encadraient, en quelque sorte, en amont et en aval, celui des intimés.

À moins d’une remise en question radicale de ces conclusions, ce que l’appelante n’a pas tenté de faire, il coulait de source que le lot des intimés bénéficiait en 1955 du même droit de passage que celui des voisins de l’époque, droit que les intimés revendiquaient en 2019. [ 24 ] En ce qui concerne les frais d’entretien de la servitude, le jugement entrepris est exempt d’erreur.

En déplaçant la neige du lot 1 316 644 pour le dégager, puis en tassant ou en accumulant cette neige là où les intimés exercent leur droit de passage, l’appelante se trouve à faire précisément ce que le droit de passage lui interdit de faire, c’est-à-dire d’y faire entrave. À partir du moment où l’existence de ce droit est reconnue par le jugement, et qu’en outre ceux qui l’exercent s’engagent à assumer les frais d’entretien afférents, ils n’ont pas à indemniser la propriétaire du fonds servant pour l’enlèvement de l’entrave qu’elle y a placée.

Si cette propriétaire veut déplacer la neige tombée sur son lot en l’entassant en bordure de son terrain, libre à elle de procéder ainsi, mais elle devra le faire ailleurs que dans l’assiette de la servitude. [ 25 ] Enfin, sur la question des frais d’expert, la Cour estime que les intimés répondent de manière concluante à la prétention de l’appelante. ― VI ― POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 26 ] REJETTE l’appel, avec frais de justice en faveur des intimés. YVES-MARIE MORISSETTE, J.C.A. JACQUES J. LEVESQUE, J.C.A. CHRISTINE BAUDOUIN, J.C.A.

Me Sylvain Unvoy MALETTE UNVOY, AVOCATS Pour l'appelante Me Anne-Marie Bonin Lavoie DS AVOCATS CANADA Pour les intimés Date d’audience : 25 janvier 2023

ANNEXE