2015 QCCQ 5277, 2015 QCCQ 5277

Akyol c. Barone 2015 QCCQ 5277 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL LOCALITÉ DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-139911-137 DATE : 16 juin 2015 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE ANTONIO DE MICHELE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ HUSEYIN AKYOL Demandeur c.

FRANCESCO BARONE -et- LAETITIA BOURDIN Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Par acte notarié intervenu le 25 janvier 2011, le demandeur achète des défendeurs une propriété sise au […] à Montréal.

Cette propriété a été construite approximativement vers 1963 et avait donc environ 50 ans d’existence au moment de la vente du 25 janvier 2011. [ 2 ] Le demandeur a pris possession de l’immeuble en date du 25 janvier 2011. [ 3 ] De son témoignage devant le Tribunal, le demandeur nous informe qu’au printemps 2012, soit avril, mai 2012, il constate qu’il y a un sérieux problème sur l’immeuble. Qualifiant ces problèmes de vices cachés, les présentes procédures sont instituées par le demandeur contre les défendeurs et, une somme de 5 173,88 $ est réclamée par le demandeur à

titre de compensation. [ 4 ] Les défauts sur le bien acheté, tels que décrits par le demandeur au paragraphe 5 de sa demande et répétés oralement lors de l’audition sont les suivants, à savoir : le béton de l’entrée de l’immeuble ainsi que des escaliers se sont complètement effrités, la peinture s’est enlevée et d’énormes trous sont apparus dans le béton. [ 5 ] Suite à cette constatation, le demandeur informe le Tribunal qu’il a communiqué avec l’agent immobilier qui s’est occupé de la transaction, ce dernier ayant agi à

titre d’agent immobilier pour les défendeurs/vendeurs et pour le demandeur/acquéreur à l’époque. [ 6 ] De plus, ce n’est que le 8 août 2013 qu’une mise en demeure formelle a été expédiée par le demandeur aux défendeurs, mise en demeure en vertu de laquelle la somme de 5 173,88 $ est réclamée aux défendeurs. [ 7 ] Entre-temps, tel que confirmé par l’agent d’immeuble qui est venu témoigner devant le Tribunal, il est vrai que le demandeur a communiqué avec lui et que par la suite cet agent d’immeuble a communiqué avec les vendeurs relativement aux problèmes soulevés par le demandeur. [ 8 ] L’agent d’immeuble confirme également qu’une rencontre a été fixée d’un commun accord avec le demandeur pour le 2 mai 2012, à 19 h 30. [ 9 ] Cette rencontre est confirmée par courrier électronique du demandeur à M.

Mario Conte, le courtier immobilier, et dont copie est produite au soutien des présentes procédures et par le demandeur et par les défendeurs. [ 10 ] Malheureusement, même si les défendeurs et le courtier immobilier se rendent à cette rencontre à la date et heure prévues, le demandeur ne s’y rend pas soumettant qu’il avait oublié ce rendez-vous qui avait été fixé la veille et soumettant le défaut des demandeurs et du courtier de l’avoir rappelé le lendemain pour lui rappeler de ne pas oublier de se présenter à ce rendez-vous qu’il avait lui-même convenu. [ 11 ] Une preuve photographique quant à l’état des lieux est soumise tant par le demandeur que par les défendeurs et cette preuve photographique démontre qu’effectivement, l’état des marches, du perron et de l’allée de ciment menant aux marches principales de l’immeuble est loin d’être neuf et comporte des anomalies telles que celles qui sont relevées et soumises par le demandeur. [ 12 ] Néanmoins, le témoignage du courtier immobilier qui, rappelons-le à l’époque, agissait tant pour l’acquéreur, le demandeur aux présentes, que pour les vendeurs, les défendeurs aux présentes, informe le Tribunal que ces photos représentent également l’état des lieux au moment où le demandeur s’est porté acquéreur de la propriété des défendeurs.

[ 13 ] Ce qui plus est, le demandeur préalablement à l’achat de la propriété des défendeurs a procédé à une inspection de la propriété et a confié à Mme Louise Coutu, architecte, le mandat d’effectuer cette inspection. [ 14 ] Copie de ce rapport est produit au Tribunal comme pièce D-7. [ 15 ] Le Tribunal constate qu’il s’agit d’un rapport volumineux et précis traitant entre autre de la situation des terrasses, balcons et perrons. [ 16 ] Cette analyse des terrasses, balcons et perrons est plus amplement détaillée aux pages 25 et suivantes du rapport de l’architecte Coutu. [ 17 ] À la page 25, plusieurs mises en garde, plusieurs avertissements et plusieurs avis de défaut à corriger sont notés par l’architecte, tels qu’à la page 25, de la pièce D-7 : Défaut à corriger Le crépi et la peinture ont été rafraîchis sur le perron et les marches avant.

Cependant, le côté gauche des marches n’a pas été refait.

Réparez le crépi avant de peindre de la même couleur que l’ensemble. [ 18 ] À la page 26 du même rapport, l’architecte Coutu indique qu’il y a des infiltrations d’eau du côté gauche de l’escalier extérieur, que le béton est éclaté sous l’armature de l’escalier avant et porte spécifiquement l’avertissement suivant à l’attention de l’acquéreur, à savoir : Avertissement Lors de l’inspection du dessous du perron et des marches nous avons remarqué que : - Suite à des infiltrations d’eau passées, le béton avait éclaté sous une barre d’armature d’acier qui a rouillé.

Les marches étant refaites, le problème devrait être réglé. - De plus, des infiltrations d’eau ont été notées du côté gauche ainsi que près du mur intérieur du côté de la porte d’accès extérieure. Localisez les points d’entrée de l’eau et refaire l’étanchéité. - Notez que les marches et le perron ne sont pas conçus pour être étanches comme une toiture ce qui favorise les infiltrations d’eau. - Des fissures sur le mur latéral droit de fermeture sous les marches ont été observées. Certaines fissures fuient, surtout la fissure à l’arrière de la grille de ventilation à partir de la grille.

Localisez le point d’entrée de l’eau et assurez l’étanchéité. [ 19 ] À la page 28 du même rapport, l’architecte Coutu porte à l’attention de l’acquéreur, le demandeur, la problématique du trottoir de ciment menant à l’avant du bâtiment. À la page 28, la notation suivante est inscrite au rapport par l’architecte : Défaut à corriger Nous avons remarqué la présence de fissures dans le trottoir menant à l’avant du bâtiment. Utilisez un bouche fissures pour éviter les dommages causés parles infiltrations d’eau. Surveillance recommandée Nous avons remarqué la présence de rétention d’eau sur le trottoir avant.

Surveillez la situation, si l’eau demeure présente plus de 24 h, il serait préférable de resurfacer le béton. [ 20 ] Une preuve photographique confirme les constatations de l’architecte. [ 21 ] Suite à la réception de ce rapport d’inspection, les parties ont convenu d’une modification à la promesse d’achat du demandeur, modification intervenue et acceptée par toutes les parties le 6 décembre 2010 par l’acheteur et le 7 décembre 2010 par les défendeurs. [ 22 ] L’article M2.3 de cette modification (pièce D-3) stipule ce qui suit : M2.3 Autres modifications Suite a l’Inspection effectué par Louise Coutu Architecte permis A3514.

Inspection en date du 01 Décembre 2010 (Dossier 2010-12-01-1) ceci commander par l’acheteur. L’acheteur suite a cette inspection demande une réduction de prix additionnelle de 5,000$ cinq mille dollars. Donc le nouveau prix de vente sera de $ 527,000 cinq cent vingt sept mille dollars. Les vendeurs ne se portent pas garant de tous les items énumérés dans le rapport d’inspection de Mme LOuise Coutu.

Rapport de 72 pages et il sera la pleine responsabilité de l’acheteur pour les corriger et ceci strictement a ces frais. (sic) [ 23 ] L’acheteur, le demandeur aux présentes qui est avocat de profession, savait ou devait savoir exactement ce qu’il signait. En signant et en acceptant cette modification contractuelle, le demandeur savait qu’il s’agissait d’une transaction au sens de l’

article 2631 du Code civil du Québec . [ 24 ] L’

article 2631 C.c.Q. stipule ce qui suit :

2631. La transaction est le contrat par lequel les parties préviennent une contestation à naître, terminent un procès ou règlent les difficultés qui surviennent lors de l'exécution d'un jugement, au moyen de concessions ou de réserves réciproques. Elle est indivisible quant à son objet. [ 25 ] Or, ceci étant, le Tribunal conclut qu’il y a transaction qui est intervenue entre les parties par les modifications contractuelles des 6, 7 décembre 2010 et qu’en conséquence, la réclamation du demandeur est mal fondée en droit, même si les faits allégués sont véridiques.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la réclamation du demandeur LE TOUT , avec dépens contre le demandeur. __________________________________ ANTONIO DE MICHELE, J.C.Q. Date d’audience : 15 juin 2015