2023 QCCQ 8575, 2023 QCCQ 8575

Morin c. Parent 2023 QCCQ 8575 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE JOLIETTE « Chambre civile » N° : 705-32-017118-214 DATE : 1 er novembre 2023 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE JIMMY VALLÉE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ Benoît Morin Demandeur c.

Johanne Parent et Daniel Michaud Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Monsieur Benoît Morin réclame 15 000 $ à madame Johanne Parent et monsieur Daniel Michaud («les vendeurs») en raison de vices cachés affectant l’immeuble qu’il a acheté d’eux à l’été 2020. [ 2 ] Il soutient que les fenêtres de l’immeuble, par lesquelles s’infiltrait de l’eau depuis déjà un certain temps, étaient pourries et devaient être remplacées, ce qu’il a effectivement dû se résoudre à faire. [ 3 ] Les vendeurs sont plutôt d’avis que ces fenêtres, d’origine et donc âgées de 32 ans, l’immeuble ayant été construit en 1988, en étaient à la fin de leur durée de vie. [ 4 ] Ils ajoutent que si vice il y a, ce vice était tout à fait apparent dans les circonstances et, en conséquence, ils refusent de verser quelque montant que ce soit.

Le contexte [ 5 ] Monsieur Morin visite la maison des vendeurs vers la fin mai ou le début juin 2020. Il y reste environ 30 minutes avec sa conjointe et les agents d’immeuble. [ 6 ] Le 23 juin 2020, l’inspecteur préachat Mario Roy se rend sur les lieux et produit un rapport écrit [1] . Selon monsieur Morin, ce rapport ne contient rien de majeur, mais certains petits travaux à effectuer. [ 7 ] La vente se concrétise et monsieur Morin emménage en août 2020.

Lorsqu’il effectue certains travaux, il s’aperçoit qu’il y a de la pourriture sous le scellant des fenêtres de bois, lesquelles sont recouvertes de PVC à l’extérieur. [ 8 ] Il transmet une dénonciation [2] aux vendeurs le 25 septembre 2020. [ 9 ] Ces derniers se présentent le 3 octobre avec leur expert, monsieur Pierre Deshaies, technicien en architecture.

Monsieur Morin mandate ensuite monsieur Daniel Laprise, technologue en architecture. [ 10 ] Au mois de décembre 2020, monsieur Morin et sa conjointe constatent la présence de frimas et de glace dans les fenêtres. [ 11 ] Une deuxième lettre, cette fois une mise en demeure, est transmise aux vendeurs le 7 mai 2021 [3] . Monsieur Morin accepte la plus basse soumission reçue [4] et achète les fenêtres à remplacer pour une somme de 9 390 $. [ 12 ] N’ayant plus les moyens de faire procéder à une installation professionnelle, il les installe lui-même sur quelques fins de semaine.

[ 13 ] La porte patio est également remplacée pour un prix de 650 $ plus taxes. [ 14 ] Monsieur Laprise confirme qu’il s’agit de fenêtres hybrides et que la pourriture est bien avancée. Il y a du scellant manquant ou très usé, ce qui favorise l’infiltration d’eau.

Il ajoute que cela est apparent, sans avoir à ouvrir ou défaire quoi que ce soit. [ 15 ] Il affirme aussi que des fenêtres de 32 ans doivent être considérées très âgées mais qu’en l’absence d’infiltration d’eau, il est plutôt rare que des fenêtres soient pourries à ce point. * * * [ 16 ] En défense, madame Johanne Parent explique que l’immeuble a été construit en 1988 et qu’il n’y a eu aucun remplacement ou rénovation des fenêtres. [ 17 ] Selon elle, le demandeur savait que les fenêtres devaient être changées puisqu’il a tenté de négocier le prix pour ce motif. [ 18 ] Elle n’a jamais vu de glace sur les fenêtres et les portes, ce que confirme également son courtier immobilier, monsieur Asselin, dans sa déclaration sous serment pour valoir témoignage. [ 19 ] Elle fait état de plusieurs indices et informations importantes que possédait monsieur Morin avant l’achat.

Il était suffisamment informé sur l’état des fenêtres et la possibilité d’infiltration d’eau et de pourriture avant de procéder à l’achat. [ 20 ] Elle affirme que les fenêtres étaient usées et étaient arrivées à la fin de leur durée de vie.

Selon elle, il ne s’agit pas d’un vice, et encore moins d’un vice caché, l’état des fenêtres étant apparent. [ 21 ] Son expert, monsieur Deshaies, est allé sur place le 3 octobre 2020. [ 22 ] Il nous dit qu’il n’était alors pas possible de voir les fenêtres, mais seulement quelques millimètres sous leur allège. [ 23 ] Selon lui, une fenêtre en bois a une durée de vie de 15 à 25 ans. À l’extérieur, un PVC qui est au soleil depuis 32 ans finit par craquer et l’eau s’infiltre. Dans le cas présent, les scellants abimés ont également ajouté à l’infiltration d’eau.

Analyse et décision [ 24 ] Le Code civil du Québec (« C.c.Q. ») prévoit un cadre juridique spécifique concernant la responsabilité du vendeur d'un bien, afin qu'il en assure à l'acheteur la jouissance paisible. Une de ces garanties du droit de propriété est la garantie de qualité, souvent appelée la garantie contre les vices cachés. [ 25 ] L'

article 1726 C.c.Q. précise : 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent ; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 26 ] Pour que la garantie de qualité d’un bien s’applique, il est maintenant bien établi que cinq grandes conditions doivent être démontrées par l’acheteur, c’est-à-dire : 1. que le bien est affecté d’un vice ; 2. que ce vice est grave ; 3. qu’il est antérieur à la vente ; 4. qu’il est inconnu de l’acheteur ; 5. qu'il a été dénoncé dans un délai raisonnable au vendeur. [ 27 ] Le caractère occulte ou caché d'un vice s'apprécie objectivement en examinant, entre autres, le degré d'inspection du bien fait par l'acheteur, suivant les critères d'un acheteur prudent et diligent [5] . [ 28 ] Il incombe à monsieur Morin de faire la preuve de chacune de ces conditions.

Le Tribunal croit important de reproduire les articles du Code civil du Québec qui reçoivent ici application en matière de fardeau de preuve. [ 29 ] L'

article 2803 C.c.Q énonce : Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Celui qui prétend qu'un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. [ 30 ] Cet

article lui impose donc le fardeau de prouver les allégations contenues dans sa demande, et ce, par prépondérance de preuve puisque l’

article 2804 C.c.Q. ajoute : La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n'exige une preuve plus

convaincante. [ 31 ] Ce dernier

article permet au Tribunal d'apprécier la preuve présentée de part et d'autre par les parties, afin de déterminer si, effectivement, l'existence d'un fait est plus probable que son inexistence. * * * [ 32 ] Deux des conditions requises semblent ici poser problème. [ 33 ] Dans un premier temps, est-ce que les fenêtres de l’immeuble étaient vraiment affectées d’un vice ou n’étaient-elles pas tout simplement usées et arrivées à la fin de leur durée de vie ? [ 34 ] Il ressort de la preuve que les fenêtres étaient très âgées et abîmées.

Il était facile de voir les problèmes de scellant à leur pourtour et les risques d’infiltration d’eau que cela peut amener. [ 35 ] Le Tribunal en conclut que les fenêtres devaient de toute façon être remplacées à très courte échéance et, en conséquence, même s’il en venait à la conclusion qu’elles étaient affectées d’un vice et que ce vice était caché, il faudrait tenir compte de la dépréciation, très importante dans les circonstances. La somme octroyée à

titre de réduction du prix de vente aurait été minime, voire inexistante. [ 36 ] La deuxième question touche le caractère caché ou occulte du vice. [ 37 ] Dans l'arrêt Blanchard c. Guertin [6] , la Cour d'appel du Québec fait siens les commentaires suivants du juge Rochon, alors à la Cour Supérieure, dans l'affaire Lavoie c. Comtois [7] : L'acheteur prudent et diligent d'un immeuble procède à un examen visuel attentif et complet du bâtiment. Il est à l'affût d'indice pouvant laisser soupçonner un vice. Si un doute sérieux se forme dans son esprit, il doit pousser plus loin sa recherche.

D'une part, on ne peut exiger d'un acheteur prudent et diligent une connaissance particulière dans le domaine immobilier. D'autre part, on ne peut conclure au vice caché si le résultat d'un examen attentif aurait amené une personne prudente et diligente à s'interroger ou à soupçonner un problème. À partir de ce point, l'acheteur prudent et diligent doit prendre des mesures raisonnables, selon les circonstances, pour connaître l'état réel du bâtiment.

Il ne saurait se replier sur son manque de connaissance si son examen lui permet de soupçonner une anomalie quelconque. [ 38 ] Il faut donc examiner, suivant chaque cas d'espèce, la conduite d'un acheteur prudent et diligent. Cet acheteur ne fera pas preuve de prudence et de diligence alors qu'il existe des indices perceptibles pour un profane, s'il ne prend pas les moyens (y compris le recours à des experts le cas échéant) de s'assurer que l'immeuble est exempt de vice [8] . [ 39 ] Plusieurs éléments auraient dû alerter monsieur Morin.

Dans un premier temps, il y a lieu de citer certains extraits du rapport d’inspection préachat de monsieur Mario Roy [9] . [ 40 ] À la page 11, il écrit : Sceller le dessus de ce type d’allège de fenêtre pour en conserver son intégrité le plus longtemps possible. Aussi surveiller et/ou refaire immédiatement les joints de maçonnerie afin de colmater les fissures des allèges pour limiter les risques d’infiltration. [ 41 ] À la page 18, il écrit, dans la

section «Portes et fenêtres», que les fenêtres sont en bois et qu’il y a du calfeutrant manquant et/ou endommagé. [ 42 ] À la page 19, il affirme ceci : Calfeutrer immédiatement le contour extérieur de toutes les fenêtres du bâtiment. Avant de procéder, s’assurer qu’aucune infiltration d’eau antérieure n’ait atteint la structure. Retirer et remplacer tous les matériaux endommagés s’il y a lieu. Nous vous conseillons de contacter un spécialiste en calfeutrage. [ 43 ] Un peu plus bas à la même page, il observe que le dégagement sous les seuils de portes est insuffisant.

Il en va de même pour les fenêtres de bois au sous-sol (page 20). [ 44 ] Cette situation peut, selon lui, engendrer des infiltrations d’eau et/ou la détérioration prématurée des fenêtres et des composantes environnantes. [ 45 ] De son côté, monsieur Laprise constate que 9 des 11 fenêtres de l’immeuble sont pourries. Il affirme que les portes et fenêtres ont une durée de vie moyenne se situant entre 30 et 35 ans. [ 46 ] Il affirme, à la page 8 de son rapport [10] : Il nous apparaît que l’état dégradé de certains cadrages de fenêtres était apparent pour un inspecteur préachat.

Les règles de l’art en matière d’inspection avant l’achat d’une propriété sont à l’effet de recommander une expertise complémentaire avant l’achat lors de tels constats, ce qui n’a pas été fait dans le cas en présence. [ 47 ] Les nombreuses photographies produites en preuve sont également éloquentes.

On y voit des joints d’étanchéité craqués, absents ou très usés, ce qui est tout à fait apparent et doit alerter un acheteur raisonnablement prudent. [ 48 ] Tous ces éléments font en sorte que monsieur Morin aurait dû suivre la recommandation de son inspecteur préachat Mario Roy et procéder à de plus amples vérifications afin de s’assurer de l’état des fenêtres de l’immeuble qu’il projetait acheter. Il ne l’a pas fait, mais a plutôt commencé des travaux après l’achat et a découvert les problèmes.

[ 49 ] Monsieur Morin aurait dû voir ce qui était visible ou, à tout le moins, pousser plus loin son inspection et ses vérifications devant de tels indices de possibilité d'infiltrations d'eau à l'intérieur de l'immeuble qu'il convoitait. [ 50 ] Dans les circonstances, le Tribunal conclut que la vétusté des fenêtres ne constitue pas un vice donnant ouverture à la garantie légale et que, de toute façon, la situation potentiellement problématique n’était pas cachée. Pour ces motifs, le Tribunal : Rejette la demande ; Avec les frais de justice, soit les droits de greffe de 211,00 $ . __________________________________ Jimmy Vallée , j.c.q. Date d’instruction : 25 septembre 2023