2022 QCCQ 975, 2022 QCCQ 975

Chambre des Notaires du Quebec c. Lepage 2022 QCCQ 975 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LOCALITÉ DE JOLIETTE JOLIETTE « Chambre civile » N° : 705-32-016904-200 DATE : 28 février 2022 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE JEAN-FRANÇOIS MALLETTE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ CHAMBRE DES NOTAIRES DU QUEBEC

Partie demanderesse c. LEPAGE SERGE

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] La Chambre des notaires du Québec, par l’intermédiaire de son fonds d’assurance responsabilité professionnelle (l’Assureur) invoque la subrogation pour réclamer 5 288,85 $ à Monsieur Lepage. L’Assureur soutient que ce dernier a omis d’acquitter une

partie de la rétribution du courtier immobilier inscripteur en raison d’une erreur du notaire lors du calcul des recettes et déboursées et de la distribution du produit de la vente. [ 2 ] Monsieur Lepage conteste la réclamation. Il soutient que l’Assureur n’a pas l’intérêt juridique requis et que rien n’établit une quelconque faute de la part du notaire.

Il prétend également que le recours de l’Assureur est prescrit. [ 3 ] Enfin, Monsieur Lepage se porte demandeur reconventionnel et réclame 919,81 $ en remboursement des honoraires et déboursées de ses procureurs, de même qu’une somme additionnelle de 2 000,00 $ pour troubles et inconvénients. Questions en litige [ 4 ] Afin de trancher le présent débat, le Tribunal doit répondre aux questions suivantes : A. Le recours de l’Assureur est-il prescrit ? B. Monsieur Lepage est-il tenu de restituer la somme qui lui a été remise par ailleurs par le notaire ? C.

Monsieur Lepage a-t-il droit au remboursement des honoraires et déboursées de ses procureurs ? D. Monsieur Lepage a-t-il démontré de façon prépondérante que sa réclamation de 2 000,00 $ pour troubles, ennuis et inconvénients est bien fondée ? *** [ 5 ] Monsieur Lepage doit rembourser la somme qui lui a été remise par erreur par le notaire. Par ailleurs, sa demande

reconventionnelle doit être rejetée puisqu’il n’a pas établi qu’il était fondé de réclamer le remboursement des honoraires et déboursées de ses procureurs. Il en va de même pour sa réclamation pour troubles, ennuis et inconvénients. Voici pourquoi : A.

Le recours de l’Assureur est-il prescrit ? [ 6 ] Monsieur Lepage reconnaît que ce n’est que le 31 août 2020, dans l’arrêté n° 2020-4303 de la juge en chef du Québec et du ministre de la Justice que la suspension des délais en matière civile et de procédure civile a été levée. [1] Celle-ci résultait de l’arrêté n° 2020-4251 du 15 mars 2020 adopté dans le cadre de l’urgence sanitaire découlant de l’actuelle pandémie mondiale de la COVID-19, urgence renouvelée plusieurs fois depuis. [2] [ 7 ] Il prétend toutefois que ces décrets n’ont pas d’application dans le présent litige puisque la promesse d’achat a été acceptée le 4 février 2017, soit avant l’adoption de l’arrêté n° 2020-4251.

Or, cet argument doit être rejeté sans même qu’il soit nécessaire de qualifier l’impact des décrets sur un éventuel acte juridique qui serait intervenu le 4 février 2017. [ 8 ] En effet, l’acte de vente est signé devant le notaire le 27 avril 2017. Ce n’est donc qu’à partir de ce moment que la créance du courtier immobilier devient exigible. Les prétentions de Monsieur Lepage à l’effet que l’acceptation de la promesse d’achat constituait un acte de vente ne peuvent être retenues. À

titre d’exemple, dans ladite promesse d’achat les parties conviennent que « L’ACHETEUR sera propriétaire à compter de la signature de l’acte de vente. [3] » De l’avis du Tribunal ce n’est donc qu’à compter du 27 avril 2017 que la créance du courtier immobilier devient exigible. Or, trois ans plus tard, soit en avril 2020, les délais sont suspendus en matière civile. [ 9 ] Les prétentions de Monsieur Lepage à l’effet que le recours de l’Assureur soit prescrit doivent donc être rejetées. B.

Monsieur Lepage est-il tenu de restituer la somme qui lui a été remise par ailleurs par le notaire ? [ 10 ] En décembre 2016, Monsieur Lepage s’engage aux termes d’un contrat exclusif avec son courtier immobilier à lui verser une rétribution équivalant à 5 % du prix fixé pour la vente de son immeuble. [4] Le contrat de courtage prévoit également que dans l’éventualité où un autre courtier collaborait à la transaction, son courtier immobilier s’engagerait à lui verser une somme équivalente à 2,5 % du prix de vente à même sa commission. [ 11 ] En avril 2017, l’immeuble est vendu au prix de 184 000,00 $.

Malgré ce qui précède, lors du calcul et de la distribution des sommes, le notaire omet de verser au courtier immobilier une

partie de la commission. Ce montant qui s’élève à 5 288,85 $ est erronément remis à Monsieur Lepage. [ 12 ] Compte tenu du défaut, en octobre 2019 l’Assureur verse le montant au courtier immobilier en lieu et place du notaire qui lui accorde une quittance subrogatoire. [ 13 ] Monsieur Lepage s’appuie sur la transaction intervenue entre l’Assureur et le courtier immobilier qui prévoit que l’entente est conclue « sans admission de responsabilité de la part de la notaire » pour contester la réclamation de l’Assureur. Il soutient qu’il en découle que ce dernier n’a pas l’intérêt juridique requis.

De plus, il soutient que la lettre qu’il a reçue du notaire, faisant état des distributions, constitue une forme de quittance. [5] [ 14 ] Or, d’une part, vu l’indemnisation versée par l’Assureur, ce dernier est valablement subrogé dans les droits du notaire contre Monsieur Lepage. [6] [ 15 ] D’autre part, il ressort de la preuve matérielle que l’imbroglio a permis à Monsieur Lepage de percevoir sans droit la somme qui lui est aujourd’hui réclamée.

Or, la loi prévoit qu’un paiement fait par erreur oblige celui qui l’a reçu à le restituer. [7] Conclure autrement permettrait à Monsieur Lepage de s’enrichir aux dépens de l’Assureur en conservant une somme supérieure à celle à laquelle il avait droit. [8] [ 16 ] Mais il y a plus. [ 17 ] Monsieur Lepage prétend qu’il a accepté de réduire le prix de puisque son courtier immobilier aurait accepté de réduire sa rémunération. Or, ce dernier est absent.

Ce type de preuve n’est pas recevable [9] puisque sa force probante est très faible, pour ne pas dire inexistante. [10] En effet, l’exactitude de ces propos n’est pas établie notamment puisque ces personnes n’ont pas témoigné. [11] [ 18 ] Ils constituent donc du ouï-dire et ne sont pas admissibles. [12] [ 19 ] De plus, cette prétention n’est appuyée d’aucun élément matériel de preuve et Monsieur Lepage reconnaît d’ailleurs qu’un tel engagement du courtier immobilier n’a jamais été constaté dans un écrit. Enfin, ces explications à ce sujet apparaissent confuses.

Cet argument de Monsieur Lepage ne peut donc être retenu. [ 20 ] Considérant tout ce qui précède, la réclamation de l’Assureur est donc accueillie. C. Monsieur Lepage a-t-il droit au remboursement des honoraires et déboursées de ses procureurs ? [ 21 ] Monsieur Lepage réclame le remboursement des frais versés à son avocat. Or, il est bien établi que de telles sommes constituent

habituellement un dommage indirect qu’une

partie ne peut réclamer. [13] En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter la règle habituelle à l’effet que les honoraires payés à un avocat doivent être supportés par la

partie qui requiert ses services. [14] [ 22 ] En effet, les inconvénients subis par Monsieur Lepage n’excèdent pas ceux qui se rencontrent dans tout litige en matière civile et, conséquemment, ils ne donnent droit à aucune compensation. [15] En effet, les efforts déployés pour présenter une défense sont des inconvénients inhérents aux efforts de quiconque est entraîné dans une démarche judiciaire. [16] [ 23 ] De plus, la division des petites créances de la Cour du Québec vise à faciliter l’accès à la justice. Parmi les moyens mis en place par le législateur, le Code de procédure civile prévoit l’exclusion des avocats. Ce faisant, bien qu’une

partie soit libre de consulter un avocat pour l’accompagner dans son dossier, elle doit seule accepter d’en payer les frais. Permettent de recouvrer ces sommes, en l’absence d’un abus de procédure irait à l’encontre de la volonté du législateur. [17] D. Monsieur Lepage a-t-il démontré de façon prépondérante que sa réclamation de 2 000,00 $ pour troubles, ennuis et inconvénients est bien fondée ? [ 24 ] Considérant ce qui précède, nous sommes d’avis qu’il n’est pas nécessaire de répondre à la présente question.

Toutefois, cet aspect de la réclamation de Monsieur Lepage aurait également été rejeté. [ 25 ] En effet, malgré un interventionnisme plus présent qu’en division régulière et le caractère particulier d’une audience devant la Division des petites créances, le Tribunal ne doit pas faire la preuve des parties. [18] [ 26 ] Ainsi, la preuve présentée à la Division des petites créances doit répondre aux règles habituelles de preuve. La

partie à qui incombe la charge de la preuve doit donc l'établir de façon prépondérante au moyen d'éléments factuels pertinents en droit et en faits. [19] La règle de la prépondérance de la preuve exige que celui à qui elle incombe démontre que l'existence des faits qu'il invoque est plus probable que leur inexistence. [20] [ 27 ] La preuve doit donc être soumise lors du procès. [21] En effet, bien que le Tribunal puisse signaler aux parties certaines lacunes et les autoriser à les combler, [22] il ne peut se substituer à eux . [23] Il n’a pas le pouvoir de suppléer à la carence de la preuve. [24] [ 28 ] En l'absence de prépondérance de preuve, la

partie qui ne peut se décharger de son fardeau perd sa cause. [25] [ 29 ] Or, en l’espèce, Monsieur Lepage ne présente tout simplement aucune preuve au soutien de sa réclamation. Pour ces motifs, le Tribunal : Accueille la demande ; Condamne Serge Lepage à payer à la Chambre des Notaires du Québec la somme de 5 288,85 $ avec les intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue par la loi depuis le 12 septembre 2019 ; Rejette la demande reconventionnelle ; Le tout avec dépens.

__________________________________ Jean-François Mallette, j.c.q. Date d’audience : 28 février 2022 [9] Proulx c. 9216-3369 Québec inc. (Groupe Protektor), 2021 QCCQ 5549 ; Henia c. Hadhri, 2021 QCCQ 5004 [10] Mohammadpour c. Efraim, 2021 QCCQ 5299 . [11] Construction APP inc. c. Mercier, 2021 QCCQ 4662 . [12] Lenis Gonzales c. Shamah Auto inc., 2021 QCCQ 5168 . [13] Viel c. Entreprises immobilières du Terroir ltée, 2002 QCCA 41120.Sicard c. Volkswagen Group Canada inc., 2016 QCCQ 9390 ; Robichaud c. Géostar inc., 2015 QCCQ 1732 . [14] Coutu c. Fradette, 2021 QCCQ 740 . [16] Hinse c.

Canada (Procureur général), 2015 CSC 35, paragr. 145 ; Pelletier c. Katra inc., 2020 QCCQ 7048 . [19] Articles 2803 et 2804 du Code civil du Québec. [25] Roy c. Morrissette, 2017 QCCQ 3312 .